РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 июля 2017 года город Тула

Привокзальный районный суд города Тулы в составе:

председательствующего Сафроновой И.М.,

при секретаре Поповой А.В.,

с участием истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2 по доверенности ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Привокзального районного суда города Тулы гражданское дело №2-838/17 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО4 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки и взыскании стоимости полученного по сделке,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО4 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки и взыскании стоимости полученного по сделке, мотивируя свои требования тем, что дата в 19:00 ответчикам были переданы от ... денежные средства в сумме 50 000 рублей в счет оплаты квартиры в соответствии с предварительным договором купли-продажи их квартиры. Факт получения денежных средств подтверждается собственноручной распиской, написанной ответчиками в день их передачи. Договор в таком виде был оформлен по собственной инициативе, т.е. самовольно, риелтором агентства недвижимости "Этажи" О., тогда как я был категорически не согласен подписывать предварительный договор с передачей задатка, а не аванса. Это объясняется тем, что не было уверенности в том, что квартира в случае заключения договора будет передана в моё пользование до дата, что было для моей семьи критично. Риелтор О. уверила меня, что "это стандартный договор, и все мы люди, в случае чего деньги просто вернут". О. так торопила меня с передачей задатка, что предложила подписать договор за меня моей матери, А. в связи с тем, что у меня не было возможности в это время присутствовать в агентстве "Этажи". Таким образом, мои денежные средства были переданы продавцу квартиры от моего имени моей матерью, А., на основании неправильно оформленного договора. Этот договор и передачу по нему денежных средств я не одобрил. Доверенность на представление моих интересов я никому не выдавал. дата О. сообщила, что подписание нотариально заверенного договора купли-продажи состоится не ранее дата. Это значило бы, что согласно регламенту агентства "Этажи" я не мог получить ключи от квартиры до дата, так как не успевала бы пройти процедура регистрации собственности до дата. Это никак меня не устраивало. Поэтому дата в 9:00 О. было сообщено, что я не стану заключать договор и прошу вернуть мне задаток. Таким образом, со времени передачи денег прошло 38 часов. При этом квартира не была снята с торгов, объявления о её продаже по-прежнему были размещены на рекламный сайтах, в том числе на сайте агентства "Этажи". О. провела переговоры с продавцами квартиры и сообщила, что они готовы вернуть деньги, но только после того, как продадут квартиру. дата я телеграммой известил ответчиков о том, что не буду покупать их квартиру и прошу вернуть деньги. С тех пор прошло более 5 месяцев, но деньги не возвращены. Кроме того, риелтор О. перестала отвечать на телефонные звонки и CMC. На основании изложенного, прошу: признать предварительный договор купли-продажи квартиры от дата недействительным; применить последствия недействительности сделки и взыскать с ответчиков в равных долях в мою пользу возмещение стоимости полученного по сделке в размере 50000 рублей; взыскать с ответчиков в равных долях в мою пользу расходы на уплату государственной пошлины в размере 2000 рублей.

Ответчики ФИО4, ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, представили суду письменные заявления, в которых просят рассмотреть дело в их отсутствие, в удовлетворении исковых требований ФИО1 просят отказать.

Представитель третьего лица ООО «Город-Этажи» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Суд, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, с учетом мнения участников процесса, счел возможным рассмотреть данное дело в отсутствие ответчиком и представителя третьего лица.

Истец ФИО1 в судебном заседании настаивал на удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме, дал показания аналогичные изложенным в исковом заявлении, также пояснил, что в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества от дата стоит не его подпись, от его имени подписала его мать. В момент подписания договора у него не было возможности в указанное риелтором время присутствовать в агентстве "Этажи", поэтому он передал 50000 рублей своей матери, что она передала их продавцам в качестве задатка. Мать не согласовывала с ним как покупателем свои действия. Отказался от заключения основного договора купли – продажи квартиры с П-выми, потому что не успели бы пройти процедуру регистрации права собственности на квартиру до конца дата, а ему необходимо было купить квартиру до дата. П-вы не отказывались от заключения договора купли – продажи квартиры, он сам принял такое решение и отказался от квартиры П-вых, направив им телеграмму с требованием вернуть деньги и приобрел другую, в дата. 

