Дело №2-10849/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 декабря 2017года г. Благовещенск 

Благовещенский городской суд Амурской области, в составе:

Председательствующего судьи Гоковой И.В. 

При секретаре Ушакове М.К. 

с участием истца – ФИО1, представителя ответчика – ФИО2

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Риэлт-Инвест» о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском, в обоснование заявленных требований указав, что в соответствии с пунктом 2.1. договора от 21.09.2016 года №1 об участии в долевом строительстве квартиры №*** в многоквартирном жилом доме в с.Чигири срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства - II квартал 2017 года. Однако до настоящего времени ответчик свои обязательства по договору не исполнил, объект строительства мне по акту не передан. При этом, свои обязательства по оплате стоимости квартиры в размере 1 801 086 рублей истцом выполнены в установленный срок и в полном объеме. Просрочка исполнения обязательства ответчиком в период с 01.06.2017 года по 30.11.2017 года составила 151 день, ключевая ставка ЦБ РФ на день подачи иска 8,25% годовых. Размер неустойки в двойном размере составил 150 571 рубль, исходя из расчета: 1 901 086 х 8,25 / 300 х 152 х 2. Просит суд взыскать с ООО «Риэлт-Инвест» в пользу ФИО1 неустойку за несвоевременную сдачу объекта в размере 150 571 рубль.

Определением Благовещенского городского суда Амурской области от 27.11.2017 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Амурский меридиан», ФИО3

В судебном заседании истец ФИО1 настаивала на исковых требованиях, в обоснование подтвердив изложенные в иске доводы. 

Представитель ответчика ООО «Риэлт-Инвест» с исковыми требованиями не согласилась. В обоснование возражений указала, что 05.12.2016 года между ООО «Риэлт-Инвест» и ФИО3 был зарегистрирован договор №1 об участии в долевом строительстве квартиры №*** в многоквартирном жилом доме с. Чигири. Согласно данному договору планируемый срок ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию - II квартал 2017 года. В связи с трудным материальным положением застройщика, срок ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию был перенесен на IV квартал 2017 года, что подтверждается разрешением на строительство №RU-28510401-03 от 15.02.2016 года. Пунктом 2.6. договора было закреплено условие о том, что застройщик вправе в одностороннем порядке продлить срок ввода жилого дома в эксплуатацию и, соответственно, срок передачи объекта участнику, путем направления соответствующего уведомления в срок не позднее чем за 2 (два) месяца до истечения срока, указанного в п. 2.1. договора. В этом случае оформление каких-либо дополнительных письменных соглашений между сторонами не требуется и продление срока строительства не более чем на один квартал не является просрочкой застройщика и не влечет его ответственности за нарушение срока передачи объекта участнику долевого строительства. Участник долевого строительства своей подписью в договоре выразил согласие с данным условием. Уведомление о переносе срока было вручено лично ФИО4 26.05.2017 года под роспись. Участник долевого строительства об уступке прав требования по договору №1 об участии в долевом строительстве квартиры №*** от 21.09.2016 года застройщика уведомил только в день получения уведомления. Таким образом, просрочку исполнения обязательства застройщиком следует считать с 01.10.2017 года по 30.11.2017 года, что составляет 61 день. Размер неустойки составляет 60 426 рублей, исходя из расчета: 1 801 086 х 8,25 / 300 х 61 х 2. Просит уменьшить размер начисленной истцом неустойки в соответствии с приведенным расчетом. 

В судебное заседание не явились третье лицо ФИО3, представитель третьего лица ООО «Амурский меридиан», о времени и месте судебного заседания извещались в соответствии с требованиями ст.ст. 113, 116 ГПК РФ, о причинах неявки не сообщили, доказательств уважительности причин неявки не представили. Суд на основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, п. 1 ст. 165.1 ГК РФ, учитывая положения ст.154 ГПК РФ, обязывающей суд рассмотреть спор в разумный срок, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса по имеющимся в деле доказательствам.

