К делу №

Р Е Ш Е Н И Е

ИФИО1

20 марта 2025 года 

<

адрес>

Майкопский городской суд Республики Адыгея в составе:

Председательствующего - судьи Ситниковой С. Ю.

при секретаре ФИО5,

с участием представителя Комитета по управлению имуществом МО «Город

Майкоп», по доверенности ФИО6,

представителя ФИО3, по ордеру адвоката ФИО8 X.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Комитета по управлению имуществом МО «

<

адрес>» к ФИО2, ФИО3 о признании соглашения недействительным и применении последствий недействительности сделки и по встречному иску ФИО3 к Комитету по управлению имуществом МО «

<

адрес>» о признании частично недействительным договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом МО «

<

адрес>» обратился в суд с иском ФИО2 и ФИО3 о признании недействительным соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером: №, заключенного между ответчиком ФИО2 и ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ, а также о применении последствий недействительности сделки – аннулировании записи в ЕГРН о государственной регистрации обременения права аренды ответчика ФИО3 в отношении земельного участка. В обоснование своих требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом МО «

<

адрес>» и ФИО2 заключён договор № аренды земельного участка общей площадью № кв.м. Договор заключён по результатам открытого аукциона №, согласно протокола № от ДД.ММ.ГГГГ Срок договора до ДД.ММ.ГГГГ В Комитет поступило уведомление от ответчика ФИО2 об уступке ею своих прав и обязанностей в отношении земельного участка третьему лицу – ФИО3 Истец считает, что в соответствии с договором аренды, арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по данному договору третьему лицу. Действия ответчиков истец считает незаконными, а договор об отступном - ничтожным и заключённым в нарушение норм гражданского законодательства, запрещающих перемену лиц по договорам, заключённым по результатам аукционов.

Просил признать недействительным соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении земельного участка с кадастровым номером №, заключенного между ФИО2 и ФИО4 и применить последствия недействительности сделки – аннулировав запись о государственной регистрации обременения права аренды ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым номером № в Едином государственном реестре недвижимости.

ФИО3 обратилась в суд со встречным иском к Комитету по управлению имуществом МО «

<

адрес>» о признании частично недействительным договора аренды. В обоснование встречного иска указала, что истец, опирается на норму п.7 ст.448 ГК РФ однако, приводит её в искажённой, устарелой редакции от 2015 г., в то время, как эта норма ныне действует в иной редакции от ДД.ММ.ГГГГ г., позволяющей арендаторам земельных участков при определённых обстоятельствах передавать свои права третьим лицам. Считает, что на момент заключения договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ действовала норма п.7 ст.448 ГК РФ в той редакции, которая позволяла передавать свои права третьим лицам в зачёт ранее возникших денежных обязательств. Во встречных требованиях просила признать недействительным п. 9.2 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении земельного участка с кадастровым номером № в части запрета на передачу арендатором своих прав и обязанностей третьему лицу.

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) поддержала первоначальный иск, считая его законным и обоснованным, просила суд первоначальный иск удовлетворить в полном объеме, во встречном иске просила отказать.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО3 в судебном заседании первоначальный иск не признала, просила отказать, встречные исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить.

Ответчик (третье лицо по встречному иску) ФИО2 в судебное заседание не явилась, надлежаще извещена о времени и месте рассмотрения дела, представила письменные возражения, просила в первоначальном иске отказать. 

Представитель третьего лица Управления Росреестра по 

<

адрес> в судебное заседание не явился, надлежаще извещен, просил рассмотреть дело без участия представителя. 

Выслушав мнение сторон, исследовав материалы дела, дав им надлежащую оценку, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. 

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 2 статьи 168 Г.К. Р. Ф. сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» п.п. 74. 75 разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. 

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Как установлено судом, между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования «

<

адрес>» (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № о передаче в аренду земельного участка общей площадью № кв.м., с кадастровым номером №, из земель категории: «земли сельскохозяйственного назначения», находящегося по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ФИО1, 

<

адрес>, муниципальное образование «

<

адрес>», северо-западнее 

<

адрес>, участок 7, вид разрешённого использования «для сельскохозяйственного производства». 

Срок действия договора аренды земельного участка, заключённого по результатам открытого аукциона, установлен до ДД.ММ.ГГГГ, то есть на десять лет. 

Как следовало из п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды) если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Из материалов дела следует, что в связи с имеющейся у ответчика ФИО2 финансовой задолженностью перед ответчиком ФИО3, по ранее заключенному договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, ими было заключено соглашение об отступном от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому имеющиеся у ФИО2 права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № перешли к её кредитору - ФИО3.

Согласно письму от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик ФИО2 уведомила арендодателя Комитет по управлению имуществом муниципального образования «

<

адрес>» о переходе прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу –ФИО3

В силу п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Однако, в силу ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), только если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

По смыслу вышеприведенных нормативных положений, применительно к отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними нормы земельного законодательства имеют приоритет над нормами гражданского законодательства.

Поскольку сам договор аренды земельного участка с видом разрешённого использования «для сельскохозяйственного производства» от ДД.ММ.ГГГГ за № и соглашение о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ, были заключены после вступления в силу п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 42-ФЗ), следовательно, на них распространяются ограничения, введенные данной нормой (ст. 4, п. 2 ст. 422 ГК РФ).

Доводы истца по встречному иску о том, что на момент заключения договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ действовала норма п.7 ст.448 ГК РФ в той редакции, которая позволяла передавать свои права третьим лицам в зачёт ранее возникших денежных обязательств, суд считает не состоятельными.

Исходя из п. 2 ст. ст. 39.6 Земельного кодекса Р.Ф., договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:

1) земельного участка юридическим лицам в соответствии с указом или распоряжением Президента Российской Федерации

2) земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным Правительством Российской Федерации;

3) земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации;

Как видно из приведенной выше нормы, ФИО2 не относится к числу перечисленных в п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации лиц, которым земельный участок мог быть предоставлен в аренду без проведения торгов. 

Договор аренды земельного участка с ФИО2 мог быть заключен только на торгах и фактически заключен именно по их результатам.

Суд приходит к выводу о том, что, произвольная замена стороны в обязательстве посредством заключения соглашения об отступном от ДД.ММ.ГГГГ, является недопустимой, поскольку фактически позволила ответчику в нарушение интересов истца определить в качестве стороны договора иное лицо. 

Суд полагает требования истца о ничтожности соглашения об отступном, в отношении земельного участка с кадастровым номером № законными и обоснованными, поскольку соглашение заключено в нарушение норм ст. 448 ГПК РФ и ст.ст. 22, 39.3 и 39.6 Земельного кодекса Р.Ф., не допускающих перемену лиц в обязательствах по договорам, заключенным по результатам аукционов. 

Удовлетворяя требования о признании соглашения об отступном ничтожным, суд считает необходимым применить последствия недействительности сделки - аннулировав в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации обременения права аренды ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым номером №

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-195 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Иск Комитета по управлению имуществом МО «

<

адрес>» к ФИО2, ФИО3 о признании соглашения недействительным и применении последствий недействительности сделки - удовлетворить.

Признать недействительным соглашения об отступном о передаче прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении земельного участка с кадастровым номером №, заключенное между ФИО2 и ФИО4.

Применить последствия недействительности сделки - аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации обременения права аренды ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым номером №

Во встречном иске ФИО3 к Комитету по управлению имуществом МО «

<

адрес>» о признании частично недействительным договора аренды - отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Адыгея через Майкопский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий подпись С.Ю. Ситникова

Уид 01RS0№-53

Подлинник находится в материалах дела №

В Майкопском городском суде РА