Дело № 3а-18/2024

УИД 48OS0000-01-2023-000219-28

ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

9 апреля 2024 года г. Липецк

Липецкий областной суд в составе:

председательствующего судьи Шепелёва А.В.

при секретаре Прокопенко И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Липецк Торф» к ОБУ«Центр кадастровой оценки» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Липецк Торф» обратилось в Липецкий областной суд с административным исковым заявлением к ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконным решения от 05.09.2023 года № ОРС-48/2023/000151 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором указанного выше земельного участка и не согласен с его кадастровой стоимостью, установленной в размере 87448836,96 рублей, полагая указанную кадастровую стоимость земельного участка завышенной и значительно превышающей рыночную стоимость на дату оценки, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика арендной платы. 30.07.2023 года административный истец обратился в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, представив отчет об оценке рыночной стоимости №ЮКО-23/004.1 от 18.07.2023 года, выполненный ООО «Южная оценочная компания «Эксперт», согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 10.02.2023 года составляет 5441000 рублей. 05.09.2023 года ОБУ «Центр кадастровой оценки» вынесено решение №ОРС-48/2023/000151 об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости. С учетом изложенного административный истец просит признать незаконным решение ОБУ«Центр кадастровой оценки» от 05.09.2023 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости и установить кадастровую стоимость земельного участка на основании отчета об оценке №ЮКО-23/004.1 от 18.07.2023 года, выполненного ООО«Южная оценочная компания «Эксперт», по состоянию на 07.08.2023 года в размере 5441000 рублей.

Определением от 04.12.2023 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области.

В судебное заседание представитель административного истца не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом. В письменном заявлении представитель общества по доверенности ФИО1 заявленные требования уточнил и просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 10.02.2023 года в размере 15439 000 рублей в соответствии с заключением судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика ОБУ «Центр кадастровой оценки» и заинтересованного лица Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенностям ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований.

Представители заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, администрации Добровского муниципального района Липецкой области, администрации сельского поселения Каликинский сельсовет Добровского муниципального района Липецкой области в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, о причинах неявки не уведомили.

Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся участников процесса. 

Выслушав объяснения представителя административного ответчика и заинтересованного лица ФИО2, допросив эксперта ФИО8 исследовав материалы дела, суд полагает необходимым заявленные требования удовлетворить частично по следующим основаниям.

Согласно положениям ч.ч. 3, 15 ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг. Форма заявления об установлении рыночной стоимости и требования к его заполнению, а также требования к формату такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

В соответствии с постановлением администрации Липецкой области от 17.12.2021 года №570 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ – 01.01.2022 года.

Согласно ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

В силу ч. 11 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее – решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее – решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и во исполнение постановления администрации Липецкой области от 29.05.2017 года № 265 «О создании областного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» создано областное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки», основной целью деятельности которого является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Предметом деятельности бюджетного учреждения является осуществление полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Таким образом, с 01.01.2022 года кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена решением бюджетного учреждения в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению лиц, чьи права затрагиваются, которое может быть оспорено в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды №94 от 22.09.2021 года административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 378288 +/- 215 кв.м., местоположение: 

<

адрес>. Согласно п. 2.1 договора аренды договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до дня окончания срока лицензии на пользование недрами от 01.08.2019 года, то есть до 01.08.2044 года. Договор аренды может быть по обращению заинтересованного лица (арендатора, его представителя) заключен на новый срок согласно действующему законодательству РФ.

Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2022 года утверждена приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области № 131 от 09.11.2022 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Липецкой области и среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальным районам (городским округам) Липецкой области» в размере 87448836,96 рублей, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН от 02.10.2023 года. Дата начала применения кадастровой стоимости – 01.01.2023 года.

Полагая кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка завышенной, административный истец обратился в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, представив выполненный оценщиком ООО «Южная оценочная компания «Эксперт» ФИО5 отчет об оценке №ЮКО-23/004.1 от 18.07.2023 года. Как усматривается из содержания административного искового заявления (т. 1 л.д. 5), а также подтверждается оттиском почтового отделения на конверте (т. 3 л.д.175) и отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором (т. 3 л.д. 176), заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости было направлено административным истцом в адрес административного ответчика 30.07.2023 года и получено адресатом 07.08.2023 года.

