№ 2-149/2026

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Бузулук 21 января 2026 года

Бузулукский районный суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи Борисовой Е.А.,

при секретаре Королевой Е.А.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующей на основании доверенности от ** ** ****,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации г.Бузулука, ФИО3 с участием третьих лиц Управление градообразования и капитального строительства г.Бузулука, ФИО4, Инспекции государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области о признании права собственности на объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации г.Бузулука о сохранении в реконструированном виде и признании права собственности на объект недвижимости. В обоснование заявленных исковых требований указал, что ему на праве собственности принадлежат помещения №,3,4 здания по адресу: 

<

адрес>, ** ** **** года постройки. Помещение № с кадастровым номером № общей площадью 955,2 кв.м., этажность подвал, 1, 2 этаж назначение нежилое, по адресу: 

<

адрес>, строение 59, помещение №. Помещение № с кадастровым номером № общей площадью 43,1 кв.м., этажность 1 этаж, назначение нежилое, по адресу: 

<

адрес>, строение 59. Помещение № с кадастровым номером № общей площадью 558,8 кв.м. этажность 1, 2 этаж, назначение нежилое, по адресу: 

<

адрес>, строение 59. В результате перепланировки и переустройства принадлежащие ему помещения №,3,4 имеют следующие характеристики: площадь 2313,4 кв.м. в том числе подвал 280,5 кв.м., расположение в здании с количеством этажей -3, в том числе подземных -1, по адресу: 

<

адрес>, ** ** **** года постройки, в составе: подвал 280,5 кв.м.; помещение №,3 кв.м.; помещение №,0 кв.м.; помещение № – 42,2 кв.м.; помещение № – 979,5 кв.м.; помещение № – 92,9 кв.м.; помещение № – 49,3 кв.м.; помещение № – 141,7 кв.м.; помещение № – 111,5 кв.м.

Переустройство здания осуществлено им в соответствии с градостроительными, пожарными и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, не нарушает права и законные интересы третьих лиц, не создает угрозы жизни и здоровья граждан, построенное здание расположено на земельном участке, принадлежащим ему на праве общей долевой собственности с соблюдением целевого назначения земельного участка. 7/8 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок принадлежит ему, 1/8 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок принадлежит ФИО5 Согласие на осуществление действий по переустройству здания от ФИО5 получено, претензий с его стороны не имеется. При обращении в управление градообразования и капитального строительства за разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было отказано, поскольку по причине отсутствия разрешения на выполнение работ по реконструкции.

Просит суд с учетом уточненных требований сохранить в реконструированном состоянии нежилые помещения №, №, № литер ДД1Д2Д3Д4В5 по адресу: 

<

адрес>, ** ** **** года постройки.

Признать за ФИО1 право собственности на реконструированные нежилые помещения №, №, № литер ДД1Д2Д3Д4В5, расположенные в здании с количеством этажей – 3, в том числе подземных – 1, по адресу: 

<

адрес>, ** ** **** года постройки, в составе после реконструкции: подвал 280,5 кв.м.; помещение №,3 кв.м.; помещение №,0 кв.м.; помещение № – 42,2 кв.м.; помещение № – 979,5 кв.м.; помещение № – 92,9 кв.м.; помещение № – 49,3 кв.м.; помещение № – 141,7 кв.м.; помещение № – 111,5 кв.м.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, обратился в суд с заявлением о рассмотрении дела в его отсутствие, свои требования поддерживает и просит удовлетворить в полном объеме.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержала и просила удовлетворить в полном объеме.

Ответчик Администрация г.Бузулука в судебное заседание представителей не направила, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело без их участия, предоставив мотивированный отзыв, не возражают против удовлетворения заявленных требований.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, обратился в суд с заявлением о рассмотрении дела в его отсутствие, не возражает против удовлетворения заявленных требований.

Третьи лица Управление градообразования и капитального строительства г.Бузулука, ФИО4 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Представитель третьего лица Инспекции государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, обратились в суд с заявлением о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, предоставив мотивированный отзыв в котором указали, что здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>.59/

<

адрес> не является объектом культурного наследия. Согласно постановлению правительства Оренбургской области от 19.08.2016 № 595-п «Об утверждении границ территории, предметов охраны, историко-культурного опорного плана, требований градостроительным регламентам в утвержденных границах территории исторического поселения регионального значения город Бузулук Оренбургской области» вышеуказанное здание подлежит охране в качестве ценного объекта историко-градостроительной среды. В границах территории исторического наследия допускается реставрация, ремонт и реконструкция соответствующей застройки, согласованные с органами местного самоуправления муниципального образования г.Бузулук Оренбургской области. Вопросы о признании права собственности на объект недвижимости не входит в компетенцию инспекции.

На основании ст.167 ГПК РФ суд находит возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствии не явившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав представителя истца, изучив исковое заявление и исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст.35 Конституции РФ, право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 ГК Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

На основании ч.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (пункт 1 постановления № 25).

