Гражданское дело № 2-114/2018

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Асино 25 июля 2018 года

Асиновский городской суд Томской области в составе:

председательствующего - судьи Уланковой О.А.

при секретаре судебного заседания Елецкой Л.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Асиновского городского поселения к ФИО1 , третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на стороне ответчика Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Томской области, о признании сделки недействительной, о применении последствий недействительности сделки, 

установил:

Администрация Асиновского городского поселения обратилась в суд с указанным иском. В обоснование иска указано, что постановлением администрации Асиновского городского поселения ФИО1 , на основании ее заявления был предоставлен в собственность земельный участок, расположенный по адресу: . /дата/ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи указанного земельного участка. Согласно условиям договора истец обязался передать, а ответчик принять в собственность и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок, расположенный по указанному адресу с разрешенным использованием – для индивидуального жилищного строительства. /дата/ от ФИО1 поступило заявление о возврате ей арендной платы за пользование земельным участком. При рассмотрении заявления был совершен выезд на земельный участок, в ходе которого было установлено, что на земельном участке расположено строение площадью 30 кв.м не соответствующее Выписке ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости – жилой дом. Строение установлено на фундаменте, стены строения из бруса, материал кровли не просматривается, оконные проемы и двери отсутствуют. Указанное строение не соответствует нормам и правилам СНиПа 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», а значит, возведенный на земельном участке объект не может быть отнесен к жилым помещениям, если он не отвечает санитарным, техническим нормам и не пригоден для проживания людей. Просит суд признать недействительным, заключенный между администрацией Асиновского городского поселения и ФИО1 , договор купли-продажи земельного участка от /дата/ №, применить последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка от /дата/ № в виде обязания Администрации Асиновского городского поселения вернуть ФИО1 выкупную стоимость земельного участка в размере 1619,82 рубля, и возвращения сторон в отношения из договора аренды от /дата/ №, заключенного между администрацией Асиновского городского поселения и ФИО1 

Представитель истца – администрации Асиновского городского поселения ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала, в обоснование привела доводы, изложенные в иске. Дополнительно пояснила, что ответчиком в материалы дела не представлено доказательств в соответствии с требованиями статьи 57 ГПК РФ, документов подтверждающих подключение объекта ранее к инженерным сетям (а именно электроосвещение, водоснабжение, водоотведение, отопление), что подтверждает с достоверностью, что выстроенный за 2,5 месяца и зарегистрированный в упрощенном порядке объект является объектом незавершенного строительства, и не представляет собой жилой дом, пригодный в соответствии к указанным требованиям для постоянного проживания граждан. Нахождение на спорном земельном участке незавершенного строительством объекта, свидетельствует о том, что цель предоставления земельного участка не достигнута, так как жилой дом, пригодный для проживания, ответчиком не возведен. Осуществление государственной регистрации прав на незавершенный строительством объект и наличие на арендованном под индивидуальное жилищное строительство земельном участке такого объекта, само по себе не является основанием для возникновения права для выкупа земельного участка. Право требования предоставления этого земельного участка на праве собственности может возникнуть после окончания строительства индивидуального жилого дома, для целей которого и был предоставлен данный земельный участок по договору аренды. Полагает, что не представлено доказательств наличия на спорном земельном участке возведенного жилого дома. Таким образом, спорный земельный участок выбыл из государственной собственности в результате заключения сделки, противоречащей требованиям земельного законодательства. Поскольку жилой дом на спорном земельном участке отсутствует, доказательства наличия на земельном участке жилого дома, пригодного для проживания на момент регистрации и заключения договора купли-продажи земельного участка суду представлены не были, предусмотренная действующим законодательством цель передачи в собственность земельного участка для эксплуатации существующего индивидуального жилого дома не достигнута, что в силу статьи 39.20 ЗК РФ, статьи 168 ГК РФ является основанием для признания договоров купли-продажи земельного участка недействительным. Регистрация за ответчиком права собственности на жилой дом площадью 31,4 кв. м, расположенного на спорном земельном участке, произведена в упрощенном порядке, не предполагающем осуществления контроля, направленного на проверку фактического существования таких объектов недвижимости на земельном участке и их состояния, в связи с чем, наличие объекта, а также степень готовности и пригодности для проживания на момент регистрации права собственности ответчика на жилой дом и заключения договоров купли-продажи земельного участка установить невозможно. При этом индивидуальный жилой дом (исследуемое строение), принадлежащий ФИО1 на праве собственности по адресу: , не является индивидуальным жилым домом, так как возведенный на земельном участке объект он не отвечают санитарным, техническим и строительным нормам, что подтверждается имеющимся в материалах дела экспертным заключением, фотографиями, актом от /дата/ об обследовании земельного участка, согласно которому было зафиксировано, строение расположено на фундаменте, стены строения из бруса, материал кровли не просматривается, оконные проемы и двери отсутствуют. На основании заключенного между ФИО1 и истцом договора купли-продажи от /дата/. № у ФИО1 возникло право собственности на земельный участок по основаниям статьи 39.20 ЗК РФ. С учетом изложенного, принимая во внимание, что договор купли-продажи спорного земельного участка в рассматриваемом случае не мог возникнуть без иных прав в отношении такого имущества, которые позволили бы вести строительство, соответственно последствием признания оспариваемой сделки недействительной должно являться возвращение сторон в первоначальное положение, а именно в отношения, вытекающие из договора аренды.

