Дело № 2-3831/2023 

(34RS0002-01-2023-004761-07)

З А О Ч Н О Е 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 августа 2023 года город Волгоград 

Дзержинский районный суд города Волгограда в составе 

председательствующего судьи Землянухиной Н.С.,

при секретаре судебного заседания Щербининой К.К.,

с участием представителя истцов ФИО1, ФИО2 – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Волгограде гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО4, ФИО5, к ФИО6, ФИО7 о снятии обременения с объекта земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

истцы ФИО1, ФИО2, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО4, ФИО5, обратились с иском к ФИО6, ФИО7 о снятии обременения с объекта земельного участка.

В обоснование исковых требований истцы указали на то, что 06 мая 2016 года истцами в общую долевую собственность приобретен жилой дом с подвалом общей площадью 43,5 кв.м. с кадастровым номером № с земельным участком площадью 300 кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>. При этом доли в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом распределены следующим образом: ФИО1 и ФИО2 приобрели по 9/20 каждый, несовершеннолетние ФИО4 и ФИО5 по 1/20 доли в праве общей долевой собственности.

Указанное жилое помещение и земельный участок приобретены по договору купли-продажи, заключенному между истцами и ФИО6, ФИО7 - как продавцами.

Согласно п. 6 договора купли-продажи по соглашению сторон стоимость отчуждаемого жилого дома и земельного участка установлена в размере 2 250 000 рублей. Жилой дом оценивается сторонами в размере 1 650 000 рублей, земельный участок оценивается сторонами в размере 600 000 рублей.

Оплата производится в следующем порядке: 1 100 000 рублей уплачиваются полностью до подписания настоящего договора; 1 150 000 рублей уплачиваются в срок до 30 сентября 2017 года.

Оплата жилого дома осуществляется частично за счет собственных средств и частично за счет заемных средств.

Оплата земельного участка осуществляется полностью за счет собственных средств.

Денежные средства в размере 646 000 рублей уплачиваются полностью за счет собственных средств.

Денежные средства в размере 454 000 рублей уплачивается не позднее 5 рабочих дней, считая с даты составления и подписания договора займа за счет заемных средств, предоставляемых сельскохозяйственным кредитным кооперативом «Развитие» (далее - Займодавцем) согласно договору займа от 05 мая 2016 года № 53 (далее - Договор займа), заключенного в простой письменной форме в городе Михайловка Волгоградской области между ФИО2 - Заемщиком и сельскохозяйственным кредитным потребительским кооперативом «Развитие», на срок до 05 января 2017 года, с выплатой процентов из расчета процентной ставки в размере 17 % годовых от суммы займа, выплачиваемого Заемщику Займодавцем в соответствии с графиком возвратных платежей, являющегося неотъемлемой частью договора.

Согласно п. 8 договора в соответствии со ст. 77 Федерального Закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года в обеспечение обязательств, принятых по договору займа № 53 от 05 мая 2016 года, объекты недвижимости считаются находящимися в залоге у «Займодавца» в силу закона с момента государственной регистрации права общей долевой собственности «Покупателей» на жилой дом и земельный участок. При этом залогодержателем по данному залогу является сельскохозяйственный кредитный потребительский кооператив «Развитие», как организация, предоставившая ФИО2 займ на приобретение жилого дома, а залогодателями соответственно «Покупатели».

Одновременно возникает ипотека в силу закона в пользу «Продавцов» до полной оплаты по Договору. При этом залогодержателями по данному залогу являются ФИО6, ФИО7, а залогодателями, соответственно, «Покупатели».

При регистрации права собственности истцов в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Волгоградской области сделана запись об обременении в пользу ответчиков «запрет регистрации». Срок, на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости, а именно земельного участка: с 13 мая 2016 года по 30 сентября 2017 года.

Обязательство истцов по оплате стоимости жилого дома и земельного участка исполнены в полном объеме, все платежи проходили в строгом соответствии с условиями договора купли-продажи.

Однако, на момент обращения истцов в суд обременение не снято, поскольку бывшие собственники уклонились от явки в Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии для подачи заявления о снятии обременения. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре. Иным способом снять обременение с объектов недвижимости у истцов нет возможности.

По указанным основаниям истцы просят суд снять обременение в виде запрещения регистрации с земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, номер государственной регистрации: 34-34/001-34/001/044/2016-782/1.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, причины неявки суду не сообщил, оформил доверенность на представителя.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, причины неявки суду не сообщила, оформила доверенность на представителя.

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, причины неявки суду не сообщил, возражений на исковое заявление не представил, явку представителя не обеспечил, в связи с чем дело рассмотрено в порядке заочного производства.

Ответчик ФИО7 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, причины неявки суду не сообщила, возражений на исковое заявление не представила, явку представителя не обеспечила, в связи с чем дело рассмотрено в порядке заочного производства.

Согласно ч. 1 ст. 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещённого о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства. 