В силу пункта 2 статьи 223 ГК Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

ФИО1 на праве общей долевой собственности принадлежит 7/8 доли на земельный участок, с кадастровым номером №, разрешенное использование земли культурное развитие, расположенный по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи земельного участка от ** ** ****. Право собственности на земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке.

Другая 1/8 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок принадлежит ФИО5

ФИО1 на праве собственности принадлежат помещения №,3,4 здания по адресу: 

<

адрес>, ** ** **** года постройки.

Помещение № с кадастровым номером № общей площадью 955,2 кв.м., этажность подвал, 1, 2 этаж назначение нежилое, по адресу: 

<

адрес>, строение 59, помещение №. Помещение № с кадастровым номером № общей площадью 43,1 кв.м., этажность 1 этаж, назначение нежилое, по адресу: 

<

адрес>, строение 59. Помещение № с кадастровым номером № общей площадью 558,8 кв.м. этажность 1, 2 этаж, назначение нежилое, по адресу: 

<

адрес>, строение 59.

За счет собственных средств и собственными силами он построил на указанном земельном участке нежилое здание, а также была произведена реконструкция и переустройство нежилых зданий. Строительство и реконструкция производились без соответствующих проектов и разрешений на строительство, но произведены в соответствии с нормами действующего законодательства.

В результате перепланировки и переустройства принадлежащие истцу помещения №,3,4 имеют следующие характеристики: площадь 2313,4 кв.м. в том числе подвал 280,5 кв.м., расположение в здании с количеством этажей -3, в том числе подземных -1, по адресу: 

<

адрес>, 1917 года постройки, в составе: подвал 280,5 кв.м.; помещение №,3 кв.м.; помещение №,0 кв.м.; помещение № – 42,2 кв.м.; помещение № – 979,5 кв.м.; помещение № – 92,9 кв.м.; помещение № – 49,3 кв.м.; помещение № – 141,7 кв.м.; помещение № – 111,5 кв.м.

Данные обстоятельства сторонами не оспариваются и подтверждаются: справкой ООО «Авангард» №-и от ** ** ****, договор купли-продажи муниципального имущества № от ** ** ****, акт приема-передачи к договору купли-продажи № т ** ** **** от ** ** ****, договор купли-продажи муниципального имущества № от ** ** ****, акт приема-передачи к договору купли-продажи № от ** ** **** от ** ** ****, договор купли-продажи земельного участка от ** ** ****, договором купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества № от ** ** ****, поэтажными планами от ** ** ****, Выписками из ЕГРН № № от ** ** ****, №№ от ** ** ****, № № от ** ** ****, №№ от ** ** ****, №№ от ** ** ****, №№ от ** ** ****.

Из ответа зам. начальника Управления градообразования и капитального строительства г.Бузулука № от ** ** **** по вопросу ввода в эксплуатацию и узаконения объекта капитального строительства – литер ДД1Д2Д3Д4В5 – помещения расположенные в здании с количество этажей -3, в том числе подземных -1, площадью 2313,4 кв.м., в том числе подвал- 280,5 кв.м. с составом перепланированных, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 1917 года постройки, реконструкция производилась без разрешения на строительство и согласно ст.222 ГК РФ от 30.11.1994 № 51-ФЗ является самовольной. Узаконивание самовольно выстроенных и реконструированных объектов в компетенцию Управления градообразования и капитального строительства г.Бузулука не входит. По данному вопросу вправе обратиться в суд.

Согласно справки ООО «Авангард» №-и от ** ** **** помещения №,3,4, литер ДД1Д2Д3Д4В5, расположенный по адресу: 

<

адрес> имеет следующие технические характеристики: литер ДД1Д2Д3Д4В5 – помещения расположены в нежилом здании, количество этажей -3, в том числе подземные – 1, общей площадью – 2313,4 кв.м., в том числе подвал 280,5 кв.м.; помещение №,3 кв.м.; помещение №,0 кв.м.; помещение № – 42,2 кв.м.; помещение № – 979,5 кв.м.; помещение № – 92,9 кв.м.; помещение № – 49,3 кв.м.; помещение № – 141,7 кв.м.; помещение № – 111,5 кв.м. Собственник ФИО1 – помещение №,3,4, ФИО5 помещение №. Основание: помещение №,4 разделено на помещение №,4,5,6,7,8. Реконструкция, перепланировка, разрешение не предъявлено.

Из представленных документов усматривается, что истцом осуществлена реконструкция и переустройство нежилых помещений на собственные средства и своими силами. Уведомление о реконструкции истцом в Управление градообразования и капитального строительства г.Бузулука не подавалось.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; 2) если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; 3) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади.

Согласно абз. 2, 3 п. 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда российской Федерации №22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В тоже время, суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и (или) отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и (или) отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно п.9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 ноября 2022), отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки. Из положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ и правовых подходов к ее применению, содержащихся в постановлении № 10/22, следует, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц. Суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения (пункт 26 постановления № 10/22).

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (пункт 1 постановления № 25).

Таким образом, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 26 постановления № 10/22).

