Дело № 2-4239/2025

УИД 76RS0014-01-2025-002854-97

Изготовлено 12.01.2026

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 ноября 2025 года г. Ярославль

Кировский районный суд г. Ярославля в составе:

председательствующего судьи Холиновой Н.А.,

при секретаре Белове И.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Ярославле гражданское дело Общества с ограниченной ответственностью «Волга-Сервис» к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи, прекращении права собственности на здание, взыскании денежных средств, судебных расходов,

установил:

ООО «Волга-Сервис» обратилось в Кировский районный суд г. Ярославля с исковым заявлением к ФИО2 (в настоящее время - ФИО3), в котором просит расторгнуть договор купли-продажи от 30.06.2025, заключенный в отношении здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, прекратить право собственности истца на здание с исключением из ЕГРН регистрационной записи о собственности ООО «Волга-Сервис», восстановить право собственности ФИО2 на здание по адресу: 

<

адрес>

В обоснование исковых требований указано, что между ООО «Волга-Сервис» и ФИО2 30.06.2025 заключен договора купли-продажи в отношении здания по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №. Переход права собственности зарегистрирован 15.07.2025. После регистрации права собственности ООО «Волга-Сервис» обратилось в МКУ «Агентство по АЗУТП» с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды в связи с изменением собственника. В переходе прав по договору аренды истцу было отказано, поскольку земельный участок предоставлен ФИО2 на основании протокола о результатах конкурса, проведенного на основании постановления мэрии г. Ярославля от 25.07.2024 № 679 «Об условиях приватизации нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>». По условиям данного конкурса лицу, к которому переходит право собственности здание по адресу: 

<

адрес>, являющееся объектом культурного наследия, одновременно предоставляется на праве аренды земельный участок площадью 667 кв.м под зданием. Размер арендной платы на земельный участок, на котором расположен объект культурного наследия, приватизированный путем продажи на конкурсе в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», устанавливается равным одному рублю в год на весь срок выполнения условий конкурса по продаже такого объекта. Таким образом, предоставление земельного участка в аренду возможно только победителю конкурса, то есть ФИО2, поскольку она лично должна исполнять условия конкурса. Кроме того, после перехода права собственности на здание ООО «Волга-Сервис» стало известно, что определением Кировского районного суда г. Ярославля от 19.11.2024 произведена замена стороны должника КУМИ мэрии г. Ярославля на ФИО2 по исполнительноиу производству, возбужденному в ОСП по Кировскому и Ленинскому районам г. Ярославля УФССП России по Ярославской области на основании исполнительного листа, выданного на основании решения по гражданскому делу № 2-3325/2022, которым на собственника здания по адресу: 

<

адрес>, возложена обязанность разработать проект реставрации выявленного объекта культурного наследия, выполнить работы в соответствии с данным проектом, а также установить ограждение вокруг объекта культурного наследия. Об указанных обстоятельствах ФИО2 покупателя в известность не поставила, ООО «Волга-Сервис» рассчитывало на приобретение объекта недвижимости, свободного от обременения в виде неисполненного предыдущим собственником обязательства. Фактически истец приобрел объект недвижимости, об обязательствах в отношении которого не знал и не мог знать, при этом он не имеет возможности указанные обязательства исполнить в силу отсутствия у него прав на земельный участок.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО4 дал пояснения по доводам искового заявления, исковые требования уточнил, просил признать недействительным договор купли-продажи, заключенный 30.06.2025 между ООО «Волга-Сервис» и ФИО2, применить последствия недействительности сделки. Пояснил, что на момент заключения договору купли-продажи здания истец не был поставлен в известность о наличии судебного акта, которым на собственника здания, распложенного по адресу: 

<

адрес>, являющегося объектом культурного наследия, возложена обязанность по проведению работ по реставрации объекта. Кроме того, стороны не предполагали, что переход права на земельный участок будет не возможен.

Представитель ответчика по доверенности ФИО5 заявил о признании исковых требований ООО «Волга-Сервис», пояснил, что ФИО2 готова вернуть денежные в размере 22 200 000 рублей, полученные ею по договору купли-продажи. На момент заключения сделки ФИО2 не было известно о том, что оформление прав на земельный участок покупателя не возможно в силу требований действующего законодательства. ФИО2 намерена сама исполнять условия конкурса.