В соответствии со ст. 234 ГПК РФ при рассмотрении дела в порядке заочного производства суд проводит судебное заседание в общем порядке, исследует доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, учитывает их доводы и принимает решение, которое именуется заочным.

Суд считает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие ответчиков в порядке заочного судопроизводства.

Выслушав представителя истцов, исследовав письменные доказательства по делу, суд полагает необходимым удовлетворить исковые требования по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу абз. 1 ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ч. 4 ст. 334 ГК РФ к отдельным видам залога (статьи 357 - 358.17) применяются общие положения о залоге, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах залога.

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила ГК РФ о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно ч. 2 ст. 352 ГК РФ при прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу.

Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).

В соответствии со ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно ч. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ч. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Согласно ст. 2, ст. 3, ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. 

В соответствии с ст. 19 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с ч. 11, ч. 12 ст. 53 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Погашение регистрационной записи об ипотеке и внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав.

В судебном заседании установлено, что 06 мая 2016 года между ФИО6, ФИО7 (Продавцы) и ФИО1, ФИО2, действующей от своего имени и в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО4, ФИО5 (Покупатели) заключен договор купли-продажи (далее – Договор), согласно которому Продавцы обязуются передать в собственность, а Покупатели обязуются принять в общую долевую собственность жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>, и уплатить предусмотренную Договором денежную сумму, при этом ФИО1, и ФИО2 приобретают по 9/20 доли каждый в праве общей долевой собственности на указанные жилой дом и земельный участок; ФИО4 и ФИО5 приобретают по 1/20 доли каждый в праве общей долевой собственности на указанные жилой дом и земельный участок.

В силу п. 6, п. 7, п. 8 по соглашению сторон стоимость отчуждаемого жилого дома и земельного участка установлена в размере 2 250 000 рублей.

Жилой дом оценивается сторонами в размере 1 650 000 рублей, земельный участок оценивается сторонами в размере 600 000 рублей.

Оплата производится в следующем порядке: 1 100 000 рублей уплачиваются полностью до подписания Договора; 1 150 000 рублей уплачиваются в срок до 30 сентября 2017 года.

Оплата жилого дома осуществляется частично за счет собственных средств и частично за счет заемных средств.

Оплата земельного участка осуществляется полностью за счет собственных средств.

Денежные средства в размере 646 000 рублей уплачиваются полностью до подписания Договора за счет собственных средств.

Денежные средства в размере 454 000 рублей уплачивается не позднее 5 рабочих дней, считая с даты составления и подписания договора займа за счет заемных средств, предоставляемых сельскохозяйственным кредитным кооперативом «Развитие» (далее - Займодавцем) согласно договору займа от 05 мая 2016 года № 53 (далее - Договор займа), заключенного в простой письменной форме в городе Михайловка Волгоградской области между ФИО2 - Заемщиком и сельскохозяйственным кредитным потребительским кооперативом «Развитие», на срок до 05 января 2017 года, с выплатой процентов из расчета процентной ставки в размере 17 % годовых от суммы займа, выплачиваемого Заемщику Займодавцем в соответствии с графиком возвратных платежей, являющегося неотъемлемой частью договора займа.

Денежные средства в размере 1 150 000 рублей уплачиваются следующим образом: первый платеж с 1 по 10 июня 2016 года в размере 75 000 рублей, последующие 14 платежей осуществляются с 1 по 10 сентября 2017 года в размере 25 000 рублей. 

Займа, согласно договору займа, предоставляется ФИО2 в размере 454 000 рублей для целей приобретения в общую долевую собственность «Покупателей» жилого дома, указанного в п. 1 Договор, со сроком возврата займа 05 января 2017 года, считая с даты фактического предоставления займа. 

В соответствии со ст. 77 ФЗ «Об ипотеке» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ в обеспечение обязательств, принятых по договору займа № 53 от 05 мая 2016 года объекты недвижимости считаются находящимися в залоге у «Займодавца» в силу закона с момента государственной регистрации права общей долевой собственности «Покупателей» на жилой дом и земельный участок. При этом залогодержателем по данному залогу является сельскохозяйственный кредитный кооператив «Развитие» как организация, предоставившая ФИО2 займ на приобретение жилого дома, а залогодателями соответственно – «Покупатели».

Одновременно возникает ипотека в силу закона в пользу «Продавцов» до полной оплаты по договору. При этом залогодержателями по данному залогу являются ФИО6, ФИО7, а залогодателями соответственно Покупатели.

Наличие существующего ограничения прав и обременения объекта недвижимости подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 04 августа 2023 года, согласно которой на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

...>, имеются ограничения прав и обременение объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона, дата государственной регистрации 13 мая 2016 года, основание государственной регистрации - договор купли-продажи от 06 мая 2016 года, срок, на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости – срок действия с 13 мая 2016 года по 30 сентября 2017 года, лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: ФИО7, 21 августа 1973, ФИО6, 01 ноября 1970.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 04 августа 2023 года, собственниками земельного участка расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 34:34:030094:140, являются: с 13 мая 2016 года ФИО2 (9/20 доли), с 13 мая 2016 года ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, (1/20 доли), с 13 мая 2016 года ФИО5,, 28 марта 2015 года (1/20 доли), с 13 мая 2016 года ФИО1 (9/20 доли).

