Гражданское дело № 2-286/2024

39RS0011-01-2023-001646-20

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

30 мая 2024 г. г. Зеленоградск

Зеленоградский районный суд Калининградской области в составе председательствующего судьи Безруких Е.С., 

при секретаре Хмелевой О.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании 

гражданское дело по иску ООО «ФЕЕРИЯ» к ИП ФИО3, ФИО1 М о признании договора аренды нежилых помещений действующим, устранении препятствий в пользовании нежилыми помещениями, 

по встречному иску ФИО1 М к ООО «ФЕЕРИЯ», ИП ФИО3, Управлению Росреестра по Калининградской области о признании договора аренды нежилых помещений недействительным, признании незаконной государственной регистрации договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ФЕЕРИЯ» обратилась в арбитражный суд с иском к ИП ФИО3, ФИО1 о признании договора аренды нежилых помещений действующим, устранении препятствий в пользовании нежилыми помещениями, с учетмо уточнений и дополнений указав, что 28.03.2023 между ООО «Феерия» и ИП ФИО3 был заключен договор № № аренды нежилых помещений, входящих в единый комплекс гостиницы «Эксклюзив». Однако, ссылаясь на то, что собственник 1/100 долей данных помещений не согласен на их передачу в безвозмездное пользование ИМ ФИО3, договор расторгнут и сотрудники ООО «Феериия» изгнаны из арендованных помещений. Однако ООО «Феерия» в лице директора действовала добросовестно и ожидала такого же поведения и от арендодателя. Полагает, что ИП ФИО3 и ФИО1, в свою очередь, действовали не добросовестно, с целью причинить вред истцу. Поскольку ИП ФИО3 в июле 2023 года направлял ООО «Феерия» уведомление о расторжении договора в связи с нарушением п.7.3, нет оснований полагать, что согласия ФИО1 на его заключение не было. ИП ФИО3 понимал при заключении договора юридические здание своих действий, что подтверждается аудиозаписью телефонного разговора. ФИО1 сперва поддерживал ИП ФИО3, но в последствии позицию изменил, начав ссылаться на недействительность договора аренды. Вместе с тем 15.06.2023 ФИО1 направил уведомление ИП ФИО3 о расторжении договора безвозмездного пользования от 28.03.2023, что свидетельствует о его наличии. Также записью телефонного разговора от 04.04.2023 подтверждается заключение между ФИО1 и ИП ФИО3 договора на 1%. Таким образом, ФИО1 выразил согласие на распоряжение ИП ФИО3 принадлежащей ФИО1 долей нежилых помещений, доводы об обратном являются надуманными и абсурдными. Отсуствие в договоре безвозмездного пользования от 31.03.2023 подписи ИП ФИО3 не свидетельствует о его незаключенности. Регистрация договора аренды подтверждает его действительность. Все существенные условия договора сторонами согласованы. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, в связи с чем отсутствие сведений о регистрации договора аренды в ЕГРН не отменяет договорных отношений между ООО «Феерия» и ИП ФИО2. 

Окончательно просили признать действующим договор № аренды нежилых помещений от 28.03.2023 между ООО «Феерия» и ИП ФИО3 Обязать ИП ФИО3 и ФИО1 обеспечить доступ в арендованные помещения по договору аренды № от 28.03.2023 года с передачей ключей от указанных помещений директору ООО «Феерия» ФИО4, а также обеспечить доступ к смежным помещениям, доступ к которым необходим для нормальной эксплуатации арендованного имущества, включая подсобные помещения, кладовые, коридоры, санузлы и прочее сотрудникам ООО «Феерия», работающим на основании трудовых и (или) гражданско-правовых договоров и не чинить препятствий заселению клиентов (посетителей) в арендованные помещения.

В случае не исполнения решения суда, взыскать с ИП ФИО3 в пользу ООО «Феерия» судебную неустойку в размере 3 000 рублей за каждый день просрочки исполнения решения начиная со следующего дня после вступления судебного акта в законную силу до момента его фактического исполнения.

В случае не исполнения решения суда, взыскать с ФИО1 в в пользу ООО «Феерия» судебную неустойку в размере 3 000 рублей за каждый день просрочки исполнениярешения начиная со следующего дня после вступления судебного акта в законную силу до момента его фактического исполнения.

ИП ФИО3 обратился со встречным иском к ООО «ФЕЕРИЯ», ФИО1, в котором просил признать расторгнутым договор № аренды нежилых помещений от 28.03.2023, заключенный между ООО «Феерия» и ИП ФИО3, на основании п.4.3 договора. Просил обязать ООО «Феерия» освободить и передать ИП ФИО3 арендуемые по данному договору нежилые помещения. 

