Дело №

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

14 декабря 2023 года г. Солнечногорск

Солнечногорский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Алехиной О.Г.,

при секретаре ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «УК «Центр Менеджмент» ФИО4 комбинированным «СПС Югория» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

ООО "УК "Центр Менеджмент" ФИО4 комбинированным «СПС Югория», с учетом уточнения исковых требований, обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи, обращении взыскания на имущество.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор купли-продажи 

<

адрес>-Г. По условиям договора продавец передал в собственность покупателя следующее недвижимое имущество: квартира, общей площадью 67 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: Московская область, г.о. Солнечногорск, 

<

...> 

<

адрес>. В нарушение условий договора купли-продажи ответчик систематически не исполняет обязательства по оплате договора. Согласно расчету истца, сумма задолженности ответчика по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 964 601,54 рублей, в т.ч.: 416 778 руб. – сумма просроченной задолженности; 278 338,32 руб. – сумма неустойки от неуплаченной в срок суммы за каждый день просрочки; 200 061 руб. – сумма, подлежащая досрочной оплате по договору купли-продажи. Истец, уточнив исковые требования, просил взыскать с ответчика 964 601,54 руб., в т.ч.: 416 778 руб. – сумма просроченной задолженности; 278 338,32 руб. – сумма неустойки от неуплаченной в срок суммы за каждый день просрочки; 200 061 руб. – сумма, подлежащая досрочной оплате по договору купли-продажи; 52 000 руб. - сумма судебных издержек в виде затрат на услуги представителя; 17 424,22 руб. - сумма государственной пошлины, уплаченной истцом при подаче иска; пени в размере 0,3 % от неуплаченной в срок суммы за каждый день просрочки по Договору купли-продажи с даты подачи иска и до даты вынесения решения, указав подлежащую взысканию сумму; пени в размере 0,3 % от не уплаченной в срок суммы за каждый день просрочки по Договору купли-продажи с даты вынесения решения до даты фактического исполнения судебного акта, а также обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, общей площадью 67 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: Московская область, г.о. Солнечногорск, 

<

...> 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов с начальной продажной ценой 7 869 295,20 руб. Из стоимости заложенного имущества уплатить ООО "УК "Центр Менеджмент" ФИО4 комбинированным «СПС Югория», 964 601,54 руб., в т.ч.: 416 778 руб. – сумма просроченной задолженности; 278 338,32 руб. – сумма неустойки от неуплаченной в срок суммы за каждый день просрочки; 200 061 руб. – сумма, подлежащая досрочной оплате по договору купли-продажи; 52 000 руб. - сумма судебных издержек в виде затрат на услуги представителя; 17 424,22 руб. - сумма государственной пошлины, уплаченной истцом при подаче иска; пени в размере 0,3 % от неуплаченной в срок суммы за каждый день просрочки по Договору купли-продажи с даты подачи иска и до даты вынесения решения; пени в размере 0,3 % от не уплаченной в срок суммы за каждый день просрочки по Договору купли-продажи с даты вынесения решения до даты фактического исполнения судебного акта.

Представитель истца в судебное заседание явился, пояснил, что ответчиком после подачи уточненного иска была произведена частичная оплата по договору ДД.ММ.ГГГГ в размере 15 000 рублей, в связи с чем сумма просроченной задолженности по договору составляет 401 778 руб., также пояснил, что неустойка в размере 278 338 руб. 32 коп. начислена за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ размер неустойки составляет 54,91 руб., данные суммы просил суммировать при вынесении решения. 

С согласия представителя истца дело рассмотрено судом в порядке заочного производства. 

Ответчик в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом.

Изучив материалы дела, исследовав представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и односторонне изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «УК «Центр Менеджмент» ФИО4 комбинированным «СПС Югория» (продавец) и ФИО5 (покупатель) заключен договор купли-продажи 

<

адрес>-Г, по условиям договора продавец передал в собственность покупателя следующее недвижимое имущество: квартира, общей площадью 67 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: Московская область, г.о. Солнечногорск, 

<

...> 

<

адрес>

Истец надлежащим образом выполнил обязательства по договору, передал квартиру ответчику по передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ, при этом ДД.ММ.ГГГГ Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области было зарегистрировано право собственности ответчика на указанную квартиру.

В соответствии с п. 3 Приложения 1 «Порядок оплаты» Договора купли-продажи в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ квартира считается находящейся в залоге у истца в качестве обеспечения исполнения ответчиком своих обязательств. 