Согласно разъяснениям, данным в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Согласно заключения Управления градообразования и капитального строительства г.Бузулука № от ** ** **** о соответствии градостроительным нормам и правилам в отношении объекта литер ДД1Д2Д3Д4В5 – помещений №,3,4, расположенных в здании с количеством этажей – 3, в том числе подземных – 1, площадью 2313,4 кв.м., в том числе подвал – 280,5 кв.м. с составом перепланированных, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 1917 года постройки. Согласно выписки из ЕГРН объект капитального строительства, в котором расположено вышеуказанное помещение имеет следующие характеристики: кадастровый №, площадь 1933,8 кв.м., назначение – нежилое, наименование – культурно-просветительное, административное здание, адрес: 

<

адрес>, строение 59. Данный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером №. Утвержденная документация по планировке территории на данный земельный участок отсутствует. Согласно карты городского зонирования Правил землепользования и застройки 

<

адрес>, утвержденных постановлением администрации 

<

адрес> от ** ** **** №-п вышеуказанное нежилое здание расположено в территориальной зоне «ОД.1. Многофункциональная общественно-деловая зона» на земельном участке с разрешенным использованием: культурное развитие, что не противоречит фактическому использованию здания. Реконструкция нежилого здания заключается в изменении этажности здания и изменения высоты этажей. На основании предоставленного экспертного заключения о техническом состоянии строительных конструкций нежилого здания № выполненного ООО «АртПроект», общее техническое состояние строительных несущих и ограждающих конструкций обследуемого нежилого здания оценивается как работоспособное. Обладает необходимой степенью эксплуатационной надежности и долговечности, соответствует строительным нормам и противопожарным правилам, следовательно, не несет угрозу безопасности жизни и здоровью людей при условии правильной эксплуатации нежилого здания, соблюдения в ходе эксплуатации требований пожарной безопасности.

Сохранение постройки истца не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Нежилое здание литер ДД1Д2Д3Д4В5, расположенное по адресу: 

<

адрес>, оцениваются как работоспособное. Обследуемое нежилое здание обладает необходимой степенью эксплуатационной надежности и долговечности, соответствует строительным нормам и противопожарным правилам, следовательно, не несет угрозу безопасности жизни и здоровью людей при условии правильной эксплуатации нежилого здания, соблюдения в ходе эксплуатации требований пожарной безопасности, что подтверждается заключениями эксперта ООО «АртПроект» № от 2025 года.

Исследовав и оценив все представленные в суд доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что имеются основания для удовлетворения иска о сохранении в реконструированном и переустроенном состоянии нежилых помещений и признании права собственности за истцом на нежилые помещения №, №, № литер ДД1Д2Д3Д4В5, расположенные в здании с количеством этажей – 3, в том числе подземных – 1, по адресу: 

<

адрес>, 1917 года постройки, в составе после реконструкции: подвал 280,5 кв.м.; помещение №,3 кв.м.; помещение №,0 кв.м.; помещение № – 42,2 кв.м.; помещение № – 979,5 кв.м.; помещение № – 92,9 кв.м.; помещение № – 49,3 кв.м.; помещение № – 141,7 кв.м.; помещение № – 111,5 кв.м., в реконструированном и переустроенном состоянии, так как их реконструкция и переустройство произведено без нарушений противопожарных, санитарно-эпидемиологических, строительных норм и правил, соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки в месте её расположения, сохранение нежилого помещения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При распределении судебных расходов суд учитывает требование п.19 ч.1 ст. 333.36 НК РФ, согласно которой органы местного самоуправления, выступающие в суде в качестве истцов и ответчиков, освобождаются от уплаты госпошлины. Следовательно, госпошлина взысканию в пользу истца с ответчика не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к администрации г.Бузулука, ФИО3 с участием третьих лиц Управление градообразования и капитального строительства г.Бузулука, ФИО4, Инспекции государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области о признании права собственности на объект недвижимости, - удовлетворить.

Сохранить в реконструированном состоянии нежилые помещения №, №, № литер ДД1Д2Д3Д4В5 по адресу: 

<

адрес>, ** ** **** года постройки.

Признать за ФИО1 право собственности на реконструированные нежилые помещения №, №, № литер ДД1Д2Д3Д4В5, расположенные в здании с количеством этажей – 3, в том числе подземных – 1, по адресу: 

<

адрес>, ** ** **** года постройки, в составе после реконструкции: подвал 280,5 кв.м.; помещение №,3 кв.м.; помещение №,0 кв.м.; помещение № – 42,2 кв.м.; помещение № – 979,5 кв.м.; помещение № – 92,9 кв.м.; помещение № – 49,3 кв.м.; помещение № – 141,7 кв.м.; помещение № – 111,5 кв.м.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Бузулукский районный суд Оренбургской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.А. Борисова

Решение в окончательной форме принято 04.02.2026 года.

Подлинник решения находится в материалах гражданского дела № 2-149/2026, УИД 56RS0008-01-2025-004987-45, в производстве Бузулукского районного суда Оренбургской области.