Решением ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 05.09.2023 года №ОРС-48/2023/000151 ООО «Липецк Торф» в удовлетворении заявления отказано в связи с нарушениями, выявленными в отчете об оценке, а именно: 

п. 22б ФСО № 7 – в рамках сравнительного подхода используются аналоги из сегмента рынка, отличного от сегмента рынка оцениваемого объекта;

п. 10 ФСО № 7 – не исследован рынок сегмента, к которому относится объект оценки;

п. 10 ФСО № III – не исследованы характеристики объекта оценки и объектов-аналогов на наличие и возможность подключения инженерных коммуникаций;

пп. 2 п. 2 ФСО № VI – не проведено исследование, подтверждающее зависимость цен предложений от площади с целью применения корректировки на «фактор размера»;

пп. 2 п. 2 ФСО № VI – в рамках сравнительного подхода при применении корректировки на местоположение не подтверждена зависимость цены предложений земельных участков рассматриваемого назначения от средней заработной платы по регионам;

п. 10 ФСО № III – в задании на оценку содержится недостоверная информация в части правообладателя и формы составления отчета об оценке, а также неоднозначная формулировка в части формы составления отчета об оценке. В задании на оценку содержится некорректная информация о предполагаемом использовании результатов оценки и связанных с этим ограничениях – «отчет для обращения в комиссию Росреестра».

пп. l п. 2 ФСО № VI – в рамках сравнительного подхода при корректировке на вид права необоснованно применен коэффициент для сегмента, отличного от объекта оценки – «для других целей», тогда как в таблице имеется коэффициент «для земель промышленности».

Решение принято уполномоченным органом в установленном законом порядке, с соблюдением сроков рассмотрения заявления, в решении приведены выявленные в ходе рассмотрения заявления причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости.

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства:

- законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения);

- соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;

- размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В соответствии с п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

В целях оценки правомерности выводов, изложенных в решении ОБУ«Центр кадастровой оценки», относительно выявленных нарушений в отчете об оценке, для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству представителя административного истца ФИО1 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено эксперту ООО «АКГ «Инвестоценка» ФИО9

Как следует из заключения эксперта от 04.03.2024 года № В-240203/С, выполненного экспертом ООО «АКГ «Инвестоценка» ФИО10 при составлении отчета об оценке №ЮКО-23/004.1 от 18.07.2023 года, выполненного ООО «Южная оценочная компания «Эксперт», допущены следующие нарушения:

п. 5 ФСО № 7 – оценщик не провел осмотр Объекта оценки. В отчете об оценке причиной непроведения осмотра объекта оценки оценщик указывает его «невозможность». При этом фактически осмотр объекта оценки провести возможно. Эксперт, в свою очередь, провел осмотр объекта оценки. Следует отметить, что проведение осмотра объекта оценки является важным фактом установления его количественных и качественных характеристик для проведения последующих расчетов стоимости;

п. 10 и п. 22б ФСО № 7 – оценщик в своих расчетах применяет аналоги из сегмента рынка, отличного от сегмента рынка объекта оценки. В частности, все предложения земельных участков, использованных оценщиком в качестве аналогов, относятся к другим регионам и иной категории земель – земли сельскохозяйственного назначения (в то время как Объект исследования относится к категории «земли промышленности»), эксперт считает не целесообразным использовать в качестве аналогов земельные участки из иных регионов страны и относящихся к иной категории земель, так как это приведет к внесению необоснованных корректировок по этим ключевым ценообразующим факторам, большой погрешности в расчетах, и, как следствие, к искажению итогового результата рыночной стоимости объекта оценки.

Принимая во внимание фактическое отсутствие рынка объекта оценки, в нарушение пп.1 п.2 ФСО № VI оценщик не проводит расчет стоимости объекта оценки доходным подходом, необоснованно отказываясь от его реализации в отчете об оценке. В условиях ограниченности рынка и особенностей объекта оценки (земельный участок, использующийся для добычи полезных ископаемых) положения доходного подхода были реализованы экспертом.

