ВОРОНЕЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 33-6965/2025

УИД 36RS0004-01-2024-014470-34

Строка № 137г

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

02 декабря 2025 г. судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего Бабкиной Г.Н.,

судей Копылова В.В., Кузьминой И.А.,

при секретаре Еремишине А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Воронежского областного суда в городе Воронеже по докладу судьи Копылова В.В.

гражданское дело № 2-757/2025 по иску ФИО1 к закрытому акционерному обществу «Колос-3» о признании отсутствующим права собственности на недвижимое имущество, внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости, возложении обязанности восстановить места общего пользования, признании права на долю в праве общей долевой собственности на места общего пользования,

по апелляционной жалобе представителя ЗАО «Колос-3» по доверенности ФИО2

на решение Ленинского районного суда г. Воронежа от 10 сентября 2025 г.,

(судья Гринберг И.В.),

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО1 (далее – истец) обратился в суд с иском к закрытому акционерному обществу «Колос-3» (далее – ответчик, ЗАО «Колос-3», общество), с учётом уточнений требований, о признании: общим имуществом помещений с номерами на поэтажном плане №№ 1, 2, 3, 4, 7, 13, 14, 15, 16 (далее – спорные помещения), входящих в состав части нежилого встроенно-пристроенного помещения I в лит. А, А1 с кадастровым номером №, площадью 397,6 кв.м, этаж 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>; отсутствующим права индивидуальной собственности ответчика на указанные помещения и погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права индивидуальной собственности общества на указанную часть объекта недвижимости с разъяснением, что решение суда по настоящему спору является основанием для внесения изменений в ЕГРН, путём исключения из состава сведений о праве собственности ответчика на указанные помещения и возложением на общество обязанности по восстановлению мест общего пользования, отраженных в приложении № 2 к договору купли - продажи № А-42-07 от 04.12.2007, но преобразованных с течением времени в спорные помещения, в соответствии с заключением досудебного эксперта № 3358/6-2-25 от 22.07.2025 в течение 30 (тридцати) календарных дней в момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу; признании за истцом права собственности на 1/10 долю в праве общей долевой собственности на общее имущество, отраженное в Приложении № 2 к договору купли-продажи № А-42-07 от 04.12.2007, в отношении помещений с номерами на поэтажном плане №№ 1-4, 7, 13-16, входящих в состав части нежилого встроенно-пристроенного помещения I в лит. А, А1, с кадастровым номером №, площадью 397,6 кв.м, этаж 1, расположенного по адресу: 

<

адрес> обосновав свои требования тем, что он является собственником нежилого помещения площадью 41,8 кв.м с кадастровым номером 36:34:0403013:3238 – части того же нежилого встроенно-пристроенного помещения I в лит. А, этаж 1, расположенного по тому же адресу, полагая, что в результате действий ответчика, приобретшего в собственность помещений, являющихся местами общего пользования на момент совершения иных возмездных сделок правопредшественниками сторон, и потому, посчитав своё право на общее имущество нарушенным, обратился с настоящим иском в суд за его защитой (т. 1 л.д. 4-11, т. 3 л.д. 107-113).

Решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 10.09.2025 требования истца удовлетворены частично: признаны общим имуществом спорные помещения и отсутствующим права индивидуальной собственности ответчика на них; погашена в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности право индивидуальной собственности ЗАО «Колос-3» на помещения с номерами на поэтажном плане №№ 1, 2, 3, 4, 7, 13, 14, 15, 16, входящие в состав части нежилого встроенно-пристроенного помещения I в лит. А, А1, площадью 397,6 кв.м, этаж 1, расположенного по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером № ответчик обязан восстановить места общего пользования по состоянию на 04.12.2007 в отношении указанных помещений в соответствии с заключением эксперта № 3358/6-2-25 от 22.07.2025 в определённый срок; за истцом признано право на 1/10 долю в праве общей долевой собственности на общее имущество, отраженное в Приложении № 2 к Договору купли - продажи № А-42-07 от 04.12.2007, в отношении помещений с номерами на поэтажном плане №№ 1-4, 7,13-16, входящих в состав части нежилого встроенно-пристроенного помещения I в лит. А, А1, площадью 397,6 кв.м, этаж 1, расположенного по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером № (т. 3 л.д. 180-198).