Выслушав доводы сторон, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что 21 сентября 2016 года между ООО «Риэлт-Инвест» (застройщик) и ФИО3 (дольщик) был заключен договор №1 об участии в долевом строительстве квартир №*** в многоквартирном жилом доме в с.Чигири, в соответствии с которым участник принимает долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Амурская область, р-н Благовещенский, Чигиринский сельсовет, с. Чигири (кадастровый номер земельного участка ***), а застройщик обязуется передать участнику после ввода указанного дома в эксплуатацию следующий объект долевого строительства: однокомнатную квартиру номер 13, расположенную на втором этаже многоквартирного жилого дома общей площадью, оплачиваемой участником, определенной и согласованной сторонами и на дату заключения настоящего договора составляющей 42,70 кв.м, (площадь лоджии с понижающим коэффициентом - 0,5), далее именуемая «объект».

В соответствии с п. 2.1. договора объект передается участнику и принимается им после ввода в эксплуатацию по акту приема-передачи при условии, что участник выполнил все свои обязательства по настоящему договору. Планируемый срок ввода объекта в эксплуатацию и передачи объекта участнику - II квартал 2017 года.

Срок, указанный в пункте 2.1. настоящего договора может быть продлен соглашением сторон при условии невозможности сдачи строящегося жилого дома вследствие причин, не зависящих от застройщика (п. 2.2.).

В течение пяти дней с момента получения уведомления о вводе доме в эксплуатацию и готовности объекта к передаче участник обязан подписать акт приема-передачи объекта либо составить и передать застройщику мотивированный отказ от его приемки. При приемке объекта стороны исходят из того, что свидетельством надлежащего качества объекта является акт ввода жилого дома эксплуатацию (п. 2.4.).

Стороны пришли к соглашению, что застройщик вправе в одностороннем порядке продлить срок ввода жилого дома в эксплуатацию и соответственно срок передачи объекта участнику, путем направления соответствующего уведомления в срок не позднее чем за 2 (два) месяца до истечения указанного срока, указанного в п.2.1. настоящего договора. В этом случае оформление каких-либо дополнительных письменных соглашений между сторонами не требуется и продление срока строительства не более чем на один квартал не является просрочкой застройщика и не влечет ответственности застройщика за нарушение срока передачи объекта участнику долевого строительства (п. 2.6.).

Стоимость однокомнатной квартиры №*** в соответствии с п. 3.1. договора составляет 1 801 086 рублей. Стоимость объекта оплачивается участником в течение 5 (пяти) календарных дней с момента регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Амурской области (п. 3.2.).

В соответствии с п. 4.1. договора застройщик обязуется осуществить строительство многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Амурская область, р-н Благовещенский, Чигиринский сельсовет, с. Чигири и передать объект участнику в соответствии с условиями настоящего договора и законодательства РФ при условии надлежащего исполнения участником условий настоящего договора.

В соответствии со справкой за подписью генерального директора ООО «Риэлт-Инвест» от 21.09.2016 года оплата по договору №1 об участии в долевом строительстве квартир №*** в многоквартирном жилом доме в с.Чигири от 21.09.2016 года произведена в сумме 1 801 086 рублей.

12 декабря 2016 года между ФИО3 (цедент) и ООО «Амурский меридиан» (цессионарий) был заключен договор уступки права требования, в соответствии с которым цедент уступает, а цессионарий принимает права и обязанности, принадлежащие цеденту на основании договора №1 об участии в долевом строительстве квартир №*** в многоквартирном жилом доме с. Чигири от 21.09.2016 года, в части получения результата строительства в виде (однокомнатной) квартиры под строительным номером ***, на 2 (втором) этаже, общей площадью (по проекту) 42,7 кв.м., находящейся в строящемся в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: Амурская область, р-н Благовещенский, Чигиринский сельсовет, с. Чигири (кадастровый номер ***).

Права и обязанности цедента по договору №1 об участии в долевом строительстве квартир №*** в многоквартирном жилом доме с. Чигири от 21.09.2016 года, в части получения результата, указанного в п. 1.1. настоящего договора, переходят в том объеме и на тех условиях, которые существовали на момент заключения настоящего договора, в том числе права и обязанности цедента принять квартиру и заключить договор на техническое обслуживание и др. (п. 2.2.).

Момент перехода прав и обязанностей определяется днем полного исполнения цессионарием своих обязательств по оплате настоящего договора (п. 2.3.).