Ответчик ФИО1 , будучи надлежащим образом извещенной о времени и мете рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась.

Представитель ответчика – ФИО3, действующая на основании нотариально удостоверенной доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что все требования действующего законодательства при заключении договора купли – продажи спорного земельного участка были ответчиком соблюдены. Договор купли – продажи земельного участка от /дата/ № был заключен истцом с ФИО1 на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. Истцом, в нарушение требований ст. 57 ГПК РФ, не представлено суду никаких доказательств, свидетельствующих о том, что на момент регистрации права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: , не являлся таковым, т.е. жилым домом. Государственная регистрация указанного объекта осуществлялась, в том числе, и на основании технического плана здания, где в разделе «характеристики объекта недвижимости, наименование объекта определено как «индивидуальный жилой дом в брусовом исполнении». Зарегистрированное право собственности на жилой дом не оспорено. Дом, расположенный по указанному адресу, является и являлся жилым, электроснабжение не централизованное, а осуществляется посредством генератора; есть пробуренная скважина, из которой осуществляется водоснабжение; к дому подведен канализационный слив. Просит в удовлетворении иска отказать в полном объеме. 

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Томской области, извещенный надлежащим образом о дате и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. 

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) суд рассматривает дело в отсутствие ответчика и представителя третьего лица. 

Заслушав пояснения представителей истца и ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему:

Администрация Асиновского городского поселения (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключили /дата/ договор аренды № земельного участка площадью 1308 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , разрешенное использование - для строительства индивидуального жилого дома. Срок действия договора аренды с /дата/ по /дата/.

ФИО1 /дата/ получила разрешение № на строительство индивидуального жилого дома в брусовом исполнении, общей площадью 31,4 кв.м., площадь застройки 36,0 кв.м.

Регистрация права собственности на жилой дом площадью 31,4 кв.м., с кадастровым номером №, назначение – жилой дом; указание вида разрешенного использования отсутствует; по адресу: , произведена /дата/ в упрощенном порядке.

/дата/ ФИО1 обратилась к Администрации Асиновского городского поселения с письменным заявлением о предоставлении ей в собственность земельного участка, расположенного по адресу: , площадью 1308,0 кв.м., без проведения торгов на основании п. 6 ст. 39.3 ЗК РФ.

Указанное заявление ФИО1 было рассмотрено и /дата/ главой Асиновского городского поселения вынесено постановление № о прекращении права аренды на земельный участок ФИО1 , а также постановление № о предоставлении земельного участка ФИО1 в собственность.

