Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 апреля 2018 года Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Панковой М.А.,

при секретаре Матвеевой О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-870/2018 по административному исковому заявлению ООО «Вега» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Вега» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта капитального строительства, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 1245,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости в размере 21566948 рублей. 

В обоснование заявленных требований ООО «Вега» указало, что вышеуказанный объект недвижимости принадлежит обществу на праве собственности. 

Кадастровая стоимость нежилого помещения установлена по состоянию на 18.12.2013 года и составляет 34168 088 рублей 76 копеек. 

Согласно отчету об оценке от 22.11.2017 года № №, выполненному ООО «Центр Передовых Оценочных Технологий» рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 18.12.2013 года составляет 21566948 рублей.

Завышение кадастровой стоимости объекта недвижимости нарушает права и законные интересы административного истца, в связи с этим административный истец просит установить кадастровую стоимость вышеуказанного нежилого помещения равной рыночной стоимости в размере, определенном отчетом об оценке от 22.11.2017 г. №№.

Представители административного истца, Управления Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, министерства имущественных отношений Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором оставил разрешение административного иска по существу на усмотрение суда.

Представитель административного истца просил рассмотреть административное исковое заявление без участия представителя ООО «Вега». 

Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ, суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Исследовав материалы дела, суд считает административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что ООО «Вега» на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 1245,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах объекта недвижимости от 26.10.2017 года.

Кадастровая стоимость определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» по состоянию на 18.12.2013 года и составляет в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 18.12.2013 года 34168088 рублей 76 копеек, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 05.12.2017 г.

В соответствии со ст. 14, п.1 ст. 372 НК РФ, налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года N 98 "О налоге на имущество организаций на территории Самарской области" /в ред. от 11.04.2016 г. № 41-ГД/ является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона РФ N 135-ФЗ, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. 

Истец воспользовался предоставленным правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного помещения и 27.11.2017 года обратился с соответствующим заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области.

Однако решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 08.12.2017 года № № заявление административного истца о пересмотре результатов кадастровой стоимости объекта недвижимости было отклонено и указано, что в соответствии с п.11 ФСО №7 анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен. Также проводится анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например – ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов. На странице 33-35 отчета приведены зависимости цены продажи торгово-офисной недвижимости от площади (рисунок 7.3.1.2), состояния объекта (рисунок 7.3.1.4) и от ближайшего окружения (рисунок 7.3.1.6), согласно которым объект оценки (оценен около 18 тысяч рублей за кв.м) существенно ниже по стоимости, чем средний объект-аналог в сегменте рынка объекта оценки. 

При таких обстоятельствах и на основании ст. 24.18 Федерального закона РФ от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ, ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение ООО «Вега» в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административным истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке от 22.11.2017 года № №, подготовленные ООО «Центр Передовых Оценочных Технологий». 

Из отчета № № усматривается, что объектом оценки являлось нежилое помещение с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 18.12.2013 года составила 21566948 рублей. 

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. 

В силу ч. 1 ст. 3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. 

На основании ст. 11 указанного Федерального закона, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости нежилого помещения – 18.12.2013 года. 

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в Отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости объекта капитального строительства основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчетам об оценке документами. 

Из пояснений оценщика ФИО1 следует, что полученный удельный показатель стоимости объекта оценки отличается от указанных в разделе 7.3.1 средних рыночных значений в разрезе исследуемых ценообразующих факторов, так как указанные в анализе рынка средние значения удельных показателей цен предложений для исследуемых факторов формируются на основании широкой выборки объектов сравнения, представленных на рынке недвижимости торгово-офисного назначения. Данные объекты отличаются друг от друга по основным ценообразующим параметрам (площадь, состояние объекта, ближайшее окружение и т.д.), но сортировались эти объекты для построения зависимости по каждому фактору в отдельности, однако на среднее значение удельного показателя цены предложения является примерным ориентиром. Более показательным является анализ не средней цены предложения, а уровень цен в диапазоне от минимальной до максимальной, где минимальные цены посчитаны по выборке предложений с наихудшими качественными характеристиками, в первую очередь на основании фактора развитости инфраструктуры, а максимальные цены посчитаны по выборке предложений с наилучшими качественными характеристиками. 

По второму замечанию Комиссии оценщик указал, что на стр.78 отчета произошла опечатка, вместо площади объекта оценки - 1245, кв.м, в таблице 9.4.3.5 было указано неправильное значение площади, что обусловлено технической ошибкой при переносе информации из расчетного файла в отчет. Величины корректировок, приведенные в таблице 9.4.3.5 для всех объектов-аналогов, рассчитаны и указаны верно, в соответствии с действительной площадью объекта оценки. 

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом Отчет об оценке, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость нежилого помещения, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.

Суд считает возможным принять отчет об оценке, подготовленный оценщиком ООО «Центр Передовых Оценочных Технологий», в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на дату оценки, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на дату установления кадастровой стоимости, подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 12.02.2018 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 27.11.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования ООО «Вега» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 1245,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 18.12.2013 года в размере 21566948 рублей. 

Датой обращения ООО «Вега» в суд считать 12.02.2018 г., в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 27.11.2017 г.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 18 апреля 2018 года.

Председательствующий: М.А.Панкова