В счет уступаемых прав и обязанностей, цессионарий производит оплату цеденту по настоящему договору в размере 2 237 500 рублей (п. 3.1.).

Цессионарий обязуется произвести оплату суммы, указанной в п. 3.1. в следующем порядке: денежные средства в сумме 2 237 500 рублей за счет собственных средств до подписания настоящего договора.

Права требования на получение объекта недвижимости в собственность возникают у цессионария с момента полного исполнения им денежного обязательства по оплате стоимости объекта недвижимости (п. 3.2.).

13.12.2016 года произведена государственная регистрация сделки уступки права требования (номер регистрации 28-28-001-28/301/1050/2016-53/1). 

17 декабря 2016 года между ООО «Амурский меридиан» (цедент) и ФИО1 (цессионарий) был заключен договор уступки права требования, в соответствии с которым цедент уступает, а цессионарий принимает права и обязанности к ООО «Риэлт-Инвест» (застройщик), принадлежащие цеденту на основании договора №1 об участии в долевом строительстве квартир №*** в многоквартирном жилом доме с. Чигири от 21.09.2016 года; договора уступки права-требования от 12.12.2016 года; в части получения результата строительства в виде 1 (однокомнатной) квартиры под строительным номером 13, на 2 (втором) этаже, общей площадью (по проекту) 42,7 кв.м., находящейся в строящемся в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: Амурская область, р-н Благовещенский, Чигиринский сельсовет, с. Чигири (кадастровый номер ***).

За уступаемые права и обязанности по настоящему договору цессионарий выплачивает цеденту денежные средства в порядке и размере, определяемом на условиях настоящего договора (п. 1.2.).

Права и обязанности цедента по договору №1 об участии в долевом строительстве квартир №13 в многоквартирном жилом доме с. Чигири от 21.09.2016 года; договору уступки права-требования от 12.12.2016 года, в части получения результата, указанного в п. 1.1. настоящего договора, переходят в том объеме и на тех условиях, которые существовали на момент заключения настоящего договора, в том числе права и обязанности цедента принять квартиру и заключить договор на техническое обслуживание и др. (п. 2.2.).

Момент перехода прав и обязанностей определяется днем полного исполнения цессионарием своих обязательств по оплате настоящего договора (п. 2.3.).

В счет уступаемых прав и обязанностей, цессионарий производит оплату цеденту по нестоящему Договору в размере 2 237 500 рублей (п. 3.1.).

Цессионарий обязуется произвести оплату суммы, указанной в п. 3.1. в следующем порядке: денежные средства в сумме 447 500 рублей передаются за счет собственных средств до подписания настоящего Договора. Денежные средства в сумме 1 790 000 рублей за счет кредитных средств, предоставляемых Банком ПАО «Сбербанк России» согласно кредитному договору 

<

***> от 17.12.2016 года, заключенному в г.Благовещенске, в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней с момента государственной регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области. 

Права требования на получение объекта недвижимости в собственность возникают у цессионария с момента полного исполнения им денежного обязательства по оплате стоимости объекта недвижимости за счет кредита в соответствии с условиями настоящего договора (п. 3.2.).

Истцом произведена полная оплата стоимости объекта долевого строительства в размере 2 237 500 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №1 от 17.12.2016 года, чеком-ордером от 27.12.2016 года.

В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Согласно положениям ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор участия в долевом строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Таким образом, законом предусмотрена ответственность застройщика в виде неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства.

Пунктом 2.1. договора №1 об участии в долевом строительстве квартир №*** в многоквартирном жилом доме в с.Чигири от 21.09.2016 года определен срок сдачи дома в эксплуатацию - II квартал 2017 года. Таким образом, истец в соответствии с условиями договора вправе была рассчитывать на получение объекта долевого строительства в срок до 30.06.2016 года.

В ходе судебного разбирательства не оспаривалось, что объект долевого строительства в установленные договором сроки дольщику передан не был. 

Таким образом, ответчиком были нарушены обязательства по договору №1 об участии в долевом строительстве квартир №*** в многоквартирном жилом доме в с.Чигири от 21.09.2016 года. Данное нарушение выразилось в просрочке передачи истцу объекта долевого строительства, которая исчисляется с 01.07.2017 года по 30 ноября 2017 года (по заявленным истцом требованиям) и составляет 153 дня.