В апелляционной жалобе представителем ЗАО «Колос-3» по доверенности ФИО2 ставится вопрос об отмене состоявшегося решения суда как незаконного и необоснованного, постановленного при неправильном применении норм материального права и с нарушением норм процессуального права, основанной на неверной оценке представленных по делу доказательств в их совокупности, и вынесении нового решения суда об отказе в удовлетворении иска, заявив ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы (т. 4 л.д. 22-25, 28-29).

В судебном заседании тот же представитель апеллянта указала на отсутствие правовых и фактических оснований для отказа в удовлетворении апелляционной жалобы и отмены решения районного суда по изложенным в ней с учётом дополнений (т. 4 л.д. 68-72) доводам, поддержав ходатайство назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Истец ФИО1, его представитель по доверенности ФИО3 настаивали на законности оспариваемого ответчиком судебного акта, поддержав по существу письменные возражения с учётом дополнений (т. 4 л.д. 38-40, 50-51).

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещённые о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей с надлежащим образом оформленными полномочиями не направили, заявлений и ходатайств об отложении слушания дела ими не заявлено, что с учётом части 1 статьи 327 и части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), позволяет рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, исследовав и обсудив доводы апелляционной жалобы и дополнение к ней (т. 4 л.д. 68-72), проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со статьёй 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на неё, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу пункта 4 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

На основании пункта 1 статьи 259.1 ГК РФ собственникам недвижимых вещей принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретённое, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

Пунктом 1 статьи 259.3 ГК РФ установлено, что каждый собственник недвижимой вещи вправе владеть и пользоваться общим имуществом наряду с собственниками иных недвижимых вещей, если иной порядок не определён решением собственников недвижимых вещей, настоящим Кодексом или законом.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление Пленума № 64 от 23.07.2009) собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, исходя из положений статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), ст.ст. 249, 289, 290 ГК РФ в их совокупности и взаимной связи с учётом п. 1 ст. 6 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) (1); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места (2); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма) (3); земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (4).

В силу пункта 3 статьи 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путём его реконструкции.

Таким образом, уменьшение размера общего имущества в объекте недвижимости без согласия всех собственников не допускается. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в настоящее время – Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН)).

Из материалов настоящего гражданского дела следует и установлено судом первой инстанции, что истец является собственником части нежилого встроено-пристроенного помещения I в литере А1, с кадастровым номером №, площадью 41,8 кв.м, этаж № 1, расположенного по адресу: 

<

адрес> которое было приобретено по договору купли-продажи c ООО «КонТракт» от 31.10.2022 (т. 1 л.д. 25-27, 59-60).

Право собственности продавца ООО «КонТракт» на этот объект недвижимости с номером на поэтажном плане: 33 возникло с момента государственной регистрации 23.07.2009 на основании возмездной сделки с администрацией городского округа город Воронеж от 04.12.2007 № А-42-07 (т. 1 л.д. 28-29, 146-161, т. 3 л.д. 22-24).

ЗАО «Колос-3» приобрело право собственности на ранее арендованный объект недвижимости – часть нежилого встроено-пристроенного помещения I в лит. А, А1, кадастровым номером № площадью 397,6 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане: 1-30, 32, 36, 37, расположенного по тому же адресу на основании договора купли-продажи нежилого помещения № Ц-062-09, заключённого с администрацией городского округа города Воронеж 12.11.2009 (т. 1 л.д. 32, 54, 61-64, 107-115).

Указанные нежилые помещения, а также и часть нежилого встроенно-пристроенного помещения I в лит. А2, с кадастровым номером №, общей площадью 322 кв.м, были образованы приказом Управления муниципальной собственности городского округа город Воронеж № 651 от 24.06.2009 «О разделе объекта, расположенного по адресу: 

<

...>» из нежилого пристроенного помещения с условным номером №, площадью 760,8 кв.м, сведения о праве собственности муниципального образования на которое внесены в ЕГРН 30.08.1999, запись регистрации № 36-34-4-2/6/1999-242 (т. 1 л.д. 91-96).

