Дело №2-1633/2018, № 2 - 1379/2018

РЕШЕНИЕ

 Именем Российской Федерации

18 октября 2018 года г. Воронеж

Железнодорожный районный суд города Воронеж 

в составе председательствующего Касаткиной Е.В. 

при секретаре Литавриной Е.М.,

с участием ФИО1,

ФИО3,

представителя ФГКУ «Росвоенипотека» по доверенности ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, Российской Федерации в лице ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» о признании права собственности на квартиру, признании залога прекращенным, Федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» к ФИО1, ФИО3 о признании договора купли-продажи квартиры и последствий сделки купли-продажи по нему недействительными, 

установил:

Истица ФИО1 обратилась с иском к ФИО3 и ФГКУ «Росвоенипотека» и просит признать ее добросовестным приобретателем квартиры 

<

адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО3, признать за ней право собственности на указанную квартиру; признать залог в силу закона (ипотеку) 

<

адрес>, кадастровый № ....., установленный в пользу Российской Федерации в лице ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих», дата регистрации 16.12.2015 года - прекращенным с погашением в ЕГРН соответствующей записи о регистрации обременения за № ......

Исковые требования мотивированы тем, в августе 2017 года из интернет-объявления на сайте «Авито» истица узнала, что на улице 

<

адрес> продается квартира № 152 за 2 300 000, 00 руб.. 

Истица позвонила по указанному в объявлении телефону и ее пригласили для обсуждения деталей сделки в риэлтерское агентство «Лига-Х» г. Воронежа, где познакомилась с сотрудником агентства Свидетель №2, которая сообщила, что собственником квартиры является ФИО3 и она будет сопровождать сделку.

Свидетель №2 пояснила, что ФИО3 приобретал квартиру с привлечением кредитных средств ПАО «Сбербанка». Остаток по кредиту на ДД.ММ.ГГГГ составлял 2 116 743, 60 руб., истица ознакомилась со справкой банка. 

По словам Свидетель №2 квартира находится в залоге у банка (с декабря 2015 года), но после того, как перед подписанием договора купли-продажи истица произведет расчет за квартиру в сумме 2 250 000, 00 руб., кредит будет погашен и залог с квартиры снят, право собственности на квартиру беспрепятственно перейдет истице.

Пояснения риелтора соответствовали информации, содержащейся в правоустанавливающем документе ФИО3 на квартиру, с которым истица ознакомилась. 

Квартира принадлежала ему на праве собственности на основании договора купли-продажи от 24 ноября 2015 года, из которого следовало, что часть денег за квартиру оплачена за счет средств военной ипотеки, а часть - за счет кредита, предоставляемого ПАО «Сбербанк». При этом в договоре указано, что на квартиру регистрируется залог в пользу банка, имелся штамп Росреестра о залоге от 16.12.2015 года.

Такая же информация имелась на открытом сайте Росреестра - залог в силу закона от 16.12.2015 года. 

Имелась и запись об аресте от 03.03.2017 года - но, как истице пояснила риелтор, тоже - в пользу Сбербанка. Арест наложен на основании определения Острогожского районного суда от 22.02.2017 года, из теста которого следовало, что ФИО3 должен банку денежные средства по кредиту.

Истица согласилась на покупку квартиры, полагаясь на специальные знания риелтора, которая была гарантом законности сделки.

22.08.2017 года между истицей и ФИО3 заключен договор купли-продажи 

<

адрес>. 

Деньги в сумме 2 250 000, 00 руб. продавец получил от истицы до подписания договора в полном объеме (п.2 договора). 

В присутствии истицы ФИО3 этими денежными средствами погасил кредит в отделении Сбербанка, ему сотрудником банка была отдана закладная. 

После этого истица и ответчик ФИО3 в отделе Росреестра сдали все документы: на погашение залога и договор купли-продажи. 

ФИО3 подал заявление о переходе к ней права собственности на квартиру. 