При этом, суд не может согласиться с доводами ответчика об отсутствии оснований для взыскания неустойки, поскольку стороны пришли к соглашению о продлении срока исполнения обязанности по передаче квартиры, поскольку указанный срок исполнения договора со стороны застройщика не может быть продлен в одностороннем порядке.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Таким образом, соглашение об изменении условий договора долевого участия в строительстве должно было быть заключено в письменной форме и подлежало государственной регистрации. Внесение изменений в проект строительства, в том числе по переносу сроков завершения строительства согласно проекту, сдачи объекта в эксплуатацию, не влечет изменений договора в случае, если соглашение об этом не достигнуто, оно не зарегистрировано в установленном порядке в Росреестре.

Вопреки ч. 1 ст. 56 ГПК РФ ответчиком не представлено доказательств достижения соглашения об изменении сроков окончания строительства жилого объекта с истцом и, соответственно, передачи квартиры истцу в установленном законом порядке.

В силу положений п. 3 ст. 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Как разъяснено в абз. 4 п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).

Ответчиком доказательств наличия обстоятельств непреодолимой силы, которые не позволили исполнить обязательства в срок, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, не предоставлено.

При таких обстоятельствах, истец вправе требовать уплаты законной неустойки за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, поскольку такая передача не осуществлена в тот день, в который объект долевого строительства подлежал передаче.

Общая просрочка исполнения обязательства по передаче истцу объекта долевого строительства со стороны ответчика составила с 01 июля 2017 года по 30 ноября 2017 года (по заявленным истцом требованиям) - 153 дня.

Стоимость объекта по договору составляет 1 801 086 рублей. Сумма неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства за период с 01 июля 2017 года по 30 ноября 2017 года, исходя из ставки рефинансирования Центробанка РФ на день подачи иска (Информация Банка России от 27.10.2017 года) составляет 151 561 рубль 39 копеек (1 801 086 руб. x 8,25 / 300 х 153 дн. х 2).

Ответчиком заявлено о снижении размера ответственности в порядке ст. 333 ГК РФ.

Положениями ст. 333 ГК РФ предусмотрено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Как указал Конституционный Суд РФ в п. 2 Определения от 21 декабря 2000 года N263-О, положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в пункте 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного, размера ущерба.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).

Из разъяснений, изложенных в п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», следует, что применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Разрешая вопрос о снижении размера неустойки, суд полагает заслуживающими внимание доводы стороны ответчика о явном несоответствии размера неустойки последствиям нарушения обязательства. 

Принимая во внимание, требования разумности и справедливости, заслуживающие внимания интересы сторон обязательства, специфику правоотношений, складывающихся в области строительства жилья, характеризующихся трудоемкостью, многозарядностью и сложностью, отсутствие неустранимых негативных последствий для истца (значительных убытков и имущественных потерь), суд полагает возможным уменьшить размер подлежащей взысканию с ответчика неустойки ввиду ее чрезмерности до 70 000 рублей. Данную сумму суд находит разумной, соответствующей принципу устойчивости гражданских правоотношений между субъектами гражданских прав. В удовлетворении данного требования в большей части истцу следует отказать.

В силу ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

По настоящему делу при подаче искового заявления истец был освобожден от уплаты государственной пошлины в связи с предъявлением иска о защите прав потребителя. 

С учетом размера удовлетворенных исковых требований, согласно ст. 103 ГПК РФ, пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 2 300 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд, -

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Риэлт Инвест» о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств – удовлетворить в части.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Риэлт Инвест» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № 1 от 21.09.2016 года, за период с 01 июля 2017 года по 30 ноября 2017 года включительно в размере 70 000 (семьдесят тысяч) рублей 00 копеек,

В удовлетворении исковых требований в большем размере - отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Риэлт Инвест» в доход бюджета муниципального образования города Благовещенска Амурской области государственную пошлину в размере 2300 (две тысячи триста) рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Судья И.В. Гокова

решение в окончательной форме принято 29.12.2017 года