УИД 77RS0016-02-2024-019571-92

Гр. Дело № 2-1996/2025

РЕШЕНИЕ

 Именем Российской Федерации

26 июня 2025 года г. Москва

Мещанский районный суд г. Москвы 

в составе председательствующего судьи Городилова А.Д.,

при секретаре Куликовой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1996/2025 

по иску ООО «Специализированный застройщик «Премиум» к ФИО1 о взыскании денежных средств, процентов, неустойки, по встречному иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Премиум» о взыскании денежных средств, компенсации морального вреда

УСТАНОВИЛ:

ООО «Специализированный застройщик «Премиум» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании денежных средств, процентов, неустойки, мотивируя тем, что между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик «Премиум» заключен Договор участия в долевом строительстве № АРХ-3/1-11-915-2/АН от 16 декабря 2021 г., по условиям которого после получения Застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию по строительному адресу: г. Москва, ЮЗАО, Обручевский район, ФИО2 Академика ул., вл.2, стр.1,2,3,4 (в составе жилых корпусов 1,2,3 и подземной автостоянки) Застройщик обязуется передать Участнику долевого строительства, объект долевого строительства (квартиру) со следующими характеристиками: секция 1, этаж 11, № квартиры по проекту 915, № квартиры на площадке, считая слева направо при выходе из лифтового холла 1, количество комнат 2, общая приведенная площадь квартиры (проектная) 55,40 кв.м.

Договор зарегистрирован 21.12.2021 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве за рег. 77:06-0006001:11654-77 060/2021-891.

Согласно условиям Договора Ответчик обязался внести денежные средства на счет эскроу размере 26 954 585 рублей 00 копеек, в порядке и по графику, согласованному сторонами. 

Свои обязательства по Договору в отношении платежа в размере 23 339 155 рублей в срок по «31» августа 2023 года, ответчик не выполнил.

29.09.2023 г. в порядке, предусмотренном ч.4 ст.8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ), ответчику было направлено предупреждение о необходимости погашения задолженности по уплате цены Договора и о последствиях неисполнения такого требования, требование Застройщика о необходимости погашения задолженности по уплате цены ответчиком не исполнено.

Застройщик, руководствуясь ч. 3 и ч. 4 ст. 9 Закона № 214-ФЗ, 06.03.2024 г. в одностороннем внесудебном порядке отказался от исполнения Договора. Договор считается расторгнутым со дня направления Участнику долевого строительства уведомления об отказе от исполнения договора.

Истец просит взыскать с ответчика в пользу истца, задолженность по договору участия в долевом строительстве № АРХ-3Л1-11-915-2/АН от 16 декабря 2021 г.. в размере 2 695 458,50 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму 2 455 971,10 руб., в размере 44 777,02 руб. по состоянию на 03.05.2024 года, и далее с начислением процентов до фактического исполнения обязательства по оплате 3 149 042,50 рублей, неустойку за просрочку оплаты цены договора участия в долевом строительстве № АРХ-3/1-11-915-2/АН от 16 декабря 2021 г. за период с 01.09.2023 года по 06.03.2024 года, в размере 1 096 940,28 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 27 385, 88руб.

Ответчик ФИО1 предъявил встречный иск к ООО «Специализированный застройщик «Премиум» о взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, мотивируя тем, что им был открыт счет эскроу в ПАО Сбербанк, на котором были размещены денежные средства в размере 3 615 430 руб.

04 марта 2024 г. Застройщиком в его адрес направлено Уведомление об одностороннем расторжении договора участия в долевом строительстве. После чего ФИО1 обратился в ПАО Сбербанк с требованием о прекращении Договора эскроу, однако банком было запрошено подтверждение расторжения Договора участия в долевом строительстве от Застройщика и выписка из органов Росреестра. 

ФИО1 обратился с заявлением о регистрации расторжения Договора участия в долевом строительстве в органы Росреестра г. Москвы, однако пришел отказ в регистрационных действиях с указанием на то, что с таким заявлением должен обратиться застройщик.