Документы были приняты без каких-либо затруднений. Истица добросовестно полагала, что квартира перейдет ей в собственность, так как обязательство перед Сбербанком ФИО3 исполнил в полном объеме, и все обременения на квартиру в Едином государственном реестре недвижимости будут сняты.

Действуя осмотрительно, истица спрашивала у соседей приобретаемой квартиры, что это за квартира, живет ли в ней кто-нибудь, знают ли о наличии каких-нибудь долгов у Кумершаймера, например, по оплате коммунальных платежей. Истица обращалась в паспортный стол, чтобы узнать, есть ли какие-либо третьи лица, зарегистрированные в квартире. 

При заключении договора купли-продажи подписан передаточный акт, ФИО3 передал истице ключи от квартиры, она приняла её в своё владение. 

Договор купли-продажи квартиры фактически исполнен: ФИО3 принял от истицы полную оплату за квартиру, а истица приняла квартиру во владение.

Из Росреестра истица получила письменное уведомление о приостановке регистрации перехода права на основании договора купли-продажи от 22.08.2017 года, в связи с наличием залога в силу закона, а также судебного ареста. В сообщении не было ссылки на то, в чью пользу наложены залог и арест.

Истица сразу же обратилась за разъяснениями к риелтору - только тогда она ответила, что на квартиру еще имеется залог в пользу «Росвоенипотеки».

На момент сделки истица об этом не знала и не могла знать. 

Из изученных документов этого не следовало, истица добросовестно полагала, что обременение на квартиру наложено только в пользу Сбербанка. У нее сложилось впечатление, что сама риелтор о наличии «двойного» залога на квартиру не знала или, во всяком случае, скрыла это, ввела истицу в заблуждение.

Пытаясь разобраться в сложившейся ситуации, мать истицы, Свидетель №1 после консультации с адвокатом по его совету запросила выписку из ЕГРН на квартиру, изучив которую адвокат пояснил, что действительно 16.12.2015 года зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона не только в пользу Сбербанка, но и в пользу Росвенипотеки. Ипотека в пользу банка действительно была погашена, а в пользу Росвоенипотеки — сохранилась.

Судебный арест от 03.03.2017 года не снят до настоящего времени, так как решением Острогожского районного суда от 28 февраля 2017 года в пользу Росвоенипотеки с ФИО3 были взысканы денежные средства 1 445 572, 00 руб. и данное решение будет исполняться за счет спорной квартиры, путем продажи её с торгов. 

Об этом решении на момент заключения договора истица не знала и не могла знать. 

Ксерокопию решения суда истица нашла в купленной квартире, когда наводила порядок. 

Уже после сделки и из текста решения стало понятно, что изначально в суд обратился банк, а уже в ходе судебного разбирательства в дело вступила «Росвоенипотека», как третье лицо с самостоятельными требованиями.

Собственник квартиры - ФИО3 не мог не знать о том, что с него решением суда от 28.02.2017 года были взысканы деньги не только в пользу Сбербанка, но и Росвоенипотеки, но скрыл это.

Истица потеряла 2 300 000, 00 руб. (2 250 000,00 - по договору и 50 000, 00 - оплата услуг риелтора), а квартиру в собственность не получила. В марте 2018 года истица обратилась с заявлением в полицию. По факту мошенничества 01.03.2018 года возбуждено уголовное дело в ОРП Центрального района СУ У МВД по г. Воронежу. 

Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ истица признана потерпевшей по уголовному делу.

В настоящее время истице стало известно, что «Росвоенипотека» намерена воспользоваться своим правом залога на квартиру, то есть квартира будет продана с торгов, а остаток вырученных денежных средств по закону должен получить ФИО3 

Истица может остаться и без денег, и без квартиры, поэтому она вынуждена обратиться в суд, считает себя добросовестным приобретателем спорной квартиры.

О наличии притязаний на квартиру со стороны «Росвоенипотеки» истица не знала и не могла знать, а Свидетель №2 и ФИО3 скрыли данное обстоятельство. 

Заключенный истицей с ФИО3 договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ - действителен, никем не оспорен, сделка исполнена, квартира находится в фактическом владении.

