УИД №61RS0004-01-2021-003789-73

№ 2а-2019/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

07 июня 2021 года г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Власенко А.В.

при секретаре Кулешове М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по иску ФИО1 к административным ответчикам Управлению Росреестра по Ростовской области, государственному регистратору Управления Росреестра по Ростовской области ФИО2, заинтересованное лицо: ФИО3 о признании незаконными действий и решения по отказу в регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости 

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратился в суд с иском к административному ответчику указывая, на то, что 27.01.2021 приостановлено оказание государственной услуги по регистрации права собственности на жилое помещение

<

адрес> по мотиву того, что соглашение сторон договора о его расторжении не является документом на основании которого возможно внесение в ЕГРН сведений о расторжении договора и изменения собственников недвижимости. 

Поскольку истец не устранил причины, которые являлись основанием для приостановления государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, то ответчик отказал в совершении действий по государственной регистрации права собственности за ФИО1 на объект недвижимости. 

На основании изложенного истец просит признать незаконными действия и решение административного ответчика по отказу в регистрации за ФИО1, права собственности на жилое помещение 

<

адрес>, по заявлению № обязав устранить допущенные нарушения закона и прав истца, осуществить государственную регистрацию права собственности в отношении жилого помещения по заявлению №

В судебное заседание административный истец не явился, извещен о дате, времени, месте рассмотрения дела, что подтверждается почтовым уведомлением. 

Представитель административного ответчика Управление Росреестра по РО – ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении, поддержал доводы письменных возражений, содержание которых сводится к указанию на то, что право собственности на недвижимость собственник приобретает только на основании сделки по отчуждению имущества, что предусмотрено ст. 8.1,408, 425 ГК РФ. В этой связи, соглашение о расторжении договора купли-продажи не является основанием для внесения в ЕГРН сведений об изменении права собственности в отношении объекта недвижимости.

Административный ответчик государственный регистратор Управления Росреестра по РО ФИО2, извещен о дате, времени, месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. 

Заинтересованное лицо ФИО3 в судебное заседание не явилась, представила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.

При указанных обстоятельствах, дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст.ст. 150, 226 КАС РФ.

Выслушав представителя административного ответчика, исследовав материалы административного дела, оценив доказательства в их совокупности суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров».

Из материалов дела, судом установлено, что по договору купли-продажи 02.02.2017 года ФИО5 продал ФИО3 жилое помещение № с №

Управлением Росреестра по РО 19.10.2017 году выполнена государственная регистрация перехода права собственности в отношении объекта недвижимости, собственником помещения стала ФИО3(л.д.8).

Согласно п. 2 договора, объект недвижимости продан за два миллиона рублей, из которых один миллион четыреста тысяч рублей получены продавцом, а шестьсот тысяч рублей покупатель обязуется выплатить продавцу в срок до 30.06.2018.

На основании заявления ФИО1 № от 18.10.2017 в отношении спорного объекта внесена запись об обременении в виде ипотеки в силу закона.

В соответствии с заявлением ФИО1 и ФИО3 № от 08.11.2017 была внесена запись о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона на основании соглашения об изменении цены к договору купли-продажи объекта недвижимости от 02.02.2017. 

Согласно п. 1 указанного соглашения стороны уменьшили продажную стоимость спорного объекта недвижимости до одного миллиона четырехсот тысяч рублей и на указанный в договоре купли-продажи объект недвижимости не должна возникать ипотека в силу закона.

Таким образом, сторонами исполнены обязательства по договору купли-продажи от 02.02.2017.

14.01.2021 в Управление Росреестра по РО обратились ФИО1 и ФИО3 с заявлением № о государственной регистрации права собственности (перехода права) на жилое помещение с 

<

адрес> жилое помещение №.

В качестве документа основания было представлено соглашение о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости от 03.01.2021г., которое подписано ФИО1 и ФИО3, содержание соглашения сводится к указанию о достижении между сторонами согласия о переходе права собственности в отношении объекта недвижимости к ФИО1, поскольку он возвратил 1 400 000 рублей ФИО3 Согласно содержанию соглашения, стороны расторгают заключенный ранее договор купли-продажи от 02.02.2017 г., после регистрации соглашения о расторжении договора, ФИО1 становится собственником объекта недвижимости, а ФИО3 утрачивает статус собственника собственником объекта недвижимости. 

В соответствии с положениями ст. 29 Закона о регистрации, государственным регистратором была проведена правовая экспертиза представленных для государственной регистрации документов, из реестрового дела, предоставленного Управлением Росреестра по РО судом установлены следующие обстоятельства. 

27 января 2021 года Управлением Росреестра по РО приостановлены по основаниям пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" действия по государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимости», поскольку не предоставлены документы являющиеся основанием для перехода права и права собственности на объект недвижимости, указано о том, что договор купли-продажи от 02.02.2017 года исполнен между сторонами ФИО1 и ФИО3, что исключает возможность выполнения регистрационных действий о переходе прав на недвижимость во исполнение соглашения от 03.01.2021 года о расторжении договора купли-продажи.

Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 01.04.2021 года признаны незаконными действия по приостановлению государственной регистрации перехода права собственности в отношении объекта недвижимости, на Управление Росреестра по РО возложена обязанность повторно рассмотреть обращение истца в регистрации прав на недвижимость по соглашению о расторжении договора.

27.04.2021 года Управлением Росреестра по РО отказано ФИО1 в государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимости на основании соглашения о расторжении договора, по основаниям ст. 27 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ, "О государственной регистрации недвижимости" поскольку истекли сроки приостановления государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимости. 

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26, 27 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ, "О государственной регистрации недвижимости".

При этом пункты 5, 7 части 1 статья 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ содержит исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав. Одним из оснований для приостановления регистрационных действий является отсутствие документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, а также несоответствие по форме или содержанию документов требованиям законодательства Российской Федерации. 

Оценивая соответствие представленного на государственную регистрацию соглашения от 03.01.2021г. о расторжении договора купли-продажи как основание для совершения регистрационных действий, суд исходит из нижеуказанных положений закона. 

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (часть 1 статьи 454 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Как разъяснено в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В соответствии с разъяснениями пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", если в соглашении сторон установлено, что ими производится возврат полученного, а предметом сделки являлось недвижимое имущество, для регистрации обратного перехода права собственности на это имущество стороны должны обратиться с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган, представив доказательства состоявшегося расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имущества.

Из содержания названных положений следует, что расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества путем заключения соответствующего соглашения допускается и после исполнения обязательств по расторгаемому договору, при этом стороны такого соглашения обязаны произвести возврат полученного.

Таким образом, отказ Управлением Росреестра по РО 27.04.2021 года ФИО1 в государственной регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости во исполнение соглашения от 03.01.2021 года о расторжении договора купли-продажи, противоречит Федеральному закону от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", поскольку действующее законодательство относит соглашение о расторжении договора объекта недвижимости к правообразующим документам в отношении объекта недвижимости. 

В данном случае соглашение от 03.01.2021 года о расторжении договора содержит необходимые условия для выполнения регистрационных действий, каких либо иных обстоятельств, препятствующих государственной регистрации перехода прав на объект недвижимости отказ не содержит. 

Стороны договора купли-продажи от 02.02.2017 года и соглашения о расторжении договора от 03.01.2021 года, указали об отсутствии зарегистрированных и проживающих в жилом помещении лиц. 

При таком положении, ответчик не предоставил доказательств, подтверждающих соответствие отказа в совершении регистрационных действий действующему закону. 

Из положений части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что суд удовлетворяет заявленные требования об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействия) нарушает права и свободы административного истца, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

Совокупность таких условий установлена судом по настоящему спору.

Обжалуемый отказ Управления Росреестра по РО от 27.04.2021 года нарушает права ФИО1 поскольку препятствует регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости. 

Установив, что содержание заключенного заявителями соглашения о расторжении договора купли-продажи не противоречит требованиям действующего законодательства, суд делает вывод о несоответствии отказа в совершении регистрационных действий требованиям Федерального закона N 218-ФЗ и, соответственно, нарушающим права и законные интересы административного истца. 

Кроме этого, суд учитывает, что в силу ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" решение о приемлемости документов предоставленых на государственную регистрацию принимает должностное лицо Управления Росреестра по РО, в связи с чем оспариваемый отказ от 27.04.2021 года, содержащий мотивы по которым не выполнена государственная регистрация права суд признал незаконным, однако решение о возможности выполнения государственной регистрации права собственности в силу приведенного закона, а также во исполнение решения Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 01.04.2021 года по делу № должен принять ответчик, поскольку основанием для государственной регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости является совокупность документов, в то время как суд дал оценку только соглашению о расторжении договора. 

Учитывая указанные обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований об обязании ответчика совершить государственную регистрацию права в отношении объекта недвижимости. 

В целях восстановления прав истца, суд полагает, возможным возложить на ответчика обязанность повторного рассмотрения заявления о совершении регистрационных действий. 

Доводы ответчика возражающего против удовлетворения требований, повторяют позицию Управления Росреестра по РО указанную в уведомлениях о приостановлении и отказе в государственной регистрации перехода права собственности, однако такие доводы не свидетельствуют о наличии оснований для отказа в удовлетворении требований истца, поскольку суд их признает противоречащими закону. 

Руководствуясь ст. 177 КАС РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить в части.

Признать незаконными действия и решение Управления Росреестра по Ростовской области по отказу в регистрации права собственности на жилое помещение с № по заявлению 

<

адрес>, устранить допущенное нарушение закона и прав истца, обязать Управление Росреестра по Ростовской области повторно рассмотреть заявление ФИО1 и ФИО3 о государственной регистрации права собственности.

В удовлетворении остальной части заявленных требований, отказать. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья: Власенко А.В.

Мотивированное решение составлено 15.06.2021 года.