31RS0020-01-2023-005761-08 №2-94/2024 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 мая 2024 года г. Старый Оскол

Старооскольский городской суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Темниковой А.А.,

при секретаре судебного заседания Жуковой А.В.,

с участием представителя истцов адвоката Дундук А.А. (ордер № 001710 от 31.10.2023), представителя ответчика ООО «Торговый Мир» ФИО1 (доверенность 31 АБ № 1867405 от 17.01.2022), представителя ответчика АО «Тандер» ФИО2 (доверенность 23АВ №4987798 от 20.02.2024),

в отсутствие надлежаще уведомленных истцов: ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, представителей третьих лиц: ООО «УО «Степной», Управления государственного жилищного надзора Белгородской области, администрации Старооскольского городского округа Белгородской области, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый мир», акционерному обществу «Тандер» о возложении обязанности привести самовольно перепланированное и переустроенное нежилое помещение в первоначальное состояние,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 обратились в Старооскольский городской суд с вышеуказанным иском, в котором с учетом увеличения требований просят обязать ответчиков ООО «Торговый мир», АО «Тандер» в месячный срок после вступления решения суда в законную силу привести самовольно перепланированное и переустроенное нежилое помещение площадью 929.5 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>, в прежнее состояние в соответствии с техническим планом помещения по состоянию на 07.11.2017, существовавшее до проведения самовольной перепланировки переустройства нежилого помещения путем восстановления целостности наружной стены многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, путем заложения отверстий в наружной стене многоквартирного жилого дома в помещении №4 первого этажа, в помещении №5 первого этажа, в помещении №7 первого этажа; произвести демонтаж места разгрузки товара (открытого дебаркадера), устроенного с торца многоквартирного жилого дома с окнами, расположенного по адресу: 

<

адрес>; произвести отключение нежилого помещения площадью 929.5 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>, от общедомовых инженерных коммуникаций: от общедомовой сети водоснабжения в помещении №7 второго этажа; от общедомовой сети водоотведения (канализации) в подвальном помещении, в помещении №10 первого этажа, в помещении №7 второго этажа; от общедомовой сети теплоснабжения в помещении №8 второго этажа.

В обоснование заявленных требований истцы сослались на то, что они являются собственниками квартир в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>. Также в указанном многоквартирном жилом доме расположено нежилое помещение площадью 929,5 кв.м, с кадастровым номером №, собственником которого является ООО «Торговый мир». 

В указанном нежилом помещении длительное время самовольно производилась перепланировка и переустройство нежилого помещения. Истцы считают, что самовольно проведенная перепланировка и переустройство, а также изменение внешнего облика фасада многоквартирного жилого дома, входной группы, пристройка дебаркадера на земельном участке, принадлежащем на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном жилом доме без разрешительной документации и согласия собственников квартир жилого дома, и не введенная в эксплуатацию в установленном законом порядке, является незаконной, более того не соответствует строительным, санитарным, противопожарным и иным нормам и правилам, в связи с чем нарушает их права, ухудшает условия эксплуатации и проживания в многоквартирном жилом доме, а также создает угрозу их жизни и здоровью, в связи с чем они вынуждены обратиться в суд с настоящим исковым заявлением.

В судебном заседании представитель истцов – адвокат Дундук А.А. заявленные требования, с учетом их уточнения, поддержал в полном объеме.

Представители ответчиков ООО «Торговый мир» ФИО12 и АО «Тандер» ФИО2 возражали относительно заявленных требований, по мотивам, изложенным в письменных отзывах на иск.

Истцы ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, извещенные своевременно и надлежащим образом, путем направления судебных электронных заказных писем с почтовыми идентификаторами 80094596509562, 80094596509579, 80094596509586, 80094596509593, 80094596509609, 80094596509616, 80094596509623, 80094596509630,80094596509647, в судебное заседание не явились, направили в суд своего представителя – адвоката Дундука А.А. 

