Дело №2-669\2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

пос.Кавказский 01 декабря 2017 года

Прикубанский районный суд Карачаево-Черкесской Республики в составе: 

председательствующего – судьи Болатчиевой м.Х., 

при секретаре судебного заседания - Абитове.А.Н.,

с участием представителя истца – ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3, к ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, о выселении из жилого помещения, о переводе прав и обязанностей покупателя, 

УСТАНОВИЛ:

дата ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО3, в котором просил суд: признать договор купли-продажи № Адрес 3 от дата 00.00 доли квартиры, расположенной по адресу: КЧР, Адрес , недействительным, выселить ФИО3 из указанной квартиры. дата в дополнении к исковому заявлению истец просил суд перевести на него права и обязанности покупателя 00.00 в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: КЧР, Адрес , по договору купли-продажи, заключенному между ФИО4 (продавец) и ФИО3 (покупатель). 

Исковые требования обоснованы тем, что на основании свидетельства о государственной регистрации права от дата истец ФИО2, ответчик ФИО5 являются собственниками двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: КЧР, Адрес . Истец является собственником 00.00 доли, ответчик является собственником 00.00 доли в праве собственности на указанное жилое помещение. В настоящее время истец проживает в Адрес в Адрес . О продаже ФИО4 своей доли третьему лицу истец узнал дата из телефонного разговора с сестрой ФИО1 Уведомление о продаже 00.00 доли от ФИО4 он не получал, от права преимущества покупки не отказывался. Имеет реальное намерение приобрести ? доли квартиры, расположенной по адресу: КЧР, Адрес , по указанной в договоре цене. 

Надлежаще извещенный о месте и времени рассмотрения дела истец ФИО2 в судебное заседание не явился, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие. 

Надлежаще извещенные о месте и времени рассмотрения дела ответчик ФИО3, соответчик ФИО4 в судебное заседание не явились, об отложении дела не просили. 

В соответствии со ст.167 ГПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие истца и ответчиков. 

дата определением Прикубанского районного суда КЧР ФИО4 привлечена в качестве соответчика. 

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании поддержала требования изложенные в исковом заявлении и просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске с учетом уточненных требований, так же пояснила, что её сестра ФИО4 знала, о том что, истец - их брат ФИО2 с дата года не проживает по месту регистрации. 

Из оглашенных показаний ответчика ФИО3 следует, что она является добросовестным покупателем, дата года, на основании договора купли-продажи заключенного между ней и ФИО4 она приобрела 00.00 долю в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: КЧР, Адрес . Согласно указанного договора стоимость ? доли квартиры оценивалась и продавалась продавцом за 00.00, 00.00) рублей оплачены «Покупателем» до подписания настоящего договора, а оставшиеся 00.00 рублей должны были быть перечислены на счет продавца № открытого в Волгоградском отделении № ПАО Сбербанк Адрес в течении 6 (шести) месяцев после подписания настоящего договора. Согласно указанного договора «Покупатель» приобретает право общей долевой собственности, на квартиру с момента регистрации перехода права в Филиале ФГБУ «ФКП Росреестра» по Карачаево-Черкесской Республике. Далее, она представила указанный договор купли-продажи и все необходимые документы в многофункциональный центр КЧР для государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделки с ним, однако в регистрации права на недвижимое имущество и сделки с ним, ей было отказано, без уведомления и пояснения причин. О том, что брат ФИО4 ФИО2 имел намерение приобрести указанную долю в указанной квартире, ранее ей известно не было. В случае удовлетворения иска, просила взыскать с ФИО4 и ФИО2, все расходы понесенные ею при покупке указанной жилой пощади, в размере 00.00, из них: 00.00 уплачены в счет стоимости квартиры00.00 рублей уплачено за оказание услуг Нотариусу Каппушевой З.00.00 рублей уплачено при подаче документов в МФЦ по КЧР для государственной регистрации права. 

