УИД 61RS0008-01-2025-003988

Дело № 2-3472/2025

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 октября 2025 года г. Ростов-на-Дону 

Советский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Довлекаевой О.В.,

при секретаре судебного заседания Октысюк А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании денежных средств, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого ФИО2 обязался в будущем продать и передать в собственность, а ФИО1 купить и принять в собственность объекты недвижимости: индивидуальный жилой дом, назначение: жилой дом, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 825+/-5,87 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес> и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 701+/-5,31 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>.

Дата заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости определена на ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно расписке ответчика о получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с п. 3.1 и п. 3.2 предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости с соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, в счет уплаты по указанному договору ответчиком, от истца, получена сумма в размере 500 000 руб.

После подписания договора истец обратился к ответчику с вопросом об оснащении земельного участка и жилого дома водоснабжением и водоотведением, ответчик указал, что есть колодец для полива, водоснабжениt отсутствует в жилом доме, нужно самостоятельно истцу осуществить организацию водоснабжения и водоотведения. Истец не был согласен с изменениями условий предварительного договора в одностороннем порядке ответчиком, в части организация истцом водоснабжения к объектам недвижимости по договору, изменяет целям и воле выбора истца до подписания предварительного договора. Ответчик был извещен истцом о допущенных существенных нарушениях, указанных в предмете договора и не предоставлении достоверной информации 

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ответчиком и ФИО3, ответчик приобрел земельный участок площадью 825 +/- 5,87 кв. м. категория земель: земли населенных пунктов, виде разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый №, находящийся по адресу: 

<

адрес> за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленным ответчику ФИО2 в соответствии с кредитным договором № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным в городе Невинномысске в размере 800000 рублей. В соответствии с п. 3.4. Договора от 12.09.2023г. ответчик (покупатель) обязуется в течении всего периода действия ипотеки на объект без предварительного письменного согласия банка: не отчуждать объект и не осуществлять ее последующую ипотеку.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику уведомление о признании условий договора недействительными и возврате денежной суммы с предложением ознакомится с условиями соглашения о расторжения предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости с соглашением о задатке от ДД.ММ.ГГГГ. 

На основании перечисленных выше оснований у истца отпали намерения заключить на условии предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости с соглашением о задатке от 15.10.2024г. в будущем основной договор купли-продажи объектов недвижимости.

В связи с чем, истец просит суд взыскать с ФИО2 задаток, уплаченный по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в размере 500000 руб., почтовые расходы в размере 451 рубль.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Ответчик в судебное заседание не явился; судом принимались меры к его надлежащему извещению, однако судебные извещения, направленные ответчику по месту его нахождения, регистрации и проживания, были возвращены в суд в связи с истечением срока их хранения в почтовом отделении.

В соответствии со статьей 165.1 ГК РФ с учетом разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, изложенных в Постановлении от 23 июня 2015 г. № 25, юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

На этом основании, суд, применительно к положениям статей 167, 233 ГПК РФ, находит возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц, в порядке заочного производства.

Изучив материалы гражданского дела, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 также разъяснено, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2 статьи 380 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 данной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Согласно пункту 4 статьи 380 ГК РФ, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Пунктом 2 статьи 381 ГК РФ предусмотрено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно пункту 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункта 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого ФИО2 обязался в будущем продать и передать в собственность, а ФИО1 купить и принять в собственность объекты недвижимости: индивидуальный жилой дом, назначение: жилой дом, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 825+/-5,87 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес> и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 701+/-5,31 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Согласно пункту 1.4 договора цена отчуждаемых объектов недвижимости определена соглашением сторон и составляет 9000000 руб.

Пунктом 3.1 договора установлено, что уплата цены объекта недвижимости осуществляется в следующем порядке: в целях обеспечения условий настоящего договора покупатель в день подписания договора обязуется оплатить продавцу задаток в размере 500 000 руб.; покупатель обязуется произвести с продавцом окончательный расчет в размере 8500000 руб. за счет собственных средств в день подписания основного договора купли-продажи объекта недвижимости в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 3.2 договора при заключении сторонами основного договора купли-продажи недвижимости задаток, переданный покупателем продавцу в соответствии с пунктом 3.1 настоящего договора, засчитывается в счет оплаты стоимости объекта недвижимости, указанной в пункте 1.4.

При толковании предварительного договора суд приходит к выводу, что как такового соглашения о задатке заключено не было, поскольку отсутствует предмет обеспечения - обеспечение обязательства заключить основной договор купли-продажи конкретных земельных участков и жилого дома на согласованных условиях в определенный срок, то есть нет обеспечительной функции, а есть только платежная функция.