На основании проведенного экспертом ФИО21. анализа на соответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО сделан вывод о том, что отчет об оценке №ЮКО-23/004.1 от 18.07.2023 года, выполненный ООО «Южная оценочная компания «Эксперт», не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и ФСО. Выявленные в отчете методические ошибки и необоснованные суждения повлияли на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

Принимая во внимание изложенное, суд полагает, что отчет об оценке №ЮКО-23/004.1 от 18.07.2023 года, выполненный оценщиком ООО«Южная оценочная компания «Эксперт» ФИО5, не соответствует приведенным требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допущено нарушение требований Федеральных стандартов оценки, в силу которых итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости не может быть признана достоверной.

Разрешая административные исковые требования о признании незаконным решения ОБУ«Центр кадастровой оценки» от 05.09.2023 года №ОРС-48/2023/000151, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку оспариваемое решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия, в результате проведенной судебной экспертизы экспертом установлено, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Следовательно, у ОБУ «Центр кадастровой оценки» имелись предусмотренные п. 2 ч. 10 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления ООО «Липецк Торф» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной. 

При указанных обстоятельствах суд считает необходимым отказать ООО «Липецк Торф» в удовлетворении требований к ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконным решения от 05.09.2023 года №ОРС-48/2023/000151 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом, суд считает подлежащими удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости по следующим основаниям.

Несмотря на факультативный и производный характер данного требования, с учетом изложения диспозиции ч. 15 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, его разрешение не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Следует отметить, что одной из задач административного судопроизводства, закрепленной в п. 2 ст. 3 КАС РФ, является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений. Суд учитывает, что причиной обращения с административным иском в суд для административного истца явилась необходимость восстановления нарушенных прав на справедливое налогообложение, принимает во внимание функцию разрешения административно-правовых споров, которая является основополагающей и вытекает из целевого предназначения самой судебной власти. 

В соответствии с заключением эксперта от 04.03.2024 года № В-240203/С, выполненным экспертом ООО «АКГ «Инвестоценка» ФИО11., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 378288 +/- 215 кв.м., 

<

адрес>, по состоянию на 10.02.2023 года составляет 15439 000 рублей. 

Анализируя экспертное заключение от 04.03.2024 года № В-240203/С, суд полагает, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям ст. 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение, профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

В силу п.п. 1, 2, 3 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200, при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При применении нескольких подходов и методов оценщик использует процедуру согласования их результатов.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось на основании материалов административного дела. При определении рыночной стоимости земельного участка, эксперт проанализировал подходы к оценке, применил доходный подход, обосновал отказ от затратного и сравнительного подходов.

Согласно п.п. 11, 13 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСОV)» Доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания выгод. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на прямой капитализации или дисконтировании будущих денежных потоков (доходов).

Экспертом составлено точное описание объекта оценки, представлена информация о количественных и качественных характеристиках, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на стоимость. 

Расчет рыночной стоимости земельного участка произведен экспертом мотивированно и корректно. 

При применении доходного подхода экспертом использован метод предполагаемого использования в соответствии с методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 года № 568-р.

С учетом концепции оценки методом предполагаемого использования земельный участок – объект оценки эксперт принял как земельно-имущественный комплекс и реализовал доходный подход к оценке путем определения стоимости бизнеса ООО «Липецк Торф» и стоимости его прочих активов и обязательств с последующим составлением экономического баланса. 

В заключении приведено обоснование расчетов, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности).

Выражая несогласие с изложенными в заключении судебной оценочной экспертизы выводами, ФИО2 заявила ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы, ссылаясь на неправильное использование судебным экспертом мультипликаторов для сельскохозяйственного производства при наличии таковых для земель промышленности и недропользования, а также необходимость выбора иной методики для оценки рыночной стоимости земельного участка, не оспаривая, что в данном конкретном случае должен применяться именно доходный подход.