Определением Зеленоградского районного суда от 13.03.2024 был принят отказ ИП ФИО3 от указанного встречного иска, производство по делу в указанной части прекращено. 

ФИО1 обратился со встречным иском к ООО «ФЕЕРИЯ», ИП ФИО3 о признании недействительным договора № аренды нежилых помещений от 28.03.2023, заключенный между ООО «Феерия» и ИП ФИО3, указав, что договор не соответствует требованиям закона, так как помещения были переданы в арену без согласия собственника 1/100 доли данных помещений – ФИО1 

Дополнив требования, привлек в качестве соответчика Управление Росреестра по Калининградской области. Указал, что договор № 01/04/2023 аренды нежилых помещений от 28.03.2023 был зарегистрирован на основании заявления ООО «Феерия», директор которого ФИО4 представила лишь копию договора безвозмездного пользования от 31.03.2023 без подписи ссудополучателя. Полагает такую регистрацию незаконной. 

Просил признать незаконной государственную регистрацию договора № аренды нежилых помещений от 28.03.2023 по заявлению директора ООО «Феерия». Признать недействительным договор № аренды нежилых помещений от 28.03.2023. Взыскать с ООО «Феерия» уплаченную ФИО1 госпошлину в размере 6 000 рублей. 

Представители ООО «Феерия» по доверенности ФИО5, по ордеру ФИО6 в судебном заседании заявленные ООО «Феерия» требования поддержали, просили удовлетворить по основаниям, указанным в уточненном иске. Против удовлетворения требований ФИО1 возражали, полагая их не обоснованными. 

Представитель ООО «Феерия» ФИО4, являющаяся директором, в судебное заседание не явилась, о месте и времени извещена надлежащим образом. Представила письменный отзыв (т.1 л.д. 156-157)

Ответчики ФИО1, ИП ФИО3 в судебное заседание не явились, о месте и времени извещены надлежащим образом. ИП ФИО3 представлен письменный отзыв. (т.1 л.д. 71)

Представитель ФИО1 по доверенности ФИО7 в судебном заседании заявленные его доверителем требования поддержал с учетом уточнения, против удовлетворения иска ООО «Феерия» возражал. Пояснил, что Между ФИО1 и ИП Мироновым велись переговоры по спорной доле нежилых помещений, но по основным условиям договоренность достигнута не была. Узнав о регистрации договора аренды, путем переговоров пытались прийти к соглашению, но этого сделать не удалось. Представил письменный отзыв (т.1 л.д.98) 

Представитель ИП ФИО3 по доверенности ФИО8 в судебном заседании заявленные ФИО1 требования поддержал, против удовлетворения иска ООО «Феерия» возражал. Пояснил, что на момент подписания договора аренды, договор безвозмездного пользования с ФИО1 заключен не был. Пытались об этом договориться, но к соглашению по основным условиям не пришли. Вингольц была направлена копия проекта договора безвозмездного пользования. Узнав, что договор аренды все же был зарегистрирован, попытались договориться. Когда это не удалось, всеми возможными способами постарались погасить регистрацию договора, поэтому ФИО3 подал заявление и о расторжении договора и о его незаконной регистрации. 

Представитель Управления Росреестра по Калининградской области по доверенности ФИО9 в судебном заседании против удовлетворения иска возражала. Пояснила, что регистрация была произведена по усмотрения регистратора. В настоящее время ничьи права не нарушены, поскольку запись о договоре аренды была погашена. 

Выслушав стороны, исследовав все доказательства по делу в их совокупности, и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему. 

Нежилые помещения с КН №, расположенные по 

<

адрес> принадлежат на праве общедолевой собственности ФИО3 – 99/100 долей и ФИО1 – 1/100 доли, что подтверждается выписками из ЕГРН, материалами регистрационных дел и не отрицалось сторонами. (т.1 л.д. 36, 67, т.2 л.д. 139-150, т.3, т.4, т.5 л.д. 1-7)

28.03.2023 между ИП ФИО3 и ООО «Феерия» в лице директора ФИО4 был заключен договор аренды недвижимости №, по которому ИП ФИО3 передал во временное пользование (аренду) ООО «Феерия» указанные выше нежилые помещения, на срок до 31.03.2026, с условием уплаты арендной платы в размере 7 500 000 рублей в год в порядке, установленном графиком платежей (п.п. 1.1., 2.1., 3.1). 

