РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

 

№2-723/18

19 июля 2018г.

г. Орел

Железнодорожный районный суд г. Орла в составе:

председательствующего судьи Абрамочкиной Г.В.,

при секретаре Кузнецовой А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску акционерного общества «Дом.РФ» к ФИО1, МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях о признании (восстановлении) права залога (ипотеки) и восстановлении записи об ипотеке

УСТАНОВИЛ:

Представитель АО «Дом.РФ» обратился в суд с иском к ФИО1, МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях признании (восстановлении) права залога (ипотеки) и восстановлении записи об ипотеке на квартиру №, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

В обоснование заявленного требования указал, что в соответствии с условиями договора займа № № от 10 ноября 2011 года ФИО1 ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования Орловской области» предоставило кредит для целевого использования, для приобретения квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены Закладной, выданной Управлением Росреестра по Орловской области первоначальному залогодержателю - ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования Орловской области» 07 декабря 2011 года. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 07 декабря 2011 года.

Законным владельцем Закладной в настоящее время является АО «ДОМ.РФ» прежнее наименование АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Квартира была приобретена ФИО1 в собственность также с использованием средств целевого жилищного займа, предоставленного по договору целевого жилищного займа № от 10.11.2011 года, заключенного между ФИО1 и ФГКУ "Росвоенипотека".

Согласно договору купли-продажи квартиры от 10.11.2011г. требования ФГКУ «Росвоенипотека» подлежат удовлетворению после удовлетворения требований Кредитора (АИЖК) (п. 2.4 договора купли-продажи). АО «ДОМ.РФ» является предшествующим залогодержателем в отношении спорной квартиры, а ФГКУ «Росвоенипотека» - последующий залогодержатель.

06.12.2017 года АО «ДОМ.РФ» предъявило иск о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенную квартиру в Железнодорожный районный суд г. Орла, в ходе рассмотрения дела выяснилось, что квартира в декабре 2017 года в рамках исполнительного производства по гражданскому делу № передана в собственность Российской Федерации и 22.12.2017 года Управлением Росреестра по Орловской области зарегистрировано право собственности Российской Федерации на указанную квартиру.

Согласно выписке из ЕГРП от 18.01.2018г. регистрационная запись об ипотеке на квартиру в пользу АО АИЖК была погашена.

Решение суда о прекращении ипотеки в пользу АИЖК не принималось.

Решением Железнодорожного районного суда г. Орла по делу № от ДД.ММ.ГГГГ года частично удовлетворен иск АО «ДОМ.РФ» к ФИО1, МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях, взыскана задолженность в размере 1 969 329,02 рублей. В обращении взыскания на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, отказано, в связи с тем, что переход права собственности не оспорен, доказательств незаконности проведенных регистрационных действий не представлено.

При обращении АО «ДОМ.РФ» в Управление Росреестра по Орловской области с заявлением о восстановлении регистрационной записи об ипотеки, было отказано и разъяснено, что восстановить запись об ипотеке можно только на основании решения суда.

Истец считает, что переход права собственности на квартиру к РФ не прекращает залог.

На основании изложенного, просил суд признать (восстановить) право залога (ипотеки) АО «ДОМ.РФ» на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, восстановить запись об ипотеке в ЕГРН в отношении указанной квартиры в пользу АО «ДОМ.РФ».

В судебном заседании представитель АО «ДОМ.РФ» ФИО2 исковые требования поддержала по вышеизложенным основаниям. 

В судебное заседание ответчик ФИО1, представитель ответчика МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не явились, о причинах неявки не сообщили, не просила рассматривать дело в их отсутствие.

Определением суда Управление Росреестра по Орловской области было исключено из числа ответчиков по делу и привлечено в качестве третьего лица, в судебном заседании его представитель ФИО3 не возражала против удовлетворения исковых требований.

Определением суда в качестве третьих лиц были привлечены АО «АИЖК Орловской области», ФКГУ «Росвоенипотека», ФГУ «Специальное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны РФ.

В судебное заседание представитель третьего лица ФКГУ «Росвоенипотека», извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не явился, предоставил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие и отзыв на иск. Просил в иске отказать, указал, что ФГКУ «Росвоенипотека», являясь залогодержателем спорной квартиры, при наличии законных оснований (увольнение военнослужащего без права на использование накоплений) и неисполнении должником своих обязанностей по возврату средств ЦЖЗ вправе удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества.

ФГКУ «Росвоенипотека» прекратило исполнение обязательств по ипотечному кредиту, и ввиду досрочного увольнения ФИО1 с военной службы и отсутствия у него оснований для возникновения права на использование накоплений, учтенных на её именном накопительном счете, а также не возврата должником в добровольном порядке возникшей задолженности, ФГКУ «Росвоенипотека» 07 сентября 2015г. в соответствии с действующим законодательством обратилось в суд, при этом, надлежащим образом известив ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования Орловской области» о намерении предъявить требования к взысканию залогового имущества.