Представители третьих лиц: администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (извещен в рамках Соглашения об обмене документами в электронном виде), ООО «УО «Степной» (извещен путем направления заказного электронного письма с почтовым идентификатором 80094596509685, а также путем размещения сведений о движении гражданского дела на официальном сайте суда в сети Интернет), Управления государственного жилищного надзора Белгородской области (извещен путем направления заказного электронного письма с почтовым идентификатором 8009459650962 и путем размещения сведений о движении гражданского дела на официальном сайте суда в сети Интернет) в судебное заседание не явились, причину неявки не сообщили, представитель ООО «УО «Степной» представил суду письменный отзыв на иск, в котором указал на необоснованность требований, просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя. 

Выслушав мнение участников процесса, не возражавших против рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц, суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным доказательствам, суд признает иск ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 обоснованным и подлежащим удовлетворению в части.

Заявителями представлены суду убедительные и достаточные доказательства, подтверждающие обоснованность их требований в части.

Из материалов гражданского дела следует, что истцы являются собственниками квартир в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выписками из ЕГРН.

В указанном многоквартирном жилом доме расположено нежилое помещение площадью 929.5 кв.м, с кадастровым номером №, собственником которого является ООО «Торговый мир», что подтверждается выпиской из ЕГРН и не оспаривается сторонами по настоящему делу.

На основании договоров аренды №БелФ/5745/23 от 13.03.2023 года, №БелФ/5746/23 от 13.03.2023 года ООО «Торговый мир» указанное нежилое помещение передало в аренду АО «Тандер».

Пунктом 1.3 названных договоров сторонами установлено, что арендуемые объекты будут использоваться арендатором для целей реализации розничной торговли смешанными товарами.

Арендатор своими силами и за свой счет проводит подготовительные ремонтные работы в помещениях, в том числе: любые строительные и отделочные работы, которые необходимы для достижения качественного результата или которые прямо предусмотрены для данного вида работ действующими нормативно-техническими актами, а также все виды работ, необходимые для обеспечения качественной, безопасной и надежной и эффективной эксплуатации арендуемых объектов, исходя из его конструктивных особенностей, площади, объема помещений, а также целей использования объектов в соответствии с технологией торговой деятельности арендатора (п. 3.3 Договоров).

Согласно п. 3.2.3 приложений №9 к договорам аренды, арендатор обязуется самостоятельно и за свой счет обеспечить согласование проводимого арендатором переоборудования, изменений планировки объектов в установленном законодательством порядке, включая получение необходимых разрешений от государственных/муниципальных органов, подготовку и получение технического плана с учетом выполненных работ, внесение изменений в ЕГРН, отражающих проведенную перепланировку объектов.

Таким образом, АО «Тандер» является лицом ответственным за соблюдение обязательных требований к помещениям при осуществлении своей деятельности.

Одним из доводов исковых требований указано, что в спорном нежилом помещении площадью 929.5 кв.м, длительное время производились перепланировка и переустройство указанного нежилого помещения.

По жалобам истцов 27.04.2023 Управлением государственного жилищного надзора Белгородской области был проведен инспекционный визит нежилого помещения, в ходе которого было установлено, что в указанном нежилом помещении самовольно без получения разрешительной документации проведена перепланировка и переустройство нежилых помещений на 1 и 2 этажах в многоквартирном жилом доме, а именно: в нежилом помещении с кадастровым номером № (1этаж) демонтированы перегородки между помещениями: №№ 1,2,3,4 и 5 и 5,8,10 и 11; 12,13,14,15,16,17, и 18; 20 и 21; демонтирована часть перегородки в помещении №6; демонтированы дверные блоки в помещении №21 и №6 (2 этаж); демонтированы перегородки между помещениями №№1,2,3,11,8 и 9,5 и 6; демонтированы дверные блоки в помещении №9 и №2; организован дверной блок в помещении №3; организован оконный блок в помещении №1; в помещении №6 (1 этаж) и в помещении №4 (2 этаж) организован санузел и мойка. Выполненные работы нарушают статью 26 ЖК РФ. Также в проекте не указана толщина возводимых перегородок. При толщине перегородок более 400 мм необходимо выполнять расчет несущей способности конструкции перекрытия подвального помещения. 