В соответствии с пунктом 1.5 указанного договора, 99/100 долей в праве собственности на помещения принадлежат арендодателю ИП ФИО3 на праве собственности; 1/100 доли помещений арендодатель ИП ФИО3 распоряжается на основании договора безвозмездного пользования недвижимым имуществом от 28.03.2023. (т.1 л.д. 22-29)

Договор аренды недвижимости № от 28.03.2023 был зарегистрирован в ЕГРН 19.05.2023 на основании заявления директора ООО «Феерия» ФИО4 и ФИО3, что подтверждается выписками из ЕГРН и материалами регистрационного дела (т.5 л.д. 8, 48-59)

01.08.2023 ФИО3 обратился с заявлением о прекращении права аренды на указанные нежилые помещения, представив уведомление о расторжении договора аренды от 10.07.2023, а также заявление, подписанное ФИО3 и ФИО1 о незаконности регистрации договора аренды от 10.07.2023. На основании указанных документов запись о регистрации договора аренды недвижимости № от 28.03.2023 была погашена 02.08.2023. (т.5 л.д. 46-47, 59-61, 108, т.9 л.д. 67).

Согласно ч.1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ч.2 ст. 166 ГК РФ, требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно ч.1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ч.1 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом от 28.03.2023, заключенный между ИП ФИО3 и ФИО1 на 1/100 долю нежилых помещений, являющихся предметом договора аренды недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, суду не представлен. 

Из материалов дела и пояснений сторон следует, что в Управление Росреестра по Калининградской области директором ООО «Феерия» ФИО4 была представлена фотокопия договора безвозмездного пользования от 31.03.2023, в котором содержится лишь подпись со стороны ФИО1, подписи со стороны ФИО3 не имеется. (т. 6 л.д. 55)

В соответствии со ст. 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 689 ГК РФ, по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса.

Поскольку договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом и не подлежит государственной регистрации, однако к нему применяются иные положения об аренде, в том числе касающиеся основных условий данного договора и его письменной формы. 

Вопреки утверждению стороны ООО «Феерия», заключение ФИО1 договора безвозмездного пользования спорными нежилыми помещениями с ФИО3, представленными аудиофайлами и перепиской, как и копией уведомления о расторжении договора от 15.06.2023, бесспорно не подтверждаются. 

Исходя из материалов дела, оснований полагать, что указанный договор безвозмездного пользования был заключен между ИП ФИО3 и ФИО1, у суда не имеется. Данный договор от 28.03.2023 суда не представлен. Договор безвозмездного пользования от 31.03.2023 представлен лишь в копии, и его заключение не подтверждено представителями ФИО3 и ФИО1 

Согласно ч.ч.6, 7 ст. 67 ГПК РФ, при оценке копии документа или иного письменного доказательства суд проверяет, не произошло ли при копировании изменение содержания копии документа по сравнению с его оригиналом, с помощью какого технического приема выполнено копирование, гарантирует ли копирование тождественность копии документа и его оригинала, каким образом сохранялась копия документа.

Суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен и не передан суду оригинал документа, и представленные каждой из спорящих сторон копии этого документа не тождественны между собой, и невозможно установить подлинное содержание оригинала документа с помощью других доказательств.

При таких обстоятельствах, суд не может принять в качестве доказательства, подтверждающего наличие заключенного между ФИО3 и ФИО1 договора безвозмездного пользования спорными нежилыми помещениями, представленную копию договора от 31.03.2023. 

Более того, действуя в соответствии с ч.3 ст. 1 и ч.5 ст. 10 ГК РФ разумно и добросовестно, ООО «Феерия» при подписании договора аренды недвижимости № от 28.03.2023 должно было убедиться в наличии у другой стороны договора – ИП ФИО3 полномочий на распоряжение не принадлежащими ему долями спорных нежилых помещений. Однако, как следует из материалов дела и пояснений сторон этого сделано было. Вопрос о наличии договора безвозмездного пользования стал решаться только после заключения договора аренды и сдачи его для регистрации. При этом, оригинал договора безвозмездного пользования так и не был представлен ООО «Феерия» ни ИП ФИО3, ни ФИО1. Как следует из представленной представителями ООО «Феерия» аудиозаписи разговора, ФИО3 не подтвердил заключение данного договора, и предложил в последующем совместно с ФИО4 явиться для его сдачи в Управление Росреестра по Калининградской области, однако ФИО4 получив не подписанную одной из сторон копию договора, самостоятельно сдала его для регистрации, таким образом не убедившись в его заключенности. 

Частью 2 ст. 158 ГК РФ предусмотрено, что сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку.

Учитывая, что спустя непродолжительное время после регистрации договора аренды – 10.07.2023 ФИО1 совместно с ФИО3 подписали заявление о незаконности его регистрации в отсутствие договора безвозмездного пользования. Из пояснений сторон следует, что, несмотря на ведение переговоров, договоренность по основным условиям пользования спорными нежилыми помещениями, в частности о его возмездности и цене, не была достигнута между сторонами. При таких обстоятельствах суд не может прийти к выводу, что из поведения ФИО1 явствовала воля совершить данную сделку. 

