Дело №2-624/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 декабря 2017 года г.Фокино Приморского края 

Фокинский городской суд Приморского края в составе председательствующего судьи Пинаевой А.С., при секретаре судебного заседания Занкиной О.А., с участием представителя истца (по доверенности) ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Фокинского городского суда гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения и взыскании неустойки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, взыскании неустойки в размере 290000 руб. за неисполнение обязательств, а также судебных расходов на оплату юридических услуг – 3000 руб. и государственной пошлины – 6100 руб.

В обоснование требований указывается, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, ЗАТО 

<

адрес>, принадлежащей истцу на праве собственности. По условиям договора стоимость квартиры составляет 2900000 руб. Оплату стоимости квартиры ответчик обязался произвести двумя частями: не позднее ДД.ММ.ГГГГ – 900000 руб., не позднее ДД.ММ.ГГГГ - 2000000 руб. Договором установлено, что в случае необоснованного отказа от заключения договора покупатель (ответчик) уплачивает продавцу (истец) неустойку в размере 10% от стоимости квартиры, что составляет 290000 руб. После достигнутых договоренностей семья ответчика в июле 2016 года въехала в указанную квартиру. В предусмотренный договором срок ответчик не внес первую часть оплаты за квартиру, а в августе 2017 года семья ответчика выехала из данной квартиры. С указанного времени ответчик уклоняется от исполнения договорных обязательств. В сентябре 2017 года истец направила в адрес ответчика заказным письмом досудебную претензию. Однако, данное письмо ответчиком получено не было, условия договора не исполнены. В связи с указанным истец просит суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры, взыскать с ответчика предусмотренную договором неустойку – 290000 руб., а также понесенные истцом расходы в связи с обращением в суд. 

Истец ФИО2, надлежаще извещенная о времени и месте судебного заседания, в суд не прибыла, ее интересы в суде представляет по доверенности ФИО1 

Представитель истца в судебном заседании, поддержав исковое заявление, дополнительно пояснила, что в настоящее время ситуация не изменилась, никакой оплаты ответчик по договору не произвел. Договор купли-продажи квартиры составлен в июле 2016 года, а не в 2017 году. В договоре допущена опечатка. При заключении договора купли-продажи квартиры стороны договорились о всех существенных условиях договора. Поскольку ответчик не обладал необходимой суммой для покупки квартиры, поэтому сторонами был составлен предварительный договор. По телефону ответчик пояснил, что договор расторгнут. Однако, это не соответствует действительности, поскольку договор купли-продажи квартиры должен быть расторгнут в письменном виде. Просила удовлетворить исковые требования в полном объёме. 

Ответчик ФИО3, надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не прибыл, в телефонограмме ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия, указав, что исковые требования не признает, полагает, что предварительный договор купли-продажи квартиры является расторгнутым по устной договоренности. 

Выслушав доводы представителя истца, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства и оценив их в совокупности, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении иска по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ истцом и ответчиком был подписан договор купли-продажи квартиры, по условиям которого, истец обязалась передать в собственность ответчика квартиру, площадью 81 кв.м, расположенную по адресу: 

<

адрес>, ЗАТО 

<

адрес>, а ответчик обязался принять в собственность данную квартиру, оплатив её стоимость - 2900000 руб. в следующем порядке: 900000 руб. - не позднее ДД.ММ.ГГГГ, 2000000 руб. – не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Разделом 3 данного договор установлено, что покупатель выплачивает продавцу штраф в размере 10% от цены продажи данной квартиры в случае необоснованного отказа от заключения покупателем настоящего договора.

В договоре стоит дата его составления - ДД.ММ.ГГГГ. Суд соглашается с доводами представителя истца о том, что при написании года составления договора допущена описка 

<

данные изъяты> Фактической датой составления договора является ДД.ММ.ГГГГ, что следует из квитанции ООО «А2 Недвижимость» от ДД.ММ.ГГГГ об оплате за составление договора (л.д. 15). Кроме того, данный договор сторонами был подписан ДД.ММ.ГГГГ (л.д.39), что исключает его составление ДД.ММ.ГГГГ. 