05.12.2024 г. с эскроу счета ФИО1 застройщиком были списаны денежные средства в размере 3 615 430 руб.

19.12.2024 г. ФИО1 от Управления Росреестра по г. Москве получил Уведомление о поступлении заявления о расторжении договора участия в долевом строительстве, согласно которому ООО «СЗ «Премиум» расторг Договор № АРХ-3 1-11915-2/АН.

10.01.2025 г на расчетный счет ФИО1 от ООО «СЗ «Премиум» поступили денежные средства в размере 919.971 руб. 50 коп.

25.02.2025 г. ФИО1 в адрес ответчика направил Претензию с требованием возврата денежных средств, списанных со счета эскроу на счет Застройщика. Сумма денежных средств, подлежащих возврату составляет 2 695 458 руб. 50 коп.

Ответчик (истец по встречному иску) просит взыскать с ООО "СЗ "Премиум" в его пользу денежные средства в размере 2 695 458 руб. 50 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 16.955 руб., компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб.

Представитель истца ООО «СЗ «Премиум» по доверенности ФИО3 в судебное заседание явилась, иск поддержала, встречный иск не признала.

Представитель ответчика по доверенности ФИО4 в судебное заседание явилась, иск не признал, встречный иск поддержал.

Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, приходит следующему.

Согласно части 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи (пункт 3).

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (пункт 4).

В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства (пункт 5).

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Согласно п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.

Как установлено судом, между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик «Премиум» заключен Договор участия в долевом строительстве № АРХ-3/1-11-915-2/АН от 16 декабря 2021 г., по условиям которого после получения Застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию по строительному адресу: г. Москва, ЮЗАО, Обручевский район, ФИО2 Академика ул., вл.2, стр.1,2,3,4 (в составе жилых корпусов 1,2,3 и подземной автостоянки) Застройщик обязуется передать Участнику долевого строительства, объект долевого строительства (квартиру) со следующими характеристиками: секция 1, этаж 11, № квартиры по проекту 915, № квартиры на площадке, считая слева направо при выходе из лифтового холла 1, количество комнат 2, общая приведенная площадь квартиры (проектная) 55,40 кв.м.

Договор зарегистрирован 21.12.2021 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве за рег. 77:06-0006001:11654-77 060/2021-891.

Согласно условиям Договора Ответчик обязался внести денежные средства на счет эскроу размере 26 954 585 рублей 00 копеек, в порядке и по графику, согласованному сторонами. 

Свои обязательства по Договору в отношении платежа в размере 23 339 155 рублей в срок по «31» августа 2023 года, ответчик не выполнил.

29.09.2023 г. Застройщиком ответчику было направлено предупреждение о необходимости погашения задолженности по уплате цены Договора и о последствиях неисполнения такого требования, требование Застройщика о необходимости погашения задолженности по уплате цены ответчиком не исполнено.

Застройщик 06.03.2024 г. в одностороннем порядке отказался от исполнения Договора, направил ответчику Уведомление об одностороннем расторжении договора участия в долевом строительстве.

В силу п. 5 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик при одностороннем отказе от исполнения договора обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения.

Как следует из представленных в материалы дела документов, 05.12.2024 г. с эскроу счета ФИО1 застройщиком были списаны денежные средства в размере 3 615 430 руб.

19.12.2024 г. ФИО1 от Управления Росреестра по г. Москве получил Уведомление о поступлении заявления о расторжении договора участия в долевом строительстве, согласно которому ООО «СЗ «Премиум» расторг Договор № АРХ-3 1-11915-2/АН.

10.01.2025 г на расчетный счет ФИО1 от ООО «СЗ «Премиум» поступили денежные средства в размере 919 971 руб. 50 коп.

Истец утверждает, что расходы застройщика составили 2 695 458, 50 руб., и, ссылаясь на положения п. 7.1., п. 7.1.1 договора, заявляет требования о возмещении этих расходов ответчиком.

