Дело № 3а-677/2017 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 декабря 2017 года город Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе 

председательствующего судьи Чайка Е.А., 

при секретаре Найденовой З.В.,

с участием представителя ООО «АГРОПРАЙМ» ФИО1, представителя Правительства Ростовской области ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «АГРОПРАЙМ» к Правительству Ростовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, заинтересованные лица – ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, Комитет по управлению имуществом г. Таганрога – об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «АГРОПРАЙМ» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, полагая, что кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 22 января 2015 года, установленная в размере 74 059 446, 63 руб., существенно превышает его рыночную стоимость, определённую в отчёте об оценке, которая составляет 24 646 479 руб., что нарушает его права, как собственника находящихся на земельном участке объектов недвижимости, имеющего исключительное право на приобретение этого земельного участка в собственность.

По этим основаниям административный истец просил суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 22 января 2015 года в размере его рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 неоднократно уточнял заявленные требования, и в окончательной редакции, ссылаясь на выводы проведённой по делу экспертизы и пояснения допрошенного в судебном заседании эксперта, а также в связи с исправлением органом кадастрового учёта ошибки в ЕГРН в сведениях о дате определения кадастровой стоимости, просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 30 601 000 руб. по состоянию на 26 декабря 2014 года.

Представитель Правительства Ростовской области ФИО2 в судебном заседании право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости не оспаривала, против удовлетворения уточнённых административных исковых требований не возражала.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, Комитета по управлению имуществом г. Таганрога, надлежаще извещённые о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явились, о причинах неявки суд не известили.

Суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, т.к. оснований для отложения судебного разбирательства административного дела, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в данном случае не имеется. 

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, допросив эксперта, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статьёй 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1, 5).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены положения о том, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2); под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3); под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определённая в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 данного Федерального закона (часть 3 статьи 3).

Судом установлено, что ООО «АГРОПРАЙМ» является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – производственная деятельность, промышленные предприятия и склады IV –V класса опасности, площадью 30693 кв. м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, и собственником расположенных на этом земельном участке объектов недвижимости (т. 1 л.д. 15 – 19, 156 – 158, 187 – 234, 235 – 243), в связи с чем, в силу положений пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, имеет исключительное право на приобретение указанного земельного участка в собственность.

Данный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учёт 26 декабря 2014 года (т. 1 л.д. 156 - 158).

В Ростовской области очередная государственная кадастровая оценка земель населённых пунктов была проведена по состоянию на 1 января 2014 года. 

Согласно статье 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в редакции, действовавшей на момент определения кадастровой стоимости указанного земельного участка, при осуществлении государственного кадастрового учёта ранее не учтённых объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтённом объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьёй, является дата внесения сведений о нём в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьёй.

С учётом изложенного датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость спорного земельного участка, является 26 декабря 2014 года. 

Между тем согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 17 июля 2017 года в качестве даты определения кадастровой стоимости указано 22 января 2015 года, и на эту дату кадастровая стоимость установлена в размере 74 059 446, 63 руб. (т. 1 л.д. 21).

Как следует из ответа территориального отдела № 17 ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области от 12 декабря 2017 года на обращение ООО «АГРОПРАЙМ», при внесении 22 января 2015 года в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 74 059 446, 63 руб. были ошибочно внесены дата утверждения и дата определения кадастровой стоимости – 22 января 2015 года. В настоящее время указанные даты приведены в необходимое соответствие. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 74 059 446, 63 руб. определена на 26 декабря 2014 года и должна применяться для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 22 января 2015 года.

Вместе с тем на дату обращения заявителя в суд датой определения кадастровой стоимости являлось 22 января 2015 года. Административный истец полагал, что кадастровая стоимость земельного участка завышена, в связи с чем просил установить её в размере рыночной по состоянию на 22 января 2015 года (т. 1 л.д. 7 – 8, 183, т. 2 л.д. 140).

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. 

При этом в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что установленный абзацем первым статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора. 

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 предусмотрено, что лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьёй 39.20 названного Кодекса, осуществляется без проведения торгов. 

При этом при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (пункт 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации).

Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца. 

В силу положений абзацев 11, 16 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. К заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается, в частности, отчёт об оценке объекта оценки, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа.

Согласно отчёту оценщика ЗАО «Приазовский центр смет и оценки» .... от 31 июля 2017 года № 355/07-2017 рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 22 января 2015 года составляет 24 646 479 руб. (т. 1 л.д. 26 – 118).

3 августа 2017 года административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5 марта 2012 г. № П/91 в Ростовской области при Управлении Росреестра по Ростовской области, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка на основании установления рыночной стоимости объекта недвижимости, представив, в том числе, вышеуказанный отчёт оценщика.

Решением от 14 августа 2017 года № 11-31/2017-148 комиссия отклонила заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка, указав на наличие недостатков в отчёте об оценке (т. 1 л.д. 120 – 122).

Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюдён.