Исходя из заключения судебного эксперта ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России от 05.06.2025 № 1678/6-2-25, в нежилом здании по адресу: 

<

адрес>, с учетом технической документации 1995-1996 г.г. и по состоянию на 04.12.2007, в соответствие с договором купли-продажи между администрацией городского округа город Воронеж и ООО «Контракт» к помещениям общего пользования в нежилом встроенно-пристроенном помещении I в литере А, А1 по адресу: г

<

адрес> относились следующие помещения общей площадью 69,2 кв.м: № 2 площадью 45,3 кв.м (вестибюль), № 5 площадью 1,2 кв.м (тамбур), № 6 площадью 1,6 кв.м (тамбур), № 8 площадью 21,1 кв.м (коридор); при сравнении плана БТИ по состоянию на 12.05.1995 и кадастрового плана от 24.06.2014 следует, что расположенные в указанном нежилом встроенно-пристроенном помещении помещения с номерами на поэтажном плане №№ 13, 14, 15 образовались из следующих помещений: № 13 - из ранее существовавших помещений: № 6 площадью 1,6 кв.м и части помещения № 2 площадью 45,3 кв.м; № 14 - из части ранее существовавшего помещения № 2 площадью 45,3 кв.м, № 15 - из ранее существовавшего помещения № 8 площадью 21,1 кв.м, являвшихся частями помещений общего пользования (вспомогательного назначения).

На момент осмотра существующие помещения с номерами на поэтажном плане №№ 13, 14, 15, расположенные в нежилого встроенно-пристроенного помещения I в литере А, А1 по адресу: 

<

адрес>, не имеют самостоятельного назначения и носят вспомогательный характер, необходимы для доступа в помещение площадью 41,8 кв.м, при этом по результатам обследования установлено, что вновь образованные помещения № 13 и № 14 предназначены только для входа/выхода в нежилое встроенно-пристроенное помещение I в литере А1 (номер на поэтажном плане 33), площадью 41,8 кв.м, а помещение № 15 имеются инженерные коммуникации и иное оборудование предназначенные для обслуживания помещения истца в виде электрощита с автоматами и пожарной сигнализации служит для прохода между внутренними его помещениями (иного доступа не имеется).

Во вновь образованном нежилом помещении с № 15 на поэтажном плане в настоящее время имеются инженерные коммуникации и иное оборудование предназначенное для обслуживания помещения истца в виде электрощита с автоматами и пожарной сигнализации.

Нежилые помещения №№ 2, 3, 8, 32, 36, 37 и часть помещения 11, входящие в состав части нежилого встроенно-пристроенного помещения ответчика с кадастровым номером №, являлись местами общего пользования в существующей на дату обследования планировки здания и дату заключения договора купли-продажи от 31.10.2022 по отношению к помещению истца с кадастровым номером №, т.к. входили в состав ранее существовавших помещений № 2 площадью 45,3 кв.м (вестибюль), № 5 площадью 1,2 кв.м (тамбур), № 6 площадью 1,6 кв.м (тамбур), № 8 площадью 21,1 кв.м (коридор) (т. 3 л.д. 46-54).

Определением районного суда от 24.06.2025 была назначена дополнительная экспертиза, согласно выводам которой ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России от 22.07.2025 № 3358/6-2-25 из помещения № 2 площадью 45,3 кв.м образованы: часть помещения № 13 и помещение № 14 площадью 6,5 кв.м, помещения №№ 2, 3 и 4, часть помещения № 1; из помещения № 5 площадью 1,2 кв.м, не образовано помещений, т.к. на его месте обозначена площадка; из помещения № 6 площадью 1,6кв.м, образованы: часть помещения № 13 и обозначена площадка; из помещения № 8 площадью 21,1 кв.м образованы: помещение № 15 площадью 2,3 кв.м, помещение № 16 площадью 11,1 кв.м, помещение № 7 площадью 9,7 кв.м.

В связи с тем что, образование части помещения № l и помещений №№ 2-4, 7, 13-16 произошло в результате выполнения работ по перепланировке помещений (возведения и демонтажа внутренних перегородок), то техническая возможность приведения мест общего пользования, образованных из помещений № 2, 5-6, 8, отражённых в Приложении №2 к Договору купли-продажи № A-42-07 от 04.12.2007, заключенного между Администрацией городского округа город Воронеж и ООО«Контракт», в первоначальное состояние в соответствие с технической документацией 1995-1996 г.г. также имеется путём демонтажа и возведения перегородок, для проведения работ в их отношении необходимо: между помещениями № 13, № 14 площадью 6,5 кв.м, № 2, 3 и 4, в части помещения № 1 произвести демонтаж существующих перегородок, в результате чего будет образовано помещение № 2 (вестибюль площадью 45,3 кв.м); на месте существующей площадки перед входом в помещение № 13 и внешней перегородки помещения № 13 - произвести перенос перегородки и устройство перегородок в результате чего будут образованы помещения № 5 (тамбур площадью 1,2 кв.м) и помещение № 6 (тамбур площадью 1,6 кв.м); между помещениями №№ 15, 16 и 7 - произвести демонтаж существующих перегородок, в результате чего будет образовано помещение № 8 (коридор площадью 21,1 кв.м) (т. 3 л.д. 90-94).