Представитель ФГКУ «Росвоенипотека» обратился с иском к ФИО1, ФИО3 и просит ввиду отчуждении имущества, а именно, квартиры находящейся по адресу: 

<

адрес>, заложенного по договору о ЦЖЗ (об ипотеке), с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» признать сделку между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) об отчуждении заложенного имущества недействительной и применить последствия, предусмотренные статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, признать договор купли-продажи от 22.08.2017г. квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) недействительным.

Требования мотивированы тем, что 22.08.2017г. между ФИО3, (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес>. 

ФИО2, являясь участником накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, воспользовался предоставленным им Федеральным законом правом на заключение договора целевого жилищного займа, и приобрел указанную квартиру в рамках программы «Военная ипотека».

ФИО3 обратился в ПАО Сбербанк, участвующий в программе ипотечного кредитования военнослужащих, за получением ипотечного кредита, и в ФГКУ «Росвоенипотека» за получением целевого жилищного займа.

24.11.2015г. между ФГКУ «Росвоенипотека» и ФИО3 заключен договор целевого жилищного займа № ....., предоставляемого участнику НИС жилищного обеспечения военнослужащих.

Целевой жилищный заем предоставлен для уплаты первоначального взноса в размере 1 245 045 (один миллион двести сорок пять тысяч сорок пять) рублей 52 копейки для уплаты первоначального взноса в целях приобретения жилого помещения (спорной квартиры) по договору купли-продажи в собственность заемщика с использованием ипотечного кредита по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ № ....., выданному ПАО Сбербанк (кредитор), за счет накоплений для жилищного обеспечения, учтенных на именном накопительном счете ответчика; для погашения обязательств перед кредитором по ипотечному кредиту за счет накоплений для жилищного обеспечения, учтенных (учитываемых) на именном накопительном счете ответчика.

ФИО2 приобрел спорную квартиру на денежные средства из федерального бюджета и кредитные средства.

Квартира приобретена с использованием целевого жилищного займа и ипотечного кредита, и считается находящейся одновременно в залоге у кредитора и у истца с даты государственной регистрации права собственности на жилое помещение.

Ипотека в силу закона и переход права собственности на квартиру к ФИО3 зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Воронежской области ДД.ММ.ГГГГ.

ФГКУ «Росвоенипотека» является залогодержателем спорной квартиры и при наличии законных оснований (увольнении военнослужащего без права на использование накоплений) и неисполнении должником своих обязанностей по возврату средств ЦЖЗ вправе удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества. 

Ввиду досрочного увольнения ФИО2 с военной службы и отсутствия у него оснований для возникновения права на использование накоплений, учтенных на его именном накопительном счете, а также в соответствии с п. 63 Правил предоставления целевых жилищных займов, ФИО3 был обязан осуществлять возврат задолженности ФГКУ «Росвоенипотека».

В связи с неисполнением ФИО3 обязательств по возврату предоставленных ему денежных средств по договору целевого жилищного займа № ..... от 24.11.2015г. истец обратился в суд с иском к ФИО3 о взыскании денежных средств и обращении взыскания на квартиру.

Решением Острогожского районного суда Воронежской области от 28.02.2017г. удовлетворены требования ФГКУ «Росвоенипотека» к ФИО3 о взыскании задолженности по договору целевого жилищного займа и обращении взыскания на заложенное имущество, а именно на спорную квартиру.

Решение суда вступило в законную силу 04.04. 2017 года. 

На основании исполнительного листа выданного 01.11.2017 г. Репьевским районным отделом судебных приставов УФССП по Воронежской области 01.12.2017г. в отношении ФИО3 возбуждено сводное исполнительное производство № .....

Являясь законным залогодержателем, ФГКУ «Росвоенипотека» имеет право на погашение задолженности по договору целевого жилищного займа № ..... от 24.11.2015г. из стоимости спорного жилого помещения в рамках возбужденного в отношении должника исполнительного производства в порядке, определенном ФЗ «Об исполнительном производстве» № 229-ФЗ от 02.10.2007г..