Из пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Учитывая возражения Правительства Ростовской области относительно достоверности указанного отчёта (т. 1 л.д. 159 - 166), а также исходя из того, что обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а административный ответчик обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, судом была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 22 января 2015 года. Проведение экспертизы было поручено АНО «Судебное экспертное бюро» (т. 1 л.д. 249 – 251). 

Согласно заключению эксперта АНО «Судебное экспертное бюро» .... от 24 ноября 2017 года № 026-Э/2017 рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 22 января 2015 года составляет 30 601 000, 00 руб. (т. 2 л.д. 5 – 129).

Допрошенная в судебном заседании эксперт ....., предупреждённая об уголовной ответственности за заведомо ложные показания, пояснила, что указанные результаты экспертизы также могут быть применены для определения рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 26 декабря 2014 года, так как, проанализировав информацию о стоимости земельных участков за периоды, предшествующие обеим датам определения рыночной стоимости, рассчитав соотношение цен на земельные участки в ноябре 2014 года по отношению к декабрю 2014 года, эксперт выявил, что изменения в ценах земельных участков в этот период времени были несущественными, и рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 26 декабря 2014 года составляет 30 601 000, 00 руб. Письменные пояснения эксперта приобщены к материалам дела.

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утверждённым приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утверждённому приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611.

В данном случае экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. В заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельного участка, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; описание процесса оценки объекта в рамках трёх подходов (затратного, сравнительного и доходного), применяемых в оценочной деятельности, обоснование выбора используемого подхода к оценке объекта исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. м земельного участка. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался. 

Проведя анализ выявленных объектов, представленных к продаже, эксперт отобрал 4 земельных участка, расположенных в г. Таганроге, из сегмента рынка, к которому относится объект экспертизы, максимально схожих и сопоставимых с ним по основным ценообразующим факторам. 

По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы в расчётах с применением корректировок на динамику сделок на рынке, на торг, на инженерное обеспечение, на общую площадь земельных участков. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок.

Замечания, возражения относительно экспертного заключения лицами, участвующими в деле, не представлены. Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения административным истцом своих требований.

Суд находит, что заключение является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает. В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями; использованный в заключении состав аналогов суд признаёт экономически обоснованным. Применённые экспертом корректировки соответствуют требованиям вышеуказанных федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы, основаны на указанных в заключении методиках. Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено. 

При таком положении суд приходит к выводу, что величина рыночной стоимости, указанная в заключении эксперта, является экономически обоснованной, а административное исковое заявление ООО «АГРОПРАЙМ» об установлении кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 26 декабря 2014 года в размере его рыночной стоимости, определённом в результате экспертизы, подлежит удовлетворению. 

Статьёй 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентировано, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В связи с этим определённая в решении стоимость земельного участка подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве его кадастровой стоимости по состоянию на 26 декабря 2014 года. Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию, т.е. 3 августа 2017 года. 

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.

В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Из представленных счёта от 27 ноября 2017 года № 33 и экономического обоснования расчёта затрат на проведение экспертизы (т. 2 л.д. 2, 3) усматривается, что стоимость экспертизы в размере 45 000 руб. определена экспертной организацией с учётом стоимости одного экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертом работы. 

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертной организации подлежат оплате в указанном размере.

При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание положения главы 25 КАС Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», а также Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр». 

В данном случае административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке имеющегося у административного истца права на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, определённой с учетом его индивидуальных особенностей. Неправомерность действий или решений административных ответчиков при утверждении результатов определения кадастровой стоимости методом массовой оценки объектов недвижимости судом в рамках настоящего дела не устанавливалась. 

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда РФ от 25 сентября 2014 года № 2016-О и других, установление судом кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью. Доказательств наличия ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретным объектам недвижимости, не имеется.

Поскольку право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости, равно как и величину рыночной стоимости, установленную в результате проведения судебной экспертизы и признанную судом экономически обоснованной, административные ответчики не оспаривали, против удовлетворения уточнённых административных исковых требований Правительство Ростовской области не возражало, то решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

При таком положении судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца.

С учётом изложенного и принимая во внимание, что определение суда от 25 октября 2017 года в части обеспечения расходов по оплате услуг эксперта административным истцом не исполнено, сумма 45 000 руб., подлежащая перечислению экспертной организации АНО «Судебное экспертное бюро» в качестве вознаграждения за выполненную по поручению суда работу, подлежит взысканию с ООО «АГРОПРАЙМ».

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – производственная деятельность, промышленные предприятия и склады IV –V класса опасности, площадью 30693 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости, составляющей 30 601 000 руб. по состоянию на 26 декабря 2014 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 3 августа 2017 года.

Судебные расходы возложить на административного истца. 

Взыскать с ООО «АГРОПРАЙМ» в пользу АНО «Судебное экспертное бюро» денежные средства в размере 45 000, 00 руб. за выполнение работ по проведению судебной оценочной экспертизы согласно счёту от 27 ноября 2017 года № 33. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.А. Чайка 

Решение в окончательной форме принято 26 декабря 2017 года.