Согласно п. 7.1. Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон и в иных случаях, в соответствии с законодательством Российской Федерации. Расторжение (прекращение) настоящего Договора влечет прекращение обязательств Сторон по нему, за исключением обязательства Сторон провести расчеты по поводу и в связи с его расторжением.

Согласно п. 7.1.1. В случае прекращения настоящего Договора по любым основаниям в любом порядке и в отсутствие вины Застройщика, Участник долевого строительства обязуется компенсировать (выплатить) Застройщику понесенные Застройщиком расходы, связанные с исполнением Застройщиком обязательств по настоящему Договору. Стороны настоящим согласны, что Застройщик несет указанные расходы с момента получения разрешения на строительство Многоквартирного дома.

Возмещению Участником долевого строительства подлежат следующие расходы, которые несет Застройщик в связи с исполнением настоящего Договора, включая, но не ограничиваясь: расходы, связанные с имущественным страхованием; расходы, понесенные Застройщиком в связи с реализацией Объекта долевого строительства, включая расходы на рекламу; расходы, связанные с осуществлением технической инвентаризации Многоквартирного дома; расходы по организации мероприятий по приему-передачи Многоквартирного дома в управление управляющей компании; расходы Застройщика, связанные с привлечением денежных средств для возврата денежных средств Участнику долевого строительства (в том числе расходов, связанных с выплатой процентов по займу и/или банковскому кредиту, привлеченному для возврата денежных средств Участнику долевого строительства, за весь период уплаты процентов по такому займу/кредиту) и прочие расходы, в том числе, не включенные в Цену настоящего Договора.

Размер таких расходов Застройщика, подлежащих возмещению Участником долевого строительства, определяется по данным бухгалтерского учета Застройщика и составляет не более 10% от Цены настоящего Договора. 

Стороны настоящего Договора установили. что подтверждением несения Застройщиком расходов, связанных с исполнением настоящего Договора, являются данные бухгалтерского учета, оформляемые в виде справок, выписок.

Возмещение указанных расходов Застройщика осуществляется Участником по письменному требованию Застройщика, направленному Участнику по адресу, указанному в Договоре, путем перечисления денежных средств, в размере, указанном в письменном требовании Застройщика на банковские реквизиты Застройщика, указанные в данном требовании, в срок не позднее 10 рабочих дней с даты направления указанного требования Участнику.

Оценивая положения данных пунктов договора, суд приходит к выводу, что в силу положений статьи 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» такие условия договора, как предусмотрены п.7.1, п.7.1.1 договора, являются недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя.

Как указано выше, в силу п. 5 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик при одностороннем отказе от исполнения договора обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения.

Таким образом, закон устанавливает безусловную обязанность застройщика при расторжении договора возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения.

Истцом указанная обязанность не выполнена, денежные средства возвращены истцом не в полном размере. 10.01.2025 произведен платеж на сумму 919 971 руб. 50 коп., в то время как возврату подлежала сумма 3 615 430 руб. (сумма недоплаты 2 695 458 руб. 50 коп.).

При таких обстоятельствах встречные исковые требования ФИО1 о возврате денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, являются обоснованными и подлежат удовлетворению, с ответчика подлежит взысканию сумма 2 695 458 руб. 50 коп.

В соответствии с п. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно ст. 15 Закона о защите прав потребителей моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Поскольку ответчиком допущено нарушение прав потребителя, подлежит возмещению причиненный истцу моральный вред. При определении размера компенсации морального вреда, подлежащего взысканию с ответчика, суд учитывает характер и длительность допущенного нарушения, и полагает возможным взыскать компенсацию в размере 20000 руб.

Истцом в обоснование заявленных ко взысканию с ответчика расходов, связанных с исполнением договора, представлена бухгалтерская документация о несении расходов на рекламу, расчет повышенного процента по кредиту эскроу, расходов на оплату труда, регистрационных и риэлтерских расходов.

Вместе с тем, расходы на оплату рекламных услуг относятся к обычной хозяйственной деятельности истца, связанной с основной деятельностью, не связаны с исполнением непосредственно договора с истцом.