02.05.2023 в письме генерального директора ООО «Торговый мир» директору БелФ АО «Тандер» указано на то, что арендатором была произведена перепланировка помещения по адресу: 

<

адрес>, при этом разрешающие документы собственнику нежилого помещения представлены не были, в связи с чем, собственник просил представить документы на проведение перепланировки помещения, согласованные с органами местного самоуправления.

11.07.2023 межведомственной комиссией по согласованию проведения переустройства и (или) перепланировки по результатам рассмотрения представленных обществом документов и информации Управления государственного жилищного надзора Белгородской области об установлении факта выполнения ООО «Торговый мир» самовольного переустройства и перепланировки нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, было принято решение об отказе в согласовании проведенной перепланировки и переустройства указанного нежилого помещения.

Также 11.07.2023 в адрес ООО «Торговый мир» администрацией Старооскольского городского округа Белгородской области было направлено письмо о необходимости в срок до 12.09.2023 привести спорное нежилое помещение в прежнее состояние.

На момент рассмотрения настоящего спора самовольно перепланированное и переустроенное нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, ответчиками не приведено в прежнее состояние, существовавшее до проведения перепланировки переустройства нежилого помещения без разрешительной документации. 

12.09.2023 администрацией Старооскольского городского округа Белгородской области генеральному директору ООО «Торговый мир» сообщено о том, что ввиду выяснения дополнительных обстоятельств, изучением договора долгосрочной аренды и представленного ответа из УГЖН Белгородской области о прекращении дела об административном правонарушении в отношении ООО «Торговый мир» принято решение об отзыве писем от 11.07.2023.

20.10.2023 в адрес АО «Тандер» была направлена претензия ООО «Торговый мир» с требованием в течение 30 дней с момента получения претензии согласовать проведенные работы по переоборудованию, изменению планировки объекта, в том числе фасада объекта (при необходимости), в установленном законодательством порядке, включая получение необходимых разрешений от государственных/ муниципальных органов, подготовить и получить технический план с учетом выполненных в помещении работ, внести изменения в ЕГРН, отражающие проведенную перепланировку.

Также 20.10.2023 в адрес арендатора была направлена претензия с требованием в течение 7 дней с момента получения претензии сообщить о готовности АО «Тандер» выполнения условий заключенных договоров – узаконивания перепланировки арендованных помещений (в том числе в судебном порядке) своими силами и за свой счет, с последующим получением новых технических планов и внесением изменения в ЕГРН.

Все вышеперечисленное свидетельствует о том, что ответчики не выполнили установленный законом порядок проведения перепланировки и переустройства нежилого помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме, а произведенные работы выполнены самовольно АО «Тандер» без соответствующих разрешений и согласований с компетентными органами.

Данные обстоятельства никто из ответчиков не оспаривал, доказательств обратного не представил.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что перепланировка и переустройство нежилого помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>, является незаконной, поскольку самовольно произведены АО «Тандер», без разрешительной документации, более того нежилое помещение не введено в эксплуатацию в установленном законном порядке.

По ходатайству стороны истца, определением суда от 25.01.2024 по настоящему делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено ООО «Центр строительной экспертизы, проектирования и строительства». 

Заключение экспертов от 27.04.2024 соответствует ст.86 ГПК РФ, дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования, ссылки на использованную литературу, конкретные ответы на поставленные вопросы, является последовательным, не содержит неясностей и противоречий. Эксперты имеют необходимое для проведения подобного рода экспертиз образование, квалификацию и экспертные специальности, стаж экспертной работы. Предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Надлежащих доказательств, опровергающих выводы экспертов, сторонами не представлено.