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции пришёл к выводу об удовлетворении заявленных ФИО1 требований, исходя из заключений судебных экспертов, поскольку спорные помещения относятся к помещениям общего пользования, входящим в состав общего имущества и необходимых для обслуживания помещения истца, права которого нарушаются зарегистрированным правом собственности на них за ответчиком.

В рассматриваемом случае обжалуемое решение суда требованиям части 1 статьи 195 ГПК РФ должным образом не отвечает, а потому подлежит отмене полностью ввиду неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела, и ошибочного толкования и применения норм материального права (п.п. 1, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ).

Вопреки выводам суде первой инстанции, заключенный между администрацией городского округа город Воронеж и ООО «Контракт» договор купли-продажи № A-42-07 от 04.12.2007 не имеет никакого правового значения для утверждения ФИО1 о возникновении у него права собственности на 1/10 долю в праве общей долевой собственности на упомянутое в этой письменной сделке общее имущество площадью 69,2 кв.м, поскольку оно не возникло в этом объёме у его правопредшественника, исходя из того, что указанная сделка в данной части зарегистрирована не была.

Частью 6 статьи 72 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) установлено, что со дня вступления в силу этого Федерального закона (то есть с 01.01.2017) сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и сведения государственного кадастра недвижимости (ГКН) считаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и не требующими дополнительного подтверждения.

Таким образом, к моменту рассмотрения настоящего судебного спора указанный районным судом в своём решении Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним прекратил свой существование.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Статьёй 219 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

На основании пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон № 221-ФЗ) (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) государственным кадастровым учётом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.

Сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод такого объекта недвижимости в эксплуатацию, проектной документации такого объекта недвижимости или технического паспорта на такой объект недвижимости (часть 8 статьи 41 указанного закона).

Согласно статье 22 Закона № 221-ФЗ с заявлением о государственном кадастровом учёте объекта недвижимости в орган кадастрового учета среди прочего должен быть представлен следующий необходимый для кадастрового учета документ: технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства (при постановке на учет такого объекта недвижимости, учете его части или учете его изменений, за исключением кадастрового учета в связи с изменением указанных в пункте 15 или 16 части 2 статьи 7 данного федерального закона сведений о таком объекте недвижимости).

Как то предусмотрено пунктом 1 статьи 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130), не исключая, помещение либо его часть.

В силу пункта 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

На основании пункта 1 статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Заключённая между ООО «КонТракт» и администрацией городского округа город Воронеж по результатам аукциона от 27.11.2007 сделка купли-продажи от 04.12.2007 № А-42-07 не могла подтверждать приобретение правопредшественником истца в собственность 1/10 доли в праве общей долевой собственности на места общего пользования в поз. 2, 5, 6, 8 общей площадью 69,2 кв.м, наравне с нежилым помещением площадью 41,8 кв.м по адресу: 

<

адрес>, вне зависимости от направления 28.12.2007 Комитетом по управлению имуществом городского округа город Воронеж в адрес руководителя Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области письма № 09-04/6629 с просьбой зарегистрировать переход права собственности от муниципального образования к ООО «КонТракт» на указанные помещения в местах общего пользования (т. 1 л.д. 28-29, 66).

Как на то указано в пункте 5 Постановления Пленума № 64 от 23.07.2009, изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.

При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

Исходя из установленного по настоящему гражданскому делу, признание за истцом права общей долевой собственности на упомянутые в не зарегистрированной сделке правопредшественника обособленные места общего пользования в объекте недвижимости ничем не обусловлено, противоречит законодательному регулированию.