В судебном заседании представитель третьего лица КУМИ мэрии г. Ярославля по доверенности ФИО6 исковые требования ООО «Волга-Сервис» поддержала, пояснила, что по итогам конкурса в электронной форме по продаже недвижимого имущества - нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, между ФИО2 и КУМИ мэрии г. Ярославля заключен договор купли-продажи. Пунктом 2.2.3 указанного договора предусмотрено, что именно покупатель обязан исполнять условия конкурса, возможности передачи прав и обязанностей покупателя по договору не предусмотрено. Представитель пояснила, что договор купли-продажи между ФИО2 и ООО «Волга-Сервис» противоречит положениям действующего законодательства и в силу статьи 168 ГК РФ является недействительной сделкой, которая не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.

Представитель Государственной службы охраны объектов культурного наследия Ярославской области по доверенности ФИО7 в судебном заседании полагала, что исковые требования ООО «Волга-Сервис» подлежат удовлетворению.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы настоящего дела, суд считает, что требования подлежат удовлетворению.

Из дела видно, что здание, расположенное по адресу: 

<

адрес> отнесено к объектам культурного наследия регионального значения «Дом жилой Д.О. Мартынова, С-вых, ФИО8», 1787 г., вторая половина 1860-х гг., находилось в муниципальной собственности городского округа г. Ярославль, имеет кадастровый номер №.

Решением Кировского районного суда г. Ярославля от 24.11.2022 по гражданскому делу № 2-3325/2022 на КУМИ мэрии г. Ярославля возложена обязанность в течение 4 месяцев с даты вступления решения суда в законную силу принять меры по разработке проекта реставрации указанного объекта культурного наследия; в течение одного года после утверждения департаментом охраны объектов культурного наследия Ярославской области проекта реставрации выявленного объекта культурного наследия - «Дом доходный Княжниной-Майорова», конец XVIII в., конец XIX в., расположенного по адресу: 

<

адрес> выполнить работы по его реставрации в соответствии с разработанным проектом; установить ограждение территории вокруг выявленного объекта культурного наследия «Дом доходный Княжниной-Майорова», конец XVIII в., конец XIX в., расположенного по адресу: 

<

адрес> в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

Судебный акт вступил в законную силу 02.03.2023.

Постановлением судебного пристава-исполнителя СОСП по Ярославской области ГМУ ФССП России от 18.10.2023 возбуждено исполнительное производство № 78498/23/98076 в отношении КУМИ мэрии г. Ярославля возбуждено исполнительное производство на основании исполнительного документа, выданного по гражданскому делу № 2-3325/2022.

Материалами дела подтверждается, что по итогам конкурса в электронной форме по продаже недвижимого имущества – нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес> между ФИО2 и КУМИ мэрии г. Ярославля заключен договор купли-продажи объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации от 12.09.2024 № 390/П.

Указанный договор купли-продажи в пункте 2.2.3 содержит условие о том, что покупатель обязан исполнить условия конкурса, изложенные в приложении № 1 к договору, а именно обратиться за получением задания на выполнение ремонта объекта культурного наследия не позднее 15 дней с момента получения акта технического состояния объекта, разработать проект ремонта объекта культурного наследия в порядке, предусмотренном статьей 45 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятник истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 73-ФЗ) в срок до 30.11.2025, а также в срок до 30.11.2026 выполнить ремонт объекта культурного наследия в порядке, предусмотренном статьей 45 Федерального закона № 73-ФЗ.

12.09.2024 между КУМИ мэрии г. Ярославля и ФИО2 заключен договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Пользование земельным участком является платным и составляет 1 рубль в год в соответствии с пунктом 3.1 договора аренды и на основании пункта 6 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которого размер арендной платы за земельный участок, на котором расположен объект культурного наследия, приватизированный путем продажи на конкурсе в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», устанавливается равным одному рублю в год на весь срок выполнения условий конкурса по продаже такого объекта.

Определением Кировского районного суда г. Ярославля от 19.11.2024 по гражданскому делу № 2-3325/2022 произведена замена должника КУМИ мэрии г. Ярославля на ФИО2

30.06.2025 между ФИО2 и ООО «Волга-Сервис» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому к последнему перешло право собственности на объект культурного наследия регионального значения «Дом жилой Д.О. Мартынова, С-вых, ФИО8», 1787 г., вторая половина 1860-х гг.

Переход права зарегистрирован в установленном порядке 15.07.2025, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись № 

<

адрес>.

ООО «Волга-Сервис» уплатило ФИО2 по договору купли-продажи 22 200 000 рублей, что подтверждается платежным поручением от 14.07.20255 № 465291.

