УИД 01RS0004-01-2023-006418-23 к делу № 2-3941/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Майкоп «2» ноября 2023 года

Майкопский городской суд Республики Адыгея в составе:

Председательствующего – Судьи Рамазановой И.И.,

при секретаре Куфановой Р.Э.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 и ФИО2, действующей, как в своих интересах, так и в интересах не совершеннолетних детей ФИО3 и ФИО4 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и возврате недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Майкопский городской суд Республики Адыгея с исковым заявлением к ФИО2 и ФИО2, действующей, как в своих интересах, так и в интересах не совершеннолетних детей ФИО3 и ФИО4 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и возврате недвижимого имущества, и в его обоснование указала, что в 2014 году ей принадлежал на праве собственности жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу 

<

адрес>, который перешел к ней по наследству от родителей. Семья дочери не имела на тот момент жилья, и стороны пришли к договоренности о заключении ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи жилого дома и земельного участка по цене значительно ниже рыночной стоимости с условием о рассрочке выплаты стоимости и оформлении по 1/4 доле на внуков ФИО3 и ФИО4. Она и ответчик на момент заключения сделки, то есть ДД.ММ.ГГГГ, находились в хороших, доверительных отношениях и поэтому она подписала оспариваемый договор, не читая его условия. Семья дочери вселилась и зарегистрировалась в спорном домовладении, так как отношения были хорошие истец не торопила ответчика с оплатой.

В 2022 году истцу стало известно, что семья дочери распалась, и ответчик до сих пор не рассчитался по оспариваемому договору купли-продажи и не исполнил условия об оформлении долевой собственности на всех членов семьи. Полагает, что ответчик злоупотребил ее доверием.

С учетом уточненных в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ исковых требований просит расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ней и ФИО2, вернуть в собственность домовладение и земельный участок, путем аннулирования и восстановления соответствующих записей в ЕГРН.

В судебное заседание истец не явилась, представитель по доверенности ФИО5 поддержал исковые требования своего доверителя, просил их удовлетворить, пояснил, что истец не получала 400 000 рублей, в виду чего нарушены существенные условия договора, кроме того право собственности, на приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала недвижимое имущество, не оформлено покупателем в долевую собственность всех членов семьи, следовательно ответчиком не исполнено нотариальное обязательство.

Ответчик ФИО2, действующая, как в своих интересах, так и в интересах несовершеннолетних детей, в судебном заседании признала заявленные исковые требования, просила их удовлетворить. Указала, что оспариваемым договором были нарушены права всех членов семьи, в том числе несовершеннолетних детей. Также пояснила, что ответчик ФИО2 ранее обращался в суд с иском об определении долей по 1/10 детям и супругам по 4/10, данные исковые требования рассмотрены судом, однако решение не вступило в законную силу.

Ответчик ФИО2 и его представитель ФИО6 в судебном заседании возражали против заявленных исковых требований, просила отказать в их удовлетворении в виду необоснованности и пропуска срока исковой давности.

В судебном заседании представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Управления по опеке и попечительству администрации муниципального образования «

<

адрес>» ФИО7 возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, просила отказать в удовлетворении, поскольку будут нарушены права детей на дополнительные меры государственной поддержки семей, имеющих детей. Указала, что спорное жилое помещение приобретено с использованием средств материнского (семейного) капитала и предоставленные на его приобретение денежные средства в соответствии с политикой государства направлены на поддержку семей имеющих детей, а не на поддержку самих родителей. Кроме того, просила суд не принимать признание ответчиком ФИО2 исковых требований, поскольку будут нарушены права и интересы несовершеннолетних детей.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - Отделения Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по 

<

адрес> и общества с ограниченной ответственностью «Домострой» в лице конкурсного управляющего ФИО8 в судебное заседание не явились, уведомлены о времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы и мнение сторон и их представителей, суд считает заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ответчики ФИО2 и ФИО2 состояли в зарегистрированном браке. Согласно свидетельству о расторжении брака, брак между ФИО2 и ФИО2 был прекращен на основании решения мирового судьи судебного участка № 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. 

У сторон имеется двое несовершеннолетних детей ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, интересы которых в настоящем споре представляет ответчик ФИО2

Обязательством от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обязался в течение 6 месяцев оформить земельный участок и размещённый на нем жилой дом, по адресу: 

<

адрес>, приобретенные с использованием средств материнского (семейного) капитала в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруги и детей с определением размера долей по соглашению. 

Согласно выписке из ЕГРН за ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано право собственности на жилой дом, общей площадью 33,7 кв.м., с кадастровым номером 01:08:0516088:26 и земельный участок, общей площадью 962 кв.м., с кадастровым номером 01:08:0516088:15, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Согласно выписки из ЕГРН ФИО2 является собственником объекта незавершенного строительства, 01:08:0516088:263, площадью 197,2 кв.м, площадь застройки 113,1 кв.м.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 был заключен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно его условий истец продала, а ответчик приобрел жилой дом площадью 33,7 кв.м., кадастровый № и земельный участок обшей площадью 962 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Пунктом 3 договора установлено, что земельный участок и жилой дом проданы за 1 000 000 рублей, из которых земельный участок продан за 100 000 рублей, переданных продавцу из личных средств покупателя до подписания договора, сумма 500 000 рублей за жилой дом передана продавцу покупателем при подписании договора, оставшаяся сумма в размере 400 000 рублей будет перечислена с расчетного счета займодавца на лицевой счет ФИО2 №, открытый в Адыгейском ОСБ №, в течении 20 рабочих дней с момента регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РА по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Домострой».

Стороны определили, что жилой дом не будет находиться в залоге у продавца до окончательного расчета по договору до ДД.ММ.ГГГГ. Жилой дом, приобретаемый покупателем находится в залоге у ООО «Домострой» с момента регистрации права собственности покупателем, до полного погашения суммы займа.