Учитывая не утратившее своей актуальности Постановление Пленума № 64 от 23.07.2009, заявленные ФИО1 требования в целях защиты своего права общей собственности на объект недвижимости, которое зарегистрировано индивидуально за ЗАО «Колос-3», но которое, по мнению истца, независимо от государственной регистрации права, является в силу закона общим имуществом собственников части нежилого встроенно-пристроенного помещения I в лит. А, А1, этаж 1, расположенного по адресу: 

<

адрес> его отчуждение в соответствии с положениями статьи 290 ГК РФ запрещено, а потому не могло возникнуть по результатам рассмотрения настоящего судебного спора у истца, принимая во внимание разъяснения, изложенных в пункте 3 указанного Постановления Пленума, согласно которым право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 40 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Таким образом, в отсутствие сомнений в назначении и характеристиках спорных помещений, изначально учтённых в органах технической инвентаризации как места общего пользования - вестибюль, тамбуры и коридор (т. 1 л.д. 29обр.-30), по существу не изменивших своего назначения в последующем и по состоянию на 13.01.2009 (к моменту регистрации права собственности и ответчика, и правопредшественника истца) и не имеющих иного самостоятельного назначения кроме как необходимых для обслуживания изолированных помещений каждой из сторон настоящего судебного спора, прохода в них (т. 2 л.д. 67-71), следует их отнесение в силу закона к общей собственности, поскольку не исключается необходимость постоянного и периодического беспрепятственного доступа к расположенным в них инженерным коммуникациям для их эксплуатации и контроля.

Доказательств существенного их конструктивного изменения на момент рассмотрения настоящего судебного спора, за исключением сведений кадастрового учёта по состоянию на 24.06.2014 (т. 2 л.д. 245-246), материалы настоящего гражданского дела не содержат.

По смыслу пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» само по себе изменение некоторых физических характеристик не привело к возникновению нового объекта недвижимости.

Применительно к обстоятельствам данного дела факт регистрации права собственности ЗАО «Колос-3» на часть нежилого встроенно-пристроенного помещения I в лит. А, А1 с кадастровым номером № площадью 397,6 кв.м, этаж 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, не может свидетельствовать о безусловном возникновении единоличного права собственности этого юридического лица также на спорные помещения с номерами на поэтажном плане №№ 1-4, 7, 13-16 как результат трансформации исходных мест общего пользования с архивными номерами на поэтажном плане №№ 2, 5, 6 и 8 (сведения технической инвентаризации 1995-1996 г.г.) и №№ 2, 3, 8, 11, 32, 36 и 37 (сведения технической инвентаризации 2009 г.) право владения и пользования которыми в любом случае возникло также у правопредшественника истца и не могло прекратиться в отсутствие соглашения о реальном разделе общего имущества при наличии технической возможности.

В этой связи следует отметить, что согласно вышеозначенным данным технической инвентаризации БТИ, отражённым в Приложении № 2 к Договору купли - продажи № А-42-07 от 04.12.2007 (т. 1 л.д. 153-160), а равно и на момент существования арендных отношений между ответчиком и администраций по договору от 31.12.2003 (т. 2 л.д. 80-87) перепланировка (обособление и преобразование) помещений №№ 2, 5, 6 и 8 в целях индивидуализации использования в качестве вспомогательных для помещения истца площадью 41,8 кв.м с кадастровым номером № произошла в промежуток времени между заключением его правопредшественником указанной сделки с администрацией и до 13.01.2009 – к моменту регистрации права собственности ООО «КонТракт», а равно и заключения ответчиком своего договора купли-продажи от 12.11.2009 (т. 2 л.д. 59-68).

При таком положении, оснований полагать, что установленная судебным экспертом перепланировка спорных помещений (возведение и демонтаж внутренних перегородок), явно с ведома прежнего собственника всех объектов недвижимости – муниципального образования, исходя из содержания договора № 73 об условиях реконструкции от 27.02.2008 (т. 3 л.д. 170-175), явилась следствием исключительно действий ответчика, не имеется.

Также следует учесть, что на момент приобретения 31.11.2022 в собственность обособленного нежилого помещения с кадастровым номером № – части нежилого встроенно-пристроенного помещения I в лит. А, этаж 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, ФИО1 принял и оплатил ООО «КонТракт» только этот объект недвижимости, общей площадью 41,8кв.м, не мог не видеть и не знать объём приобретаемого имущества (количество помещений) с учётом уже существующей к этому моменту перепланировки входной группы и подсобных помещений, переданных его же продавцом во владение и пользование (но не в собственность) обособленных вспомогательных помещений с номерами на поэтажном плане 13, 14 и 15, а потому его исковые требования об их принудительном приведении непосредственно ответчиком в прежнее состояние удовлетворению не подлежат.

В то же время, регистрация права собственности ЗАО «Колос-3» на общее имущество является безусловно нарушением права собственности всех собственников помещений части нежилого встроенно-пристроенного помещения I в лит. А, А1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, которое подлежит восстановлению.