В целях полного и всестороннего исследования обстоятельств дела для дачи пояснений относительно выводов представленного заключения судебной экспертизы и возражений представителя административного ответчика и заинтересованного лица, судом осуществлялся вызов и допрос эксперта ФИО12 подтвердившего содержащиеся в заключении выводы в полном объеме в своих письменных пояснениях, а также давшего подробные пояснения по существу поставленных вопросов в судебном заседании.

В частности, ФИО13 пояснил, что вид разрешенного использования земельного участка предусматривает строительство объектов капитального строительства промышленного назначения и не совпадает с фактическим использованием – разведкой и добычей торфа. Экспертом были изучены материалы дела, проведен осмотр объекта исследования, проанализирована методика оценки, положенная в основу отчета об оценке, использованы все количественные и качественные характеристики объекта оценки и сделан вывод, что земельный участок, используемый для ведения определенного бизнеса, следует оценивать, исходя из фактического использования.

Относительно Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 04.08.2021 года № П/0336, на которые ссылался представитель административного ответчика, ФИО14 пояснил, что данные методические указания не являются обязательными для применения независимыми оценщиками и экспертами, поскольку обязательны для применения только государственным оценщиком при проведении государственной кадастровой оценки, в то время как судебным экспертом не производилась кадастровая оценка, а определялась рыночная стоимость земельного участка.

ФИО15 также пояснил, что земельный участок не оценивался им как участок сельскохозяйственного назначения, указав, что только в рамках оценки участка через бизнес ООО«ЛипецкТорф» используются мультипликаторы для оценки деятельности, близкой к сельскохозяйственной, потому что его единственный контрагент, ради которого ООО «Липецк Торф» создавалось и осуществляет свою деятельность, относится к сельскохозяйственному производству. Сельскохозяйственные аналоги им также не подбирались, поскольку такие аналоги отсутствуют. С учетом изложенного, в ходе осмотра и анализа документов эксперт пришел к выводу о невозможности использования аналогов из производственных земель, так как в чистом виде земельный участок исключительно формально переведен из сельхозземель под земли промышленности, поскольку на сельскохозяйственных землях нельзя добывать полезные ископаемые, указав, что вокруг оцениваемого участка все земли относятся к землям сельхозназначения. 

По мнению судебного эксперта, бизнес ООО «Липецк Торф» более связан с сельскохозяйственным производством его контрагента, чем с добычей полезных ископаемых, поэтому им использованы мультипликаторы для оценки деятельности, наиболее близкой к сельскохозяйственной, в частности, использован доходный подход при оценке, а также указано на невозможность применения как сравнительного подхода ввиду отсутствия в регионе иных земельных участков под разработку торфа, так и затратного подхода с учетом специфики объекта исследования.

Судебный эксперт указал, что для административного истца оцениваемый участок является основным источником дохода, поскольку кроме него у предприятия имеется два грузовых транспортных средства и два вспомогательных участка, использующихся для проезда, поэтому оценка стоимости участка производилась через бизнес ООО«Липецк Торф»: были посчитаны все активы и произведено вычитание из общей стоимости всех активов, кроме земельного участка. После осмотра участка и анализа всех факторов экспертом сделан вывод о невозможности организовать какое-либо сельскохозяйственное производство на оцениваемом участке.

Как пояснил ФИО16 указанный в ЕГРН вид разрешенного использования не соотносится с фактическим положением дел и полностью бы изменил концепцию оценки. При этом, при осмотре участка им было обнаружено болото, по которому перемещался экскаватор и черпал слой торфа, который грузился на машины и отправлялся в ООО «Воронежские шампиньоны», в чем непосредственно и заключается деятельность ООО«Липецк Торф».

Эксперт также указал, что, если на участке фактически добывается торф, то его нужно отнести к категории земель промышленности, в связи с чем возражения представителя административного ответчика близки к сравнительному подходу, однако такой подход им не применялся, пояснив, что участок относится к землям промышленности, но по факту используется для извлечения торфа и перевозки его на другое предприятие, в связи с чем им проведена аналогия между добытчиком ресурса с его единственным потребителем ООО «Воронежские шампиньоны», которое относится к сельхозпредприятию.