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал, просил суд в их удовлетворении отказать по следующим основаниям. Ответчикам срочно было необходимо купить новую квартиру, поэтому они решили продать свою квартиру и автомобиль, так как денег на желаемую квартиру не хватало. О намерениях продать квартиру свидетельствуют справка * от дата и договор купли-продажи транспортного средства от дата Когда нашли покупателя на свою квартиру, П-вы заключили с ФИО1 предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием обеспечения обязательства задатком). Ответчики не признают исковое заявление ФИО1, поскольку денег от истца они не получали, договор с ним не подписывали. Им риэлтор принесла договор с уже стоявшей в нем подписью ФИО1 Лично они его не видели. Деньги П-вы получили от риэлтора ФИО5. В конце дата ответчики получили от истца телеграмму, в которой говорилось, что он квартиру покупать не будет. В связи с этим, П-вы понесли убытки от действий ФИО1, они продали задешево автомобиль, их квартира до настоящего времени не продана, квартиру, которую они хотели приобрести, уже продали. Ответчики даже передали ключи истцу после подписания предварительного договора. Также в судебном заседании у мирового судьи, присутствовал представитель третьего лица ООО «Этажи», которая пояснила, что в день подписания предварительного договора, истец присутствовал вместе со своей матерью. Кто именно из них подписывал договор не известно. Представительство матерью ФИО1 без полномочий не порождает присущие представительству последствия, т.е. не создает действиями одного лица, действующего от имени и в интересах другого лица, права и обязанности у другого лица, от чьего имени заключена сделка. Для неуполномоченного лица. т.е. лица, действовавшего от чужого имени без полномочий или с превышением предоставленных полномочий, последствия таких действий сводятся к тому, что это лицо само становится стороной в сделке с третьим лицом со всеми вытекающими отсюда последствиями. Сделка в таком случае считается заключенной от имени неуполномоченного лица и в его интересах. Это лицо будет нести перед контрагентом все обязанности по данной сделке и отвечать за ее неисполнение. Просил суд отказать истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что дата между ФИО1, с одной стороны, и ФИО2, ФИО4, с другой стороны, был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием обязательства задатком). По данному договору продавцы обязаны были заключить с покупателем основной договор купли-продажи квартиры площадью 28,9 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, в срок до дата. Стоимость квартиры определена в размере 1460000 рублей, из которых 50000 рублей покупатель передал продавцам в качестве задатка в день подписания предварительного договора, оставшиеся денежные средства обязуется передать в день подписания основного договора.

Как установлено в судебном заседании указанный предварительный договор купли-продажи от имени покупателя был подписан его матерью, действовавшей от имени сына без оформления надлежащим образом полномочий. Он передал матери денежные средства в размере 50000 рублей, чтобы последняя передала их продавцам в качестве аванса, поскольку он был категорически против заключения договора задатка. От его имени мать истца, подписала предварительный договор с условием задатка) и передала риелтору ООО «Этажи» задаток в размере 50000 рублей для передачи продавцам. Факт получения денег в размере 50000 рублей продавцами П-выми подтверждается распиской от дата. 

При рассмотрении дела, судом установлено, что ФИО4 и ФИО6, являлся собственниками квартиры площадью 28,9 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, имели намерение ее продать и поэтому заключили договор на продажу квартиры с ООО «Этажи». 

Доверенность на право подписания договора от дата ФИО1 никому не выдавал.

В соответствии со с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Как следует из материалов дела, ФИО1 оспаривает факт подписания предварительного договора от дата с продавцами П-выми, однако, доказательств, подтверждающих, что он поручал своей матери передать денежные средства продавцам в качестве аванса или задатка, представлено не было.

При таком положении, заключенный между ФИО1 и П-выми предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком от дата в силу положений ст. 168 ГК РФ является недействительным, как сделка, не соответствующая требованиям закона, а именно ст. 182 ГК РФ, поскольку покупатель лично данный договор не подписывал и доверенность на подписание договора никому не выдавал. 

При этом суд приходит к выводу, что требование о применении последствий недействительности сделки не подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении.

Частью третьей указанной статьи предусмотрена обязанность неуправомоченного лица, совершившего сделку, возместить убытки другой стороне по сделке.

Согласно п. 123 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" установление факта заключения сделки представителем без полномочий или с превышением таковых служит основанием для отказа в иске, вытекающем из этой сделки, к представляемому, если только не будет доказано, что последний одобрил данную сделку (пункты 1 и 2 статьи 183 ГК РФ). Под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности); заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения. Независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или иного лица, уполномоченного заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.

Как установлено в судебном заседании сделка, подписанная от имени ФИО1 не была им одобрена, в связи, с чем он направил в адрес продавцов телеграмму от дата с требованием о возврате задатка. Кроме того, приобрел другую квартиру по договору купли – продажи от дата.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Также суд учитывает при вынесении решения суда, что в соответствии со ст. 429 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме (п. 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4); в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (п. 5).

Согласно положений ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, и задатком.

В силу положений ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Основной целью задатка является предотвращение неисполнения договора. Нормы ГК РФ не запрещают обеспечение предварительного договора задатком.

В силу ч. 2 ст. 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.

Аналогичные положения содержаться и в заключенном между сторонами предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества от дата.

Оценив в совокупности, представленные по делу доказательства по правилам, предусмотренным ст. ст. 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, установив, что после заключения предварительного договора покупателем ФИО1 не были приняты должные меры к заключению основного договора, суд приходит к выводу о том, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине ФИО1 Поскольку совокупность представленных суду доказательств свидетельствует о том, что основной договор купли-продажи указанного недвижимого имущества не был заключен по вине покупателя ФИО1, доказательств вины продавцов П-вых не представлено, 50 000 руб., уплаченных истцом ответчикам являются задатком, оснований для его возврата не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать предварительный договор купли-продажи квартиры от дата, заключенный между ФИО2, ФИО2, с одной стороны и ФИО1, с другой стороны, недействительным.

В остальной части иска ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы в Привокзальный районный суд города Тулы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 28 июля 2017 года.

Председательствующий И.М. Сафронова