УИД: 42RS0032-01-2024-003682-15

Дело №2-298/2025

РЕШЕНИЕ

 

именем Российской Федерации

Рудничный районный суд г. Прокопьевска Кемеровской области в составе председательствующего Ортнер В. Ю.

при секретаре Зорькиной И. Р.

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Прокопьевске 

20 февраля 2025 года 

гражданское дело по иску ФИО1 к Некоммерческой организации «Фонд развития жилищного строительства Кузбасса» о прекращении обременения в виде ипотеки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Рудничный районный суд г.Прокопьевска с иском к ответчику НО «Фонд развития жилищного строительства Кузбасса» о прекращении обременения в виде ипотеки.

Требования мотивированы тем, что на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ она является собственником квартиры общей площадью 39,6 кв.м. с кадастровым номером 

<

...>, расположенной по адресу Кемеровская область г. Прокопьевск 

<

...>. Данное жилое помещение было приобретено ею в порядке наследования по закону после смерти ее двоюродного брата Ф.И.О., умершего в 2023 году. 

Жилое помещение принадлежало наследодателю на праве собственности на основании Договора на долевое участие в финансировании жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ №

<

...>, сторонами которого выступали «Фонд развития жилищного строительства Кузбасса» и Ф.И.О. Общая сумма Договора составляла 661 440 руб., которая полностью была выплачена Ф.И.О.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости в отношении квартиры с кадастровым номером 

<

...>, расположенной по адресу Кемеровская область г.Прокопьевск 

<

...> зарегистрировано ограничение (обременение): ипотека в силу закона, номер государственной регистрации 

<

...> в пользу Некоммерческой организации «Фонд развития жилищного строительства Кузбасса» (ИНН 

<

...>).

Истец обратилась в НО «Фонд развития жилищного строительства Кузбасса» с заявлением о выдаче дубликата закладной, однако подготовка и выдача дубликата невозможна в связи со смертью заемщика Ф.И.О.. Кроме того, было указано, что снятие залога возможно в судебном порядке.

Исполнение обязательств по договору займа, в обеспечение которых был заключен договор залога, является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке, поскольку ответственность залогодателя перед кредитором применительно к условиям договора залога прекращается надлежащим исполнением обязательств по договору займа, наличие обременения на спорный объект недвижимости и уклонение залогодержателя от подачи заявления в регистрирующий орган нарушает право правопреемника залогодателя - собственника квартиры, которое подлежит защите путем прекращения соответствующего обременения.

Просит суд прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры общей площадью 39,6 кв.м. с кадастровым номером 

<

...>, расположенной по адресу Кемеровская область г. Прокопьевск 

<

...>, зарегистрированное в пользу Некоммерческой организации «Фонд развития жилищного строительства Кузбасса» (ИНН 

<

...>), учесть, что решение является основанием для погашения записи об обременении указанной выше квартиры в виде залога.

Истец, представитель ответчика - НО «Фонд развития жилищного строительства Кузбасса», представители 3-х лиц – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области Прокопьевский отдел, Администрации г. Прокопьевска, Государственного предприятия Кемеровской области «ГлавУКС» в лице конкурсного управляющего ФИО2, Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области в суд не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. 

Согласно отзыву представителя ответчика НО «Фонд развития жилищного строительства Кузбасса» относительно заявленных требований, просит учесть, что Фонд не является ответчиком по данному требованию, так как свои обязательства по передаче закладной исполнил в полном объеме. На дату иска займ погашен, остаток основного долга составляет 0,00 руб. Полагает возможным прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры, расположенной по адресу: Кемеровская область, г.Прокопьевск 

<

...>.

От представителя 3-го лица Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Кемеровской области в суд также направлены письменные объяснения, согласно которым Управление полагает, что заявленные требования могут быть удовлетворены при наличии у истца доказательственной базы, которая будет оценена судом на предмет допустимости и относимости. Решение суда, свидетельствующее о прекращении залоговых правоотношений, представленное заинтересованным лицом в орган по регистрации прав, будет являться основанием для прекращения регистрационной записи о залоге. 

Суд, изучив письменные материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таковых - в соответствии с обычаями делового оборота, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства или изменение его условий не допускается.

Частью 1 ст. 407 ГК РФ предусмотрено, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии с п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно п. 2 ст. 352 ГК РФ при прекращении залога, залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (ст. 339.1 ГК РФ).

В силу ст. 3 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом.

В соответствии со ст. 19 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно абзацу второму ч. 1 ст. 11 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

На основании ст.77 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии с п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав:

в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;

в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Согласно ст. 353 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в пп. 2 п. 1 ст. 352 и ст. 357 ГК РФ) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем

Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать обстоятельства на которые ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Некоммерческой организацией «Фонд развития жилищного строительства Кемеровской области» (займодавец) и Ф.И.О. (заемщик) был заключен договор №

<

...> долгосрочного целевого жилищного займа. По условиям указанного договора, заимодавец предоставляет заемщику заем в размере 661 440 руб. сроком на 180 месяцев, под 0% годовых (п.1.1 Договора займа). Займ предоставляется для целевого использования, а именно: для оплаты по Договору на долевое участие в финансировании строительства жилого дома 

<

...> от ДД.ММ.ГГГГ №

<

...> частичной стоимости квартиры, приобретаемой заемщиком в собственность, находящейся по адресу: Кемеровская область, г.Прокопьевск, 

<

...>, состоящей из 1 комнаты, общей площадью (по проекту) 41,34 кв.м., в том числе жилой площадью 18,14 кв.м., расположенной на 3 этаже 5-этажного дома стоимостью 661 440 рублей. Стороны согласны, что квартира оформляется в собственность Ф.И.О. на условиях договора долевого участия (п. 1.3 Договора займа). 