Сделки, направленные на отчуждение в качестве самостоятельных объектов, относящихся к общему имуществу МКД, а в рассматриваемом случае – части нежилого встроено-пристроенного помещения, являются ничтожными (пункт 2 статьи 168 ГК РФ), так как они противоречат существу законодательного регулирования и нарушают права других лиц - всех собственников помещений в доме, имеющих в силу закона право на использование объектов общей долевой собственности (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 14.11.2024 № 305-ЭС24-13782 по делу № А40-109777/2023).

Правовая позиция о принадлежности общего имущества в силу закона только собственникам помещений в здании на праве общей долевой собственности и запрете изменения режима общего имущества, несмотря на наличие в ЕГРН записи о регистрации права частной (индивидуальной) собственности на объект недвижимости, неоднократно высказывалась Верховным Судом Российской Федерации (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 16.08.2023 № 305-ЭС23-6628, от 24.10.2024 № 305-ЭС22-4220(4), от 25.07.2025 № 305-ЭС25-2385).

Исходя из указанного, несостоятельным является довод апеллянта об отсутствии оснований для прекращения права собственности юридического лица на места общего пользования, вошедшие в приобретённую им у муниципального образования часть нежилого встроенно-пристроенного помещения I в лит. А, А1 с кадастровым номером № площадью 397,6 кв.м.

Установленный законом режим общей собственности обеспечивает условия для осуществления гражданами и юридическим лицами права на безопасное, соответствующее всем требованиям закона эксплуатацию своей недвижимости, необходимость создания условий для содержания и своевременного проведения капитального ремонта общего имущества, использования всех помещений по назначению. В этих же целях законом предусмотрено в отдельных случаях получение согласия собственников помещений, например в МКД (пункты 3, 4 статьи 36 ЖК РФ, ст.ст. 289, 290 ГК РФ), а с учётом пунктом 1 статьи 6 ГК РФ и регулирующие сходные отношения, в частности, ст.ст. 244, 247, 249 ГК РФ.

Таким образом, с учётом принадлежности спорных помещений к общему имуществу в силу закона все основания для его перехода в частную (единоличную) собственность не могут соответствовать закону, в связи с чем признание права собственности в отношении такого объекта как общего имущества за одним из собственников части нежилого встроенно-пристроенного помещения I в лит. А по существу не требуется.

Из изложенного следует, что требования по настоящему делу с учетом нарушения права общей собственности на части объекта недвижимости общего пользования в виде регистрации права собственности на них за лицом, которое не может быть таковым в силу закона, по существу направлены на погашение записи ЕГРН о праве собственности такого лица, в связи с чем обоснованным является исковое требование о признании права ответчика отсутствующим и при очевидности преследуемого материально-правового интереса следует обеспечить восстановление нарушенного права, за защитой которого обратился истец.

Поскольку истец является сособственником общей собственности на часть нежилого встроенно-пристроенного помещения I в лит. А, его существующее в силу закона право на предъявление иска, направленного на устранение нарушений самостоятельно и без привлечения иных лиц, не ограничено законом. Иное противоречило бы содержанию права собственности и возможности собственнику обращаться в суд за защитой своего права. О праве собственника помещения единолично предъявлять такой иск в отсутствие волеизъявления других лиц, и это не должно приводить к утрате его права, ранее было указано в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 17.07.2020 № 305-ЭС19-20516(5) по делу № А40-217303/2016.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 52, 53 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановления Пленума № 10/22), в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав нарушает право истца, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путём предъявления иска о признании права отсутствующим, при этом ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права, является лицо, за которым зарегистрировано это спорное право. Между тем поскольку сама регистрационная запись оспариванию не подлежит, государственный регистратор не привлекается по таким искам в качестве ответчика.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП (ЕГРН). В частности, если в резолютивной части судебного акта решён вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН (ЕГРП).

Таким образом, надлежащим способом защиты нарушенного права истца, как собственника помещения в объекте недвижимости на общее имущество является иск к ЗАО «Колос-3» о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим, поскольку таким самостоятельным способом обеспечивается восстановление его прав посредством исключения из ЕГРН записи о праве собственности этого юридического на весь спорный объект.

Судебный акт о признании права отсутствующим является основанием для внесения регистрационной записи в ЕГРН о прекращении права собственности ответчика на непосредственно спорный объект. Защита прав заявителя обеспечивается подачей в регистрирующий орган судебного акта о признании права отсутствующим для исключения такого права из публичного реестра. Признание зарегистрированного права отсутствующим является самостоятельным способом защиты, обеспечивающим восстановление прав истца посредством исключения из публичного реестра записи о праве собственности ответчика на объект.