В связи с наличием у ФИО3 задолженности по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ № ....., ПАО «Сбербанк» также обратилось в суд за взысканием с должника денежных средств по кредитному договору с обращением взыскания на заложенное имущество.

Решением Острогожского районного суда Воронежской области от 28.02.2017г. удовлетворены требования ПАО «Сбербанк» к ФИО2, взыскана задолженность по кредитному договору от 24.11.2015г. № ..... в размере 2 113 742, 35 руб. и обращено взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. При этом суд установил начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 2 480 000, 00 руб., а также способ реализации заложенного имущества - продажа с публичных торгов. 

Согласно банку данных официального сайта УФССП по Воронежской области исполнительное производство в отношении должника по заявлению ПАО «Сбербанк» не возбуждалось.

ФИО1 передала деньги в сумме 2 250 000, 00 руб. ФИО3 до подписания договора в полном объеме. При этом ФИО3 данными денежными средствами согласно платежному поручению № ..... от 22.08.2017г. погасил задолженность по ипотечному кредиту ПАО «Сбербанк», получив при этом от сотрудника банка справку о задолженности заемщика по состоянию на 22.08.2017 года и закладную на спорную квартиру.

При проведении сделки-купли продажи квартиры ФИО1 и ФИО3 были грубо нарушены требования статей 37,56 Федерального закона от 16 июня 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в части порядка реализации залогового имущества (квартиры) в ходе исполнительного производства, а ПАО «Сбербанк», передавая закладную на залоговое имущество после погашения обязательств по ипотечному кредиту ФИО3, тем самым выразил своими действиями согласие на ее проведение, при этом передав права на предмет залога по цене ниже продажной стоимости квартиры, определенной судом для продажи с публичных торгов.

ФГКУ «Росвоенипотека» является последующим залогодержателем спорного жилого помещения (обременение в пользу Российской Федерации).

ФИО1 20 ноября 2017 года обратилась в Учреждение с заявлением о предоставлении согласия на прекращение права последующей ипотеки и погашение регистрационной записи об ипотеке в пользу Российской Федерации в досудебном порядке. 

ФГКУ «Росвоенипотека» направило в адрес ФИО1 (исх.№ НИС-3/2/10593 от 19.12.2017г.) уведомление о том, что в соответствии с действующим законодательством погашение регистрационной записи возможно только после погашения заемщиком задолженности по целевому жилищному займу.

Оспариваемый договор купли-продажи квартиры заключен без согласия учреждения, а ПАО «Сбербанк» в результате нарушения требований решения Острогожского районного суда Воронежской области от 28.02.2016г. об обращении взыскания на заложенное имущество, установлении начальной продажной цены и реализации его путем продажи с публичных торгов, - передал закладную на залоговое имущество после погашения обязательств по ипотечному кредиту ФИО3 по цене ниже продажной стоимости квартиры, определенной судом для продажи с публичных торгов, при этом нарушив права и законные интересы последующего залогодержателя - ФГКУ «Росвоенипотека».

Решение Острогожского районного суда Воронежской области от 28.02.2017г. о назначении начальной продажной цены на заложенное имущество соотносится с позицией Конституционного Суда РФ, изложенной в ч. 2 п. 2 Определения Конституционного Суда РФ от 4 февраля 2014 г. №221-0 “Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки ФИО5 на нарушение ее конституционных прав подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» о том, что согласование начальной продажной цены заложенного имущества при обращении на него взыскания с его рыночной стоимостью необходимо во избежание нарушения прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Решение Острогожского районного суда Воронежской области от 28.02.2017г. с определением начальной продажной цены жилого помещения в размере 2 480 000 рублей, позволяло удовлетворить требования кредиторов, не ущемляя никого из них.

По мнению истца, ПАО «Сбербанк» в одностороннем порядке, в нарушение требований гражданского процессуального законодательства Российской Федерации, фактически изменил решение суда о порядке реализации залогового имущества (квартиры), пренебрегая возможностью изменения порядка исполнения решения суда.