В случае прекращения договора займа на основании исполнения заемщиком в полном объеме обязательств, в том числе удостоверенной закладной, в 30-дневный срок, займодавец обязан выдать заемщику документы, подтверждающие исполнение этих обязательств (п. 4.3.3. Договора займа).

ДД.ММ.ГГГГ между НО «Фонд развития жилищного строительства Кемеровской области» и Ф.И.О. был заключен договор №

<

...> на долевое участие в финансировании строительства жилого дома 

<

...>, общей площадью 41,34 кв.м., жилой площадью 18,14 кв.м. за стоимость квартиры 661 440 рублей. 

ДД.ММ.ГГГГ квартира по адресу: 

<

...>, передана Ф.И.О. по акту сдачи-приемки квартиры.

Право собственности Ф.И.О. и ограничение (обремение) права - ипотека в силу закона зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается представленным в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права. 

С ДД.ММ.ГГГГ некоммерческая организация «Фонд развития жилищного строительства Кемеровской области» переименована в некоммерческую организацию «Фонд развития жилищного строительства Кузбасса» (сокращенное наименование; изменилось - НО «Фонд РЖС»), изменение в наименование Фонда зарегистрировано в установленном законом порядке (ГРН и дата внесения записи в ЕГРЮЛ: 

<

...> от 29.01.2020 г.).

ДД.ММ.ГГГГ Ф.И.О. обратился в НО «Фонд развития жилищного строительства Кузбасса» с заявлением о выдаче справки о полной выплате и закладной за квартиру, находящуюся по адресу: Кемеровская область, г. Прокопьевск, 

<

...>.

Согласно предоставленной в материалы дела справке от ДД.ММ.ГГГГ №

<

...>, некоммерческая организация «Фонд развития жилищного строительства Кузбасса» подтверждает оплату в сумме 661 440 рублей по договору на долевое участие в финансировании жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ №

<

...> за жилое помещение по адресу: Кемеровская область, г. Прокопьевск, 

<

...> Сторонами договора являются Фонд и гр. Ф.И.О. (инвестор). Вся сумма займа, предоставленная по Договору долгосрочного целевого жилищного займа от ДД.ММ.ГГГГ №

<

...>, займодавцу возвращена в полном объеме.

Справка о полной выплате, а также закладная были получены Ф.И.О. лично, о чем свидетельствует его подпись в заявлении вх. 

<

...> от ДД.ММ.ГГГГ

В ходе судебного разбирательства установлено, что Ф.И.О., ДД.ММ.ГГГГ рождения, умер ДД.ММ.ГГГГ (запись акта о смерти 

<

...> от ДД.ММ.ГГГГ Орана ЗАГС г.Прокопьевска и Прокопьевского района). 

Согласно представленному в материалы дела свидетельству о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ (наследственное дело 

<

...>, открытое нотариусом Ф.И.О.), наследником после смерти Ф.И.О. является его двоюродная сестра ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ рождения. Наследственное имущество состоит из квартиры, находящейся по адресу: Кемеровская область, г.Прокопьевск, 

<

...>, кадастровый №

<

...>. 

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости в отношении квартиры с кадастровым номером 

<

...>, расположенной по адресу Кемеровская область г.Прокопьевск 

<

...>, право собственности ФИО1 на указанное жилое помещение зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ В отношении квартиры установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: ипотека в силу закона, дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации 

<

...> в пользу Некоммерческой организации «Фонд развития жилищного строительства Кузбасса».

В соответствии с ответом НО «Фонд развития жилищного строительства Кузбасса» от ДД.ММ.ГГГГ на обращение ФИО1, повторная подготовка и регистрация дубликата закладной по ее заявлению невозможна, в связи со смертью заемщика Ф.И.О. Снятие залога с квартиры по адресу: Кемеровская область, г.Прокопьевск, 

<

...> возможно в судебном порядке с привлечением Фонда в качестве третьего лица.

Согласно письменному отзыву НО «Фонд развития жилищного строительства Кузбасса» относительно заявленных требований, Фонд полагает возможным прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении спорной квартиры.

Поскольку стороной истца в соответствии со ст. 56 ГПК РФ представлено достаточно доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, подтверждающих, что обязательства, обеспеченные залогом, по оплате стоимости недвижимого имущества покупателем было исполнено в полном объеме, принимая во внимание, что наличие записи об обременении в виде ипотеки нарушает права истца, суд приходит к выводу о том, что обременение в виде ипотеки в силу закона подлежит прекращению.

С учетом изложенного, требования истца о прекращении ограничения в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры с кадастровым номером 

<

...>, расположенной по адресу Кемеровская область г.Прокопьевск 

<

...>, подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Некоммерческой организации «Фонд развития жилищного строительства Кузбасса» о прекращении обременения в виде ипотеки, удовлетворить.

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры, расположенной по адресу: Кемеровская область г. Прокопьевск 

<

...>, кадастровый номер 

<

...>.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Рудничный районный суд г.Прокопьевска.

Судья В. Ю. Ортнер

Мотивированное решение изготовлено 06.03.2025 года.

Судья В. Ю. Ортнер