В обеспечение исполнения обязательств ответчика по договору, Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области была произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона.

В нарушение условий договора купли-продажи ответчик систематически не исполняет обязательства по оплате.

Отдельными платежами ответчиком погашается сумма просроченной задолженности по договору. 

Согласно расчету истца, сумма задолженности ответчика по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 964 601,54 руб., в т.ч.: 416 778 руб. – сумма просроченной задолженности; 278 338,32 руб. – сумма неустойки от неуплаченной в срок суммы за каждый день просрочки; 200 061 руб. – сумма, подлежащая досрочной оплате по договору купли-продажи.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна представить в суд доказательства в подтверждение своих доводов и возражений.

На основе анализа фактических обстоятельств дела, юридически значимых обстоятельств, оценивая представленные доказательства в совокупности, суд находит требование истца о взыскании суммы просроченной задолженности и суммы, подлежащая досрочной оплате по договору купли-продажи, подлежащим удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, которой согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Согласно п. 4.1. Договора купли-продажи за нарушение покупателем срока уплаты цены квартиры Продавец вправе потребовать от Покупателя уплаты неустойки в размере 0,3 % в день на всю сумму просроченной задолженности с даты ее образования по день ее погашения.

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика неустойки, начисляемой по ставке 0,3 % на сумму просроченной задолженности за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к следующему.

По смыслу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

При определении размера взыскиваемой неустойки, су приходит к выводу о наличии оснований для применения положении ст. 333 ГК РФ, поскольку несвоевременное исполнение ответчиком обязательств, оговоренных в договоре купли-продажи, не повлекло для истца тяжких последствий, и полагает возможным взыскать с ответчика неустойку за вышеуказанный период в размере 50 000 рублей, с последующим взыскание неустойки в размере 0,3 %, начисляемой на сумму задолженности по договору в размере 601 839 рублей, начиная с ДД.ММ.ГГГГ до даты фактического погашения задолженности.

На основании ч. 1 ст. 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

На основании ст. 54 указанного Федерального закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона;

В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Кроме того, согласно п. 3 указанной правовой нормы если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Аналогичные положения содержит и ст. 54.1 Закона РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В силу ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Согласно положениям ст. ст. 334, 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество может быть обращено для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Договор залога, или залог в силу закона создает между залогодателем и залогодержателем дополнительное (акцессорное) обязательство, которое не может существовать отдельно от основного обязательства - обязательства по возврату кредита.

Из системного толкования положений главы 23 ГК РФ следует, что при решении вопроса об обращении взыскания на заложенное имущество необходимо установление обстоятельств неисполнения либо ненадлежащего исполнения заемщиком кредитного (основного) обязательства.

Отдельными платежами ответчиком погашается сумма просроченной задолженности по договору. Так, из представленного истцом в судебном заседании акта сверки взаимных расчетов следует, что последний платеж по договору был произведен ответчиком ДД.ММ.ГГГГ на сумму 15 000 руб., после чего сумма просроченного долга по договору купли-продажи уменьшилась и составила 201 778 руб., что представитель подтвердил в суде. При этом предыдущий платеж на сумму 20 000 руб. был внесен ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, до этого в течение августа 2023 г. двумя платежами от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ внесено 15 000 руб. и 12 000 руб. соответственно, в июле 2023 г. платежи ответчиком не вносились, однако до этого вносились разными суммами в период с начала 2023 г. ежемесячно. 

Таким образом, действия ответчика по погашению основного долга позволяют прийти к выводу, что от исполнения обязательств ответчик не уклоняется, при этом периоды просрочки исполнения обязательства составляют менее чем три месяца. 

Правила предоставления заемщиком обеспечения возврата заемных средств в форме залога недвижимости урегулированы ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно статье 50 которого основанием для обращения взыскания на заложенное имущество должника признается неисполнение или ненадлежащее исполнение обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплата или несвоевременная уплата суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Вместе с тем суд вправе отказать в иске об обращении взыскания на заложенное имущество (п. 1 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", п. 2 ст. 348 ГК РФ), при наличии предусмотренных законом оснований.

