Мотивированное 

решение

 изготовлено 06 мая 2019 г.

Дело № 2-387/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 апреля 2019 г. г. Ярославль

Дзержинский районный суд г. Ярославля в составе председательствующего судьи Фоминой Т.Ю., при секретаре Коноваловой Т.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании права на заключение договора найма жилого помещения на новый срок, признании договора продленным на новый срок, вселении в жилое помещение,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, исковые требования уточняла и дополняла, окончательно просила признать за ней право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок, признать заключенный с ответчиком договор от 01 января 2018 г. найма жилого помещения – квартиры по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, продленным на новый срок, на тех же условиях, то есть до 01 января 2020 г., вселить ее в указанную квартиру.

В обоснование исковых требований указано, что договор найма был заключен сторонами на срок до 01 января 2019 г. Истец постоянно проживала в квартире, надлежащим образом исполняла обязательства по договору найма, выполнила в квартире ремонт за счет собственных средств. Оснований для расторжения договора найма у ответчика не имелось. ФИО2 не уведомила истца своевременно о расторжении договора найма, в связи с чем договор был продлен на новый срок на тех же условиях. 05 февраля 2019 г. ответчик без согласия и уведомления истца вскрыла квартиру, в связи с чем ФИО1 была вынуждена покинуть жилое помещение и вывезти из нее свои вещи. 

В судебном заседании представитель ФИО1 по доверенности ФИО3 исковые требования поддержал в объеме и по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ФИО2 по доверенности ФИО4 исковые требования не признал, ссылаясь на их необоснованность, указал на то, что истец нарушала условия договора найма жилого помещения: без согласия собственника выполнила в квартире ремонт, плату за наем и коммунальные услуги вносила не в полном объеме, в результате образовалась задолженность. В связи с этим, ответчик потребовала у истца освободить квартиру от проживания и вещей. Данное требование было удовлетворено истцом во внесудебном порядке 05 февраля 2019 г.

Истец, ответчик, третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. Истец и ответчик направили в судебное заседание своих представителей. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено судом при имеющейся явке.

Заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к выводу об отказе в иске по следующим основаниям.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ. На основании ст.ст. 209, 302, 304 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом и он вправе требовать устранения всяких нарушений его прав.

Из содержания ч. 2 ст. 30 ЖК РФ следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и данным Кодексом.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет, а если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на пять лет.

При рассмотрении дела судом установлено, что однокомнатная квартира по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, принадлежит на праве собственности ответчику ФИО2 Право собственности зарегистрировано в ЕГРН 29 марта 2005 г. 01 января 2018 г. в отношении данного жилого помещения между ФИО2 и ФИО1 заключен договор найма сроком на один год.

Изложенные обстоятельства подтверждены копией договора найма жилого помещения от 01 января 2018 г., делом правоустанавливающих документов на квартиру, представленным Управлением Росреестра по Ярославской области.Поскольку между сторонами возникли гражданско-правовые отношения по пользованию истцом спорным жилым помещением, основания для прекращения этих отношений устанавливаются гражданским законодательством.

Положения ст. 684 ГК РФ предусматривают, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

По смыслу вышеуказанной нормы нарушение обязанности по уведомлению нанимателя об отказе от продления договора в установленный срок предполагает автоматическое продление договора найма на тех же условиях и на тот же срок.

Из дела видно, что 20 ноября 2018 г., то есть менее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения, ответчик вручила истцу уведомление о расторжении договора с 01 января 2019 г. Копия уведомления представлена истцом в материалы дела. Факт вручения истцу данного уведомления подтвержден объяснениями обеих сторон в судебном заседании. 

Поскольку в установленный законом срок ответчик не предупредила истца об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, а истец не отказалась от продления договора на новый срок, то заключенный сторонами договор от 01 января 2018 г. найма жилого помещения считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, то есть до 01 января 2020 г.

Вместе с тем, в соответствии со ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 2 статьи 687 ГК РФ предусмотрено, что договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

На основании ст. 688 ГК РФ, в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Из объяснений представителей сторон в судебном заседании следует, что 05 февраля 2019 г. по требованию собственника жилого помещения истец освободила квартиру от проживания и вещей, что свидетельствует о том, что в настоящее время договор найма жилого помещения расторгнут.

Заслуживают внимания и доводы ответчика о том, что истец нарушала обязательства по договору найма жилого помещения, в том числе без согласия собственника выполнила в квартире ремонт, оплату за наем жилья, а также плату за коммунальные услуги в нарушение пунктов 3.1-3.5 договора найма вносила не в полном объеме, в результате образовалась задолженность.

Эти доводы ответчика подтверждаются объяснениями представителя истца в судебном заседании, письменными материалами дела. Доводы ФИО3 о том, что уменьшение размера платы за наем жилого помещения, выполнение ремонтных работ в квартире были согласованы с собственником жилого помещения, его представителем, задолженность по оплате коммунальных услуг образовалась по вине предыдущих жильцов квартиры, не передававших в управляющую организацию показания индивидуальных приборов учета, убедительными и достоверными доказательствами не подтверждены.

Неисполнение истцом указанных обязательств, предусмотренных договором найма жилого помещения, являлось основанием для расторжения договора найма.

При таких обстоятельствах дела, учитывая, что действие договора найма жилого помещения фактически прекращено, у суда нет правовых оснований для признания за ФИО1 права на заключение договора найма жилого помещения на новый срок, признания договора найма заключенным на новый срок до 01 января 2020 г., а также для вселения истца в квартиру. В связи с изложенным, суд оставляет исковые требования ФИО1 без удовлетворения.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд с подачей жалобы через Дзержинский районный суд г. Ярославля в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме. 

Судья Т.Ю. Фомина