ФИО17 пояснил, что, если бы имелись мультипликаторы, конкретно связанные с производителями торфа, он бы использовал именно эти мультипликаторы. При этом, он не мог применить мультипликаторы, связанные с добычей полезных ископаемых, так как с ними связаны, в основном, предприятия, добывающие газ, уголь, руду, то есть совершенно иной вид добычи, поэтому руководствуясь экономическим смыслом, он связал деятельность административного истца с его основным потребителем.

По утверждению судебного эксперта, применение добываемого на конкретном земельном участке торфа в иных целях, кроме сельского хозяйства, невозможно, в частности, невозможно его использование в качестве топлива, в связи с чем участок был взят в аренду для использования именно в связке с другим предприятием.

ФИО18 также указал, что в результате осмотра земельного участка, а также с учетом анализа рельефа местности, перепадов высот им было установлено, что строительство какого-либо капитального объекта на данных болотах невозможно, в связи с чем сделан категоричный вывод о том, что фактическое использование не соответствует разрешенному, пояснив, что предприятие может осуществлять деятельность на период действия лицензии, полагая возможным продление договора аренды с учетом возобновляемого характера данного ресурса.

Эксперт обосновал невозможность использования мультипликаторов для недропользования, в которые уже заложены данные о наличии лицензии, указав, что лицензия является формальным документом для ведения определенного вида деятельности, и пояснив, что с учетом незначительного количества на территории в Российской Федерации компаний, занимающихся добычей торфа, мультипликаторы формируются из рынка, в связи с чем большая доля мультипликаторов определялась по бизнесу предприятий, осуществляющих добычу таких полезных ископаемых, как уголь, газ, нефть. Эксперт указал, что исследовал мультипликаторы для добычи полезных ископаемых, однако основная масса предприятий, на основе которых они формируются, являются сложными и капиталоемкими. В частности, это добыча руды, угля, нефти, газа, для добычи которых необходимо специфическое оборудование, а поднятие торфа очень похоже на банальное вскапывание земельного участка. Поэтому с учетом подтвержденной связи административного истца с другим сельхозпредприятием у него имелись все основания взять наиболее близкий по экономическому смыслу мультипликатор для сельхозпредприятий, поскольку применение мультипликаторов для добычи угля в настоящем случае противоречило бы здравому смыслу.

Учитывая, что рынок добычи торфа ограничен, ФИО19 полагал, что он не может формально использовать мультипликаторы для добычи полезных ископаемых, пояснив, что сельскохозяйственное использование в заключении является экономически обоснованным, так как предприятие ООО «Липец Торф» существует только потому, что оно необходимо для деятельности другого предприятия – ООО «Воронежские шампиньоны», что усматривается из отчетности ООО«Липецк Торф», поэтому необходимо исходить не из формального мультипликатора, а из вида деятельности, которая ближе к сельскохозяйственной, потому что торф используется как удобрение, указав, что использование специфического торфа со спорного земельного участка для промышленных целей невозможно.

Пояснил также, что внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений об ином виде разрешенного использования земельного участка не повлияло бы на результаты экспертизы и методику оценки рыночной стоимости, полагая, что существенное снижение кадастровой стоимости произошло из-за несоответствия указанного в ЕГРН вида разрешенного использования с фактическим использованием земельного участка, в связи с чем должны учитываться именно индивидуальные характеристики объекта исследования, в то время как оценщик при определении кадастровой стоимости земельного участка исходил только из предоставленной Росреестром информации.

Изучив заключение судебной оценочной экспертизы от 04.03.2024 года № В-240203/С, выслушав эксперта ФИО20 суд отмечает, что экспертом, обладающим необходимой компетенцией и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, представлены аргументированные и последовательные пояснения относительно проведенной оценки объекта, даны ответы на поставленные вопросы. 

При этом, вариативность построения исследования и оценок, обусловленных возможной различной профессиональной интерпретацией имеющихся экономических и иных значимых данных, не является достаточным основанием для того, чтобы не доверять заключению эксперта.