Указанное правовое регулирование, основанное на использовании дозволенных правовых форм для удовлетворения интересов кредитора без ущемления прав заемщика в случае невозврата обеспеченного залогом долга, направлено на достижение реального баланса интересов обеих сторон. Предоставляя кредитору возможность получения компенсаций в счет предполагаемого дохода, не полученного из-за действий должника, законодатель исходит из необходимости учета фактических обстоятельств (наличия и исследования уважительных причин, допущенных нарушений обязательств), а также юридических обстоятельств (периода просрочки, суммы просрочки, вины одной из сторон), что позволяет соблюсти паритетность в отношениях между сторонами, в том числе при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком своих обязанностей по договору, как это вытекает из конституционного принципа равенства (ч. 1 ст. 19 Конституции РФ).

Согласно п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Наряду с закрепленным в вышеназванном пункте ст. 348 ГК РФ общим принципом обращения взыскания на предмет залога только при наступлении ответственности должника за нарушение основного обязательства, в пунктах 2 и 3 той же статьи содержатся уточняющие правила, позволяющие определить степень нарушения основного обязательства, необходимую для предъявления требований залогодержателя.

По смыслу приведенной нормы, обращение взыскания на предмет залога возможно лишь при наличии оснований для ответственности должника по основному обязательству, то есть в данном случае по договору купли-продажи.

Согласно правовой позиции, приведенной в п. 12 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, при разрешении судом требований об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное в обеспечение возврата долга по кредитному обязательству, юридически значимым обстоятельством, которое входит в предмет доказывания и подлежит исследованию судом, является выяснение вопроса о существенности допущенного должником нарушения обеспеченного залогом обязательства, а также установление законных оснований для обращения взыскания на заложенное имущество.

Поскольку залог выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему исполнению основного обязательства и целью договора залога не является переход права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу (в том числе к залогодержателю), обращение взыскания на предмет залога допустимо не во всяком случае ответственности должника за нарушение обязательства, а лишь при допущенном им существенном нарушении.

Из приведенных правовых норм следует, что для обращения взыскания на предмет залога необходимым условием является ответственность должника за допущенное существенное нарушение основного обязательства. Если обязательство не связано с осуществлением должником предпринимательской деятельности, то отсутствие вины должника в нарушении обязательства влечет невозможность обращения взыскания на заложенное имущество. Иное должно быть прямо предусмотрено законом или договором.

Принимая во внимание установленные обстоятельства, а также то, что на момент рассмотрения спора ответчиком погашается задолженность по основному долгу, период просрочки исполнения обязательств не превышает трех месяцев, у истца не имеется значительных убытков в связи с просрочками внесения платежей, доказательств обратного истцом не представлено, суд считает, что имеются основания для отказа в удовлетворении заявленных требований об обращении взыскания на заложенное имущество.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Между истцом и ООО "Сибпромстрой-Югория" заключен договор оказания юридических услуг, на основании которого истцом понесены расходы по оплате юридических услуг в размере 52 000 рублей, оплата истцом данных услуг подтверждена материалами дела.

С учетом времени, затраченного на досудебную подготовку, составление искового заявления, уточненного искового заявления и участия в судебном разбирательстве (два судебных заседания), сложности рассмотренного дела, суд считает разумным взыскать в пользу истца 25 000 рублей в качестве понесенных расходов на представителя.

Истец при подаче искового заявления уплатил государственную пошлину в размере 17 424,22 рублей, которая подлежит взысканию с ответчика в размере 9 920 рублей, учитывая, что в требованиях об обращении взыскания на заложенное имущество истцу отказано, и учитывая размер удовлетворенных исковых требований в остальной части.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198, 233-235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «УК «Центр Менеджмент» ФИО4 комбинированным «СПС Югория» - удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «УК «Центр Менеджмент» ФИО4 комбинированным «СПС Югория» сумму просроченной задолженности по договору купли-продажи квартиры в размере 401 778 руб., неустойку по договору купли-продажи квартиры за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 50 000 рублей, сумму, подлежащую досрочной оплате по договору купли-продажи квартиры в размере 200 061 рубль, госпошлину в размере 9 920 рублей, в возмещение расходов по оплате услуг представителя 25 000 рублей, а всего взыскать 686 759 (шестьсот восемьдесят шесть тысяч семьсот пятьдесят девять) рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «УК «Центр Менеджмент» ФИО4 комбинированным «СПС Югория» неустойку в размере 0,3 %, начисляемую на сумму задолженности по договору в размере 601 839 рублей, начиная с ДД.ММ.ГГГГ до даты фактического погашения задолженности.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

В течение 7 дней со дня вручения ответчику копии заочного решения он вправе подать в Солнечногорский городской суд Московской области заявление об отмене этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене заочного решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья: О.

<

адрес>