УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

73RS0025-01-2025-000842-96

Судья Сафиуллова М.В. Дело № 33-5321/2025

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.Ульяновск 16 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:

председательствующего Коротковой Ю.Ю.,

судей Маслюкова П.А., Грудкиной Т.М.,

при секретаре Фионовой О.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя ФИО1 – ФИО2 на решение Чердаклинского районного суда Ульяновской области от 11.08.2025 по гражданскому делу №2-618/2025, по которому постановлено:

исковые требования ФИО3 к индивидуальному предпринимателю ФИО1 удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка №02-25-1320, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и ФИО3 14.02.2025.

Прекратить право собственности ФИО3 на земельный участок площадью 1000 кв.м, кадастровый номер ***, расположенный по адресу: ***.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу ФИО3 денежные средства в размере 280 000 рублей, оплаченные по договору купли-продажи земельного участка от 14.02.2025.

Обязать ФИО3 возвратить, а индивидуального предпринимателя ФИО1 принять по акту приёма-передачи земельный участок площадью 1000 кв.м, кадастровый номер ***, расположенный по адресу: ***.

В удовлетворении требований ФИО3 о взыскании компенсации морального вреда в размере 100 000 рублей, штрафа в размере 50 % от присужденной судом денежной суммы с индивидуального предпринимателя ФИО1 отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход бюджета муниципального образования «Чердаклинский район» государственную пошлину в размере 9400 руб.

Решение суда является основанием для прекращения закладной по договору купли-продажи земельного участка № *** от 14.02.2025, изменения сведений в ЕГРН, восстановления и признания права собственности ФИО1 (*** года рождения) на земельный участок, площадью 1000 кв.м, кадастровый номер ***, расположенный по адресу: ***.

Заслушав доклад председательствующего, объяснения представителя ФИО1 – ФИО4, поддержавшей доводы жалобы, объяснения представителя ФИО3- ФИО5, возражавшего против доводов жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО3 обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю (далее – ИП) ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании компенсации морального вреда, штрафа.

В обоснование требований указал, что между сторонами 14.02.2025 был заключен договор купли-продажи земельного участка №***, по условиям которого истцу продан земельный участок площадью 1000 кв.м, с кадастровым номером ***, для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: ***.

Стоимость земельного участка составила 1 000 000 руб., 200 000 руб. из которых перечислено истцом на расчетный счет продавца (ответчика), остальная часть денежных средств по договору определена рассрочкой ежемесячными платежами по 20 000 руб. Всего ответчику было оплачено 280 000 руб.

Земельный участок приобретался истцом для личных, семейных нужд, для строительства индивидуального жилья. По заверению продавца, препятствий в пользовании земельным участком не имелось, однако, согласно сообщению администрации МО «Мирновское сельское поселение» Чердаклинского района Ульяновской области, приобретенный истцом земельный участок включен в экспликацию для уличной дорожной сети и подлежит изъятию его часть площадью 735 кв.м.

Считает, что ответчик скрыл факт имеющегося плана изъятия части продаваемого участка, что безусловно делает невозможным его использование, в связи с чем договор является недействительным, внесенные денежные средства подлежат возврату. В данном случае с ответчика подлежит взысканию компенсация морального вреда за нарушение прав истца, штраф.

Просил расторгнуть договор купли-продажи земельного участка № ***, заключенный между истцом и ответчиком 14.02.2025, прекратить право собственности истца на данный земельный участок, взыскать с ответчика оплаченные по договору денежные средства в размере 280 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., штраф в размере 50 % от взысканной судом суммы.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Ульяновской области, Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, МУ администрация МО «Мирновское сельское поселение».

Рассмотрев заявленные требования по существу, суд постановил приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней представитель ФИО1 – ФИО2 не соглашается с решением суда, просит его отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований истца в полном объеме.

В обоснование жалобы указывает на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, и несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также неправильное применение судом норм материального и процессуального права. Обращает внимание, что спорный земельный участок не обременен правами третьих лиц, в отношении него акта либо соглашения об изъятии не выносилось. Судом не дана правовая оценка доводам ответчика, изложенным в отзыве.