Решением Железнодорожного районного суда г.Орла от 12 января 2016г. по гражданскому делу № требования ФГКУ «Росвоенипотека» удовлетворены, в том числе обращено взыскание на заложенное имущество, - квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. Решение вступило в законную силу 16.03.2016г.

На основании исполнительного листа ФС №, выданного 30.03.2016г. по решению Железнодорожного районного суда г.Орла от 12 января 2016г. по гражданскому делу №, 20 мая 2016г. судебным приставом-исполнителем Железнодорожного РОСП г.Орла было возбуждено исполнительное производство 19064/16/5 7003-ИП в отношении должника.

В установленный законом срок предмет залога (квартира) в ходе торгов реализован не был, Железнодорожным РОСП г.Орла была проведена процедура передачи квартиры ФГКУ «Росвоенипотека» как залогодержателю.

В настоящее время взыскание на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, обращено, квартира в ходе исполнительного производства в связи с признанием повторных публичных торгов несостоявшимися передана ФГКУ «Росвоенипотека» как нереализованное в ходе торгов имущество должника.

Переход права собственности на квартиру к ФГКУ «Росвоенипотека» зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Орловской области 22 декабря 2017 г. за номером регистрации №

ФГКУ «Росвоенипотека» реализовало свое законное право на погашение задолженности по договору целевого жилищного займа № от 10.11.2011г. путем оставления нереализованного в принудительном порядке залогового имущества за собой. При этом на всем протяжении реализации своего права в отношении спорного имущества АО АИЖК ( АО «ДОМ.РФ») каких-либо требований по оспариванию действий ФГКУ «Росвоенипотека» не заявляло.

Решением Железнодорожного районного суда г.Орла от 14 февраля 2018г. по гражданскому делу № требования АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворены частично. Судом отказано в удовлетворении требования Истца об обращении взыскания на спорную квартиру.

Доводы АО «ДОМ.РФ», изложенные в исковом заявлении от 24 мая 2018г., идентичны тем, которые являлись предметом рассмотрения судом по гражданскому делу № (2-1390/2017) и при рассмотрении дела им дана надлежащая правовая оценка.

В судебное заседание представители третьих лиц АО «АИЖК Орловской области», ФГУ «Специальное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны РФ, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не явились, о причинах неявки не сообщили, не просили рассматривать дело в их отсутствие. 

На основании ст. 167 ГПК РФ, суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Государственной регистрации в силу п. 1 ст. 131 ГК РФ подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) п. 1 ст. 130 ГК РФ относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п. 3). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4).

Согласно п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Из данной правовой нормы следует, что обременение объекта недвижимости ипотекой определяется фактом государственной регистрации такого обременения.

Согласно статье 353 ГК РФ и статье 38 Закона об ипотеке залог сохраняет силу, если право собственности на заложенное имущество либо право хозяйственного ведения или право оперативного управления переходит от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства.

Переход права собственности не прекращает право залога, поскольку правопреемник залогодателя становится на его место. При этом не предусмотрено каких-либо исключений, позволяющих освободить лицо, приобретшее заложенное имущество, от перешедших к нему обязанностей из договора залога.

В судебном заседании установлено, что в соответствии с условиями договора займа № № от 10 ноября 2011 года ФИО1 ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования Орловской области» предоставило целевой кредит для приобретения квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. /л.д.10-22/

Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены Закладной, выданной Управлением Росреестра по Орловской области первоначальному залогодержателю - ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования Орловской области» 07 декабря 2011 года (далее - Закладная). Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 07 декабря 2011 года за №. /л.д.23-29/

Законным владельцем Закладной в настоящее время является Акционерное общество «ДОМ.РФ» прежнее наименование Акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Квартира была приобретена ФИО1 в собственность также с использованием средств целевого жилищного займа, предоставленного по договору целевого жилищного займа № от 10.11.2011 года, заключенного между ФИО1 и ФГКУ "Росвоенипотека". /л.д.45-46/

Согласно договора купли-продажи квартиры от 10.11.2011г. требования УФО подлежат удовлетворению после удовлетворения требований Кредитора (АИЖК) (п. 2.4 договора купли-продажи). /л.д.20 оборот/

Таким образом, АО «ДОМ.РФ» является предшествующим залогодержателем в отношении указанной выше квартиры, а ФГКУ «Росвоенипотека» - последующий залогодержатель.

06.12.2017 года АО «ДОМ.РФ» предъявило иск о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенную квартиру в суд, в ходе судебного заседания выяснилось, что квартира в декабре 2017 года в рамках исполнительного производства по гражданскому делу № передана в собственность Российской Федерации и 22.12.2017 года Управлением Росреестра по Орловской области зарегистрировано право собственности Российской Федерации на указанную квартиру. /л.д.53-58/

Согласно выписке из ЕГРП от 18.01.2018г. регистрационная запись об ипотеке на квартиру в пользу АО «АИЖК» была погашена. /л.д.40-44/

В решении Железнодорожного районного суда г. Орла о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество от 12.01.2016г. по делу №, которым взыскана в пользу Федерального государственного казенного учреждения "Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих" сумма задолженности и обращено взыскание на квартиру, отсутствует вывод о прекращении ипотеки в пользу АО «АИЖК».

Решением Железнодорожного районного суда г. Орла по делу № от 14.02.2018 года частично удовлетворен иск АО «ДОМ.РФ» к ФИО1, МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях, взыскана задолженность в размере 1 969 329,02 рублей. В обращении взыскания на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, отказано, в связи с тем, что переход права собственности не оспорен, доказательств незаконности проведенных регистрационных действий не представлено. /л.д.59-65/

При обращении АО «ДОМ.РФ» в Управление Росреестра по Орловской области с заявлением о восстановлении регистрационной записи об ипотеки, было отказано и разъяснено, что восстановить запись об ипотеке можно только на основании решения суда.

В соответствии с ч.4 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилое помещение (жилые помещения), приобретенное или построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих", считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру. В случае использования кредитных (заемных) средств банка или иной организации оно считается находящимся в залоге (ипотеке) в силу закона у соответствующего кредитора и у Российской Федерации в лице федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, предоставившего целевой жилищный заем на приобретение или строительство жилого помещения (жилых помещений).

При этом закладная в целях удостоверения прав Российской Федерации по обеспеченному ипотекой обязательству не выдается. В случае нахождения в залоге жилого помещения (жилых помещений) одновременно у соответствующего кредитора и у Российской Федерации требования Российской Федерации удовлетворяются после удовлетворения требований указанного кредитора.

Данные положения также отражены в п.18 Правил предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов" утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2008 №370.

Согласно ст. 1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.

В силу ч. 6 ст. 342.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующим залогом, предшествующий залогодержатель вправе потребовать одновременно досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства и обращения взыскания на это имущество. Если залогодержатель по предшествующему договору залога не воспользовался данным правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующим залогом, переходит к его приобретателю с обременением предшествующим залогом.

Аналогичная норма содержалась в прежней редакции ч. 4 ст. 342 Гражданского кодекса Российской Федерации, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств,

В силу пункта 4 статьи 342 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующим залогом, одновременно может быть потребовано досрочное исполнение обеспеченного залогом обязательства и обращено взыскание на это имущество также по требованиям, которые обеспечены предшествующим залогом и срок предъявления которых к взысканию не наступил. Если залогодержатель по предшествующему договору о залоге не воспользовался этим правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующим залогом, переходит к его приобретателю в качестве обремененного предшествующим залогом.

Аналогичные положения содержатся и в части 2 статьи 46 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Таким образом, предшествующему залогодержателю предоставлено право одновременно с последующим предъявить требование об обращении взыскания на заложенное имущество, при неиспользовании данного права закон защищает права предшествующего залогодержателя, сохраняя предшествующий залог при переходе права собственности на это имущество от залогодателя к новому собственнику.

О том, что спорная квартира являлась предметом залога в пользу АО «АИЖК», который является предшествующим залогодержателем, ФГКУ «Росвоенипотека» было известно в силу договора купли-продажи квартиры от 10.11.2011г.

Таким образом, при оставлении взыскателем нереализованного залогового имущества за собой, оно, в силу ст. 342 ГК РФ, должно было перейти в его собственность, обремененное ипотекой в пользу АО «ДОМ.РФ».

Случаи прекращения залога установлены ст. 352 ГК РФ, в рассматриваемом случае обстоятельства, с которыми действующее законодательство связывает возможность прекращения залога (ст. 352 ГК РФ) отсутствуют.

В соответствии с пунктом 4 статьи 29 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В решении Железнодорожного районного суда г. Орла о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество от 12.01.2016г. по делу №, которым взыскана в пользу Федерального государственного казенного учреждения "Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих" сумма задолженности и обращено взыскание на квартиру, отсутствует вывод о прекращении ипотеки в пользу ОАО «АИЖК».

Заявление владельца закладной (АО «ДОМ.РФ») о снятии обременений, совместного заявления залогодателя и залогодержателя (АО «ДОМ.РФ»), закладная с отметкой об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в регистрирующий орган не направлялись.

Таким образом, основания для прекращения залога и снятия обременения в виде ипотеки в пользу АО «ДОМ.РФ» на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, отсутствовали.

На основании изложенные исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск акционерного общества «Дом.РФ» к ФИО1, МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях о признании (восстановлении) права залога (ипотеки) и восстановлении записи об ипотеке удовлетворить.

Признать (восстановить) право залога (ипотеки) акционерного общества «Дом.РФ» на квартиру №, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Восстановить запись об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> в пользу акционерного общества «ДОМ.РФ».

Решение может быть обжаловано в Орловский областной суд через Железнодорожный районный суд г.Орла в месячный срок со дня изготовления мотивированного текста решения. 

Судья

Мотивированный текст решения изготовлен 25 июля 2018г.