В соответствии с ч. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Как следует из абз. 1 ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ч. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке.

Государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона.

В данном случае, в п. 8 Договора установлено, что в соответствии со ст. 77 ФЗ «Об ипотеке» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ в обеспечение обязательств, принятых по договору займа № 53 от 05 мая 2016 года объекты недвижимости считаются находящимися в залоге у «Займодавца» в силу закона с момента государственной регистрации права общей долевой собственности «Покупателей» на жилой дом и земельный участок. При этом залогодержателем по данному залогу является сельскохозяйственный кредитный кооператив «Развитие» как организация, предоставившая ФИО2 займ на приобретение жилого дома, а залогодателями соответственно – «Покупатели». Одновременно возникает ипотека в силу закона в пользу «Продавцов» до полной оплаты по договору. При этом залогодержателями по данному залогу являются ФИО6, ФИО7, а залогодателями соответственно Покупатели.

В связи с указанным, право собственности на спорный земельный участок установлено с ограничением прав и обременением объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона, о чем в Едином государственном реестре прав недвижимости 13 мая 2016 года сделана запись о регистрации №.

Согласно расписке от 20 мая 2016 года, ФИО6 получил от ФИО1 денежные средства в сумме 150 000 рублей в счет оплаты за дом и земельный участок по адресу Великолукская, 2 по договору купли-продажи от 06 мая 2016 года. 

Согласно расписке от 20 мая 2016 года, ФИО6 получил от ФИО1 денежные средства в сумме 150 000 рублей в счет оплаты за дом и земельный участок по адресу Великолукская, 2 по договору купли-продажи от 06 мая 2016 года. 

Согласно расписке от 09 июля 2016 года, ФИО6 получил от ФИО1 денежные средства в сумме 180 000 рублей в счет оплаты за дом и земельный участок по адресу Великолукская, 2 по договору купли-продажи от 06 мая 2016 года. 

Согласно расписке от 08 июня 2016 года, ФИО6 получил от ФИО1 денежные средства в сумме 230 000 рублей в счет оплаты за дом и земельный участок по адресу Великолукская, 2 по договору купли-продажи от 06 мая 2016 года. 

Согласно расписке от 06 августа 2016 года, ФИО6 получил от ФИО1 денежные средства в сумме 165 000 рублей в счет оплаты за дом и земельный участок по адресу Великолукская, 2 по договору купли-продажи от 06 мая 2016 года. 

Согласно расписке от 10 сентября 2016 года, ФИО6 получил от ФИО1 денежные средства в сумме 355 000 рублей в счет оплаты за дом и земельный участок по адресу Великолукская, 2 по договору купли-продажи от 06 мая 2016 года. 

Согласно расписке от 20 октября 2016 года, ФИО6, ФИО7 получил от ФИО1 денежные средства в сумме 70 000 рублей в счет оплаты за дом и земельный участок по адресу Великолукская, 2 по договору купли-продажи от 06 мая 2016 года. Денежные средства в размере 1 150 000 рублей по договору купли-продажи от 06 мая 2016 года за дом и участок по адресу: № получены полностью. Претензий не имеют. 

Таким образом, Договор исполнен Покупателями перед ФИО6 и ФИО7 в полном объеме, денежные средства за приобретенный истцами объект недвижимости - земельный участок - выплачены ответчикам в полном объёме, тем самым обязательство, обеспеченное ограничением прав и обременением объекта недвижимости, исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием для их прекращения.

В силу п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или статьей 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном статьей 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Как установлено в судебном заседании, Договор исполнен Покупателями перед Продавцами, денежные средства за проданный объект недвижимости в виде земельного участка Продавцам переданы в полном объеме по распискам, тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено истцами перед ФИО6, ФИО7 в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения данной ипотеки. 

Однако, несмотря на фактическое прекращение залога, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество за истцами зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

...>.

В силу ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

С учетом изложенных обстоятельств, имеющих значение для настоящего гражданского дела, суд приходит к выводу наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1, ФИО2, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО4, ФИО5, и полагает необходимым снять обременение в виде ипотеки в силу закона с земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, номер государственной регистрации: 34-34/001-34/001/044/2016-782/1.

Руководствуясь статьями 194-199, 235-237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

иск ФИО1 (паспорт серия №), ФИО2 (паспорт серия №), действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО4, ФИО5, к ФИО6 (паспорт серия №), ФИО7 (паспорт серия №) о снятии обременения с объекта земельного участка – удовлетворить.

Снять обременение в виде ипотеки в силу закона с земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, номер государственной регистрации: 34-34/001-34/001/044/2016-782/1.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Дзержинский районный суд города Волгограда в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Дзержинский районный суд города Волгограда в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение составлено машинописным текстом с использованием технических средств 04 сентября 2023 года. 

Судья Н.С. Землянухина