/дата/ между администрацией Асиновского городского поселения и ФИО1 был заключен договор купли-продажи земельного участка № с кадастровым номером №. По данному договору купли-продажи, выкупная стоимость земельного участка составила 1619,82 руб., т.е. 0,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Пунктами 1 и 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что к жилым помещениям относятся, в числе прочего, жилой дом, часть жилого дома. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В соответствии с пунктами 4, 5, 12 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 (далее Положение), жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания. Жилой дом - индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем. Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.

Таким образом, жилое помещение должно быть пригодным для проживания, а поскольку спорный объект – жилой дом расположен в черте по адресу: , он должен быть обеспечен инженерными системами, электроосвещением.

Комиссией по контролю целевого использования земельных участков, переданных в аренду, созданной в соответствии с распоряжением Главы администрации Асиновского городского поселения № от /дата/, проведена проверка земельного участка, расположенного по адресу: , с кадастровым номером № составлен акт осмотра земельного участка, которым установлено, что на земельном участке имеется строение примерно площадью 30 кв.м., расположенное не в соответствии с выпиской ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости – жилой дом. Строением установлено на фундаменте, стены строения из бруса, материал покрытия кровли не просматривается, окна и двери отсутствуют. 

По ходатайству стороны истца по делу проведена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «Центр независимой экспертизы и оценки от /дата/ /дата/», существующее строение с кадастровым номером 70:17:0000015:5576, площадью 31,4 кв.м., расположенное по адресу: , не является индивидуальным жилым домом. В исследовательской части данного заключения указано, что при осмотре каких-либо разрушений, трещин, отклонения конструктивных элементов, не установлено, следовательно, несущие и ограждающие конструкции находятся в работоспособном состоянии. Однако, отсутствие внутренней отделки, утепления перекрытий, не закрепленные половые плахи, наличие оконной рамы с остеклением из поликарбоната не обеспечивают безопасное пребывание граждан, что не соответствует требования п. 10 Постановления Правительства РФ № 47 от 28.01.2006. На момент осмотра строение не оборудовано инженерными коммуникациями, а именно: электроосвещение отсутствует; хозяйственно - питьевое и горячее водоснабжение отсутствует, водоотведение и отопление – отсутствуют. На момент осмотра исследуемое строение фактически не разделено на помещения. Согласно выводам экспертизы, на момент осмотра и проведения судебной строительно-технической экспертизы исследуемое строение является объектом незавершенного строительства. Исследуемое строение не соответствует имеющейся в материалах дела разрешительной документации на строительство индивидуального жилого дома.

В силу п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По применению указанной нормы высшими судами сформирована следующая позиция: земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений

В пункте 1 статьи 10 ГК РФ закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.

Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства (правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации, изложенная в определении от 24.02.2016 № 19-КГ15-48).

При таких обстоятельствах, с учетом выводов эксперта, в совокупности с иными письменными доказательствами, имеющимися в материалах дела, суд приходит к выводу о том, что правовых оснований для предоставления земельного участка, расположенного по адресу: , с кадастровым номером № в собственность ФИО1 по основаниям, предусмотренным статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, не имелось.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.

В силу ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Поскольку принадлежащее ответчику на праве собственности строение, расположенное на земельном участке по адресу: , не отвечает требованиям, предъявляемым к индивидуальным жилым домам, оно не может быть использовано в соответствии с его назначением, указанным в технической документации.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что на момент регистрации /дата/ права собственности на объект недвижимости – индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: , обращения ФИО1 с заявлением в администрацию Асиновского района о предоставлении земельного участка по указанному выше адресу в собственность, заключения договора купли-продажи указанного земельного участка от /дата/, а также на момент регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок, индивидуальный жилой дом на земельном участке фактически отсутствовал.

Разрешая заявленные истцом требования, суд исходит из того, что возведенный и зарегистрированный ответчиком объект не является индивидуальным жилым домом.

Доводы представителя ответчика о соответствии возведенного ФИО1 объекта недвижимости признакам индивидуального жилого дома и пригодности его для постоянного проживания, суд находит несостоятельными. Утверждая о том, что выстроенный дом обеспечен автономными инженерными системами, ответчик безусловным, допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих данное обстоятельство, не представил.