Несмотря на то, что ФИО3 погасил задолженность по кредитному договору от 24.11.2015г. № ..... перед ПАО «Сбербанк» и залоговое обременение в пользу ПАО «Сбербанк» снято, задолженность по договору целевого жилищного займа им не погашена, а решение Острогожского районного суда Воронежской области от 28.02.2017г. о взыскании задолженности по договору целевого жилищного займа № ..... от 24.11.2015г. и обращении взыскания на заложенное имущество не исполнено.

При этом решением суда определено: «меры обеспечения иска по определению суда от 21.02.2017 года сохранить до исполнения решения суда в полном объеме».

Вступившее в законную силу решение Острогожского районного суда Воронежской области от 28.02.2017г., дает возможность погашения ФГКУ «Росвоенипотека» задолженности по договору целевого жилищного займа полностью или частично из стоимости заложенного имущества и исключает возможность понуждения ФГКУ «Росвоенипотека» к погашению регистрационной записи об ипотеке.

При заключении договора купли-продажи квартиры не получено согласие залогодержателя, нарушены установленные законом права ФГКУ «Росвоенипотека», как залогодержателя спорной квартиры.

Договор купли-продажи квартиры от 22.08.2017г. не содержит указания на наличие залога в пользу ФГКУ «Росвоенипотека» и согласия на его заключение ФГКУ «Росвоенипотека».

ФИО3, продавая квартиру, не передал ФИО1, как покупателю, товар свободным от любых прав третьих лиц, следовательно, договор купли-продажи не имеет законной силы.

Последствия недействительности сделки между собственником и другим лицом могут быть применены независимо от добросовестности сторон договора.

Утверждение ФИО1 в заявлении от 20 ноября 2017г. о незнании на момент совершения сделки купли-продажи того, что спорная квартира находится в залоге у Российской Федерации в лице ФГКУ «Росвоенипотека», не может быть уважительной причиной признания договора купли-продажи законным, поскольку в силу образования и жизненного опыта, она могла проявить должную осмотрительность и принять все возможные меры по проверке чистоты сделки по договору, включая истребование выписки из ЕГРН, а не полагаться лишь на он-лайн данные сайта Росреестра и юридическую грамотность риелтора, сопровождающего сделку.

ФИО1 была ознакомлена с правоустанавливающим документом ФИО3 на спорную квартиру, а именно - договором купли-продажи от 24 ноября 2015 года, из п.4 которого следует, что квартира приобретается на денежные средства, предоставляемые ФГКУ «Росвоенипотека» по договору целевого жилищного займа и ПАО «Сбербанк» по кредитному договору. При этом после его регистрации в установленном законом порядке устанавливается ипотека в силу закона как в пользу банка, так и в пользу Российской Федерации в лице ФГКУ «Росвоенипотека» в качестве последующего залогодержателя (л.д.124-134).

Дела объединены в одно производство.

ФИО1 в судебном заседании поддержала требования, возражала против удовлетворения требований ФГКУ «Росвоенипотека».

ФИО3 не возражал против удовлетворения требований ФИО1, возражал против удовлетворения требований ФГКУ «Росвоенипотека».

Представитель ФГКУ «Росвоенипотека» поддержал требования, возражал против удовлетворения требований ФИО1.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, обозрев гражданское дело Острогожского районного суда Воронежской области № ..... по иску ПАО «Сбербанк России» к ФИО3 о взыскании задолженности по кредитному договору, расторжении договора и обращении взыскания на заложенное имущество, и по иску третьего лица, заявляющего самостоятельные исковые требования, ФГКУ "Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих" («ФГКУ "Росвоенипотека») о взыскании задолженности по договору целевого жилищного займа, суд приходит к выводу, что исковые требования ФГКУ «Росвоенипотека» подлежат удовлетворению, исковые требования ФИО1 не подлежат удовлетворению.

Выводы суда основаны на следующем.

Установлено, что 24.11.2015г. между ФГКУ «Росвоенипотека» и ФИО3 заключен договор целевого жилищного займа № ....., предоставляемого участнику накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.

