ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от

№ 3а-282/2018

г.Вологда

08 ноября 2018 г.

Вологодский областной суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой М.В., 

при секретаре Опрячиной Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Победа» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, 

установил:

ООО «Победа» является собственником объекта недвижимости - земельного участка, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - для эксплуатации кинотеатра «Победа», площадь ..., кадастровый номер №..., расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждено выпиской из единого государственного реестра недвижимости (л.д.10-11).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на 04 июля 2012 года определена в размере 14 294 240 руб. 40 коп., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.12).

Административный истец, полагая, что результатами кадастровой оценки нарушены его права и законные интересы, как собственника недвижимого имущества и налогоплательщика, обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование исковых требований истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 

<

ДАТА> №..., выполненный оценщиком ООО «ДИС» ФИО1, являющейся членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет».

Согласно отчёту рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером №..., по состоянию на дату оценки 04 июля 2012 года составила 11 686 800 руб.

Административный истец просил восстановить срок для обращения в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №...; пересмотреть кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости, установив её в размере его рыночной стоимости на основании отчёта об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 

<

ДАТА> №...; взыскать с Департамента имущественных отношений Вологодской области судебные расходы по оценке рыночной стоимости земельного участка в размере 20 000 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 10 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 000 руб.

Представитель административного истца ООО «Победа» по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала.

Представитель административного ответчика Департамента имущественных отношений Вологодской области по доверенности ФИО3 разрешение ходатайства о восстановлении процессуального срока для оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости оставила на усмотрение суда. Просила принять решение исходя из фактических обстоятельств дела. При разрешении судом вопроса о взыскании с административного ответчика судебных расходов просила исходить из принципов разумности.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Представитель заинтересованного лица филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Суд, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований. 

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Статьёй 391 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Учитывая вышеизложенное, результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают права и обязанности ООО «Победа», как налогоплательщика, что в силу абзаца 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности даёт ему право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.

Как разъяснено в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», установленный статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для юридических лиц предварительный порядок обращения в комиссию является досудебным порядком урегулирования спора. В связи с этим к заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должны прилагаться документы, подтверждающие его соблюдение.

ООО «Победа» обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Вологодской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №....

Уведомлением от 27 сентября 2018 года Обществу возвращены документы в связи с истечением срока обращения в Комиссию (л.д.9).

Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объектов недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Как усматривается из материалов дела, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №... сведения о кадастровой стоимости внесены в реестр объектов недвижимости 25 марта 2013 года (л.д.12). 

Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подано ООО «Победа» в суд 27 сентября 2018 года, следовательно, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, пропущен.

Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен (абз.3 п.8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28).

Как усматривается из материалов дела, в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, что является основанием для восстановления ООО «Победа» процессуального срока для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №....

В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объектов оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.

Исходя из разъяснений пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчёт об оценке объектов недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В качестве доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 

<

ДАТА> №..., выполненный оценщиком ООО «ДИС» ФИО1

В соответствии с отчётом итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 04 июля 2012 года составила 11 686 800 руб.

Проверяя представленный административным истцом отчёт на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что согласно требованиям ФСО № 1, 2, 3, 7 отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчёте.

Департаментом имущественных отношений Вологодской области указано на не соблюдение оценщиком требований Федеральных стандартов оценки при проведении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости в части того, что анализ основных факторов (страница 46 отчета) представлен без приведения интервалов значений этих факторов; использованные в отчёте копии материалов и распечаток (страница 67 отчёта) для объекта-аналога № 2 не позволяет делать выводы о дате подготовки соответствующей информации; корректировка на дату предложения (страница 57 отчёта) рассчитана на основе индекса инфляции, что не соответствует индексу роста цен на рынке недвижимости.

Вместе с тем, по мнению представителя Департамента имущественных отношений Вологодской области, указанные недостатки не влияют на размер определённой в отчёте рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.... 

Генеральный директор общества с ограниченной ответственностью ...., оценщиком которого проведена оценка объекта недвижимости, представила пояснения по вопросу соблюдения требований Федеральных стандартов оценки при проведении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, в которых указала, что на странице 46 отчёта представлен анализ основных ценообразующих фактов, влияющих на стоимость объекта оценки. Ориентировочный интервал корректировки таких факторов как местоположение объекта, время продажи и предложения, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, вид использования объекта (назначение) не могут быть указаны, поскольку должны быть рассмотрены в индивидуальном порядке, зависят от конкретных условий. Корректировка на площадь земельного участка составляет от 4 % до 23 %, на развитых рынках удельный показатель больших земельных участков при сделке купли-продажи может стоить дешевле, чем удельный показатель участка меньшего по площади, однако при передаче объекта в аренду такая зависимость не наблюдается, поскольку собственник имеет возможность сдавать объект в аренду по частям. Корректировка на тип цены (уторговывание) для участков, предназначенных для производственных целей может достигать до 13 % на основании справочника ФИО4 «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости», 2012 года. При сравнении права собственности с правом аренды корректировка будет находиться в широком диапазоне от 9 % до 21 %, в зависимости от сроков окончания договоров аренды, риска, возникающего между вложением в право собственности на земельный участок и право пользования на условиях аренды земельного участка. Корректировка на доступные коммуникации рассчитана на основании справочника ФИО5 «Оценка стоимости земельных участков», согласно которому земельные участки, оборудованные всеми инженерными сетями, предлагаются к продаже на 47,5% дороже аналогичных без коммуникаций.

В отношении второго замечания указала, что предложение по продаже объекта аналога № 2 размещено на сайте агентства недвижимости «Максимум» города Череповца, которое работает с 2010 года. В ходе телефонного интервьюирования с продавцом объекта-аналога № 2 оценщиком установлено, что объект предлагался к продаже на дату 04 июля 2012 года. За период с даты опубликования до даты оценки существенных изменений стоимости не произошло, в связи с чем корректировка является обоснованной.