В связи с чем, суд принимает его надлежащим доказательством по делу и считает возможным положить его в основу решения суда. 

Согласно указанному заключению от 27.04.2024 в результате проведенной перепланировки и переустройства нежилого помещения площадью 929.5 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>, были выполнены следующие виды работ: демонтаж перегородок, устройство перегородок, закладка проемов, устройство проемов, прокладка инженерных сетей с сопутствующим устройством отверстий в стенах, перегородках, перекрытиях, устройство санитарно-технического оборудования и светотехнического оборудования, смена отделочных покрытий стен, потолка, пола, устройство заполнения проемов, выполнено устройство места разгрузки товара.

Перепланированное и переустроенное нежилое помещение площадью 929.5 кв.м строительным нормам и правилам соответствует, санитарным, противопожарным – не соответствует.

Произведенная перепланировка и переустройство в указанном нежилом помещении затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности многоквартирного жилого дома, в том числе с учетом произведенных отверстий в стене многоквартирного жилого дома. При этом признаки угрозы обрушения конструкций отсутствуют.

Произведенная перепланировка и переустройство в указанном нежилом помещении на прочность несущих конструкций многоквартирного жилого дома не повлияла, противопожарные устройства не нарушаются, доступ к инженерным коммуникациям, общедомовым тепло- и водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, вентиляции не затруднен. 

Произведенная перепланировка и переустройство указанного нежилого помещения создает угрозу жизни и здоровья граждан (в части размещения аэрозольных баллонов на стеллажах на высоте 1,8 м), но данный дефект является устранимым. Произведенная перепланировка и переустройство указанного нежилого помещения нарушают права и законные интересы других лиц (в части расположения места разгрузки товаров). 

Самовольно перепланированное и переустроенное нежилое помещение площадью 929.5 кв.м, к общедомовым сетям тепло- и водоснабжения, водоотведения подключено, при этом предусмотрен раздельный учет расхода ресурсов; к общедомовым сетям электроснабжения, вентиляции не подключено. 

Внешний облик многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в результате пристройки навеса для разгрузки товара не изменился.

Экспертами на основании проведенного обследования и анализа представленной документации установлено, что в результате проведенной перепланировки и переустройства нежилого помещения площадью 929.5 кв.м., были выполнены следующие работы: 

1-й этаж: Демонтаж перегородок между помещениями №1 (коридор), №2 (кладовая), №3 (кладовая), №4 (кладовая), и №5 (разгрузочная), между помещениями №5 (разгрузочная), №8 (вспомогательное), №10 (санузел) и №11 (гардероб), между помещениями №12 (коридор), №13 (кладовая), №14 (электрощитовая), №15 (душевая), №16 (гардероб) №17 (вспомогательное) и №18 (вспомогательное), между помещениями №20 (торговый зал) и №21 (вспомогательное) (нумерация помещения по плану до перепланировки. Закладка дверного проема в помещение №6 (вспомогательное), устройство нового проема в помещении №8 (лифт), устройство новых светопрозрачных перегородок с образованием нового помещения №2 (тамбур), демонтаж дверного блока с заменой на светопрозрачные конструкции в помещении №21 (вспомогательное), устройство новых перегородок из ГКЛ с образованием новых помещений №3 (коридор приемки товара), №4 (склад алкоголя, сейф), №5 (комната персонала, электрощитовая), №6 (санузел, моечная уборочного инвентаря), №7 (электрощитовая, агрегатная) и №11 (коридор). Во вновь образованном помещении №5 установлена раковина с подводкой инженерных систем. Выполнена прокладка системы вентиляции и кондиционирования. Осуществлена замена кабелей электроснабжения с устройством светотехнического оборудования, розеток и др. устройств энергопотребления. Выполнено устройство системы пожарной сигнализации. Смена отделочных покрытий стен, потолка, пола, устройство заполнения проемов. 