Согласно свидетельству о государственной регистрации права, квартира, площадью 81 кв.м, расположенная по адресу: 

<

адрес>, ЗАТО 

<

адрес>, принадлежит истцу ФИО2 на праве собственности на основании договора на передачу квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 14).

Сведений о том, что ответчиком выполнены условия договора по внесению предварительной оплаты стоимости квартиры суду не представлено.

До обращения в суд с вышеуказанными требованиями истец направил ответчику заказным письмом по адресу, указанному в договоре, претензию по поводу неисполнения договора, содержащую предупреждение о расторжении договора. Данное письмо ответчиком получено не было, возвращено почтовой организацией в связи с истечением срока хранения (л.д. 16-19).

Поскольку ответчик не сообщил истцу другого адреса для направления корреспонденции, суд приходит к выводу, что со стороны истца правильно выполнены требования досудебного порядка урегулирования спора, а невручение сообщения о расторжении договора произошло по обстоятельствам, зависящем от ответчика. 

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе, положениями статьи 487 ГК РФ.

Согласно пунктам 1, 2 ст. 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 ГК РФ. 

В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные ст. 328 ГК РФ, согласно которым, в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Указанные правила применяются, если законом или договором не предусмотрено иное ( п. 4 ст. 328 ГК РФ).

Судом установлено, что стороны свои обязательства по договору не исполнили: ответчик не оплатил истцу цену квартиры, а истец не передал ответчику в собственность данную квартиру.

В силу приведенных норм материального права, в сложившихся обстоятельствах истец может отказаться от исполнения своего обязательства и потребовать возмещения убытков. 

В соответствии с п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Сведений о том, что действиями ответчика истцу были причинены убытки суду не представлено, требования о возмещении ответчиком убытков истцом не заявлено.

Неустойка и убытки имеют различную правовую природу и не являются тождественными понятиями.

Согласно п.1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Оснований для взыскания с ответчика в пользу истца предусмотренной договором неустойки (штрафа) в силу положений п.2 ст. 328 ГК РФ не имеется.

В соответствии с п.1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

В силу положений ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п.2 ст. 453 ГК РФ).

В силу названных норм материального права, учитывая, что ответчик в установленный срок не исполнил обязательства по предварительной оплате стоимости квартиры и до настоящее времени не предпринимает действий, направленных на фактическое исполнение сделки, суд удовлетворяет требование истца о расторжении договора. 

В соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Согласно представленному платежному документу (л.д. 7), истцом при подаче иска в суд была уплачена госпошлина в размере 6100 руб. Поскольку иск был удовлетворен только в части расторжения договора, а в удовлетворении требования о взыскании неустойки (требование имущественного характера) было отказано, поэтому в силу подп. 3 п.1 ст. 333.19 НК РФ суд взыскивает с ответчика в пользу истца расходы на оплату госпошлины в размере 300 руб. (требование неимущественного характера), при этом отказывает в удовлетворении остальной части требования.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. 

Истец просит взыскать с ответчика расходы на оплату юридических услуг (услуг представителя) в сумме 3000 руб., подтвержденные квитанцией (л.д. 15). Суд полагает данную сумму расходов соответствующей объёму и характеру оказанных представителем услуг, в связи с чем, удовлетворяет данное требование в полном объёме.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст.ст.197-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО2 к ФИО3 о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения и взыскании неустойки – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи 

<

адрес> ЗАТО 

<

адрес> края от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 к ФИО3.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 судебные расходы по оплате государственной пошлины – 300 руб., услуг представителя – 3000 руб., а всего 3300 (три тысячи триста) рублей.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд через Фокинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы (с копиями по числу участвующих в деле лиц). 

Дата изготовления мотивированного решения –18.12.2017.

Председательствующий судья А.С. Пинаева