В письменных возражениях относительно исковых требований соответчик ФИО4 не согласна с предъявленными исковыми требованиями, поскольку оформление документов на куплю-продажу ? доли принадлежавшей ей квартиры, расположенной по адресу: КЧР, Адрес , происходило с участием нотариуса Прикубанского нотариального округа ФИО6, и она (Попова) действовала добросовестно и в рамках правового поля. Кроме того, считает, что истец нарушил сроки на судебное обжалование сделки по продаже вышеуказанной доли. К указанным возражениям ФИО4 приложила свидетельство, согласно которого нотариус Адрес ФИО7, на основании ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате удостоверяет, что ФИО8 временно исполняющей обязанности нотариуса Адрес дата ФИО2, зарегистрированному по адресу: КЧР, Адрес отправлены почтой заказным письмом с уведомлением о вручении с объявленной ценностью следующие документы: заявление по просьбе ФИО4 Причина, по которой передать заявление ФИО4 невозможно, не указана. 

Прокурор Боташева Ф.А. в своем заключении посчитала необходимым удовлетворить исковые требования истца в части перевода прав и обязанностей покупателя, в требованиях истца о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества и о выселении из жилого помещения, отказать. 

Выслушав объяснения представителя истца, ответчика ФИО3, исследовав материалы гражданского дела, суд считает исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

На основании п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

Статьей 250 ГК РФ установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом (пункт 1).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (пункт 2).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3).

В соответствии с п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от дата "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу пункта 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Указанные нормы ГК РФ предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

По смыслу данных правовых предписаний обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений ч. 1 ст. 56 ГПК РФ должно быть возложено на продавца.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, истец ФИО2 является собственником 00.00 доли в праве общей долевой собственности на двухкомнатную квартиру, общей площадью 00.00м. кв. м, расположенную по адресу: КЧР, Адрес .

Соответчик ФИО4 является собственником 00.00 доли в праве собственности на указанное жилое помещение.

00.00

Стоимость отчуждаемой ? доли квартиры оценивается сторонами и продается за 00.00). Расчет между сторонами будет производиться следующим образом: 00.00) рублей оплачены «Покупателем» до подписания настоящего договора, а оставшиеся 00.00) рублей будут перечислены на счет продавца № открытого в Волгоградском отделении № ПАО Сбербанк Адрес в течении 6 (шести) месяцев после подписания настоящего договора. 

«Покупатель» приобретает право общей долевой собственности, на квартиру с момента регистрации перехода права в Филиале ФГБУ «ФКП Росреестра» по Карачаево-Черкесской Республике. 

Государственная регистрация права общей долевой собственности на долю в спорной квартире ФИО3 не произведена.

Согласно сведений представленных с ФГБУ «ФКП Росреестра» по Карачаево-Черкесской Республике, ФИО4 И ФИО3 отказано в государственной регистрации права общей долевой собственности на объект: квартира КН/УН: 09:02:0080101:2399, расположенный по адресу: КЧР, Адрес ., в связи с неустранением причин препятствующих осуществлению государственной регистрации права общей долевой собственности. 

В материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства, подтверждающие, что ФИО4 надлежащим образом известила ФИО2 о намерении продать свою долю постороннему лицу.

Так, в свидетельстве, согласно которого нотариус Адрес ФИО7, на основании ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате удостоверяет, что ФИО8 временно исполняющей обязанности нотариуса Адрес дата ФИО2, зарегистрированному по адресу: КЧР, Адрес отправлены почтой заказным письмом с уведомлением о вручении с объявленной ценностью следующие документы: заявление по просьбе ФИО4, указано, что причина, по которой передать заявление ФИО4 невозможно, не известна. 

Заявление ФИО4 о предложении купить долю квартиры, находящейся по адресу: КЧР, Адрес . составлено и отправлено ФИО2 по месту регистрации дата .

Согласно свидетельства № о регистрации по месту пребывания от дата ФИО2 с дата по дата был зарегистрирован по адресу: Россия, Адрес .

Согласно свидетельства № о регистрации по месту пребывания от дата ФИО2 зарегистрирован по адресу: Россия, Адрес . 

Соответчик ФИО4 ссылается на то, что дата из Адрес в адрес ФИО2 было направлено заявление заказным письмом. 

Вместе с тем по смыслу вышеназванных правовых норм, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим.

При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 ГПК Российской Федерации должно быть возложено на продавца.

Судом установлено, что направленное ФИО4 письмо не было вручено адресату. 