2-й этаж: Демонтаж перегородок между помещениями №1 (торговый зал), №2 (разгрузочная), №3 (бухгалтерия), №11 (торговый зал), №8 (комната персонала), №9 (кабинет директора), №12 (коридор), между помещениями №5 (санузел) и №6 (санузел) (нумерация помещения по плану до перепланировки). Закладка дверного проема в помещении №2 (разгрузочная). Устройство нового проема в помещении №8 (лифт). Демонтаж дверного блока с заменой на оконный блок в помещении №9 (кабинет директора), с частичной закладкой проема и восстановлением отделки. Устройство новых перегородок из ГКЛ с образованием новых помещений № 9 тамбур), №3 (коридор приемки товара), №4 (комната персонала, электрощитовая), №5 (склад химии), и №9 (субаренда). Во вновь образованном помещении №4 установлена раковина с подводкой инженерных систем. Выполнена прокладка системы вентиляции и кондиционирования. Осуществлена замена кабелей электроснабжения с устройством светотехнического оборудования, розеток и др. устройств энергопотребления. Выполнено устройство системы пожарной сигнализации. Смена отделочных покрытий стен, потолка, пола, устройство заполнения проемов. Выполнено устройство места разгрузки товара посредством устройства платформы и навеса из стальных металлоконструкций с кровлей из профилированного листа на торцевом фасаде многоквартирного жилого дома.

Согласно п. 4.18 СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные СНиП 31-01-2003» Загрузка помещений общественного назначения со стороны двора многоквартирного жилого здания, где расположены окна жилых комнат квартир и входы в жилую часть здания, в целях защиты жильцов от шума и выхлопных газов не допускается. 

Загрузка помещений общественного назначения, встроенных в многоквартирные жилые здания, следует выполнять: 

- с торцов многоквартирных жилых зданий, не имеющих окон;

- из подземных туннелей или закрытых дебаркадеров;

- со стороны магистралей (улиц) при наличии загрузочных помещений.

Для встроенных в многоквартирное жилое здание предприятий торговли предусматриваются места для загрузки (площадка или платформа, предназначенная для разгрузки автомобиля) при общей площади предприятия торговли: от 400 до 1000 кв.м – два.

Допускается не предусматривать указанные разгрузочные помещения при площади встроенных помещений общественного назначения до 150 кв.м.

Из чего следует, что загрузку помещений общественного назначения следует осуществлять с торцов многоквартирных жилых зданий, не имеющих окон. 

Проведенным обследованием установлено, что здание не имеет торцов без окон, также в здании не предусмотрено наличие подземных туннелей и закрытых дебаркадеров. Также, согласно вышеприведенной норме возможна загрузка со стороны магистралей (улиц) при наличии загрузочных помещений, но ввиду расположения тротуара перед местом возможной загрузки и отсутствия подъезда к нежилому помещению со стороны улицы, осуществлять загрузку с данной стороны не представляется возможным. 

Фактически загрузка осуществляется с открытого дебаркадера расположенного с торца МКД с окнами, что противоречит требованиям пункта 4.18 СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные СНиП 31-01-2003» не обеспечивающего защиту жильцов от шума и выхлопных газов. Также для предприятий торговли площадью от 400 до 1000 м2 (исследуемый объект попадает в этот диапазон) должно быть предусмотрено 2 места для загрузки (площадка или платформа, предназначенные для разгрузки автомобиля). 

Устроенное место разгрузки товара с торца МКД противоречит требованиям действующих норм, не обеспечивает защиту жильцов дома от шума и выхлопных газов, нарушая право граждан на благоприятную окружающую среду в соответствии со статьей 42 Конституции РФ. 

Устройство места разгрузки с торца МКД на земельном участке, не принадлежащим собственнику нежилого помещения, предполагает получение сервитута на использование данного земельного участка. Самовольное строительство сооружений на земельных участках без права пользования нарушает требования части 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ. 

