Дело № 2-3227/2024

УИН 32RS0027-01-2024-003249-83

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

25 октября 2024 г. г. Брянск 

Советский районный суд г. Брянска в составе

председательствующего судьи Петрачковой И.В., 

при секретаре Стёпиной Ю.Д., 

с участием представителя истца ФИО1 - ФИО2, представителя ответчика ФИО3 – ФИО4, третьего лица ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО, к ФИО3 о признании недействительным предварительного договора и соглашения о задатке, обязании возвратить полученные денежные средства,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что 

<

дата> умер её супруг Е. При организации погребения в личных вещах супруга обнаружила предварительный договор купли-продажи от 

<

дата>, соглашение о задатке от указанной даты и риэлторский договор на оказание услуг сделки купли-продажи недвижимости от 

<

дата> Согласно условиям предварительного договора купли-продажи, ФИО3 (продавец) и Е. (покупатель) обязались в срок до 

<

дата> заключить основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, находящихся 

<

адрес>, по цене 45 000 000 руб., из них, стоимость жилого дома – 40 000 000 руб., стоимость земельного участка – 5 000 000 руб. Согласно соглашению о задатке от 

<

дата> и расписке от указанной даты, Е. передал ответчику в качестве задатка денежную сумму в размере 5 000 000 руб. 

Истец и её несовершеннолетний сын ФИО являются наследниками первой очереди по закону к имуществу умершего Е. (в 1/3 доле, в 2/3 долях, соответственно). По утверждению истца, исполнение условий предварительного договора влечет неблагоприятные последствия для наследников, не способных исполнить обязательства покупателя по данному договору в установленный срок, на предусмотренных условиях. 

Кроме того, считает предварительный договор и соглашение о задатке недействительными, поскольку предварительный договор заключен в отношении объекта недвижимости в период брака, расчет осуществлялся из совместных средств супругов, договор оказания риелторских услуг содержал обязанность покупателя представить согласие супруга.

На основании изложенного, с учетом уточненных исковых требований, просит суд признать недействительными предварительный договор купли-продажи от 

<

дата>, соглашение о задатке от 

<

дата>; применить последствия недействительности, обязав ФИО3 возвратить ФИО1, ФИО полученные по соглашению о задатке денежные средства в размере 5 000 000 руб.

В ходе рассмотрения дела в порядке части 3 статьи 37 ГПК РФ к участию в деле привлечен несовершеннолетний ФИО

В судебном заседании представитель истца ФИО1 - ФИО2 исковые требования поддержала, просила суд их удовлетворить. 

Ранее в судебном заседании истец ФИО1 указывала на то, что не знала о намерении супруга приобрести недвижимость; полагала, что оснований для удержания ответчиком денежных средств не имеется.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признала, просила отказать в удовлетворении иска, ссылаясь на отсутствие оснований для признания недействительными предварительного договора купли-продажи и соглашения о задатке. Пояснила, что согласие супруга на заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости, на заключение соглашения о задатке не является необходимым, поскольку заключение предварительного договора не является распоряжением общим имуществом. Указала, что, заключая 

<

дата> предварительный договор купли-продажи, соглашение о задатке, а также передавая ответчику денежную сумму в размере 5 000 000 руб., Е. действовал с согласия и в интересах как своей супруги ФИО1, так и иных членов своей семьи, с намерением приобрести недвижимое имущество и жить там всей семьей.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО5 в судебном заседании оставил разрешение спора на усмотрение суда. Пояснил, что между ним и Е. 

<

дата> был заключен риелторский договор по оказанию услуг сделки купли-продажи недвижимости, которым предусмотрена обязанность покупателя для подготовки договора купли-продажи предоставить риелтору, в том числе, согласие супруга. Включение данного условия в риелторский договор обусловлено тем, что часть денежных средств на приобретение недвижимости Е. предполагалось передать продавцу за счет кредитных средств; при оформлении кредитного договора требуется предоставление согласия супруга. 

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса. 

Выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем, незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Судом установлено, что 

<

дата> между ФИО3 (продавец) и Е. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец взял на себя обязательство не позднее 

<

дата> передать покупателю в собственность следующие объекты недвижимости: жилой дом, общей площадью 379 кв.м, кадастровый №..., а также земельный участок, общей площадью 1 236 кв.м, кадастровый №..., расположенные 

<

адрес>. Покупатель, в свою очередь, взял на себя обязательство принять вышеуказанные объекты недвижимости и оплатить согласованную в предварительном договоре цену.

В соответствии с пунктом 3 договора, стороны определили согласованную цену вышеуказанных объектов недвижимости в размере 45 000 000 руб., из которых, стоимость жилого дома – 40 000 000 руб., стоимость земельного участка – 5 000 000 руб.

В силу пункта 3.1 договора, денежная сумма в размере 5 000 000 руб. по соглашению о задатке передана продавцу в момент подписания предварительного договора. 

Соглашением о задатке от 

<

дата>, а также распиской от 

<

дата> подтвержден факт получения ФИО3 от Е. денежной суммы в размере 5 000 000 руб.

В силу пункта 2.1 соглашения о задатке, в случае отказа покупателя от заключения договора купли-продажи недвижимости с продавцом, сумма задатка в размере 5 000 000 руб. остается у продавца.

В случае отказа продавца от заключения договора купли-продажи недвижимости (неисполнение действия по вине продавца), продавец выплачивает покупателю двойную сумму задатка, в течение 10 рабочих дней с момента истечения срока настоящего соглашения (пункт 2.2 соглашения).

В соответствии с пунктом 9 предварительного договора, в случае смерти покупателя все права и обязанности по настоящему договору переходят к его наследникам на общих основаниях.

Также установлено, что 

<

дата> между Е. (покупатель) и риелтором ФИО5 был заключен риелторский договор по оказанию услуг сделки купли-продажи недвижимости, согласно которому риелтор проводит юридическое сопровождение сделки купли-продажи по приобретению объекта недвижимости в собственность покупателя: жилого дома и земельного участка 

<

адрес>; стоимость объекта 45 000 000 руб.

<

дата> Е. умер, в связи с чем, в установленный предварительным договором срок (не позднее 

<

дата>) основной договор купли-продажи домовладения и земельного участка заключен не был.

Наследниками по закону после смерти Е., принявшими наследство, являются супруга умершего - ФИО1 (в 1/3 доле), сын умершего – ФИО (в 2/3 долях). 

В состав наследства, перешедшего к истцам после смерти Е. вошли: 

<

данные изъяты>. Наследникам выданы свидетельства о праве на наследство по закону на вышеуказанное наследственное имущество.

В силу статьи 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается названным кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.

В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 г. № «О судебной практике по делам о наследовании» разъяснено, что имущественные права и обязанности не входят в состав наследства, если они неразрывно связаны с личностью наследодателя, а также если их переход в порядке наследования не допускается ГК РФ или другими федеральными законами (ст. 418, часть вторая ст. 1112 ГК РФ). В частности, в состав наследства не входят: право на алименты и алиментные обязательства (раздел V Семейного кодекса Российской Федерации), права и обязанности, возникшие из договоров безвозмездного пользования (ст. 701 ГК РФ), поручения (п. 1 ст. 977 ГК РФ), комиссии (часть первая ст. 1002 ГК РФ), агентского договора (ст. 1010 ГК РФ).

Согласно статье 418 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.

Из изложенного следует, что обязательство, возникшее из предварительного договора, не связано неразрывно с личностью должника, гражданское законодательство не содержит запрета на переход обязанности заключить основной договор купли-продажи в порядке наследования к наследникам, принявшим наследство.

Приняв наследство после смерти Е., истцы получили его права и обязанности производным способом в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, ввиду чего юридически значимые действия Е. по заключению предварительного договора и выраженное в нем волеизъявление на возникновение обязательства по заключению основного договора купли-продажи спорных жилого дома и земельного участка являются обязательными для истцов, поскольку при наследовании обязательство по общему правилу продолжает существовать в неизменном виде, тогда как меняется только субъектный состав данных правоотношений.

Предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка при жизни Е., а впоследствии и его правопреемниками оспорен не был.

При этом волеизъявление истцов производно от ранее выраженного и облеченного в форму предварительного договора волеизъявления Е., а вытекающая из него обязанность заключить основной договор является добровольно принятым обязательством, что не противоречит закону и свободе договора.

Установлено, что от ответчика в адрес истцов предложение заключить основной договор купли-продажи недвижимости не поступало.

Как указано выше, пунктом 2.1 соглашения о задатке предусмотрено, что, в случае отказа покупателя от заключения договора купли-продажи недвижимости с продавцом, сумма задатка в размере 5 000 000 руб. остается у продавца.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Поскольку ФИО3 получила от Е. 5 000 000 руб. в качестве задатка по договору правомерно, оснований для возврата этой денежной суммы не имеется.

Указанные истцом основания для признания недействительными предварительного договора купли-продажи, соглашения о задатке, в связи с отсутствием согласия супруги ФИО1 на их заключение, суд находит несостоятельными, основанными на неверном толковании норм материального права. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

Согласно пункту 2 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Исключение из данного правила содержится в пункте 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации, согласно которому необходимость получения нотариально удостоверенного согласия другого супруга требуется для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации.

Приведенная норма права направлена на определение правового режима распоряжения имуществом, приобретенным супругами в браке. Между тем, приобретение жилого дома и земельного участка не являются сделкой по распоряжению недвижимостью.

Данная сделка не требует нотариального удостоверения, не имеет обязательной нотариальной формы. 

Согласно пункту 2 статьи 434, статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. 

Законом не установлена государственная регистрация спорной сделки.

По правилам пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Однако, пунктом 8 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, то есть после 1 марта 2013 г.

По правилам пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации только переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 

Таким образом, реализация гражданином права на приобретение в собственность жилого дома и земельного участка не является сделкой по распоряжению недвижимостью и сделкой, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, для совершения которых пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации требуется получение нотариально удостоверенного согласия другого супруга.

Поскольку Е. сделки по распоряжению имуществом не совершал, заключаемый с ответчиком предварительный договор купли-продажи не требует обязательной нотариальной формы или обязательной государственной регистрации (предварительный договор подлежит заключению в той же форме, что и основной договор, который в данном случае не требует обязательной нотариальной формы или обязательной государственной регистрации), следовательно, получение согласия супруга на заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости, не является необходимым. Отсутствие согласия истца на заключение предварительного договора купли-продажи, а, следовательно, и соглашения о задатке, которое выполняет обеспечительную функцию по отношению к обязательствам, вытекающим из предварительного договора купли-продажи, не является основанием для признания указанных сделок недействительными.

Установленная в пункте 2.1.2 риелторского договора по оказанию услуг купли-продажи недвижимости от 

<

дата>, заключенного между ФИО5 и Е., обязанность покупателя предоставить риелтору для подготовки договора купли-продажи, в том числе, согласие супруга, вводит дополнительную обязанность для покупателя, которая не предусмотрена законом. Кроме того, ФИО3 не является стороной риелторского договора, в связи с чем, данный договор не порождает для ответчика каких-либо прав и обязанностей. 

Третье лицо - риелтор ФИО5 в судебном заседании пояснил, что во время разговора с Е., последний указывал об осведомленности супруги в вопросе приобретения жилого дома и земельного участка.

Представитель ответчика в судебном заседании также пояснила, что ответчику достоверно известно о том, что Е. действовал с согласия и в интересах как своей супруги ФИО1, так и иных членов семьи, с намерением приобрести жилой дом и земельный участок и жить там всей семьей.

В силу положений части 1 статьи 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Между тем, в нарушение данной нормы, истцом не представлено доказательств распоряжения супругом Е. денежными средствами без её согласия.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме. 

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО, отказать.

Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Советский районный суд г.Брянска в течение одного месяца с даты изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий И.В. Петрачкова

Мотивированное решение изготовлено 11 ноября 2024 г.