Оценив изложенные обстоятельства в совокупности с нормами статей 165.1, 246, 250 ГК Российской Федерации и разъяснениями пункта 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", судом сделан вывод о том, что в настоящем случае требование об извещении участника долевой собственности о намерении реализовать свою долю нельзя признать исполненным, а доказательства направления ФИО4 уведомления о продаже доли достаточным.

При такой ситуации у суда не имеется правовых оснований считать сообщение доставленным ФИО2, поскольку доказательств того, что адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, суду в нарушение статьи 56 ГПК Российской Федерации не представлено.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о нарушении права истца на преимущественную покупку доли, наличии предусмотренных п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для перевода на истца прав и обязанностей покупателя доли по сделке.

Иск со ссылкой на нарушение права собственника общей долевой собственности на преимущественное право покупки и на нормы ст. 250 ГК РФ подан дата , истец узнал о совершенной ФИО4 и ФИО3 сделке дата , следовательно, трехмесячный срок, предусмотренный п.3 ст. 250 ГК РФ не пропущен. 

Истец подтвердил свою платежеспособность, внеся на счет Судебного департамента КЧР сумму, необходимую для оплаты доли в праве на квартиру (что соответствует разъяснениям, содержащимся в п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата N 6).

Судом установлено, что продавец доли ФИО4 не известила в письменной форме участника долевой собственности ФИО2 о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Продажа доли без указанного извещения нарушила преимущественное право покупки ФИО2 соответствующей доли.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что требования ФИО2 о переводе на себя прав и обязанностей покупателя по договору от дата купли-продажи доли в праве собственности на квартиру являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению (п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно Постановления Пленума ВС РФ № от дата « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае нарушения права преимущественной покупки собственника недвижимого имущества, истец не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований п.3 ст.250 ГК РФ. В связи с чем, исковые требования о признании сделки недействительной, удовлетворению не подлежат, поскольку являются ненадлежащим способом защиты права.

В соответствии с ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Суд отмечает, что с момента перехода прав покупателя по договору купли-продажи от дата с ФИО3 на ФИО2, право пользования ФИО3 жилым помещением прекратится. Суд полагает, что доказательств отказа ФИО3 добровольно освободить занимаемое ей жилое помещение в связи с прекращением права пользования таковым, а также доказательств предъявления собственником требования о выселении у суда не имеется, а значит в удовлетворении исковых требований о выселении, следует отказать. При этом суд отмечает, при отказе ФИО3 освободить жилое помещение после перехода прав покупателя на ФИО2, требование о выселении может быть заявлено истцом повторно.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 98,194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, о выселении из жилого помещения, о переводе прав и обязанностей покупателя, удовлетворить частично.

Перевести на ФИО2 права и обязанности по договору купли-продажи 00.00 доли в праве собственности на квартиру расположенную по адресу: КЧР, Адрес .

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 денежные средства в размере 00.00 (частично оплаченную ФИО3 по договору купли-продажи № Адрес 3 от дата стоимость 00.00 доли в праве собственности на квартиру расположенную по адресу: КЧР, Адрес ., в сумме 00.00 рублей, и расходы, понесенные ею при покупке доли в квартире в сумме 7500 рублей), которые находятся на депозите Управления судебного Департамента Карачаево-Черкесской Республики, перечислив их на счет получателя № открытого в Карачаево-Черкесском отделении № ПАО Сбербанк Адрес .

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО4 стоимость 00.00 доли в праве собственности на квартиру расположенную по адресу: КЧР, Адрес ., в размере 00.00 рублей, которые находятся на депозите Управления судебного Департамента Карачаево-Черкесской Республики, перечислив на счет продавца № открытого в Волгоградском отделении № ПАО Сбербанк Адрес . 

Настоящее решение является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности ФИО2 на 00.00 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: КЧР, Адрес ., (с учетом уже зарегистрированного права на 00.00 доли в праве собственности). 

В требованиях ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества с применением недействительности сделки, и о выселении ФИО3 из квартиры, расположенной по адресу: КЧР, Адрес , отказать. 

Настоящее решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Карачаево-Черкесской Республики через Прикубанский районный суд КЧР в течение месяца со дня его принятия в окончательном виде.

Мотивированное решение в окончательном виде принято судом 01 декабря 2017г.

Судья М.Х. Болатчиева