Проведенным обследованием установлено, наличие отверстий для прокладки инженерных систем и сетей: выявлено наличие отверстия во внутренней стене в помещении 5, 2 этаж, диаметром около 200 мм для устройства вентиляции, отверстий в наружной стене диаметром около 200 мм для устройства вентиляции в помещении 4, 1 этаж, в помещении 5, 1 этаж, в помещении 7, 1 этаж. 

Также было установлено несоответствие противопожарным требованиям в части размещения аэрозольных баллонов на стеллажах на высоте свыше 1.8 м, что может создать угрозу жизни и здоровья граждан. 

Проведенным обследованием установлено, что самовольно перепланированное и переустроенное нежилое помещение частично подключено к общедомовым инженерным коммуникациям. При этом обеспечен раздельный учет расхода ресурсов. 

В результате обследования системы водоснабжения установлено, что подключение к общедомовой сети выполнено на втором этаже здания в помещении 7, фактически выполненная система предусматривает отвод стоков в общедомовую сеть канализации в подвальном помещении объекта экспертизы и в помещениях 1-го и 2-го этажей. 

В ходе проведения экспертизы установлено, что на втором этаже в помещении 8 установлен индивидуальный тепловой пункт, обеспечивающий теплоснабжение помещений объекта, подключение индивидуального теплового пункта произведено к общедомовой сети. 

Также выполнено устройство системы кондиционирования, сток конденсата с элементов системы которого осуществлен в общедомовую канализацию. 

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник жилого помещения в многоквартирном доме вправе предъявить негаторный иск, если общее имущество неправомерно используется одним из собственников помещения (квартиры).

Согласно пункту 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Статьей 247 ГК РФ определено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса. (пункт 1 ст. 290 ГК РФ).

Частью 1 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма);

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. 

В соответствии с ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Подпунктом 2,3 пункта 2 статьи 44 ЖК РФ предусмотрено, что к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома относится в том числе принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме; принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно разделу I «Определение состава общего имущества» Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются, в том числе ограждающие, несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Пунктом 4 статьи 36 ЖК РФ закреплено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В пункте 39 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, было разъяснено, что лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.

Аналогичное толкование норм материального права, направленное на недопущение нарушения одним из собственников прав остальных собственников помещений в многоквартирном доме, изложены в пункте 23 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2017.

В пункте 4 статьи 1 ГК РФ закреплено, что никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Таким образом, предусмотренное пунктом 2 ст. 36ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано, как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных.

Из содержания приведенных норм и положений акта легального толкования в их системном единстве усматривается, что, если в результате проведения перепланировки, переустройства, затрагиваются общее имущество многоквартирного дома, к числу которого относятся и несущие конструкции, то такая перепланировка, переустройство должны производиться только с согласия всех собственников помещений многоквартирного дома. 

Указанное правило введено законодателем в связи с принятием Жилищного кодекса Российской Федерации, которым установлено наличие у всех собственников помещений в многоквартирном доме права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, и носит императивный характер, поскольку направлено на защиту права собственности от посягательства любых лиц, в том числе других сособственников.

Как следствие, требование о получении согласия всех собственников помещений многоквартирного дома на проведение перепланировки, переустройства нежилого помещения в виде сквозных отверстий для вентиляции нежилого помещения в несущей стене многоквартирного жилого дома должно исполняться и в том случае, когда по ее результатам не допущено нарушений технических, строительных норм и правил.

Согласно п. 16 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством или перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 13.12.2023, отсутствие согласования с органом местного самоуправления работ по переустройству и (или) перепланировке помещения не является безусловным основанием для приведения помещения в прежнее состояние, если таким сохранением не нарушаются права и законные интересы граждан, не создается угроза их жизни или здоровью.

Установленные в судебном заседании обстоятельства свидетельствуют о том, что ответчик АО «Тандер» без получения согласия собственников помещений в многоквартирном жилом доме, по своему усмотрению, допустил установление вентиляции через отверстия во внутренней стене в помещении 5, 2 этаж, диаметром около 200 мм, отверстий в наружной стене диаметром около 200 мм, в помещении 4, 1 этаж, в помещении 5, 1 этаж, в помещении 7, 1 этаж, в результате чего, нарушена целостность конструкции стены дома.

