дело № 2-383/2025

УИД 56RS0026-01-2024-005051-47

Р Е Ш Е Н И Е

И м е н е м Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и

12 августа 2025 г. г.Орск

Октябрьский районный суд г.Орска Оренбургской области в составе

председательствующего судьи Лозинской А.С.

при секретаре Рыскулове Р.К.

с участием: 

истца ФИО1, ее представителя ФИО2,

представителя ответчика администрации г.Орска ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело 

по иску ФИО1 к администрации города Орска об оспаривании выкупной стоимости изымаемого встроенного нежилого помещения и определении цены для совершения сторонами сделки по выкупу нежилого помещения,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации г.Орска об оспаривании выкупной стоимости встроенного нежилого помещения.

Требования мотивированы тем, что истцу на праве собственности принадлежит встроенное нежилое помещение по адресу 

<

адрес>, общей площадью 214,6 кв.м., кадастровый №

В связи с признанием многоквартирного дома по адресу 

<

адрес> не пригодным для постоянного проживания и подлежащим сносу администрация г. Орска вынесла постановление № 4237-п от 7 октября 2024 года, которым приняла решение об изъятии земельного участка с кадастровым номером № и расположенным на нем многоквартирным жилым домом, в том числе встроенного нежилого помещения, принадлежащего ФИО1, установив итоговую величину размера возмещения рыночной стоимости с учетом доли в праве общей собственности на земельный участок. Сумма возмещения определена на основании произведенной оценки изымаемого имущества согласно отчету № от 30 октября 2024 года в размере 7880000 рублей, из которых рыночная стоимость помещения 9860000 рублей, стоимость доли земельного участка 561000 рублей и величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и убытки, причиненные собственнику изъятием 1020000 рублей. 

Не согласившись с установленной ценой на нежилое помещение, доли в праве собственности на земельный участок, компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт и убытки, истец обратилась оценщику ФИО6 для установления рыночной стоимости объекта недвижимости – встроенного нежилого помещения 

<

адрес>. Согласно отчету о рыночной стоимости объекта недвижимости от 30 ноября 2024 года рыночная стоимость указанного встроенного нежилого помещения составляет 12964000 рублей. 

Истец просит суд определить цену для заключения соглашения по выкупу изымаемого администрацией г. Орска встроенного помещения № 2, назначение - нежилое помещение, общей площадью 214,6 кв.м., кадастровый № по адресу 

<

адрес> 2., долю в праве собственности на земельный участок, компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт и убытки в размере 12964000 рублей. 

В судебном заседании истец ФИО1, ее представитель ФИО2, допущенный к участию в деле по устному ходатайству истца, исковые требования поддержали, со стоимостью выкупной цены, определенной в заключении эксперта ООО «Научно- технический центр судебных экспертиз и исследований» согласились.

Представитель ответчика администрации г. Орска ФИО3, действующая на основании доверенности от 4 февраля 2025г. просила отказать в удовлетворении требований.

Заслушав истца, представителей сторон, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено, подтверждается выпиской из ЕГРН, что ФИО1 собственником встроенного нежилого помещения по адресу 

<

адрес>, общей площадью 214,6 кв.м., кадастровый №.

Дом по 

<

адрес> в котором расположено нежилое помещение №, принадлежащее на праве собственности ФИО1, признан аварийным и подлежащим сносу, утвержден срок отселения граждан до 30 декабря 2028г., что подтверждается постановлением администрации г.Орска от 18 октября 2023г. №3200-п.

По общему правилу жилищные права собственника помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5- 9 данной статьи.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещении за изымаемое жилое помещение (часть 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

При этом правоотношения по переселению граждан из аварийного жилищного фонда регулируются Федеральным законом от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», который устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на переселение граждан.

Если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилою помещения в собственность либо его выкуп.

При этом собственник помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Администрацией г.Орска принято решение об изъятии у правообладателей земельного участка с кадастровым номером № и расположенного на нем многоквартирного жилого дома по 

<

адрес>, что подтверждается постановлением от 7 октября 2024 г. №4237-п.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29 апреля 2014 г., если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, собственник жилого помещения втаком доме в силу п.3 ст.2, ст.16 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на получение другого жилого помещения либо его выкуп.

По смыслу приведенных выше норм права и правовых позиций Верховного Суда РФ собственник жилого помещения, признанного в установленном порядке аварийным, имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав, то есть либо путем выкупа органом местного самоуправления аварийного жилого помещения, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (ч.9 ст.32 ЖК РФ).

Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством прямо не урегулированы.

В п. 1 ст. 239 Гражданского кодекса предусмотрено, что в случаях, когда изъятие земельного участка ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном статьями 284 - 286 настоящего Кодекса.

Таким образом, в связи с отсутствием в законодательстве норм, регулирующих права собственника и порядок изъятия для муниципальных нужд нежилого помещения в жилом доме, суд применяет аналогию закона, нежилое помещение в многоквартирном доме, признанном аварийным, может быть выкуплено у его собственника или взамен его может быть предоставлено иное помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Согласно ст. 239.2 ГК РФ, отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений или машино-мест, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.

Отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Согласно ст. 279 ГК РФ, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется: 1) прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок;2) прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности;3) досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

Из материалов дела следует и не отрицается истцом, что ей, как собственнику спорного нежилого помещения, администрацией г. Орска направлен проект соглашения об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд.