Требование о признании предусмотренного законом права собственности на общее имущество является аналогичным требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединённых с лишением владения (статья 304 ГК РФ), в связи с чем в соответствии с положениями абзаца пятого статьи 208 ГК РФ срок исковой давности на него не распространяется, что соответствует правовой позиции, содержащейся в пункте 21 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.12.2023, абзаце 2 пункта 9 Постановления Пленума № 64 от 23.07.2009.

Истец, обращаясь в суд, заявил требования, направленные на защиту права на общее имущество, являющееся таковым изначально с момента возведения встроено-пристроенного к МКД помещения (т. 1 л.д. 47) в силу закона, при этом входящие в его состав спорные помещения нельзя считать когда-либо выбывшими из владения собственников его частей, поскольку на протяжении всего срока эксплуатации здания встроено-пристроенного помещения находились в постоянном использовании для обслуживания общего имущества.

Обратного, в подтверждение наличия иного самостоятельного назначения спорных помещений, не доказано.

При установленных по делу фактических обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что в целях обеспечения восстановления прав и законных интересов истца и на основании пункта 3 постановления Пленума № 10/22 заявленный ФИО1 иск о признании права собственности на спорные помещения общего пользования следует квалифицировать как требования о признании отсутствующим права собственности ЗАО «Колос-3» на существующие в настоящее время помещения с номерами на поэтажном плане №№ 1, 2, 3, 4, 7, 13, 14, 15, 16, расположенные в нежилом встроенно-пристроенном помещении I в лит. А, А1, общей площадью 397,6 кв.м, с кадастровым номером 36:34:0403013:1546, по адресу: 

<

...>, который подлежит удовлетворению по указанным выше основаниям.

Поскольку судебными экспертами ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России в заключении от 05.06.2025 № 1678/6-2-25 и дополнительном заключении от 22.07.2025 № 3358/6-2-2 установлена возможность приведения спорных помещений общего пользования в нежилом встроенно-пристроенном помещении I в лит. А, А1 в первоначальное состояние, существовавшее на момент его приобретения правопредшественником истца, постольку оснований для отказа полностью в этой части требований, вопреки доводам стороны ответчика, не имеется.

Судебная коллегия полагает, что указанные экспертные заключения отвечают требованиям ст. 86 ГПК РФ и Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», содержат подробное описание проведённых исследований, при обосновании сделанных выводов государственными экспертами, предупреждёнными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации имеющими соответствующее профильное образование и надлежащую квалификацию, изучены материалы дела, произведены все необходимые расчёты и содержит мотивировку сделанных в результате исследований выводов и достаточно полные ответы на поставленные судом вопросы. Противоречий в этом судебно-экспертном заключении не обнаружено, а потому не находит оснований сомневаться в достоверности, допустимости и относимости этого экспертного заключения, причины для признания этого письменного доказательства подложным - не установлены.

Стороны не представили доказательств, свидетельствующих о допущенных судебными экспертами нарушениях и недостоверности их выводов.

Оснований для назначения по делу повторной или дополнительной экспертизы, на чём настаивает сторона апеллянта, не имеется.

В соответствии с частью 7 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учёт недвижимого имущества - внесение в ЕГРН сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

Как то предусмотрено пунктами 1, 2 и 4 статьи 8 Закона № 218-ФЗ, в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений. В кадастр недвижимости, в том числе, вносится в качестве основных сведений об объекте недвижимости описание местоположения объекта недвижимости.

В силу п.п. 5, 7 ст. 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав являются: вступившие в законную силу судебные акты, межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ.

Согласно п. 5 ст. 1 Закон № 218-ФЗ государственная регистрация права на недвижимое имущество в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

На основании п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Как то предусмотрено п. 2 ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других граждан.

Согласно абзацам 2-4 пункта 45 постановления Пленума № 10/22 в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

В силу пункта 47 постановления Пленума № 10/22 от 29.04.2010, удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определённые действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

Основания для понуждения ответчика к восстановлению мест общего пользования до состояния, отражённого в приложении № 2 к договору купли - продажи № А-42-07 от 04.12.2007, как на том настаивал истец, отсутствуют, поскольку условия этой сделки не относимы к рассматриваемому спору, исходя из принятых прежним единоличным собственником всех помещений – муниципальным образованием до их отчуждения решений об их реконструкции от 27.02.2008 и разделе от 24.06.2004 (т. 1 л.д. 93, т. 3 л.д. 170-175).