Истец обращался в МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 12.09.2024 № 26857-и аренды земельного находящегося в муниципальной собственности земельного участка.

В переходе прав по договору аренды истцу было отказано, поскольку земельный участок предоставлен ФИО2 на основании протокола о результатах конкурса, проведенного на основании постановления мэрии г. Ярославля от 25.07.2024 № 679 «Об условиях приватизации нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>

В соответствии с пунктом 4 статьи 29 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имуществ» в случае приватизации объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, путем продажи на конкурсе условия конкурса должны предусматривать: 

1) требования, установленные охранным обязательством, предусмотренным статьей 47.6 Федерального закона № 73-ФЗ, а при отсутствии данного охранного обязательства - иным охранным документом, предусмотренным пунктом 8 статьи 48 указанного Федерального закона;

2) иные требования к сохранению, в том числе реставрации, объекта культурного наследия или его части, установленные федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, уполномоченными в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, на основании запроса федерального органа исполнительной власти, органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления, уполномоченных на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

3) обязательство покупателя обеспечить разработку в определенный срок проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включая проведение работ по его реставрации, в соответствии с требованиями, предусмотренными подпунктами 1 и 2 настоящего пункта;

4) обязательство покупателя обеспечить проведение работ по сохранению объекта культурного наследия в соответствии с требованиями, предусмотренными подпунктами 1 и 2 настоящего пункта.

Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Положения пункта 7 статьи 448 ГК РФ направлены на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвующему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвующего в торгах, стать стороной по договору в обход установленных законодательных процедур.

По смыслу приведенных норм в их взаимосвязи, требование об исполнении договора лично победителем торгов означает запрет на передачу им возникающих из соответствующих договоров прав и обязанностей при выполнении работ. 

Договор купли-продажи от 12.09.2024, заключенный между КУМИ мэрии г. Ярославля и ФИО2, содержит такие условия в пункте 2.2.3, а именно условия об обязанности покупателя обратиться за получением задания на выполнение ремонта объекта культурного наследия не позднее 15 дней с момента получения акта технического состояния объекта, разработать проект ремонта объекта культурного наследия в порядке, предусмотренном статьей 45 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятник истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 73-ФЗ) в срок до 30.11.2025, а также в срок до 30.11.2026 выполнить ремонт объекта культурного наследия в порядке, предусмотренном статьей 45 Федерального закона № 73-ФЗ.

Ответчиком не оспаривалось и подтверждается материалами дела, что ФИО2 обязательства по договору купли-продажи как победителем торгов не исполнены.

Ответчик, осознавая существо допущенных нарушений и неисполнение ею условий конкурса, 30.06.2025 заключила с ООО «Волга-Сервис» договор купли-продажи здания, злоупотребляя своим правом.

В результате спорного договора купли-продажи у ООО «Волга-Сервис» возникло право на приобретение земельного участка под объектом культурного наследия, что не представляется возможным в виду наличия заключенного между КУМИ мэрии г. Ярославля и ФИО2 договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности. 

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, договор купли-продажи здания, заключенный между ФИО2 и ООО «Волга-Сервис» является ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ с момента его заключения, поскольку заключен в нарушение пункта 2.2.3 договора купли-продажи от 12.09.2024. 

На основании изложенного, следует применить последствия недействительности сделки и прекратить право собственности истца на здание 

<

адрес>, аннулировать в ЕГРН сведения об ООО «Волга-Сервис» как о собственнике 

<

адрес> и восстановить в ЕГРН запись о ФИО1 как о собственнике 

<

адрес>

С ФИО1 следует взыскать в пользу ООО «Волга-Сервис» денежные средства в размере 22 200 000 рублей.

На основании статьи 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 129 700 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Признать недействительным договор купли-продажи от 30.06.2025, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Волга-Сервис» (ИНН 

<

***>) и ФИО1 (ИНН №) в отношении здания 

<

адрес> с кадастровым номером №.

Прекратить право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Волга-Сервис» на здание 9 

<

адрес> с кадастровым номером №

Аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости сведения об Обществе с ограниченной ответственностью «Волга-Сервис» как о собственнике здания 

<

адрес> с кадастровым номером №

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о ФИО1 как о собственнике здания 9 по 

<

адрес> с кадастровым номером №.

Взыскать с ФИО1 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Волга-Сервис» денежные средства в размере 22 200 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 129 700 рублей.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г. Ярославля.

Судья Н.А. Холинова