Как установлено в судебном заседании, на момент расторжения договора аренды и выкупа земельного участка, дом не был подключен к электросетям, не подключен к системе водоснабжения. Суд критически оценивает аргументы представителя ответчика об обеспеченности дома скважиной. Так, стороной ответчика представлен акт сдачи – приемки эксплуатационной водозаборной скважины по адресу от /дата/, где указано, что работы по бурению скважины выполнены в полном соответствии с техническими условиями договора, однако договор не представлен. Довод о том, что электроснабжение дома осуществляется автономно посредством генераторов, суд также находит несостоятельным, т.к. в представленной расходной накладной № от /дата/ покупатель не указан. 

В судебном заседании по ходатайству стороны ответчика была допрошена свидетель ФИО5, которая суду показала, что она работает кадастровым инженером ООО «АсиноМежТехПроект» и /дата/ осуществляла изготовление проектной документации и технического плана объекта недвижимости - индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: , послуживших, в том числе, основанием для регистрации права собственности ответчицы на спорный жилой дом. На момент осмотра дома и подготовки указанных документов, указанный объект недвижимости соответствовал всем требованиям, в том числе, по коммунальному обеспечению. Она также присутствовала при осмотре дома экспертом весной /дата/, которым осуществлялась судебная экспертиза, на данный момент ничего не изменилось в спорном объекте. 

Показания свидетеля о том, что спорный объект на момент регистрации права собственности являлся индивидуальны жилым домом, суд оценивает критически, поскольку они опровергаются вышеуказанным заключением эксперта. Вместе с тем, из показаний свидетеля следует, что никакие характеристики объекта недвижимости как на /дата/ так и на /дата/ (время проведения осмотра экспертом) на не изменились. При этом, свидетель не смогла с точностью показать суду о том, каким образом в /дата/ осуществлялось электроснабжение, водоснабжение и водоотведение указанного объекта. 

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что ФИО1 для скорейшего выкупа земельного участка, возвела на этом земельном участке объект незавершенного строительства, в упрощенном порядке зарегистрировала на него право собственности, как на объект недвижимости, и заключила договор купли-продажи земельного участка по льготной цене.

Поскольку в отсутствие жилого дома оснований для предоставления спорного земельного участка, относящегося к муниципальной собственности, в силу приведенных выше положений законодательства не имелось, учитывая, что при этом нарушены публичные интересы, суд приходит к выводу о наличии оснований для признания договора купли-продажи земельного участка от /дата/ №, заключенного между администрацией Асиновского городского поселения и ФИО1 , недействительным в силу ничтожности.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что договор купли-продажи спорного земельного участка в рассматриваемом случае не мог возникнуть без иных прав в отношении такого имущества, которые позволили бы вести строительство, соответственно последствием признания оспариваемой сделки недействительной должно являться возвращение сторон в первоначальное положение, а именно в отношения, вытекающие из договора аренды. 

Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов в соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ. 

Согласно п. 2 ст. 61.1 Бюджетного кодекса РФ по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, государственная пошлина зачисляется в бюджет муниципального района по месту рассмотрения дела.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Администрации Асиновского городского поселения к ФИО1 о признании сделки недействительной, о применении последствий недействительности сделки, удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от /дата/ №, заключенный между администрацией Асиновского городского поселения и ФИО1 .

Применить последствия недействительности сделки договора купли-продажи земельного участка от /дата/ № в виде: возложения обязанности на Администрацию Асиновского городского поселения вернуть ФИО1 выкупную стоимость земельного участка в размере 1619,82 руб.; вернуть стороны в отношения из договора аренды от /дата/ №, заключенного между администрацией Асиновского городского поселения и ФИО1 .

Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в бюджет МО «Асиновский район» в размере 300 рублей, по реквизитам: получатель: УФК по Томской области (МИФНС России № 1 по ТО), ИНН 

<

***>, КПП 700201001, БИК 046902001, ОКАТО 69208501000, КБК 1821080301001000110, счет № 40101810900000010007 в ГРКЦ ГУ Банка России по Томской области г. Томск. 

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение месяца со дня составления решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Асиновский городской суд Томской области.

Судья (подписано) О.А. Уланкова