Целевой жилищный заем предоставлен для уплаты первоначального взноса в размере 1 245 045 (один миллион двести сорок пять тысяч сорок пять) рублей 52 копейки в целях приобретения жилого помещения по договору купли-продажи в собственность заемщика с использованием ипотечного кредита по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ № ....., выданному ПАО Сбербанк (кредитор), находящегося по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 71,5 кв. метров, состоящего из 3-х комнат, кадастровый (или условный) № ....., за счет накоплений для жилищного обеспечения, учтенных на именном накопительном счете ответчика; для погашения обязательств перед кредитором по ипотечному кредиту за счет накоплений для жилищного обеспечения, учтенных (учитываемых) на именном накопительном счете ФИО3(л.д.152-153).

В тот же день ФИО3 заключил договор купли-продажи квартиры (л.д.25,26).

Источником приобретения ФИО3 спорной квартиры являлись денежные средства из федерального бюджета (целевой жилищный займ) и кредитные средства ПАО «Сбербанк».

Обременение (ипотека в силу закона) в пользу Российской Федерации, ипотека в пользу банка, переход права собственности на квартиру к ФИО3 зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Воронежской области ДД.ММ.ГГГГ (л.д.150-151).

ФИО3 обязательства по возврату предоставленных ему денежных средств по договору целевого жилищного займа № ..... от 24.11.2015г., кредитных средств банка не исполнил. 

Решением Острогожского районного суда Воронежской области от 28.02.2017г., вступившим в законную силу, кредитный договор № ....., заключенный между ПАО «Сбербанк России» и ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут. 

С ФИО3 в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» взыскана задолженность по кредитному договору № ..... от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 089 096 руб.87 коп.

Обращено взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены предмета залога 2480 000 рублей.

С ФИО3 в пользу Федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (ФГКУ «Росвоенипотека») взысканы денежные средства в размере 1 445 572 (один миллион четыреста сорок пять тысяч пятьсот семьдесят два) рубля 49 копеек, в том числе:

1 327 005 (один миллион триста двадцать семь тысяч пять) рублей 52 копейки - сумма задолженности, состоящая из первоначального взноса по ипотечному кредиту в размере 1 245 045 (один миллион двести сорок пять тысяч сорок пять) рублей 52 копейки и суммы, уплаченной ФГКУ «Росвоенипотека» в счет погашения обязательств по ипотечному кредиту 81 960 (восемьдесят одна тысяча девятьсот шестьдесят) рублей 00 копеек;

105 435 (сто пять тысяч четыреста тридцать пять) рублей 54 копейки - сумма процентов за пользование целевым жилищным займом по ставке рефинансирования ЦБ РФ 8,25% годовых со дня увольнения Ответчика с военной службы - 30.12.2015г. по состоянию на 19.12.2016г.;

13 131 (тринадцать тысяч сто тридцать один) рубль 43 копейки - пени.

С ФИО3 в пользу федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (ФГКУ «Росвоенипотека») проценты за пользование целевым жилищным займом с 20.12.2016г. по день окончательного возврата займа включительно, исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ 8,25 % (п. 76 Правил предоставления целевых жилищных займов, п. 7 Договора).

Меры обеспечения иска по определению суда от 21.02.2017 года сохранены до исполнения решения суда в полном объеме (л.д.154-160).

01.12.2017г. в отношении ФИО3 возбуждено сводное исполнительное производство № .....-СД (л.д.161).

ФГКУ «Росвоенипотека», являясь залогодержателем, имеет право на погашение задолженности по договору целевого жилищного займа из стоимости спорного жилого помещения в рамках возбужденного в отношении должника исполнительного производства.

22.08.2017 года между ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 71, 5 кв.м., кадастровый № ...... 

В договоре указано, что квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 24.11.2015 и акта приема-передачи от 24.11.2015.

Право собственности на квартиру зарегистрировано Управлением Федеральной, службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, о - чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16 декабря 2015 года сделана запись регистрации № .....