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, оснований для понуждения ответчика к демонтажу перегородок во всех без исключения помещениях с номерами на поэтажном плане 1-4, 7, 13-16, в целях восстановления мест общего пользования в конфигурации, соответственно, помещений с номерами на поэтажном плане №№ 2, 5 6, 8 по состоянию на 04.12.2007 (дату заключения договора правопредшественником истца), не имеется, исходя из того, что существующие помещения №№ 13, 14 и 15 фактически являются подсобными помещениями для принадлежащего истцу объекта недвижимости с кадастровым номером № приобретёнными ранее его правопредшественником уже в перепланированном состоянии как помещения с номерами на поэтажном плане 37, 36 и 32, исходя из сведений технической инвентаризации от 13.01.2009, использовались им и переданы (проданы) ФИО1 в низменном, как минимум с 24.06.2014, виде, а потому препятствия к приведению этим собственником в прежнее состояние самостоятельно по своему усмотрению помещений с номерами на поэтажном плане 13, 14 и 15 – отсутствуют, с учётом наличия в них собственных инженерных коммуникаций и ограниченного доступа в них ответчика.

Требования истца об определении срока исполнения решения суда в части восстановления ответчиком мест общего пользования - в течении одного месяца со дня вступления его в законную силу не противоречит положениям ст. 204 ГПК РФ, такой срок является разумным, не оспорен как-либо процессуальным оппонентом.

В остальной части иска ФИО1 следует отказать.

Сделанные по настоящему делу выводы не препятствует собственникам отдельных помещений во встроенно-пристроенном помещении I в лит. А, А1, расположенном по адресу: 

<

адрес> и, соответственно, сособственникам мест общего пользования в нём, не начиная действий по исполнению должником (ответчиком) признанных обоснованными судом требований истца (взыскателя), заключить мировое соглашении на стадии исполнения судебного акта по правилам, предусмотренным статьёй 173, главой 14.1 ГК РФ, и, учитывая положения ст.ст. 259.1-259.3 ГК РФ, действуя разумно и целесообразно, со всей степенью заботливости и осмотрительности, определить порядок использования спорного общего имущества либо сохранить прежний с учётом очевидных потребностей каждого.

В силу части 4 статьи 329 ГПК РФ в определении суда апелляционной инстанции указывается на распределение между сторонами судебных расходов, в том числе расходов, понесённых в связи с подачей апелляционной жалобы, представления.

В данном деле вопрос о распределении судебных издержек судом первой инстанции не разрешался и не исключается его рассмотрение с учётом положений части 1 статьи 98 ГПК РФ в порядке статьи 103.1 ГПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328–330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинского районного суда г. Воронежа от 10 сентября 2025 г. отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования ФИО1 к ЗАО «Колос-3» удовлетворить частично.

Признать отсутствующим право собственности Закрытого акционерного общества «Колос-3» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) на помещения с номерами на поэтажном плане №№ 1, 2, 3, 4, 7, 13, 14, 15, 16, входящие в состав части нежилого встроенно-пристроенного помещения I в лит. А, А1, общей площадью 397,6кв.м, этаж 1, кадастровый номер № расположенного по адресу: 

<

адрес>

Настоящее апелляционное определения является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих изменений в сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером № площадью 397,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, и зарегистрированного права собственности на него Закрытого акционерного общества «Колос-3» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) относительно мест общего пользования с номерами на поэтажном плане №№ 1, 2, 3, 4, 7, 13, 14, 15, 16, входящих в состав части нежилого встроенно-пристроенного помещения I в лит. А, А1.

Обязать Закрытое акционерное общество «Колос-3» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) восстановить места общего пользования согласно сведениям БТИ Ленинского района г. Воронежа по состоянию на 13.01.2009 в отношении помещений с номерами на поэтажном плане №№ 1, 2, 3, 8, входящих в состав части нежилого встроенно-пристроенного помещения I в лит. А, А1, общей площадью 397,6 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> в соответствии с заключением судебного эксперта ФБУВоронежский РЦСЭ Минюста России № 3358/6-2-25 от 22.07.2025 в течение 30 (тридцати) календарных дней в момента вступления в законную силу настоящего апелляционного определения.

В остальной части иска ФИО1 отказать.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 12 декабря 2025 г.

Председательствующий:

Судьи коллегии: