Дело № 2-872/2020

67RS0008-01-2020-000969-07

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 октября 2020 года г. Ярцево

Ярцевский городской суд Смоленской области в составе:

председательствующего судьи Паниной И.Н.,

при секретаре Гляковой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, действующей за себя и в интересах несовершеннолетних детей – ФИО1 и ФИО9, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (Ярцевский филиал) о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, действующая за себя и в интересах несовершеннолетних детей – ФИО1 и ФИО5, обратилась в суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (Ярцевский филиал) о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона. В обоснование иска указала, что 06.08.2015г. между ней, ее детьми («Покупатели») и ФИО6 («Продавец») был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Смоленская область, Ярцевский район, 

<

адрес>. Цена договора составила 500 000 руб., из которых 453026 руб. были оплачены безналичным путем за счет средств материнского (семейного) капитала после государственной регистрации договора. До момента расчета по договору была установлена ипотека в силу закона. Денежные средства были перечислены на расчетный счет продавца 02.11.2015г., что подтверждается выпиской ПФР из финансовой части лицевого счета лица, имеющего право на дополнительные меры государственной поддержки от 18.06.2020г.

10.08.2018г. ФИО6 скончалась, наследственное дело после ее смерти не открывалось.

Она обратилась в Ярцевский филиал Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке, однако государственная регистрация была приостановлена до предоставления совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо решения суда о прекращении ипотеки. Обратиться в регистрирующий орган с совместным заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке не представляется возможным, в связи со смертью продавца, а непогашенная запись об ипотеке препятствует ей и ее детям распорядиться спорным имуществом по своему усмотрению. Таким образом, запись об ипотеке может быть погашена только на основании решения суда.

В связи с этим просит суд признать отсутствующим обременение (ипотеку) на жилой дом, расположенный по адресу: Смоленская область, Ярцевский район, 

<

адрес>, кадастровый №002, общей площадью 62 кв.м., и обязать Управление Росреестра погасить регистрационную запись о наличии обременения в отношении вышеуказанного жилого дома, номера государственной регистрации: 67-67/004-67/004/075/2015-290/4; 67-67/004-67/004/075/2015-290/3; 67-67/004-67/004/075/2015-290/2.

Определением Ярцевского городского суда от 14 сентября 2020г. произведена замена ненадлежащего ответчика – Управления Росреестра по Смоленской области (Ярцевский филиал) на надлежащего – Администрацию МО «Ярцевский район» Смоленской области, Управление Росреестра по Смоленской области привлечено для участия в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования.

В судебное заседание истица ФИО2 не явилась, ходатайствовав о рассмотрении дела в ее отсутствие. 

Представитель ответчика - Администрации МО «Ярцевский район» Смоленской области в судебное заседание не явился, ходатайствовав о рассмотрении дела в его отсутствие, разрешение спора оставил на усмотрение суда. 

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Смоленской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. 

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц. 

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии со ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух и более лиц об установлении, прекращении или изменении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч. 1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 551 ГК РФ покупатель приобретает право собственности на недвижимость после государственной регистрации перехода права собственности. 

При этом, п. 2 ст. 558 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

В силу п.1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Договор купли-продажи недвижимости может быть заключен на условиях оплаты в кредит (п. 1 ст. 488 ГК РФ) и в кредит с рассрочкой платежа (п. 1 ст. 489 ГК РФ).

В п. 3 ст. 489 ГК РФ предусмотрено, что к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные п.п. 2, 4 и 5 ст. 488 ГК РФ.

Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не закреплено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Государственная регистрация ипотеки в качестве обременения в Едином государственном реестре недвижимости путем внесения об этом соответствующей записи предусмотрена в п. 1 ст. 19 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке).

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Закона об ипотеке к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к ипотеке в случаях, когда Гражданским кодексом Российской Федерации или Законом об ипотеке не установлены иные правила (ч. 2 ст. 334 ГК РФ).Правила Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное (ч. 3 ст. 334 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. При этом, о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован данный договор (п. 2 ст. 352 ГК РФ).

В силу положений п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218 «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке, а также по основаниям, предусмотренным данным Федеральным законом.

Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо заявления залогодержателя.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Таким образом, из системного толкования п. 11 ст. 53 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и ч. 1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда. Ответчиком по такому спору будет сторона договора, уклоняющаяся от погашения регистрационной записи. При этом, в качестве уклонения от погашения регистрационной записи об ипотеке, рассматривается непредставление одной из сторон сделки в регистрирующий орган именно заявления, поскольку представление в этот орган каких-либо иных документов по закону не требуется.

Законом не регламентирован срок, в течение которого должно быть подано соответствующее заявление.

Согласно п.п. 52, 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Ответчиком по такому иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Судом установлено, что 06.08.2015г. между ФИО6 («Продавец») и ФИО2, действующей за себя и в интересах несовершеннолетних детей – ФИО1 и ФИО5 («Покупатели»), в письменной форме был заключен договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 62 кв.м., и земельного участка, с кадастровым номером 67:25:0890101:8, общей площадью 3 622 кв.м., расположенных по адресу: Смоленская область, Ярцевский район, 

<

адрес>, принадлежащих продавцу на праве собственности (л.д.8-9,19,21,22).

По условиям пунктов 3 и 4 названного договора, жилой дом продается за 453026 руб., земельный участок - за 46 974 руб., общая сумма сделки составила 500 000 руб., при этом, покупатели обязались оплатить продавцу указанную сумму следующим образом: 453026 руб. перевести безналичного путем после государственной регистрации настоящего договора за счет средств государственного сертификата на материнский (семейный) капитал, выданный на имя ФИО2, серия МК-6 №002, выданный 31.10.2013г. ГУ - Главное управление пенсионного фонда № 3 по г.Москве и Московской области, в срок, предусмотренный ФЗ №256 от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» на расчетный счет ФИО6 №002, открытый в филиале Калужского отделения №002 ОАО «Сбербанк России» структурное подразделение №002; 46974 руб. за земельный участок выплачиваются на момент подписания настоящего договора за счет собственных средств.

С момента государственной регистрации Покупателем права собственности на вышеуказанный жилой дом, последний будет находиться в залоге у Продавца в соответствии с положениями Закона об ипотеке (залоге недвижимости) (п.5 договора).

Как следует из материалов дела, 17.08.2015г. Управлением Росреестра по Смоленской области произведена государственная регистрация права общей долевой собственности истцов (по 1/3 доли за каждым) на вышеуказанные объекты недвижимости, а также регистрация ипотеки в силу закона в пользу Продавца, о чем имеются отметки на договоре купли-продажи от 06.08.2015г. (л.д.8-9,10-12,15-17).

Судом также установлено, что денежные средства в размере 46974 руб. за земельный участок были получены Продавцом в день подписания договора, о чем в договоре имеется соответствующая запись (л.д.8).

Кроме того, 02.11.2015г. Пенсионным Фондом РФ в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка перечислены денежные средства в сумме 453 026 руб., что подтверждается выпиской из финансовой части лицевого счета лица, имеющего право на дополнительные меры государственной поддержки от 18.06.2020г. (л.д.13-14).

Таким образом, договор купли-продажи фактически исполнен сторонами, жилой дом и земельный участок переданы во владение покупателей, право долевой собственности истцов зарегистрировано в установленном законом и договором порядке, денежные средства по договору уплачены продавцу. 

Вместе с тем, как установлено судом, 10.08.2018г. продавец ФИО6 умерла (л.д.18,38), в связи с чем, погашение регистрационной записи об ипотеке по совместному заявлению залогодержателя и залогодателя стало невозможно.

По сообщениям нотариусов Ярцевского нотариального округа Смоленской области следует, что наследственное дело после умершей 10.08.2018г. ФИО6 не заводилось (л.д.33,35).

До настоящего времени обременение в отношении объекта недвижимого имущества в пользу ФИО6 не отменено. 

Таким образом, поскольку в силу п.1 ст.25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» для погашения регистрационной записи об ипотеке на спорный жилой дом необходимо совместное обращение залогодателя и залогодержателя-продавца по договору, что в ввиду смерти продавца невозможно, учитывая то, что истцами были исполнены денежные обязательства по договору, с учетом разъяснений, содержащихся в п. п. 52, 53 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд приходит к выводу, что требования ФИО2, действующей за себя и в интересах несовершеннолетних детей, о прекращении обременения (ипотеки в силу закона) и погашении записи об ипотеке в ЕГРН в отношении приобретенного ею по договору купли-продажи недвижимого имущества являются обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2, действующей за себя и в интересах несовершеннолетних детей – ФИО1 и ФИО3, о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона – удовлетворить.

Прекратить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации ипотеки в силу закона №002 от 17.08.2015г. в отношении жилого дома, с кадастровым номером 67:25:0890101:129, расположенного по адресу: Смоленская область, Ярцевский район, 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Ярцевский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: И.Н. Панина