Кроме того, согласно пункта 8 договора он имеет силу передаточного акта.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (часть 1).

Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, становившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (часть 2).

В соответствии с пунктом 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", при толковании условий договора суд, с учетом особенностей конкретного договора вправе применить как приемы толкования, прямо установленные статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, иным правовым актом, вытекающие из обычаев или деловой практики, так и иные подходы к толкованию. В решении суд указывает основания, по которым в связи с обстоятельствами рассматриваемого дела приоритет был отдан соответствующим приемам толкования условий договора.

Учитывая положения статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд, толкуя условия договора купли-продажи с учетом буквального содержания в нем слов и выражений, приходит к выводу, что из договора можно сделать однозначный вывод о том, что денежные средства в размере 600 000 рублей были переданы истцу ФИО1 до его подписания.

Истец полагает, что ответчиком нарушены существенные условия договора купли-продажи, а именно не выплачена оставшаяся цена договора в сумме 400 000 рублей, и на этом основании просит расторгнуть договор.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 ГК РФ).

На основании норм статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1). Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (пункт 3).

Поскольку недвижимое имущество по спорному договору передано от продавца покупателю по акту приема-передачи, во исполнение заключенного договора ФИО1 передала ФИО2 недвижимое имущество в виде жилого дома и земельного участка, а ФИО2 произвел оплату в общей сумме в размере 600 000 руб. по договору купли-продажи не содержит условий, предусматривающих возможность его расторжения по требованию одной из сторон в судебном порядке в том случае, если покупатель, несмотря на зарегистрированный им переход права собственности, своевременно не произведет оплату переданного ему имущества.

Пунктом 3 статьи 486 ГК РФ определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи.

При этом данные правовые последствия различаются в зависимости от того, был ли товар передан продавцом покупателю и был ли он принят последним.

В Гражданском кодексе (глава 30 «Продажа недвижимости», статьи 549 - 558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.

Следовательно, при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Поскольку данные обстоятельства установлены (покупатель и члены его семьи фактически приняли спорные объекты недвижимости, путем фактического вселения), следовательно, судом отклоняются доводы истца о нарушении ответчиком существенного условия договора, а именно его цены.

Кроме того, пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно правовой позиции, отраженной в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных этим Кодексом, другими законами или договором.

В рассматриваемом случае исследовав и оценив все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, руководствуясь при этом вышеназванными нормами права, а также разъяснениями об их применении, суд на основании оценки доказательств в их совокупности установил, что в данном случае ответчиком частично исполнены обязательства по оплате проданного ему по спорному договору купли-продажи объекта недвижимости, в связи с чем приходит к выводу о том, что данное обстоятельство исключает возможность квалификации действий ответчика в качестве существенного нарушения условий договора купли-продажи. Принимая во внимание отсутствие в договоре купли-продажи условия о его расторжении в случае частичной неоплаты имущества покупателем, а также указывая, что допущенное ответчиком нарушение не является существенным при отсутствии иных существенных нарушений условий договора со стороны покупателя, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

Правовых оснований для иных выводов у суда не имеется. 

Доводы истца о наличии со стороны ответчика существенного нарушения условий договора купли продажи, и, как следствие, наличии оснований для его расторжения на основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом отклоняются как несостоятельные, поскольку договор купли-продажи подлежит расторжению при существенном нарушении договора другой стороной, в частности, в случае неоплаты товара, тогда как в рамках настоящего дела судами установлен факт оплаты большей части суммы договора купли-продажи, что исключает возможность квалифицировать допущенное покупателем нарушение как существенное, позволяющее требовать расторжение договора в судебном порядке.

Доводы истца, о существенном нарушении, со стороны покупателя, условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в виду неисполнения нотариального обязательства о распределении долей, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала, не может являться существенным для продавца, поскольку правоотношения по распределению долей распространяются на государство, осуществившего дополнительные меры поддержки семей, имеющих детей, лицо, давшее нотариальное обязательство и членов его семьи.

В виду изложенного, заявленные исковые требования ФИО1 о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, не подлежат удовлетворению, в виду необоснованности.

Поскольку судом отказано в удовлетворении исковых требований о расторжении договора, следовательно, не имеется правовых оснований для возврата в собственность истца спорного недвижимого имущества.

Кроме того, ответчиком ФИО2 заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Судом установлено, что ранее, то есть до подачи ДД.ММ.ГГГГ рассматриваемого искового заявления, истец ФИО1 никаких претензий по неисполнению условий договора от ДД.ММ.ГГГГ, в части оплаты его цены, к ответчику ФИО2 не предъявляла. 

Из условий договора установлено, что до его подписания ФИО1 переданы 100 000 рублей и 500 000 рублей в момент его подписания. Окончательный расчет по договору в сумме 400 000 рублей, должен быть произведен продавцом до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно части 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года.

В соответствии с частью 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, течение срока по обязательствам с определенным сроком исполнения начинается по окончании срока исполнения. 

Следовательно, срок исковой давности по требованию о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ со сроком исполнения ДД.ММ.ГГГГ, истек ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку исковое заявление подано истцом, после истечения установленного законом процессуального срока, суд, применив положения статей 196, 199, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, не установив уважительных причин пропуска срока исковой давности, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований также и в связи с пропуском срока исковой давности.

Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 и ФИО2, действующей, как в своих интересах, так и в интересах не совершеннолетних детей ФИО3 и ФИО4 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и возврате недвижимого имущества, отказать в виду необоснованности и пропуска срока исковой давности. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Адыгея через Майкопский городской суд Республики Адыгея в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательно форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий- подпись Рамазанова И.И.