Дело № 2-292/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

с. Красноборск 28 июля 2017 года

Красноборский районный суд Архангельской области в составе:

председательствующего судьи Беляковой Е.С., 

при секретаре Муртазине А.Р., 

с участием истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ПАО «Сбербанк России» в лице Архангельского отделения о признании права собственности на объект недвижимости в силу приобретательной давности,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ПАО «Сбербанк России» в лице Архангельского отделения о признании права собственности на объект недвижимости в силу приобретательной давности.

В обоснование искового заявления указала, что __.__.______г. между ней и Сбербанком № *** был заключен договор аренды с правом выкупа квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, стоимостью 25 000 000 рублей. __.__.______г. она полностью уплатила данную сумму, нотариус разъяснила, что квартира перешла к ней (истцу) в собственность. В данном жилом помещении она проживает постоянно с октября 1995 года с другими членами семьи, которые требований на квартиру не заявляют. Истец в соответствии с договором аренды является законным владельцем объекта недвижимости, добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным более 15 лет. Просила суд признать право собственности на вышеуказанную квартиру.

В судебном заседании истец ФИО1 на удовлетворении исковых требований настаивала.

Ответчик представитель ПАО «Сбербанк России» в лице Архангельского отделения № 8637 участия в судебном заседании не принял, о времени и месте его проведения извещен, дело просил рассмотреть в его отсутствие. В отзыве на иск указали, что с требованиями не согласны, поскольку владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору, в связи с чем, ст. 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств, в том числе, аренды. Договор аренды, заключенный с ФИО1, не прекратил своего действия и считается продленным на неопределенный срок. В иске ФИО1 просили отказать.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, ФИО2, за себя лично и как законный представитель несовершеннолетних ФИО3, ФИО3, ФИО4, участия в судебном не принял, о времени и месте его проведения извещен.

Поскольку ответчик, третье лицо извещены о времени и месте судебного разбирательства, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие по имеющимся в деле доказательствам.

Выслушав истца ФИО1, допросив свидетеля З, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

В соответствии со ст. 60 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

В силу части 3 ст. 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Статьей 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В судебном заседании установлено, что __.__.______г. между Красноборским отделением № *** Сберегательного банка Российской Федерации и ФИО1 заключен договор аренды, согласно которому арендодатель (банк) сдал в аренду ФИО1 

<

адрес> под литером «а» по 

<

адрес>. 

По условиям указанного договора квартира сдается сроком на один год до __.__.______г. (п. 3 договора), общая сумма арендой платы составляет 25 000 000 рублей, которые арендатор вносит на счет арендодателя равными долями ежемесячно не позднее первого числа текущего месяца. Последний платеж должен быть произведен __.__.______г. (п. 4 договора). Истцу запрещена сдача квартиры в субаренду и использование жилого помещения не по назначению. Квартира предоставлена для проживания ФИО1 и членам ее семьи.

Договор подписан сторонами в присутствии нотариуса 

<

адрес> и им удостоверен.

Квартира, расположенная по вышеуказанному адресу, принадлежит ПАО «Сбербанк России» на основании договора купли-продажи, заключенного между Х и Красноборским отделением № *** Сберегательного банка РФ, удостоверенного нотариусом села Красноборска А __.__.______г. по реестру № ***, зарегистрированного в БТИ 

<

адрес> __.__.______г. в реестре за № ***. Х указанная квартира была передана в личную собственность Красноборской межхозяйственной передвижной механизированной колонной № *** «Архсельстроя» по договору приватизации от __.__.______г., зарегистрированного Красноборским бюро технической инвентаризации в реестре № *** от __.__.______г..

Таким образом, договор аренды был заключен собственником квартиры - Красноборским отделением № *** Сберегательного банка Российской Федерации.

Согласно ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Истцом ФИО1 представлены копии квитанций об уплате платежей по договору аренды от __.__.______г. на сумму 1 000 000 рублей и 150 000 рублей, от __.__.______г. на сумму 1 550 000 рублей, от __.__.______г. на сумму 1 000 000 рублей, от __.__.______г. на сумму 1 000 000 рублей, от __.__.______г. на сумму 15 000 000 рублей, итого на сумму 19 700 000 рублей.

Свидетель З в судебном заседании показала, что действительно Сбербанк ранее покупал квартиры своим сотрудникам, в частности, была приобретена квартира у Х с целью ее передачи ФИО1 за плату, предполагалось, что после внесения платежей, квартира перейдет в собственность истца, однако данное условие в договоре предусмотрено не было.

Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды и договора купли-продажи.

Исходя из содержания норм закона (пункта 3 статьи 609 и статьи 624 ГК РФ), особенностью договора аренды с правом выкупа является наличие в нем условия о выкупной цене, являющегося существенным условием такого договора, и условия о размере арендной платы.

Между сторонами договора аренды от __.__.______г. согласованы все существенные условия, характерные для договора аренды квартиры (условия об объекте договора аренды, об арендной плате, сроке аренды), в связи с чем указанный договор аренды квартиры является заключенным.

В то же время, в договоре аренды отсутствует условие о выкупной цене арендованного имущества, поскольку стороны договора согласовали только размер арендных платежей за пользование квартирой, без разграничения в данном платеже размера арендной платы и выкупной цены, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что данный договор аренды в части выкупа квартиры нельзя признать заключенным.

Какого-либо дополнительного соглашения между сторонами договора с условиями о выкупе квартире также заключено не было.

Оценивая доводы истца о том, что она более 15 лет открыто, добросовестно пользовалась спорной квартирой, в связи с чем у неё возникло право собственности на неё в силу приобретательной давности, суд пришел к следующему.

Согласно ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Из разъяснений, содержащихся в п. 15 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);

владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Не является давностным владение, которое осуществляется по договору с собственником или иным управомоченным на то лицом, не предполагающему переход титула собственника. В этом случае владение вещью осуществляется не как своей собственной, не вместо собственника, а наряду с собственником, не отказавшимся от своего права на вещь и не утратившим к ней интереса, передавшим ее непосредственно или опосредованно во владение, как правило - временное, данному лицу. Примерный перечень таких договоров приведен в пункте 15 указанного выше Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда - аренда, хранение, безвозмездное пользование и т.п.

В силу положений ч.ч. 1 и 2 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Судом установлено, что передача истцу во владение спорной квартиры была произведена на основании договора аренды на срок один год по решению администрации организации, в собственности которой она находится.

По истечении срока действия договора аренды истец ФИО1 продолжила пользоваться спорной квартирой при отсутствии возражений от ПАО «Сбербанк России», поэтому в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок и является действующим по настоящее время.

На основании изложенного суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ПАО «Сбербанк России» о признании права собственности на жилое помещение, поскольку право пользования спорным помещением возникло у истца на основании договорных отношений, такое владение независимо от своей продолжительности по смыслу ст. 234 ГК РФ не может привести к приобретению права собственности на спорное имущество, основания для признания права собственности на спорную квартиру отсутствуют.

При наличии собственника, право собственности, которого на спорную квартиру никем не оспорено, основания для удовлетворения исковых требований ФИО1 отсутствуют.

Уплата истцом налога на имущество за спорную квартиру не является основаниям для признания за ФИО1 права собственности на нее.

Стороны не лишены возможности заключить дополнительное соглашение к договору, предусматривающее право выкупа спорной квартиры. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, 

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований к ПАО «Сбербанк России» в лице Архангельского отделения о признании права собственности на объект недвижимости – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, в силу приобретательной давности ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Архангельском областном суде через Красноборский районный суд Архангельской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья подпись Е.С. Белякова 

Копия верна:

Судья Е.С. Белякова