Уплата процентов по договорам об открытии невозобновляемой кредитной линии обязательны к уплате истцом, Доказательств причинной связи между ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по договору и обязанностью истца по уплате процентов за пользование кредитом не представлено.

Выплата заработной платы работникам является обязанностью истца, не связаны с исполнением непосредственно договора с истцом.

Подтверждение расходов по регистрации в отношении рассматриваемого договора не представлено.

Ответчик договор с риэлтерской компанией не заключал, такой договор не представлен, доказательств связи риэлтерских расходов истца с договором ответчика с истцом не представлено.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что причинно-следственная связь между понесенными истцом расходами и рассматриваемым договором истца с ответчиком не доказана, заявленные расходы относятся к обычной хозяйственной деятельности истца, переложение таких расходов на ответчика не основано на законе, в связи с чем требования истца о взыскании расходов в сумме 2 695 458,50 руб. удовлетворению не подлежат.

Поскольку требования о взыскании процентов в порядке ст. 395 ГК РФ являются производными от требования о взыскании расходов, удовлетворению также не подлежат.

Истцом также заявлены требования о взыскании неустойки за просрочку оплаты цены договора участия в долевом строительстве № АРХ-3/1-11-915-2/АН от 16 декабря 2021 г. за период с 01.09.2023 года по 06.03.2024 года, в размере 1 096 940,28 руб.

В соответствии с пунктом 4..4.1 договора сумма 23 339 155,00 руб. подлежит оплате в срок до 31.08.2023 г. включительно, но в любом случае не ранее дату государственной регистрации договора в органе регистрации прав, путем внесения денежных средств на счет эскроу.

Указанная сумма ответчиком не была оплачена.

29.09.2023 г. Застройщиком ответчику было направлено предупреждение о необходимости погашения задолженности по уплате цены Договора и о последствиях неисполнения такого требования, требование Застройщика о необходимости погашения задолженности по уплате цены ответчиком не исполнено.

В связи с неоплатой истцом в одностороннем порядке расторгнут договор 06.03.2024.

В соответствии с положениями Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» неустойка, установленная на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязанности, начисляется до даты прекращения этого обязательства, то есть до даты расторжения договора.

Пунктом 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» также разъяснено, что по общему правилу, если при расторжении договора основное обязательство прекращается, неустойка начисляется до момента прекращения этого обязательства (пункт 4 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 6 ст. 5 Федерального закона № 214- ФЗ в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В соответствии с п. 2 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» в период с 1 июля 2023 г. до 31 декабря 2024 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г.

Таким образом, требования истца о взыскании неустойки за период с 1.09.2023 года (со дня, следующего за днем, когда обязательство по оплате должно было быть исполнено), до 06.03.2024 (дата расторжения договора) являются обоснованными.

Расчет неустойки: 23 339 155,0х188 дн.х1/300х7,5%=1 096 940,28 руб.

В силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Поскольку в данном случае подлежащая уплате сумма неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, ответчиком заявлено ходатайство о снижении, суд полагает возможным снизить размер неустойки до 150 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Специализированный застройщик «Премиум» к ФИО1 о взыскании денежных средств, процентов, неустойки – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Специализированный застройщик «Премиум» неустойку за просрочку оплаты цены договора участия в долевом строительстве № АРХ-3/1-11-915-2/АН от 16 декабря 2021 г. за период с 01.09.2023 года по 06.03.2024 года в размере 150 000 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований ООО «Специализированный застройщик «Премиум» - отказать.

Встречные исковые требования ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Премиум» о взыскании денежных средств, компенсации морального вреда – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Премиум» в пользу ФИО1 уплаченные по договору участия в долевом строительстве № АРХ-3/1-11-915-2/АН от 16 декабря 2021 г., денежные средства в сумме 2 695 458 руб. 50 коп., компенсацию морального вреда 20 000 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Мещанский районный суд г. Москвы в течение одного месяца с момента принятия его судом в окончательной форме. 

Решение суда изготовлено в окончательной форме 19 декабря 2025г.

 Судья А.Д. Городилов