Не соглашается с выводом суда о том, что ответчик не мог не знать о том, что часть земельного участка подлежит изъятию согласно утвержденному проекту планировки территории и проекту межевания территории микрорайона «Зенит». При заключении договора купли-продажи земельного участка его предмет соответствовал сведениям из Выписки из ЕГРН. Законом не предусмотрено уведомление собственника об утверждении проекта планировки территории. Кроме того, решения о резервировании или об изъятии земельного участка не принималось, в связи с чем ответчик мог добросовестно не знать об указанных ограничениях.

Указывает, что в настоящее время никаких ограничений в использовании земельного участка не имеется, а включение земельного участка в проект планировки территории не означает его изъятие. Соответствующее решение может быть принято уполномоченным органом в течение 6 лет после утверждения проекта планировки территории, и в случае изъятия земельного участка собственнику компенсируются его рыночная стоимость и убытки, связанные с его изъятием. Просит учесть, что истцом не представлены доказательства направления в администрацию уведомления о начале строительства и отказа в начале строительства, в связи с чем отсутствуют доказательства нарушения прав истца.

Считает, что риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара не может быть возложен только на продавца, поскольку покупатель должен проявить должную осмотрительность и выяснить все обстоятельства, касающиеся соответствия продаваемого объекта данным, указанным в договоре и содержащимся в соответствующем государственном реестре. Истцом не представлены доказательства недобросовестного поведения со стороны ответчика ИП ФИО1

Поскольку лица, не явившиеся в судебное заседание, были надлежащим образом извещены о месте и времени его проведения, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе и возражениях относительно жалобы.

Рассмотрев доводы жалобы, изучив материалы дела, проверив соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и правильность применения судом норм материального и процессуального права при вынесении решения, судебная коллегия не находит оснований к его отмене.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с пунктом 1 сттаьи 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом установлено, 14.02.2025 между ИП ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен договор №*** купли-продажи земельного участка площадью 1000 кв.м, с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства.

Согласно п. 2.1 договора цена земельного участка составляет 1 000 000 руб. Часть цены земельного участка в размере 200 000 руб. покупатель обязался перечислить на счет продавца в течение трех рабочих дней со дня подписания договора а оставшаяся часть цены 800 000 руб. оплачивается им равными долями ежемесячно по графику.

Указанный земельный участок принят истцом по акту приема-передачи от 18.02.2025 (л.д. 90). Материалами дела подтверждается, что им в счет оплаты договора внесено 280 000 руб.

Согласно п. 2.6 договора земельный участок в обеспечение обязательств по настоящему договору считается находящимся в залоге в силу закона у продавца с момента государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок и до момента полной оплаты по настоящему договору, при этом покупатель становится залогодателем. Таким образом, договор обеспечен закладной (л.д. 91).

Как следует из п. 1.2 договора купли – продажи, земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности, на момент заключения договора в ЕГРН ограничения (обременения) права не зарегистрированы.

Однако после совершения сделки ФИО6 стало известно, что распоряжением Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 20.12.2022 № 3141-од «Об утверждении документации по планировке территории, расположенной в южной части кадастрового квартала *** в границах села Архангельское МО «Мирновское сельское поселение»» утверждены проект планировки территории и проект межевания территории микрорайона «Зенит» села Архангельское; утверждена экспликация земельных участков, подлежащих частичному либо полному изъятию. Земельный участок с кадастровым номером *** включен в экспликацию земельных участков, согласно которой площадь изъятия земельного участка составляет 735 кв.м с целью использования по проекту: улично-дорожная сеть. (л.д. 17-19).

Согласно сведениям МУ администрация МО «Мирновское сельское поселение», Постановлением Правительства Ульяновской области №98-11 от 18.03.2010 17 земельных участков общей площадью 2500 га, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешённого использования «для сельскохозяйственного производства» были включены в границы населённого пункта с. Архангельское муниципального образования «Мирновское сельское поселение» Чердаклинского района Ульяновской области с одновременным изменением вида разрешённого использования земельных участков на вид «для комплексного освоения в целях жилищного строительства». После внесения изменений в Генеральный план, Правила землепользования и застройки муниципального образования «Мирновское сельское поселение» собственник земель произвёл замену территориальной зоны участков на «земли населенных пунктов» и вида разрешенного использования «комплексное освоение в целях жилищного строительства». Затем собственник разделил большие участки на малые без проектов планировки в нарушение статьи 42 Градостроительного Кодекса РФ. На основании предоставленных материалов кадастровых работ кадастровая палата произвела регистрацию вновь образованных участков. Других действий, связанных с мероприятиями по комплексному освоению земельных участков, расположенных в кадастровом квартале ***, собственник не производил.