Таким образом, заключение эксперта от 04.03.2024 года № В-240203/С соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки, критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушения требований ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при составлении заключения экспертом не допущено, в связи с чем у суда отсутствуют основания ставить итоговые выводы эксперта под сомнение. 

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии предусмотренных ст. 83 КАС РФ оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы и считает необходимым отказать в удовлетворении заявленного ФИО2 ходатайства, поскольку сомнений в обоснованности заключения эксперта либо противоречий в его выводах не установлено.

Каких-либо доказательств, подтверждающих недостоверность изложенных в заключении судебной оценочной экспертизы выводов эксперта относительно величины рыночной стоимости объекта оценки, неправильности произведенных расчетов, а также недостоверности использованной информации, в материалы дела не представлено.

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка, к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь в случае существенного занижения/завышения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

При указанных обстоятельствах, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен с нарушениями, и иных допустимых доказательств рыночной стоимости объекта недвижимости, кроме заключения судебной экспертизы не имеется, а также учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости объекта недвижимости, то кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 378288 +/- 215 кв.м., местоположение: Липецкая область, Добровский муниципальный район, сельское поселение Каликинский сельсовет, у села Каликино подлежит установлению в размере его рыночной стоимости по состоянию на 10.02.2023 года – 15439000 рублей.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В силу ч. 4 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ днем поступления заявления об установлении рыночной стоимости считается день его представления в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, либо день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении), либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг.

Поскольку, как указано выше, заявление об установлении кадастровой стоимости направлено административным истцом в адрес ОБУ «Центр кадастровой оценки» почтовой связью 30.07.2023 года, следовательно, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № учетом приведенной выше нормы следует считать именно 30.07.2023 года.

В силу ч. 3 ст. 178 КАС РФ при принятии решения суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно ч. 3 ст. 108 КАС РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Данные суммы, исходя из толкования ст. 106 КАС РФ, относятся к судебным расходам, связанным с рассмотрением административного дела.

Согласно представленному экспертным учреждением счету на оплату №22 от 04.03.2024 года сумма оплаты за проведение экспертизы по делу составляет 60000 рублей.

Определяя лицо, за счет которого в пользу ООО «АКГ «Инвестоценка» подлежит возмещению оплата за проведение судебной экспертизы в размере 60000 рублей, суд исходит из следующего.

Глава 10 КАС РФ относит к судебным расходам издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам (ст.ст. 103 и 106 КАС РФ).

В силу ч. 1 ст. 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями ч. 11 ст. 49 КАС РФ эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11.07.2017 года № 20-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования.

Статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости – рассмотрение заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой стоимости, то есть законом установлен внесудебный порядок определения рыночной стоимости.

Часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований административного истца о признании незаконным решения ОБУ«Центр кадастровой оценки» от 05.09.2023 года № ОРС-48/2023/000151, а требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости не носит самостоятельный характер и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет, то расходы по проведению судебной экспертизы должны быть отнесены на административного истца, как на лицо, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

При указанных обстоятельствах с ООО «Липецк Торф» в пользу ООО«АКГ«Инвестоценка» подлежит взысканию оплата за проведение судебной экспертизы в размере 60000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО «Липецк Торф» к ОБУ«Центр кадастровой оценки» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости удовлетворить частично.

В удовлетворении требований ООО «Липецк Торф» к ОБУ«Центр кадастровой оценки» о признании незаконным решения от 05.09.2023 года №ОРС-48/2023/000151 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости отказать.

Административное исковое заявление ООО «Липецк Торф» к ОБУ«Центр кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 378288+/-215 кв.м., местоположение: 

<

адрес> по состоянию на 10.02.2023 года в размере рыночной стоимости – 15439000 (пятнадцать миллионов четыреста тридцать девять тысяч) рублей. 

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № считать 30.07.2023 года.

Взыскать с ООО «Липецк Торф» в пользу ООО «АКГ «Инвестоценка» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 60000 (шестьдесят тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции через Липецкий областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий А.В. Шепелёв

Решение в окончательной форме принято 23.04.2024 года.