Администрацией г.Орска представлен отчет Орского филиала Союза «ТПП Оренбургской области» от 30 октября 2024г. №, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения 

<

адрес> с учетом доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок, составляет 7880000 руб., убытки 1020000 руб.

Ввиду наличия спора о рыночной стоимости подлежащих выкупу объектов недвижимости по делу назначена и проведена строительная товароведческая экспертиза.

Согласно заключению ООО «НТЦ СЭИ» от 8 июля 2025г. рыночная стоимость нежилого 

<

адрес> учетом доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок, составляет 12047000руб.

Суд полагает данное экспертное заключение достоверным, отвечающим признакам независимости экспертизы, поскольку экспертное исследование произведено на основании определения суда, эксперт ООО «НТЦ СЭИ» ФИО7 обладает необходимой компетентностью, предупрежден об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, экспертом произведен самостоятельный осмотр, по результатам которого сделаны мотивированные выводы. Данное заключение соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» и ст.86 ГПК РФ, имеет исследовательскую и мотивировочную части, выводы экспертов и ответы на поставленные судом вопросы носят однозначный характер. 

Доказательств порочности представленного заключения не представлено, ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы не заявлено.

Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, на земельный участок, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи сизменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В связи сизложенным, суд полагает, что размер денежного возмещения за нежилое помещение 

<

адрес> с кадастровым номером №, общей площадью 214,6кв.м, долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме по 

<

адрес>, соответствующую долю в праве собственности на земельный участок площадью 467,65кв.м с кадастровым номером № и убытков, связанных с изъятием объектов недвижимости подлежит установлению в определенном в заключении судебной строительной товароведческой экспертизы размере 12593464 (двенадцать миллионовпятьсот девяносто три тысячи четыреста шестьдесят четыре) рубля (11555737+491263+546464).

На основании ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. 

К судебным расходам относятся: государственная пошлина и издержки, связанные с рассмотрением дела (ч.1 ст.88 ГПК РФ).

Согласно ст.94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате экспертам.

Истцом понесены расходы по составлению отчета об оценке в размере 15000 руб. и уплате государственной пошлины в размере 3000 руб., несение данных расходов документально подтверждено и признается судом необходимым для обращения в суд.

Учитывая, что иск удовлетворен, указанные расходы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца. 

Из представленного экспертом ООО «Научно- технический центр судебных экспертиз и исследований» ФИО7 заявления следует, что расходы на проведение оценочной экспертизы составили 15000 руб. 

Обязанность по оплате расходов по проведению экспертизы возложена судом на истца ФИО1 и не исполнена. 

Исходя из разъяснений, содержащихся в п.19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.

Согласно правовой позиции, изложенной в определениях Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 23 мая 2017 г. N 86-КГ17-4 и от 12 июля 2016 г. N 22-КГ16-5, под оспариванием прав истца ответчиком следует понимать совершение последним определенных действий, свидетельствующих о несогласии с предъявленным иском, например, подача встречного искового заявления, то есть наличие самостоятельных претензий ответчика на объект спора.

Выражение несогласия ответчика с доводами истца путем направления возражений на иск, по смыслу приведенных норм и разъяснений, не является тем оспариванием прав истца, которое ведет к возложению на ответчика обязанности по возмещению судебных расходов.

Если суд не установит факт нарушения ответчиком прав истца, в защиту которых он обратился в суд, либо оспаривания ответчиком защищаемых прав, то в таких случаях судебные издержки не подлежат возмещению за счет ответчика (определение Судебной коллегии по экономическим спорам от 11 июля 2017 г. N 305-КГ15-20332).

Производство по настоящему делу не предполагало установление фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, а имело место несогласие ФИО1 с рыночной стоимостью изымаемого жилого помещения. Бремя доказывания действительной стоимости изымаемого объекта возложено на истца. При этом администрация г.Орска, указывая в проекте соглашения об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости для муниципальных нужд стоимость изымаемого имущества на основании отчета, составленного Орским филиалом Союза «Торгово-промышленная палата Оренбургской области», действовало в пределах своих полномочий в соответствии с действующим законодательством. 

Следовательно, несогласие ответчика с доводами истца не может являться тем оспариванием его прав, которое ведет к возложению на ответчика обязанности по возмещению судебных расходов.

При таких обстоятельствах, учитывая, что стоимость выкупной цены определена на основании проведенной судебной оценочной экспертизы, указанные расходы подлежат взысканию с истца ФИО1 в пользу экспертного учреждения. 

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Определить размер денежного возмещения ФИО1 за нежилое помещение 

<

адрес> с кадастровым номером №, общей площадью 214,6 кв.м, долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме по 

<

адрес> соответствующую долю в праве собственности на земельный участок площадью 467,65 кв.м. с кадастровым номером № и убытков, связанных с изъятием объектов недвижимости в размере 12593464 (двенадцать миллионов пятьсот девяносто три тысячи четыреста шестьдесят четыре) рубля.

Взыскать с администрации г. Орска в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб.(три тысячи рублей), расходы по составлению оценки в размере 15000 руб. (пятнадцать тысяч рублей).

Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Научно- технический центр судебных экспертиз и исследований» расходы по проведению экспертизы в размере 10 000 (десять тысяч рублей). 

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Октябрьский районный суд г.Орска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Председательствующий: (подпись)

Мотивированное решение составлено 16 августа 2025 г.

Подлинник решения подшит в гражданском деле № 2-383/2025

Гражданское дело № 2-383/2025 хранится в Октябрьском районном суде г.Орска