Факт отсутствия согласований с собственниками многоквартирного жилого дома вопроса о производстве сквозных отверстий на фасаде стены многоквартирного жилого дома, относящиеся к общедомовому имуществу, установлен, что свидетельствует о нарушении прав и законных интересов иных собственников многоквартирного жилого дома.

Также в нарушение выше приведенных положений законодательства ответчики не представили доказательств получения согласия собственников помещений многоквартирного жилого дома на использование земельного участка, общедомовых инженерных коммуникаций: теплоснабжения, водоснабжения, канализации, являющихся объектом их общей долевой собственности.

Действия ответчиков, выразившиеся в несоблюдении установленного порядка пользования общим имуществом и в размещении на общем имуществе многоквартирного дома оборудования, предназначенного для обслуживания магазина, подключение нежилого помещения к общедомовым коммуникациям нарушают права сособственников многоквартирного дома.

Право граждан на охрану здоровья и благоприятную окружающую среду обитания, закреплено в Конституции Российской Федерации (статьи 41, 42), Федеральном законе от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (далее Федеральный закон от 30.03.1999 № 52-ФЗ).

Согласно статье 1 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ, санитарно-эпидемиологические требования - обязательные требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания, условий деятельности юридических лиц, используемых ими территорий, зданий, строений, сооружений, помещений, оборудования, транспортных средств, несоблюдение которых создает угрозу жизни или здоровью человека, угрозу возникновения и распространения заболеваний и которые устанавливаются государственными санитарно-эпидемиологическими правилами и гигиеническими нормативами (далее - санитарные правила).

Статьей 2 вышеназванного Федерального закона установлено, что санитарно-эпидемиологическое благополучие населения обеспечивается посредством контроля за обязательным соблюдением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями санитарных правил.

В соответствии с пунктом 5 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ граждане, индивидуальные предприниматели и юридические лица, осуществляющие производство, закупку, хранение, транспортировку, реализацию пищевых продуктов, пищевых добавок, продовольственного сырья, а также контактирующих с ними материалов и изделий, обязаны выполнять санитарные правила и проводить мероприятия по обеспечению их качества.

Согласно статье 24 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ при эксплуатации производственных, общественных помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта должны осуществляться санитарно-противоэпидемические (профилактические) мероприятия и обеспечиваться безопасные для человека условия труда, быта и отдыха в соответствии с санитарными правилами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Требования к эксплуатации помещений направлены на обеспечение безопасных для человека условий быта и отдыха.

Изучив выводы экспертов, суд приходит к тому, что возведенный открытый дебаркадер, используемый АО «Тандер» для разгрузки товаров не обеспечивают защиту жильцов от шума и выхлопных газов, более того нарушают права жителей многоквартирного жилого дома на безопасные и соответствующие санитарным требованиям условия проживания.

Положениями санитарного законодательства предусмотрено общее обязательное для соблюдения правило, согласно которому хозяйственная деятельность общества не должна нарушать права и законные интересы жителей дома (определение Верховного Суда Российской Федерации от 18.09.2014 по делу № 304-КГ14-1680).

При этом в рамках данного спора не имеет правового значения было ли ранее предусмотрено место разгрузки товара, поскольку в любом случае место разгрузки товара (открытого дебаркадера) устроено с торца многоквартирного жилого дома с окнами, более того используемая часть земельного участка для разгрузки товара является общим имуществом многоквартирного дома.