Квартира оценивается сторонами договора в 2 250 000 (два миллиона двести пятьдесят тысяч) рублей. Расчеты между сторонами произведены до подписания договора (л.д. 15). 

ФИО1 передала ФИО3 2 250 000, 00 руб., что следует из расписки от 22.08.2017 года (л.д. 17).

Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Воронежской области государственная регистрация прав приостановлена, так как по данным Единого государственного реестра недвижимости на квартиру наложен арест (запрет на совершение любых сделок по отчуждению в собственность других лиц, в том числе действий по передаче владения, пользования и распоряжения другим лицам, отдавать в залог и обременять другими способами) на основании определения Острогожского районного суда Воронежской области от 22.02.2017 года, квартира находится в залоге в силу закона.

Представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи квартиры от 22.08.2017 года не содержит указания на наличие обременения (залога в силу закона) (л.д. 23,24). 

В силу п.4 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилое помещение (жилые помещения), приобретенное или построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих", считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру. В случае использования кредитных (заемных) средств банка или иной организации оно считается находящимся в залоге (ипотеке) в силу закона у соответствующего кредитора и у Российской Федерации в лице федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, предоставившего целевой жилищный заем на приобретение или строительство жилого помещения (жилых помещений).

При этом закладная в целях удостоверения прав Российской Федерации по обеспеченному ипотекой обязательству не выдается. В случае нахождения в залоге жилого помещения (жилых помещений) одновременно у соответствующего кредитора и у Российской Федерации требования Российской Федерации удовлетворяются после удовлетворения требований указанного кредитора.

Согласно п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В соответствии с п.1 ст. 39 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;

Согласно п.1 ст. 167 ГК Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Согласия залогодержателя - ФГКУ «Росвоенипотека» при заключении договора купли-продажи квартиры 22.08.2017 года получено не было, поэтому требования о признании договора недействительным обоснованы.

Доводы ФИО1 о том, что она действовала добросовестно, ей было неизвестно о наличии залога в пользу Российской Федерации, она доверилась сотруднику агентства недвижимости, несостоятельны. 

Согласно пп.2 п. 1 ст. 352 ГК Российской Федерации, залог прекращается: если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Приведенные положения закона не применены к спорным правоотношениям.

В реестре недвижимости имелась с 16.12.2015 года запись о залоге в пользу Российской Федерации, в договоре купли-продажи от 24.11.2015 года, по которому ФИО3 приобрел квартиру записано о приобретении квартиры за счет средств целевого жилищного займа. 

ФИО1 имела возможность и должна была ознакомиться с этими сведениями до подписания договора купли-продажи.

В соответствии с ч.5 ст. 7 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, являются общедоступными, если иное не установлено законом.

Оснований для удовлетворения требований ФИО1 о признании за ней права собственности на квартиру и признании залога прекращенным не имеется.

Признание за ФИО1 права собственности на квартиру нарушает права ФГКУ «Росвоенипотека» на возврат целевого жилищного займа. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд –

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении требований ФИО1 к ФИО3, Российской Федерации в лице ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» о признании ее добросовестным приобретателем 

<

адрес>, кадастровый № ....., на основании договора купли-продажи от 22 августа 2017 года, заключенного с ФИО3 и ФИО1, признании за ней право собственности на указанную квартиру; признании залога в силу закона (ипотеку) 

<

адрес>, кадастровый № ....., установленного в пользу Российской Федерации в лице ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих», дата регистрации 16.12.2015 года - прекращенным с погашением в ЕГРН соответствующей записи о регистрации обременения за № ......

Удовлетворить требования ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих».

Признать сделку заключенную между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) об отчуждении заложенного имущества недействительной и применить последствия, предусмотренные статьей 167 ГК Российской Федерации.

Признать договор купли-продажи от 22.08.2017г. квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель), недействительным.

Решение суда может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через районный суд.

Председательствующий Е.В. Касаткина 

Решение принято в окончательной форме 25.10.2018 года