В отношении третьего замечания указала, что в отчёте оценщик применил корректировку методом с использованием индекса инфляции, который предполагает использование индекса среднемесячного темпа инфляции по статистическим данным. В справочнике ФИО6 «Обзор вариантов расчёта корректировок при оценке недвижимости сравнительным подходом» Новосибирск: изд-во «СГУВТ», 2015, приведена вариантность применения различных корректировок, в том числе применение индекса инфляции для определения поправки на дату продажи.

Суд, исследовав и проанализировав отчёт от 

<

ДАТА> №... приходит к выводу о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; отчёт базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в отчёте приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации. 

Оценив доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с точки зрения его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также с точки зрения содержащейся в нём информации и статистического анализа данных о рыночной стоимости объекта недвижимости, отвечает предъявляемым к нему законодательным требованиям, а потому признаёт его допустимым и достоверным доказательством действительной рыночной стоимости указанного объекта недвижимости. 

Представители административных ответчиков размер рыночной стоимости объекта недвижимости не оспаривали, не представили доказательств, свидетельствующих об иной, нежели в отчёте оценщика, величине рыночной стоимости объекта недвижимости, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы не заявляли. 

При указанных обстоятельствах кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №..., принадлежащего на праве собственности административному истцу ООО «Победа», может быть пересмотрена и установлена в размере его рыночной стоимости на основании отчёта от 

<

ДАТА> №..., выполненного оценщиком ООО «ДИС» ФИО1

Учитывая вышеизложенное, требования административного истца подлежат удовлетворению.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию (абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, абзац 4 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

25 сентября 2018 года ООО «Победа» обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Вологодской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №....

Уведомлением комиссии от 27 сентября 2018 года №... заявление Общества возвращено в связи с истечением срока обращения в комиссию.

Следовательно, датой обращения ООО «Победа» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №... следует считать 25 сентября 2018 года.

Административный истец кроме того ставит вопрос о возмещении ему понесённых по делу судебных расходов по оценке рыночной стоимости земельного участка в размере 20 000 руб., расходов по оплате юридических услуг в размере 10 000 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 2 000 руб.

В соответствии со статьей 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В соответствии со статьей 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. 

В целях проведения оценки рыночной стоимости объекта недвижимостиООО «Победа» заключило договор с ООО «ДИС» на оказание возмездных консультационных услуг от 

<

ДАТА> №... (л.д.77-78). Общая стоимость работ по договору составила 20 000 руб. 

<

ДАТА> денежные средства в размере 20 000 руб. были оплачены ООО «Победа», что подтверждается платежным поручением №... (л.д. 75).

<

ДАТА> между ООО «ДИС» и ООО «Победа» подписан акт сдачи-приемки выполненных работ по договору от 

<

ДАТА> №... (л.д. 76).

Как следует из штатного расписания ООО «Победа» в штате Общества отсутствует должность юриста. Общество для оказания ему юридических услуг при рассмотрении настоящего административного дела 01 июля 2018 года заключило договор возмездного оказания услуг с ФИО2 (л.д. 80-81).

Предметом договора являлось оказание юридических услуг: осуществление устных и письменных консультаций по вопросам реализации права; осуществление досудебного порядка урегулирования спора путём обращения с заявлением в Управление Росреестра по Вологодской области; составление административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости; подготовка необходимого пакета документов для обращения в Вологодский областной суд с заявлением; представление интересов административного истца в Вологодском областном суде при рассмотрении административного дела.

Стоимость услуг составила 10 000 руб. и была оплачена ООО «Победа» при подписании договора об оказании юридических услуг 

<

ДАТА>, что подтверждается распиской (л.д. 79).

В ходе судебного разбирательства по административному делу интересы административного истца ООО «Победа» представляла представитель по доверенности ФИО2, по делу состоялось два судебных заседания в суде первой инстанции - 25 октября 2018 года, 08 ноября 2018 года.

Кроме этого, при подаче иска в суд Обществом оплачена государственная пошлина в размере 2000 руб., что подтверждено платежным поручением от 11 сентября 2018 года № 544 (л.д.5).

Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Вологодской области была проведена в 2012 году, результаты государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов утверждены приказом Департамента имущественных отношений Вологодской области от 27 декабря 2012 года № 206.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о взыскании судебных расходов по данному административному делу с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости - Департамента имущественных отношений Вологодской области.

Разрешая требования ООО «Победа» о взыскании судебных расходов по оплате услуг представителя, суд, учитывая конкретные обстоятельства дела, его сложность, характер действий, произведённых представителем административного истца, руководствуясь принципами разумности и справедливости, приходит к выводу о взыскании с Департамента имущественных отношений Вологодской области в пользу ООО «Победа» расходов по оплате юридических услуг по договору в размере 5 000 руб., расходов по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости по договору от 19 апреля 2018 года №... в размере 20 000 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 2 000 руб., всего подлежит взысканию денежная сумма в размере 27 000 руб.

Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

восстановить обществу с ограниченной ответственностью «Победа» срок для обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №....

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Победа» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.

Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - для эксплуатации кинотеатра «Победа», площадь ..., кадастровый номер №..., расположенного по адресу: 

<

адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 11 686 800 рублей по состоянию на дату оценки 04 июля 2012 года.

Датой подачи обществом с ограниченной ответственностью «Победа» заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №... считать 25 сентября 2018 года.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Вологодской области в пользу ООО «Победа» судебные расходы по административному делу № 3а-282/2018 в размере 27 000 (двадцать семь тысяч) рублей.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Вологодского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья М.В. Соколова

Мотивированное решение изготовлено 13 ноября 2018 года.