Таким образом, не выполнено условие, позволяющее признать оплаченную истцом денежную сумму по предварительному договору именно задатком. 

Согласно пункту 5.2 договора в случае уклонения или отказа покупателя от исполнения обязательств по настоящему договору, нарушения покупателем своих обязательств по настоящему договору или невозможности заключения договора купли-продажи объекта недвижимости по обстоятельствам, связанным с покупателем, полученный задаток в качестве компенсации остается у продавца.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику уведомление о признании условий договора недействительными и возврате денежной суммы с предложением ознакомится с условиями соглашения о расторжения предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости с соглашением о задатке от ДД.ММ.ГГГГ. В течении всего времени истец неоднократно обращался к ответчику о недействительности условий предварительного договора, но ответчик отказывался продолжать разговор. При принятии положительного решения в целях урегулирования спора, истец просил вернуть уплаченный размер задатка в размере 300 000 рублей путем перечисления денежных средств истцу. Подтверждением намерений ответчика о возврате денежных средств истец определил подписание и направление соглашения в одном экземпляре в адрес истца. В свою очередь истец направил вложение сопроводительного письма уведомление ответчику о признании условий предварительного договора с соглашением о задатке от ДД.ММ.ГГГГ недействительным и возврате денежной суммы, уплаченной за продаваемую недвижимость согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ. По результату подписания соглашения в будущем гарантировано сторонам отсутствие претензии друг другу относительно исполнения предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ. Истец направил уведомление о расторжении договора и соглашение о возврате суммы задатка. Ответчик не подтвердил намерения заключить соглашение, которым определялось условия расторжения договора на условии безвозвратной суммы задатка 200 000 рублей за ответчиком и возврат истцу задатка в размере 300 000 рублей. 

Заключенный предварительный договор не содержит условия, позволяющие установить предмет договора в части жилого дома, относительно которого должно быть достигнуто сторонами соглашения (адрес, земельный участок на котором расположен дом, описание и т.д.). Одновременно с этим указана недостоверная информация о наличии объекта недвижимости на земельном участке индивидуального жилого дома, оснащенного электроснабжение, водоснабжение, водоотведение. Существенным основанием недействительности предварительного договора является отсутствие согласие всех необходимых участников сделки. Спорное имущество является объектом ипотеки по заключенному между ответчиком и банком кредитного договора, согласно условиям которого ответчик обязался не отчуждать объект и не осуществлять ее последующую ипотеку без предварительного письменного согласия Банка. Установление в будущем на предусмотренных им условиях предмета договора о продаже имущества, которое будет приобретено в дальнейшем и уплачена цена имущества, должно содержать идентификатор объекта недвижимости, так в п. 1.1. Договора индивидуальный жилой дом, назначение: жилой дом не указано ни одного идентификатора определяющий объект недвижимости (адрес, на каком земельном участке расположен и т.д.). Соответственно следующий пункт 1.4. Договора определяет цену отчуждаемых объектов недвижимости и составляет 9 000 000 рублей без учета индивидуального жилого дома, что является недостоверным условием Договора, которым невозможно установить и определить предмет Договора.

Разрешая исковые требований о взыскании денежных средств, суд приходит к выводу, что положения пункта 5.2 договора не подлежат применению, поскольку ответчиком каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что им были предприняты меры к заключению договора купли-продажи, что он не утратил интерес к заключению основного договора, в материалы дела не представлено.

В этой связи суд находит требования истца о незаконном удержании ответчиком полученных от истца денежных средств по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ,обоснованными и подлежащими удовлетворению. Соответственно, с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежит взысканию денежные средства в размере 500000 руб.

В силу ч. 1 ст. 88 и ст. 94 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы на оплату услуг представителей.

Истцом понесены почтовые расходы в размере 451 руб. в связи с направлением уведомления о расторжении предварительного договора. Суд в соответствии со ст. 94 ГПК РФ признает почтовые расходы необходимыми, связанными с рассмотрением дела, в связи с чем указанные сумме подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

В силу ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Поскольку истец при обращении в суд с настоящим иском был освобожден от уплаты государственной пошлины, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 15000 руб.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. 194-198, 233-237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств – удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 (паспорт №) в пользу ФИО1 (паспорт №) денежные средства в размере 500000 рублей, почтовые расходы в размере 451 рублей.

Взыскать с ФИО2 (паспорт №) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 15000 рублей.

Ответчик вправе подать в Советский районный суд г. Ростова-на-Дону заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Советский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Советский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья О.В. Довлекаева 

Мотивированное решение изготовлено 15.10.2025.