Таким образом, поскольку заключая договор аренды недвижимости № 01/04/2023-1 от 28.03.2023 ИП ФИО3 был не вправе распоряжаться принадлежащей ФИО1 1/100 долей в праве собственности на каждое из являющихся предметом договора нежилых помещений, суд приходит к выводу, что данный договор заключен с нарушением закона, является недействительным и заявленные об этом требования ФИО1 обоснованы и подлежат удовлетворению. 

В соответствии с п.3 ч.3 ст. 15 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. 

Согласно п.п.2, 8 ч.2 ст. 14 указанного Федерального закона, основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости. 

По смыслу положений ст. 21 указанного Федерального закона, документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственной регистрации прав должны соответствовать предъявляемым требованиям и предоставлять в орган регистрации права в подлинниках, либо, в случаях предусмотренных законом, в надлежащим образом удостоверенных копиях, либо, в случае подачи в электронном виде, подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью лиц, подписавших такие документы на бумажном носителе. 

По смыслу п.п.1, 5 ч.1 ст. 26, ч.1 ст. 27 указанного Федерального закона, в государственной регистрации прав должно быть отказано, если не будут представлены документы, подтверждающие право лица, указанного в заявлении в качестве правообладателя, на такой объект недвижимости и (или) его наличие у него полномочий распоряжаться правом на такой объект недвижимости. 

Из материалов регистрационных дел, пояснений представителя Управления Росреестра по Калининградской области следует, что при осуществлении государственной регистрации договора аренды недвижимости № от 28.03.2023 заявителями не был представлен в установленном порядке договор безвозмездного пользования от 28.03.2023, на основании которого ИП ФИО3 распоряжался 1/100 долей нежилых помещений. При таких обстоятельствах действия по государственной регистрации договора не могут быть признаны законными. 

Вместе с тем, как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ регистрация договора аренды недвижимости № от 28.03.2023 была погашена. С иском о признании регистрации незаконной ФИО1 обратился 26.04.2024, то есть спустя продолжительное время после погашения данной записи в ЕГРН. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что действиями Управления Росреестра по Калининградской области по регистрации договора аренды, как в настоящее время, так и на момент подачи иска, права и законные интересы ФИО1 не нарушены. В силу ст.ст. 2,3 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан. Поскольку требование ФИО1 о признании незаконными действия Управления Росреестра по Калининградской области не направлено на защиту каких-либо прав или охраняемых законом интересов истца, суд полагает, что не имеется и оснований для его судебной защиты, в связи с чем заявленные требования ФИО1 в данной части удовлетворению не подлежат. 

Поскольку договор аренды недвижимости № от 28.03.2023 является недействительной сделкой, оснований для признания его действующим, и возложении на ИП ФИО3 и ФИО1 обязанностей обеспечить доступ помещения, являющиеся предметом данного договора, не чинить препятствий в их использовании ООО «Феерия», взыскании судебной неустойки, не имеется. Таким образом, заявленные ООО «Феерия» требования суд полагает не обоснованными и не подлежащими удовлетворению. 

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. 

Согласно п.5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", при предъявлении иска совместно несколькими истцами или к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие) распределение судебных издержек производится с учетом особенностей материального правоотношения, из которого возник спор, и фактического процессуального поведения каждого из них (статья 40 ГПК РФ).

Учитывая, что ИП ФИО3 с требованиями истца по встречному иск ФИО1 о признании договора аренды недействительным согласился, до подачи иска выполнил необходимые действия по погашению регистрации данного договора, и фактически рассматриваемый спор возник только с ООО «Феерия», суд приходит к выводу, что понесенные ФИО1 судебное расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 рублей подлежат взысканию только с ответчика ООО «Феерия». 

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООО «ФЕЕРИЯ» – отказать полностью. 

Исковые требования ФИО1 М удовлетворить в части.

Признать недействительным договор аренды недвижимости № от 28 марта 2023 года, заключенный между ИАП ФИО3 и ООО «Феерия».

Взыскать с ООО «Феерия» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1 М (паспорт гражданина № №, выдан ДД.ММ.ГГГГ) расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 рублей. 

В удовлетворении требований ФИО1 М, заявленных к Управлению Росреестра по Калининградской области – отказать. 

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Калининградского областного суда через Зеленоградский районный суд Калининградской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, то есть с 06 июня 2024 года. 

Мотивированное решение изготовлено 06 июня 2024 года. 

Копия верна, подпись -

Председательствующий судья - Е.С. Безруких