Земельных участков для размещения школьных, дошкольных учреждений, объектов спорта, культуры, торговли, производства, дорожной, коммунальной деятельности, инженерных инфраструктур собственник не предусматривал и не отводил земельные участки для данных нужд. Ширина земельных участков, называемых собственником улицами, составила меньше нормы.

В соответствии с поручениями Правительства на данный массив была разработана проектная документация и в последующем в 2022 году утверждены проект планировки территории и проект межевания территории и экспликация земельных участков, подлежащих частичному либо полному изъятию под объекты инженерной инфраструктуры. По проекту земельный участок истца подпадает под частичное изъятие для улично-дорожной сети (л.д. 37-38).

В экспликации земельных участков, подлежащих изъятию (этап 1) (приложение №1 к распоряжению Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 20.12.2022 №3141-од «Об утверждении документации по планировке территории, расположенной в южной части кадастрового квартала *** в границах села Архангельское МО «Мирновское сельское поселение»), участок истца значится под номером ***, изъятию под улично-дорожную сеть подлежит 735 кв.м из данного земельного участка. В качестве собственника указана ***, в права наследования после смерти которой вступил ФИО1 (л.д. 47).

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ, суд пришел к выводу о том, что продавцу земельного участка должно было быть известно о том, что часть земельного участка, являвшегося предметом договора купли-продажи, подлежит изъятию согласно утвержденным проектам планировки территории и межевания территории микрорайона. Данное обстоятельство имеет существенное значение для истца, поскольку он приобретал земельный участок с видом разрешенного использования под индивидуальное жилищное строительство. Продавец существенно нарушил условия договора, передав земельный участок, большая часть которого подлежит изъятию, что исключает возможность использования земельного участка в тех целях, для которых он приобретался.

Установленные по делу обстоятельства в своей совокупности являются достаточными для расторжения договора купли-продажи указанного земельного участка.

Доводы жалобы о том, что при заключении спорного договора продавец предоставил истцу всю имеющуюся у него информацию относительно спорного земельного участка, покупатель не был лишен возможности получить сведения о наличии зон изъятия на территории расположения приобретаемого объекта недвижимости, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и обоснованно признаны несостоятельными. Выводы суда в этой части являются мотивированными и не вызывают сомнений в своей правильности.

Доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о нарушении судом норм материального права, не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были предметом исследования суда или опровергают выводы судебного решения, а по существу сводятся к иному толкованию действующего законодательства, иной субъективной оценке исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, с чем судебная коллегия не может согласиться.

Оснований, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ, для отмены решения суда не установлено.

Вместе с тем излишним является возложение судом на ИП ФИО1 обязанности принять по акту приёма-передачи спорный земельный участок, о чем указали представители сторон в судебном заседании апелляционной инстанции. Решение суда в этой части следует изменить, исключив из резолютивной части указание на данную обязанность ответчика.

Кроме того, с учетом характера спора и последствий расторжения договора купли – продажи, в силу которых прекращается право собственности истца на указанный земельный участок и подлежит восстановлению право собственности ответчика на данный объект недвижимости, судебная коллегия считает необходимым дополнить резолютивную часть решения указанием, что оно является основанием для исключения из ЕГРН записи о праве собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером *** и восстановления в ЕГРН записи о праве собственности ФИО1 на данный земельный участок.

В остальной части решение суда является правильным и отмене по доводам жалобы не подлежит.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Чердаклинского районного суда Ульяновской области от 11 августа 2025 года изменить, исключив из резолютивной части решения указание об обязанности индивидуального предпринимателя ФИО1 принять по акту приёма-передачи земельный участок с кадастровым номером ***.

Дополнить резолютивную часть решения указанием, что решение суда является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о праве собственности ФИО3 на земельный участок, кадастровый номер ***, расположенный по адресу: ***, и восстановления в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ФИО1 на указанный земельный участок.

В остальной части оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО1 – ФИО2 – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Апелляционное определение может быть обжаловано в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) по правилам, установленным главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, через Чердаклинский районный суд Ульяновской области.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 26.12.2025.