Поскольку ответчики не представили доказательств получения согласия собственников помещений многоквартирного жилого дома на использование земельного участка, являющегося объектом их общей долевой собственности, суд, руководствуясь положениями статей 209, 247 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в части демонтажа размещенного на этом земельном участке места разгрузки товара (открытого дебаркадера), устроенного с торца многоквартирного жилого дома с окнами, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

В связи с изложенным, суд отклоняет довод ответчиков о том, что ООО «Торговый мир», являясь собственником помещения в многоквартирном доме, имеет право свободно пользоваться земельным участком, на котором расположено место разгрузки товара (открытый дебаркадер), поскольку такое же равное право на владение и беспрепятственное пользование частью земельного участка есть и у всех иных собственников помещений и квартир, расположенных в многоквартирном доме, а, следовательно, без проведения согласования невозможно разрешить вопрос о приоритета права одного собственника, над правами иных.

Предусмотренное частью 2 статьи 36 ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано, как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам других собственников.

Таким образом, сохранением нежилого помещения в самовольно переустроенном и перепланированном помещении в части нарушения целостности наружной стены многоквартирного жилого дома и монтажа места разгрузки товара (открытого дебаркадера) нарушаются права и законные интересы граждан, в данном случае истцов.

В связи с чем, требования истцов в части возложения на АО «Тандер» обязанности по восстановлению целостности наружной стены многоквартирного жилого дома и по производству демонтажа места разгрузки товара (открытого дебаркадера), подлежат удовлетворению. 

В соответствии с положениями ст. 206 ГПК РФ, при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.

Таким образом, суд считает необходимым возложить на АО «Тандер» обязанность по восстановлению целостности наружной стены многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, путем заложения отверстий в наружной стене многоквартирного жилого дома в помещении №4 первого этажа, в помещении №5 первого этажа, в помещении №7 первого этажа; по производству демонтажа места разгрузки товара (открытого дебаркадера), устроенного с торца многоквартирного жилого дома с окнами, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с приведением в первоначальное состояние в соответствии с техническим планом помещения по состоянию на 07.11.2017, существовавшее до проведения самовольной перепланировки переустройства нежилого помещения, в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

Вместе с тем, по мнению суда, требования истцов в части производства отключения нежилого помещения от общедомовых инженерных коммуникаций: от общедомовой сети водоснабжения в помещении №7 второго этажа; от общедомовой сети водоотведения (канализации) в подвальном помещении, в помещении №10 первого этажа, в помещении №7 второго этажа; от общедомовой сети теплоснабжения в помещении №8 второго этажа, удовлетворению не подлежат, ввиду того, что доступ к инженерным коммуникациям, общедомовым сетям тепло- и водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, вентиляции не затруднен и предусмотрен раздельный учет расхода ресурсов, в связи с чем, произведенная перепланировка и переустройство без согласия собственников не нарушает прав и законных интересов истцов.

Требования истцов, заявленные к ООО «Торговый мир» подлежат отклонению, поскольку, как указывалось ранее, АО «Тандер» является лицом ответственным за соблюдение обязательных требований к помещениям при осуществлении своей деятельности на основании договоров аренды, заключенных с ООО «Торговый мир».

Руководствуясь ст.ст.194 – 199 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

Иск ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый мир», акционерному обществу «Тандер» о возложении обязанности привести самовольно перепланированное и переустроенное нежилое помещение в первоначальное состояние, - удовлетворить в части.

Обязать акционерное общество «Тандер» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в месячный срок после вступления решения суда в законную силу привести самовольно перепланированное и переустроенное нежилое помещение площадью 929.5 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>, в прежнее состояние в соответствии с техническим планом помещения по состоянию на 07.11.2017, существовавшее до проведения самовольной перепланировки и переустройства нежилого помещения путем восстановления целостности наружной стены многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, путем заложения отверстий в наружной стене многоквартирного жилого дома в помещении №4 первого этажа, в помещении №5 первого этажа, в помещении №7 первого этажа; произвести демонтаж места разгрузки товара (открытого дебаркадера), устроенного с торца многоквартирного жилого дома с окнами, расположенного по адресу: 

<

адрес>

В удовлетворении остальной части требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Старооскольский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья А.А. Темникова

Решение в окончательной форме принято 06.06.2024.