Дело № 3а-241/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 апреля 2018 года г.Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.

при секретаре Третьякове И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску АО «Домостроитель» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, 

УСТАНОВИЛ:

административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что ему на праве собственности принадлежит 6 земельных участков из категории земель населенных пунктов, находящихся в г.Ростове-на-Дону. Определение размера налоговой базы осуществляется исходя из кадастровой стоимости каждого земельного участка, которая значительно выше их рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика. В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей объектов административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на её определения в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.

В судебном заседании представитель административного истца - ФИО1, действующая по доверенности, административный иск уточнила с учетом заключения эксперта в рамках проведенной оценочной экспертизы.

Представитель Правительства Ростовской области – ФИО2, действующая по доверенности, возражала против административного иска, основанного на отчете, не возражала против установления кадастровой стоимости в размере рыночной согласно заключению судебной экспертизы. 

Представитель Администрации г.Ростова-на-Дону – ФИО3, действующий по доверенности, в судебном заседании возражал против административного иска и отчета, не возражал против установления кадастровой стоимости в размере рыночной согласно заключению судебной экспертизы. 

Представители Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика, заинтересованного лица, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административный истец является собственником следующих земельных участков из категории земель населенных пунктов:

1) площадью 11 769 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – многоквартирные жилые дома, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными, и пристроенными объектами общественного назначения и (или) культурного, бытового обслуживания, кадастровая стоимость по состоянию на 3 июля 2015 года - 47 404 472,79 рублей; 

2) площадью 12 359 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровая стоимость по состоянию по состоянию на 26 июля 2016 года 49 780 939,69 рублей;

3) площадью 10 117 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровая стоимость по состоянию по состоянию на 26 июля 2016 года 40 750 365,47 рублей;

4) площадью 12 255 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровая стоимость по состоянию по состоянию на 26 июля 2016 года 49 362 037,05 рублей;

5) площадью 11 697 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровая стоимость по состоянию по состоянию на 26 июля 2016 года 47 114 463,27 рублей;

6) площадью 13 860 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровая стоимость по состоянию на 26 июля 2016 года - 55 826 832,60 рублей. 

Разрешенное использование всех земельных участков аналогично.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации». 

Земельные участки не были включены в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года, их кадастровая стоимость определена в соответствии со статьёй 24.19 Федерального закона об оценочной деятельности. 

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определяет размер налоговой базы при уплате земельного налога, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика от 30.11.2017, согласно которому рыночная стоимость земельных участков (по вышеуказанному порядку) на даты определения их кадастровой стоимости определена в следующих размерах: 33 520 000, 35 200 000, 28 820 000, 34 910 000, 33 320 000, 39 480 000 рублей. Отклонение рыночной стоимости по отчету от оспариваемой кадастровой составляет 29,3 %.

Заявление собственника участков о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 15.01.2018, дата обращения в комиссию – 27.12.2017. Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден. В решении комиссии отмечено нарушение пункта 5 ФСО №3 при подборе объектов – аналогов и применении корректировок.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. 

Суд, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области и органа местного самоуправления, поддержавших доводы решения комиссии относительно недостоверности отчета, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельных участков. 

Экспертиза проведена экспертом АНО «Судебное экспертное бюро» (заключение №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 12 апреля 2018 года). 

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемых земельных участков по состоянию на 3 июля 2015 года и 26 июля 2016 года составляет соответственно: 36 649 000, 36 175 000, 29 612 000, 35 870 000, 34 237 000, 40 568 000 рублей.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.

В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемой зоне и сегменте рынка – участки под многоэтажную жилую застройку. 

В качестве объектов-аналогов в отношении каждого из исследуемых участков использованы объявления о продаже участков, расположенных в г.Ростове-на-Дону, по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению (л.д.118-125 том 2). Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по основным ценообразующим факторам, перечень которых отражен.

Расчет стоимости приведен в таблицах (л.д.60-69 том 2). Применение конкретных корректировок экспертом подробно и достаточно объяснено с приведением источников использованной информации. 

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. 

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, конкретных возражений против которого не представлено. 

При разрешении вопроса о распределении судебных расходов, суд полагает, что оснований для возложения таковых на Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области не имеется по следующим основаниям. Как следует из имеющихся в деле доказательств, административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельных участков, указанный в отчете оценщика, итоговая рыночная стоимость определена экспертом, с которой согласен административный истец. Разница между итоговой рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью укладывается в принятый в оценочной деятельности допустимый интервал различий, не приводит к выводу о наличии существенных нарушений методики кадастровой оценки. Экономическое обоснование стоимости оказания услуг подробно описывает объем и характер этапов проведения экспертизы, расчет соответствует предъявляемым требованиям. 

При таком положении судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца с учетом критериев соразмерности и существенности (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ, Постановления Конституционного Суда Российской Федерации №20-П от 11.07.2017, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года. 

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 11 769 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 3 июля 2015 года в сумме 36 649 000 рублей. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 12 359 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, 

в размере его рыночной стоимости по состоянию на 26 июля 2016 года в сумме 36 175 000 рублей. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 10 117 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 26 июля 2016 года в сумме 29 612 000 рублей. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 12 255 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 26 июля 2016 года в сумме 35 870 000 рублей. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 11 697 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 26 июля 2016 года в сумме 34 237 000 рублей. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 13 860 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 26 июля 2016 года в сумме 40 568 000 рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 27 декабря 2017 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с АО «Домостроитель» 160 000 рублей в пользу АНО «Судебное экспертное бюро» за проведенную судебную оценочную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов