Дело № 2-1803/2021

УИД – 39RS0001-01-2020-008136-44

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 июля 2021 года г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Примака М.В.,

с участием представителя истцов ФИО1,

при секретаре Бугаевой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, действующей в своих интересах, а также в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО3 и ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «Крылья» о защите прав потребителей, по иску ФИО5, ФИО7 к обществу с ограниченной ответственностью «Крылья» о защите прав потребителей, третье лицо Министерство регионального контроля (надзора) Калининградской области, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО8, действуя в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО3, ФИО4, обратилась в суд с иском к ООО «Крылья» со следующими требованиями:

- обязать ООО «Крылья» в течение пяти дней с момента вступления решения в законную силу предоставить ФИО8 подписанный со стороны ответчика акт приема-передачи двухкомнатной квартиры, строительный №, проектной площадью 76,45 (81,29 включая площадь балконов и лоджий) кв.м, жилой 33,56 кв.м, расположенной на 12 этаже по адресу: 

<

адрес>, с указанием в акте только даты передачи и основных характеристик жилого помещения;

- признать на основании договора № от 15 февраля 2018 года участия в долевом строительстве право общей долевой собственности на двухкомнатную квартиру, строительный № за ФИО8 (6/8 доли), ФИО3 (1/8 доли) и ФИО4 (1/8 доли);

- обязать ООО «Крылья» в течение пяти дней с момента вступления решения в законную силу внести исправления в технический план от 18.12.2019 многоквартирного жилого дома, с подземной автостоянкой, фитнес-центром, по 

<

адрес> в 

<

адрес>, и привести площадь машино-места № в соответствие с проектной документацией, а именно: указать площадь машино-места – 19,1 кв.м;

- обязать ООО «Крылья» в течение пяти дней с момента исправления площади машино-места № в техническом плане от 18.12.2019 представить ФИО8 подписанный со стороны ответчика акт приема-передачи машино-места с указанием только даты передачи и характеристик машино-места, с площадью 19,1 кв.м;

- признать на основании договора № от 15.03.2020 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, с подземной автостоянкой, фитнес-центром, по 

<

адрес> в 

<

адрес> за ФИО8 право собственности на машино-место, строительный номер №;

- обязать ООО «Крылья» в течение десяти дней устранить недостатки объекта долевого строительства по договору № от 15.12.2018, зафиксированные в акте от 8 декабря 2020 года;

- взыскать компенсацию морального вреда с ООО «Крылья» в пользу ФИО8, действующей в своих интересах, а также в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО3 и ФИО4 в размере 30 000 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что 15 февраля 2018 года между истцами ФИО8, ФИО3, ФИО4 и застройщиком ООО «Крылья» (ООО «ИНВЕСТЖИЛСТРОЙПЛЮС») заключен договор № участия в долевом строительстве.

По условиям договора (в редакции дополнительного соглашения от 1 августа 2018 года) ответчик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

адрес>, и передать участнику долевого строительства объект долевого строительства – двухкомнатную квартиру, проектной площадью 76,45 (81,29 включая площадь балконов и лоджий) кв.м, жилая 33,56 кв.м, расположенную на 12 этаже. Срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства определен до 06.01.2019. Цена договора составила 2 900 000 руб. Свои обязательства по договору участники долевого строительства выполнили в полном объеме и надлежащим образом, путем внесения полной суммы договора застройщику.

Застройщик отказывается передать истцам квартиру на условиях договора и требует оплатить несуществующую задолженность. При этом, застройщик не исполнил обязанности по устранению выявленных недостатков объекта долевого строительства. Также, застройщик незаконно включает в текст передаточного акта квартиры пункты о несуществующей задолженности, за увеличение фактической площади квартиры в сравнении с проектной документацией и об отсутствии претензий со стороны истцов. От застройщика в адрес ФИО8 05.12.2020 поступило уведомление о завершении строительства объекта недвижимости и о готовности к передаче объекта долевого строительства по договору №. 25.11.2020 в адрес ООО «Крылья» от ФИО8 направлено письменное уведомление о намерении осуществить осмотр объекта долевого строительства – 

<

адрес> просьбой обеспечить явку представителя застройщика.

8 декабря 2020 года ФИО8 с привлечением инженера ООО «ТрансЗападСтрой» квартира осмотрена и составлен акт осмотра, согласно которому выявлены существенные недостатки, препятствующие передаче и пользованию квартирой, влияющие на права и обязанности сторон договора №. 14 декабря 2020 года ФИО8 в адрес застройщика направлена претензия с требованием в семидневный срок устранить выявленные недостатки. Застройщик недостатки не устранил, на претензию не ответил. 

10 декабря 2020 года при подписании передаточного акта в офисе застройщика ФИО9 незаконно потребовала оплатить наличными в кассу ООО «Крылья» сумму в размере 106 962,61 руб. В проекте акта приёма-передачи объекта долевого строительства от 09.11.2020 квартиры №, застройщик указал, что согласно данных технического плана здания (обмеров) фактической площади объекта долевого строительства (квартиры) в сравнении с проектной площадью составила разницу 4,85 кв.м., а также об увеличении окончательной стоимости объекта долевого до 3 082 024,09 руб. 

Техническое описание объекта долевого строительства имеется в техническом плане здания от 18 декабря 2019 года, согласно которому общая площадь квартиры фактически составляет 76,3 (81,3 кв.м, - включая площадь балконов и лоджий с понижающим коэффициентом лоджии 0,5), что не превышает проектную площадь, установленную в п. 3.1. Договора №. Увеличение площади объекта долевого строительства не произошло. При этом, застройщик требует оплатить несуществующую разницу в цене договора № наличными в кассу до подписания передаточного акта, что противоречит условиям Договора №. Таким образом, включение в одностороннем порядке в акт приема-передачи жилого помещения требования о внесении дополнительной платы в связи с увеличением фактической площади является необоснованным.

Кроме того, 15 марта 2019 года между ФИО9 и застройщиком ООО «Крылья» (ООО «ИНВЕСТЖИЛСТРОЙПЛЮС») заключен договор № участия в долевом строительстве.

По условиям договора ответчик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

адрес>, и передать участнику долевого строительства объекты долевого строительства – машино-места №, расположенные на подвальном этаже. Срок передачи застройщиком объектов участнику долевого строительства определен до 1 июля 2019 года. Цена договора составила 1 250 000 руб., а в части машино-места №, площадью 19.1 кв.м – 250 000 руб.

5 сентября 2019 года ФИО9 уступила свои права по договору № ФИО8 в отношении объекта долевого строительства (машино-место, строительный номер №, этаж – подвальный, площадь 19,1 кв.м).

10 декабря 2020 года от застройщика в адрес ФИО8 поступило уведомление о завершении строительства объекта недвижимости и о готовности к передаче машино-места № по договору №. Предлагаемый к подписанию ООО «Крылья» акт приёма-передачи нарушает условия Договора № и действующее законодательство, в части указания характеристик передаваемого объекта, так как площадь машино-места указана в размере 13,3 кв.м., когда по условиям договора № площадь составляет 19,1 кв.м.

Из представленного для обозрения технического плана многоквартирного жилого дома, с подземной автостоянкой, фитнес-центром, по 

<

адрес> 

<

адрес> 

<

адрес> от 18 декабря 2019 года усматривается, что площадь машино-места № искусственно занижена путём проведения границ в нарушение договора №-П/2016 и составляет 13,3 кв.м. То есть в технический план заведомо внесены недостоверные сведения о площади машино-места №, которые могут стать реестровой ошибкой. Данное обстоятельство свидетельствует, что ООО «Крылья» намерено уменьшило площадь передаваемого объекта долевого строительства, а кадастровый инженер, подготовивший технический план исказил его. Застройщик обязан устранить данный недостаток и отобразить границы машино-места № в техническом плане в соответствии с договором №. В адрес ответчика направлена соответствующая письменная досудебная претензия от ДД.ММ.ГГГГ, которая на сегодняшний день оставлена без ответа.

Определением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 9 июля 2021 года гражданское дело № 2-1803/2021 по вышеуказанному иску ФИО8 к ООО «Крылья» объединено в одно производство с гражданским делом № 2-3409/2021 по иску ФИО5, ФИО7 к ООО «Крылья», в котором истцы просили:

- обязать ООО «Крылья» в течение пяти дней с момента вступления решения в законную силу представить ФИО5 и ФИО10 подписанный со стороны ответчика акт приема-передачи трёхкомнатной квартиры, строительный №, проектной площадью 107,63 (112,24) кв.м, жилой – 70,23 кв.м, расположенной на 11 этаже по адресу: 

<

адрес>, с указанием в акте только даты передачи и основных характеристик жилого помещения;

- обязать ООО «Крылья» в течение пяти дней с момента вступления решения в законную силу внести исправления в технический план от 18.12.2019 многоквартирного жилого дома, с подземной автостоянкой, фитнес-центром, по 

<

адрес> 

<

адрес>, и привести площадь машино-места № в соответствие с проектной документацией, а именно: указать площадь машино-места 17,4 кв.м.;

- обязать ООО «Крылья» в течение пяти дней с момента исправления площади машино-места № в техническом плане от 18.12.2019 представить ФИО5 и ФИО6 подписанный со стороны ответчика акт приема-передачи машино-места, строительный номер №, этаж-подвальный, площадью 17,4 кв.м, с указанием в акте только даты передачи и характеристик машино-места, с площадью 17,4 кв.м;

- взыскать компенсацию морального вреда с ООО «Крылья» в пользу ФИО5 и ФИО7 в размере 20 000 руб. каждому.

В обоснование исковых требований ФИО5 и ФИО7 указали, что 9 февраля 2018 года между истцами и застройщиком ООО «Крылья» (ООО «ИНВЕСТЖИЛСТРОЙПЛЮС») заключен договор № участия в долевом строительстве.

По условиям договора ответчик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

адрес>, и передать участникам долевого строительства объект долевого строительства – трехкомнатную квартиру, проектной площадью 107,63 (112,24) кв.м, жилой – 70,23 кв.м, расположенную на 11 этаже. Срок передачи застройщиком объекта участникам долевого строительства определен до 06.01.2019. Цена договора составила 4 197 570 руб. Свои обязательства по договору участники долевого строительства выполнили в полном объеме и надлежащим образом, путем внесения полной суммы договора застройщику.

Застройщик незаконно включает в текст передаточного акта квартиры пункты о не существующей задолженности и об отсутствии претензий со стороны истцов. 2 декабря 2020 года при встрече с ответчиком было сообщено о необходимости осуществить доплату по договору № для передачи квартиры №. Был представлен проект, не подписанный ответчиком, передаточного акта. ФИО5 и ФИО7 отказались признать наличие задолженности и в претензии от 10.12.2020 потребовали передать им квартиру без каких-либо дополнительных условий о доплате. 25.12.2020 ответчик направил письмо с подписанным передаточным актом и дополнительным соглашением. 

В п. 3 передаточного акта по квартире № застройщик указал, что согласно данных технического плана здания (обмеров) разница площади квартиры в сравнении с проектной площадью составила 3,47 кв.м, а также, что окончательная стоимость квартиры № составила 4 322 900 руб., на необходимость доплаты участниками долевого строительства денежных средств в сумме 135 330 руб.

Техническое описание объекта долевого строительства имеется в техническом плане здания от 18.12.2019, согласно которому общая площадь квартиры № фактически составляет 111,6 кв.м, что не превышает проектную площадь, установленною в п. 3.1. договора №. Застройщик требует оплатить несуществующую разницу в цене договора № наличными в кассу при подписании передаточного акта, что противоречит условиям договора №.

Кроме того, 15 марта 2019 года между ФИО5 и ФИО7 и застройщиком ООО «Крылья» заключен договор № П-12/2016 участия в долевом строительстве. По условиям договора ответчик обязался в предусмотренный договором срок построить и передать участникам долевого строительства объект долевого строительства – машино-место №, площадью 17,4 кв.м., этаж подвальный, расположенный по строительному адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>. Срок передачи застройщиком объекта участникам долевого строительства определен до 30 июня 2019 года. Цена договора составила 175000 руб.

Предлагаемый к подписанию ООО «Крылья» акт приёма-передачи нарушает условия Договора № П-12/2016 и действующее законодательство, в части указания характеристик передаваемого объекта, так как площадь машино-места указана в размере 13,3 кв.м., когда по условиям договора № П-12/2016 площадь составляет 17,4 кв.м.

Из технического плана многоквартирного жилого дома, с подземной автостоянкой, фитнес-центром, по 

<

адрес> 

<

адрес> 

<

адрес> от 18 декабря 2019 года усматривается, что площадь машино-места № искусственно занижена путём проведения границ в нарушение договора № П-12/2016 и составляет 13,3 кв.м. То есть в технический план заведомо внесении недостоверные сведения о площади машино-места №, которые могут стать реестровой ошибкой. Данное обстоятельство свидетельствует, что ООО «Крылья» намерено уменьшило площадь передаваемого объекта долевого строительства, а кадастровый инженер подготовивший технический план исказил его. Застройщик обязан устранить данный недостаток и отобразить границы машино-места № в техническом плане в соответствии с договором № П-12/2016. В адрес ответчика направлена соответствующая письменная досудебная претензия, которая на сегодняшний день оставлена без ответа.

Уточнив исковые требования в процессе судебного разбирательства, истец ФИО8, действующая в своих интересах, а также в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО3 и ФИО4, просит:

- исключить из передаточного акта объекта долевого строительства по договору договора № от 15.02.2018 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с подземной автостоянкой, фитнес центром, по 

<

адрес> указание на окончательную стоимость объекта долевого (участия) квартиры в размере 3 082 024 руб. и необходимость доплаты участниками долевого строительства застройщику суммы в размере 106 962,61 руб.;

- соразмерно уменьшить цену договора № П-11,18,19,22,33/2016 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с подземной автостоянкой, фитнес центром, по 

<

адрес> 

<

адрес> от 15.03.2019 и взыскать с ООО «Крылья» в пользу ФИО8 переплату за машино-место в размере 75 916 руб.;

- обязать ООО «Крылья» в течение десяти дней устранить недостатки объекта долевого строительства по договору № от 15.02.2018, зафиксированные в акте от 08.12.2020;

- взыскать компенсацию морального вреда с ООО «Крылья» в пользу ФИО8, действующей в своих интересах, а также в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО3 и ФИО4 в размере 30 000 руб.

Уточнив исковые требования в процессе судебного разбирательства, истцы ФИО5 и ФИО7, просят:

- исключить из передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ объекта долевого строительства по договору № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, с подземной автостоянкой, фитнес-центром, по 

<

адрес> 

<

адрес> указание на окончательную стоимость объекта долевого участия (квартиры) в размере 4 322 900 руб. и необходимость доплаты участниками долевого строительства застройщику суммы в размере 135 330 руб.

- соразмерно уменьшить цену договора № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с подземной автостоянкой, фитнес центром, по 

<

адрес> в 

<

адрес> от 15.03.2019 и взыскать с ООО «Крылья» в пользу ФИО5 и ФИО7 переплату за машино-место в размере 41 236 руб.;

- взыскать компенсацию морального вреда с ООО «Крылья» в пользу ФИО5 и ФИО7 в размере 20 000 руб. каждому.

Истцы ФИО8, ФИО5, ФИО7, представитель ответчика ООО «Крылья», представитель третьего лица – Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, об уважительных причинах своей неявки суду не сообщили. 

Принимая во внимание, что участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, в соответствии с положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом мнения представителя истцов, судом принято решение о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся сторон.

Представитель истцов ФИО1 уточненные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске.

Ранее в ходе судебного разбирательства, представитель ответчика ООО «Крылья» – ФИО9 возражала против удовлетворения иска ФИО8, указав на то, что при заключении договора стоимость квартиры была оплачена истицей исходя из её проектной площади – 76,45 кв.м, без учета площади холодных помещений. Истец обязана осуществить доплату, что указано в составленном ответчиком передаточном акте, от подписания которого истец уклоняется.

Представитель третьего лица – Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области ходатайствовал о рассмотрении гражданского дела в его отсутствие. Исковые требования ФИО8, ФИО5, ФИО7 поддержал, полагал их подлежащими удовлетворению.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав собранные по делу доказательства и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему. 

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом (ч. 9 ст. 4).

Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома …, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (часть 2 настоящей статьи).

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (часть 3 настоящей статьи).

Частью 1 ст. 7 Федерального закона предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

На основании ч. ч. 1, 2 и 3 ст. 8 Федерального закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Частями 4-6 ст. 8 Федерального закона регламентирован порядок действий застройщика и участника долевого строительства при приеме-передаче объекта строительства, в том числе путем составления застройщиком одностороннего акта приема-передачи.

В силу п. 1 ст. 12 Федерального закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 15 февраля 2018 года между ФИО8 (участник долевого строительства), действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО3, ФИО4, и ООО «ИНВЕСТЖИЛСТРОЙПЛЮС» (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве №. Согласно данному договору застройщик обязался построить многоквартирный дом на земельном участке с кадастровым номером 39:15:150851:33, расположенном по адресу: 

<

адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а тот в свою очередь обязался оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Согласно п. 3.1. договора (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 1 августа 2018 года) объектом долевого строительства является двухкомнатная квартира, со строительным номером №, проектной площадью 76,45 (81,29 включая площадь балконов и лоджий) кв.м., расположенная на 12 этаже жилого дома по строительному адресу: 

<

адрес>. Цена договора составляет 2 900 000 руб. (п. 4.1. договора). 5 марта 2018 года данный договор зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, как и дополнительное соглашение № 1 от 1 августа 2018 года, которое зарегистрировано в Управлении 25 августа 2018 года.

В соответствии с п. п. 5.1., 5.2. договора застройщик обязуется ввести дом в эксплуатацию не позднее 6 ноября 2018 года и передать объект участнику долевого строительства в срок до 6 января 2019 года.

Истцы ФИО8, ФИО3, ФИО4 свои обязательства по договору в части оплаты цены договора в размере 2 900 000 руб. выполнили в полном объеме, что подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком. 

Кроме того, 9 февраля 2018 года между ФИО5, ФИО7 (участники долевого строительства) и ООО «ИНВЕСТЖИЛСТРОЙПЛЮС» (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве №. Согласно данному договору застройщик обязался построить многоквартирный дом на земельном участке с кадастровым номером 39:15:150851:33, расположенном по адресу: 

<

адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а тот в свою очередь обязался оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Согласно п. 3.1. договора объектом долевого строительства является трехкомнатная квартира, со строительным номером 57, проектной площадью 107,63 (112,24) кв.м., жилая 70,23 кв.м расположенная на 1 этаже жилого дома по строительному адресу: 

<

адрес>. Цена договора составляет 4 197 570 руб. (п. 4.1. договора). 16 февраля 2018 года данный договор зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.

В соответствии с п. п. 5.1., 5.2. договора застройщик обязуется ввести дом в эксплуатацию не позднее 6 ноября 2018 года и передать объект участнику долевого строительства в срок до 6 января 2019 года.

Истцы ФИО5, ФИО7 свои обязательства по договору в части оплаты цены договора в размере 4 197 570 руб. выполнили в полном объеме, что подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком.

25 апреля 2019 года ООО «ИНВЕСТЖИЛСТРОЙПЛЮС» сменило наименование юридического лица на ООО «Крылья», о чем внесена запись в Единый государственный реестр юридических лиц. 

Объекты долевого строительства – квартиры № расположенные в доме № по 

<

адрес> в 

<

адрес> введены в эксплуатацию 9 ноября 2020 года. 

Ответчик уведомил истца ФИО8 о необходимости принять квартиру. 10.12.2020 ответчиком передан истцу ФИО8 акт приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, в котором содержалось указание на обязанность истцов осуществить доплату за увеличение площади квартиры на 4,85 кв.м в размере 106 962,61 руб. Также, в акте указано, что после завершения строительства квартире присвоен нормализованный №, её общая площадь по результатам обмера составляет 81,3 (86,2) кв.м.

Ответчик уведомил истцов ФИО5, ФИО7 о необходимости принять квартиру. 02.12.2020 ответчиком передан истцам ФИО5, ФИО7 акт приема-передачи квартиры от 09.11.2020, в котором содержалось указание на обязанность истцов осуществить доплату за увеличение площади квартиры на 3,47 кв.м в размере 44 460 руб. Также, в акте указано, что после завершения строительства квартире присвоен нормализованный №, её общая площадь по результатам обмера составляет 111,6 (116,4) кв.м.

8 декабря 2020 года с целью определения строительных недостатков ФИО8, совместно со специалистом ООО «ТрансЗападСтрой» произвела осмотр квартиры № в доме № по 

<

адрес> в 

<

адрес>, в ходе которого выявлены дефекты и отклонения от строительных норм и правил, зафиксированные в акте осмотра:

Санузел:

- отклонение поверхности стены из гипсокартонного листа от вертикали более 1 мм на 1 м высоты и более 5 мм на всю высоту помещения, обшивка нежесткая/зыбкая, углы оштукатуренной стены на стыке с гипсокартоном неровные, без четко отделанных граней (нарушение требований п. К.6, К.7 163.1325800.2014 «Конструкции с применением гипсокартонных и гипсоволокнистых листов. Правила проектирования и монтажа», п. 6.1.1 - 6.1.3 TP 122-01 «Технические рекомендации по технологии штукатурных работ внутри зданий»), кроме того, гипсокартонные листы не оштукатурены/ошпаклеваны, что нарушает требования ДДУ — требуется демонтировать часть стены из гипсокартонных листов, устроить заново с соблюдением вертикальности, а также с выравниванием угла стыка с оштукатуренной кирпичной стеной;

- кран, установленный на сети водопровода (средство первичного пожаротушения), закрыт для доступа гипсокартонными листами (нарушает требования п. 7.4.5 СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные», статья 106 ФЗ №123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности») - необходим демонтаж гипсокартонных листов, либо устройство специального люка для доступа к крану.

Кухня:

- коррозия перфоуголков оконного проема на кухне - необходимо очистить до некорродированного основания с обработкой антикоррозионными составами и последующей отделкой;

- отсутствует напряжение в части розеток на кухне ввиду неработоспособности автоматического выключателя в электрощитке;

- наличие сколов/разрушений штукатурного состава в конструкциях стен (нарушение требований п. 6.1.1 - 6.1.3 TP 122-01 «Технические рекомендации по технологии штукатурных работ внутри зданий») – требуется выполнить заделку обнаруженных сколов;

- требуется выполнить смазку петель правой створки оконного блока;

- электропроводка одной розетки не имеет изоляции, что нарушает требования п. 2.1.21, 2.1.25-2.1.26 ПУЭ 7 «Правила устройства электроустановок», а также угрожает здоровью и жизни граждан, находящихся в квартире - требуется установка клем.

Жилые комнаты:

- отсутствует защитное ограждение (нарушение требований статья 30 Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», п. 8.3 СП 54.13330.2016 «Дома жилые многоквартирные», п. 5.2.2.5 ГОСТ Р 56926-2016 «Конструкции оконные и балконные различного функционального назначения для жилых зданий. Общие технические условия») - требуется установка;

- наличие сколов и раковин в конструкции перекрытия (нарушение требований Приложения X СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции») - требуется заделка бетонными ремонтными составами.

Подсобное помещение:

- в подрозетнике отсутствует электропроводка - требуется провести.

Лоджия:

- отсутствует защитное ограждение (нарушение требований Статья 30 Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЭ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», п. 8.3 СП 54.13330.2016 «Дома жилые многоквартирные», п. 5.2.2.5 ГОСТ Р 569262016 «Конструкции оконные и балконные различного функционального назначения для жилых зданий. Общие технические условия») - требуется установка;

- отсутствие подоконных досок (нарушение требований ДДУ) — требуется установка;

- отклонения поверхности стен от вертикали более 15 мм на всю высоту помещения (нарушение требований п. 7.2.13 СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия») - требуется выравнивание;

- требуется выполнить замену уплотнительной резинки правого оконного блока, а также выполнить регулировку третьего слева оконного блока.

Кроме того, на момент осмотра в квартире отсутствует газо- и водоснабжение (нарушения требований ДДУ, а также нарушение требований, предъявляемым к жилым помещениям - п. 12 Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (ред. от 24.04.2020) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом", а также п. 4.5 СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные»). На основании чего квартира не может считаться пригодной для постоянного проживания. Проверить работоспособность двухконтурного котла и отопительных радиаторов не представляется возможным. Также, в связи с отсутствием отопления продолжительный период, стены подвержены многочисленным/повсеместным увлажнениям. Необходимо просушить стены, и в случае, если следы увлажнения останутся - выполнить очистку стен от отделочного состава с последующим восстановлением. Необходимо выполнить очистку оконных блоков от строительного раствора для нормальной эксплуатации. Обследуемая квартира находится на 12м этаже здания. На момент осмотра лифты, установленные в жилом доме, не работали.

14 декабря 2020 года истец ФИО8 направила ответчику претензию, в которой потребовала устранить строительные недостатки в квартире; а также представить ей документы, подтверждающие увеличение площади квартиры и исключить из акта приёма-передачи указание на её обязанность осуществить доплату.

23 декабря 2020 года истцы ФИО5 и ФИО7 вручили ответчику претензию, в которой не согласились с увеличением площади объекта и потребовали передать объект долевого строительства.

В ответном письме от 15.12.2020 ответчик направил истцу ФИО8 на подпись акт приема-передачи квартиры № от 15.12.2020, в котором указана общая площадь квартиры – 76,3 кв.м, жилая площадь – 33,8 кв.м, подсобная площадь – 42,5 кв.м, площадь лоджии с коэффициентом 0,5 – 5 кв.м, площадь лоджии с коэффициентом 1 – 9,9 кв.м, площадь всех частей квартиры с коэффициентом 0,5 – 81,3 кв.м, площадь всех частей квартиры с коэффициентом 1 – 86,2 кв.м.

Истцам ФИО5 и ФИО7 ответчик передал акт приема-передачи квартиры № от 25.12.2020, в котором указана общая площадь квартиры – 111,6 (116,4) кв.м, а также указание на окончательную стоимость объекта долевого участия (квартиры) в размере 4 322 900 руб. и необходимость доплаты участниками долевого строительства застройщику денежных средств в размере 135 330 руб.

Истцы ФИО8, ФИО5 и ФИО7 подписать указанные акты отказались, обратившись с настоящими исками в суд. По состоянию на дату рассмотрения дела квартиры истцами приняты по указанным актам.

В соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Приказом Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» в отношении лоджий установлен коэффициент – 0,5.

Как следует из п. 4.1 договора № (истец ФИО8) цена договора составила 2 900 000 руб., при этом стоимость единицы площади приобретаемого объекта сторонами договором не устанавливалась. Соответственно, указанная стоимость включает в себя полную стоимость квартиры с её проектными характеристиками. Пунктом 3.1 договора, в редакции дополнительного соглашения № от 1 августа 2018 года) определены технические характеристики объекта долевого строительства, в том числе проектная площадь – 76,45 (81,29 включая площадь балконов и лоджий) кв.м и жилая площадь – 33,56 кв.м. Более подробное описание объекта долевого строительства содержится в приложении № к договору, которым является план создаваемого объекта долевого строительства. Как следует из указанного плана приобретаемая квартира предполагает общую проектную площадь всех частей квартиры 81,29 кв.м, в том числе: 2 жилые комнаты, площадью 18,59 и 14,97 кв.м, кухня – 19,04 кв.м, прихожая – 15,02 кв.м, 2 санузла – 4,05 и 2,08 кв.м, гардеробная – 2,70 кв.м и лоджия площадью 9,68 кв.м (18,59 + 14,97 + 19,04 + 15,02 + 4,05 + 2,08 + 2,70 + 9,68 = 86,13). С учетом указанного коэффициента площадь лоджии составляет 4,84 кв.м. (9,68 х 0,5 = 4,84).

Указанные в п. 3.1 договора № (в редакции дополнительного соглашения № от 1 августа 2018 года) проектные площади квартиры – 76,45 (81,29 включая площадь балконов и лоджий) соответствуют проектной площади квартиры без учета лоджии (86,13 - 9,68 = 76,45) и проектной площади квартиры с учетом лоджии и применением коэффициента 0,5 (18,59 + 14,97 + 19,04 + 15,02 + 4,05 + 2,08 + 2,70 + 9,68 х 0,5 = 81,29). 

Как следует из п. 4.1 договора № (истцы ФИО5, ФИО7) цена договора составила 4 197 570 руб., при этом стоимость единицы площади приобретаемого объекта сторонами договором не устанавливалась. Соответственно, указанная стоимость включает в себя полную стоимость квартиры с её проектными характеристиками. Пунктом 3.1 договора определены технические характеристики объекта долевого строительства, в том числе проектная площадь – 107,63 (112,24) кв.м и жилая площадь – 70,23 кв.м. Более подробное описание объекта долевого строительства содержится в приложении № к договору, которым является план создаваемого объекта долевого строительства. Как следует из указанного плана, приобретаемая квартира предполагает общую проектную площадь всех частей квартиры 112,24 кв.м, в том числе: 3 жилые комнаты, площадью 27,06, 24,40 и 18,69 кв.м, кухня – 12,73 кв.м, прихожая – 11,06 кв.м, коридор – 5,39 кв.м, 2 санузла – 5,92 и 2,30 кв.м, и лоджия площадью 9,22 кв.м (27,06 + 24,40 + 18,69 + 12,73 + 11,06 + 5,39 + 5,92 + 2,30 + 9,22 = 116,85). С учетом указанного коэффициента площадь лоджии составляет 4,84 кв.м. (9,22 х 0,5 = 4,61).

Указанные в п. 3.1 договора № проектные площади квартиры – 107,63 (112,24) соответствуют проектной площади квартиры без учета лоджии (116,85 – 9,22 = 107,63) и проектной площади квартиры с учетом лоджии и применением коэффициента 0,5 (27,06 + 24,40 + 18,69 + 12,73 + 11,06 + 5,39 + 5,92 + 2,30 + 9,22 х 0,5 = 112,24).

Пунктом 4.2.1 договоров № №, 64/2016 предусмотрено, что если фактическая площадь квартиры, передаваемой в собственность участника долевого строительства по результатам обмера окажется больше чем на 2 кв.м. той, что указана в п. 3.1 Договора, то участник долевого строительства обязан заключить дополнительное соглашение к договору и осуществить доплату за увеличение площади квартиры в течение 10 дней с даты подписания соответствующего соглашения. 

Пунктом 4.2.2 договора № определено, что для перерасчета по п. 4.2.1 стоимость одного кв.м. площади квартиры (с учетом площади лоджий, балконов и других летних помещений с установленными коэффициентами) составляет 37 530,74 руб. 

Пунктом 4.2.2 договора № определено, что для перерасчета по п. 4.2.1 стоимость одного кв.м. площади квартиры (с учетом площади лоджий, балконов и других летних помещений с установленными коэффициентами) составляет 39 000 руб.

Из представленного технического плана здания, подготовленного кадастровым инженером ФИО13 от 18 декабря 2019 года, следует, что по результатам обмера завершённого строительством объекта – дома № по 

<

адрес> в 

<

адрес>, подлежащие передаче истцам квартиры имеют следующие технические характеристики:

- квартира № имеет следующие технические характеристики: общая площадь всех частей квартиры – 86,2 кв.м, площадь квартиры без учета лоджии – 76,3 кв.м., площадь квартиры с учетом лоджии и применением коэффициента 0,5 – 81,25 кв.м., жилая площадь – 33,8 кв.м;

- квартира № имеет следующие технические характеристики: общая площадь всех частей квартиры – 116,4 кв.м, площадь квартиры без учета лоджии – 106,8 кв.м., площадь квартиры с учетом лоджии и применением коэффициента 0,5 – 111,6 кв.м., жилая площадь – 69,8 кв.м;

По сравнению с проектными характеристиками общая площадь всех частей квартиры № увеличилась на 0,07 кв.м (86,2 – 86,13 = 0,35), площадь квартиры без учета лоджии уменьшилась на 0,12 кв.м (76,42 – 76,3 = 0,12), площадь квартиры с учетом лоджии и применением коэффициента 0,5 уменьшилась на 0,04 кв.м (81,29 – 81,25 = 0,04), жилая площадь увеличилась на 0,24 кв.м (33,8 – 33,56= 0,24).

По сравнению с проектными характеристиками общая площадь всех частей квартиры № уменьшилась на 0,45 кв.м (116,85 – 116,4 = 0,45), площадь квартиры без учета лоджии уменьшилась на 0,83 кв.м (107,63 – 106,8 = 0,83), площадь квартиры с учетом лоджии и применением коэффициента 0,5 уменьшилась на 0,64 кв.м (112,24 – 111,6 = 0,64), жилая площадь уменьшилась на 0,43 кв.м (70,23 – 69,8 = 0,43).

Соответственно, ни одна из площадных характеристик созданных объектов – квартир № № не увеличилась более чем на 2 кв.м по отношению к проектным площадям квартир, в связи с чем, оснований для применения положений п. 4.2.1 у застройщика не имелось, а внесение в акты приема-передачи квартир указания на обязанность участников долевого строительства осуществить доплату в размере 106 962,61 руб. (для истцов ФИО8, ФИО3, ФИО4), и в размере 135 330 руб. (для истцов ФИО5, ФИО7) не основано ни на положениях закона, ни на положениях договора. 

При таких обстоятельствах, истцы были вправе не подписывать документ, незаконно возлагающий на них финансовые обязательства. Передаточные акты, соответствующие положениям закона застройщиком составлены не были. Безосновательное, недобросовестное манипулирование застройщиком цифрами технических характеристик построенного объекта привело к незаконному длительному уклонению застройщика от передачи истцам построенного за их счет жилого помещения. 

С учетом изложенного, руководствуясь указанными выше положениями закона, суд приходит к выводу, что требования истцов ФИО8, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7 об исключении из передаточных актов объекта долевого строительства по договорам: № от 15.02.2018 и № от 09.02.2018 указания на увеличение окончательной стоимости объектов долевого (участия) и необходимость доплаты участниками долевого строительства застройщику денежных средств – обоснованы, законны и подлежат удовлетворению.

Разрешая требования истцов ФИО8, ФИО3, ФИО4 об устранении строительных недостатков, суд приходит к следующему.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7 Федерального закона).

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (часть 6 статьи 7 Федерального закона).

Положения абзаца пятого пункта 1 статьи 29 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей» также наделяют потребителя правом при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребовать возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.

В соответствии с преамбулой Закона о защите прав потребителей гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, является потребителем.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Каких-либо доводов или доказательств, опровергающих или ставящих под сомнение обстоятельства, изложенные инженером ООО «ТрансЗападСтрой» в акте осмотра от 8 декабря 2020 года, относительно обнаруженных в квартире № недостатков строительства, в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком суду представлено не было. Также ответчик не воспользовался правом заявить перед судом ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы по делу, несмотря на разъяснение такого права судом. 

По мнению суда, в отсутствие других относимых доказательств, акт осмотра от 8 декабря 2020 года в полной мере отражает сведения о наличии дефектов квартиры №, их характере, причинах образования и способах устранения. Осмотр проведен с учетом положений действующего законодательства. Акт осмотра содержит подробное описание проведенного исследования, выводы инженера являются ясными, понятными и категоричными, оснований сомневаться в достоверности выводов инженера у суда не имеется.

Таким образом, оценивая доводы сторон, материалы дела в их совокупности, суд полагает, что в ходе рассмотрения дела нашли свое подтверждение доводы истца ФИО8 о наличии строительных дефектов.

Принимая во внимание, что гарантийный срок объекта на дату подачи иска не истек, дефекты носят именно строительный характер, а не образовались в процессе использования объекта, суд полагает, что в соответствии с вышеуказанными нормами права исковые требования истцов об обязании устранить выявленные строительные недостатки подлежат удовлетворению. В качестве обязанного устранить строительные недостатки лица суд полагает необходимым определить застройщика – ООО «Крылья».

Кроме того, 15 марта 2019 года между ФИО9 (участник долевого строительства) и ООО «Инвестжилстройплюс» (в последующем переименованным в ООО «Крылья») (застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве №. Согласно данному договору застройщик обязался построить многоквартирный дом на земельном участке с кадастровым номером 39:15:150851:33, расположенном по адресу: 

<

адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а тот в свою очередь обязался оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Согласно п. 3.1. договора № и приложению № к нему, объектами долевого строительства являются пять машино-мест на подземном этаже вышеуказанного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, в том числе машино-место №, площадью 19,1 кв.м, стоимостью 250 000 руб. 19 апреля 2019 года данный договор зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.

5 сентября 2019 года между ФИО9 и ФИО8 заключен договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве № № от 15 марта 2019 года, в отношении объекта долевого строительства – машино-места №, площадью 19,1 кв.м. Договор уступки в установленном порядке зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области 12 сентября 2019 года.

Кроме того, 15 марта 2019 года между ФИО5 и ФИО7 (участники долевого строительства) и ООО «Инвестжилстройплюс» (в последующем переименованным в ООО «Крылья») (застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве № П-12/2016. Согласно данному договору застройщик обязался построить многоквартирный дом на земельном участке с кадастровым номером 39:15:150851:33, расположенном по адресу: 

<

адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а тот в свою очередь обязался оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Согласно п. 3.1. договора № и приложению № к нему, объектом долевого строительства является машино-место №, на подземном этаже вышеуказанного жилого дома по адресу: 

<

адрес> площадью 17,4 кв.м, стоимостью 175 000 руб. 23 марта 2019 года данный договор зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.

Объекты долевого строительства – машино-места 11 и 12, расположенные в доме № по 

<

адрес> в 

<

адрес> введены в эксплуатацию 9 ноября 2020 года. 

Ответчик уведомил истца ФИО8 о необходимости принять машино-место. 10.12.2020 ответчиком передан истцу ФИО8 акт приема-передачи машино-места от 15.12.2020, В акте указано, что после завершения строительства машино-месту присвоен нормализованный №, его общая площадь по результатам обмера составляет 13,3 кв.м.

Ответчик уведомил истцов ФИО5, ФИО7 о необходимости принять машино-место. 30.12.2020 ответчиком передан истцам ФИО5, ФИО7 акт приема-передачи машино-места от 15.12.2020. В акте указано, что после завершения строительства машино-месту присвоен нормализованный №, его общая площадь по результатам обмера составляет 13,3 кв.м.

18.12.2020 истец ФИО8 направила ответчику претензию, в которой потребовала внести исправления в технический план от 18.12.2019 многоквартирного жилого дома, с подземной автостоянкой, фитнес-центром, по 

<

адрес>А в 

<

адрес>, и привести площадь машино-места № в соответствие с проектной документацией, а именно: указать площадь машино-места – 19,1 кв.м; предоставить подписанный со стороны ответчика акт приема-передачи машино-места с указанием только даты передачи и характеристик машино-места, с площадью 19,1 кв.м.

Истцы ФИО8, ФИО5 и ФИО7 подписать указанные акты отказались, обратившись с настоящими исками в суд. По состоянию на дату рассмотрения дела машино-места истцами не приняты.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства машино-места меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Как следует из материалов дела, условиями договоров № № № от 15 марта 2019 года не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения.

Из представленного технического плана здания, подготовленного кадастровым инженером ФИО11 от 18 декабря 2019 года, следует, что по результатам обмера завершённого строительством объекта, подлежащее передаче истцам машино-места № № имеют площадь 13,3 кв.м.

При таких обстоятельствах участники долевого строительства не могут быть лишены права требовать соразмерного уменьшения цены договоров, в случае уменьшения площади переданных помещений, в том числе: на 5,8 кв.м (19,1 - 13,3 = 5,8) по машино-месту №, и на 4,1 кв.м (17,4 – 13,3) по машино-месту № 12.

При изложенных обстоятельствах с учетом приведенного правового регулирования требования истцов ФИО8, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7 о соразмерном уменьшении цены договоров № и № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с подземной автостоянкой, фитнес центром, по ул. 

<

адрес> в г. Калининграде от 15.03.2019 и взыскании с ООО «Крылья» в их пользу переплаты за машино-места подлежат удовлетворению. 

При расчете суммы, подлежащей взысканию в качестве переплаты по договору долевого участия №, суд исходит из того, что площадь машино-места №, стоимостью 250 000 руб. (п. 4.1 договора), уменьшилась на 5,8 кв.м, что составляет 30,36% от 19,1 кв.м. 

Таким образом, с ООО «Крылья» в пользу ФИО8 подлежит взысканию переплата по договору № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с подземной автостоянкой, фитнес центром, по 

<

адрес> 

<

адрес> от 15 марта 2019 года в размере 75 900 руб. (250 000 х 30,36% = 75900).

При расчете суммы, подлежащей взысканию в качестве переплаты по договору долевого участия №, суд исходит из того, что площадь машино-места №, стоимостью 175 000 руб. (п. 4.1 договора), уменьшилась на 4,1 кв.м, что составляет 23,56% от 17,4 кв.м. 

Таким образом, с ООО «Крылья» в пользу ФИО5, ФИО7 подлежит взысканию переплата по договору № П-12/2016 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с подземной автостоянкой, фитнес центром, по 

<

адрес>А в 

<

адрес> от 15 марта 2019 года в размере 41 230 руб. (175 000 х 23,56% = 41 230), по 20615 руб., в пользу каждого.

Поскольку Федеральным законом № 214-ФЗ не урегулированы положения о взыскании компенсации морального вреда, суд полагает возможным в данном случае применить ст. 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», в соответствии с которой моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом …) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Согласно п. 45 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Поскольку судом установлен факт нарушения прав истцов, требование о взыскании компенсации морального вреда, связанного с нарушением прав потребителей, суд находит обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Принимая во внимание в соответствии с положениями ст. 151 Гражданского кодекса Российской Федерации, характер причиненного морального вреда, степень нравственных страданий истцов, законные ожидания которых в связи с вложением крупной денежной суммы на строительство квартир не были оправданы ответчиком, степень вины ответчика, а также принцип разумности и справедливости, компенсация морального вреда определяется судом в размере по 10000 руб. в пользу каждого из истцов.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. 

Для применения вышеуказанной нормы необходимо установить факт несоблюдения изготовителем (исполнителем, продавцом…) в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя. Обстоятельством, имеющим значение для дела, является факт обращения потребителя с соответствующим требованием к изготовителю (исполнителю, продавцу…) во внесудебном порядке до обращения с требованием в суд и отказ изготовителя (исполнителя, продавца…) в этом случае в добровольном порядке удовлетворить требования потребителя.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, истцами в адрес застройщика неоднократно были направлены претензии, которые остались без удовлетворения. 

Поскольку факт нарушения прав истцов как потребителей установлен, ответчик в добровольном порядке не удовлетворил требования потребителей, имеются предусмотренные законом основания для взыскания с ответчика штрафа.

Размер штрафа за несоблюдение ответчиком в добровольном порядке удовлетворения требований потребителей составит:

- в пользу ФИО8 – 42950 руб., то есть 50% от 85900 руб. (75900 + 10000);

- в пользу ФИО3 и ФИО4 – по 5000 руб. в пользу каждой, то есть 50% от 10000 руб.;

- в пользу ФИО5 и ФИО7 – по 15 307,5?0 руб. в пользу каждого, то есть 50% от 30615 руб. (20615 + 10000).

В силу ч. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Исходя из положений ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. 

Таким образом, с ответчика в доход бюджета муниципального образования «Город Калининград» подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истцы были освобождены при подаче исков, в размере 4000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО8, действующей в своих интересах, а также в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО3 и ФИО4, – удовлетворить частично.

Исключить из акта приема-передачи объекта долевого строительства от 15 декабря 2020 года по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № от 15.02.2018 – квартиры № в доме № по 

<

адрес> в 

<

адрес> указание на окончательную стоимость объекта долевого участия (квартиры) в размере 3 082 024 руб. и необходимость доплаты участниками долевого строительства застройщику денежных средств в размере 106 962,61 руб.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Крылья» устранить строительные недостатки в квартире № в доме № по 

<

адрес> в 

<

адрес>:

- в помещении санузла: демонтировать часть стены из гипсокартонных листов, устроить заново с соблюдением вертикальности, а также с выравниванием угла стыка с оштукатуренной кирпичной стеной; выполнить демонтаж гипсокартонных листов, либо устройство специального люка для доступа к крану, установленному на сети водопровода (средство первичного пожаротушения);

- в помещении кухни: необходимо очистить перфоуголки оконного проема на кухне до некорродированного основания с обработкой антикоррозионными составами и последующей отделкой; устранить неработоспособность автоматического выключателя в электрощите и проверить напряжение в розетках; выполнить заделку сколов штукатурного состава в конструкциях стен; выполнить смазку петель правой створки оконного блока; установить клеммы электропроводки розетки;

- в помещениях жилых комнат: установить защитное ограждение; заделать бетонными ремонтными составами сколы и раковины в конструкции перекрытия; 

- в подсобном помещении: провести электропроводку в подрозетник;

- в помещении лоджии: установить защитное ограждение; установить подоконные доски; выполнить выравнивание поверхности стен по вертикали на всю высоту помещения; выполнить замену уплотнительной резинки правого оконного блока, а также выполнить регулировку третьего слева оконного блока;

- проверить работоспособность двухконтурного котла и отопительных радиаторов;

- просушить стены, и в случае, если следы увлажнения останутся - выполнить очистку стен от отделочного состава с последующим восстановлением;

- выполнить очистку оконных блоков от строительного раствора.

Устранение указанных строительных недостатков произвести в течение одного месяца с момента вступления решения в законную силу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Крылья» в пользу ФИО8 переплату по договору № П-11,18,19,22,33/2016 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с подземной автостоянкой, фитнес центром, по 

<

адрес> от 15 марта 2019 года в размере 75 900 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Крылья» в пользу ФИО8, ФИО3, ФИО4 компенсацию морального вреда в размере по 10000 руб., в пользу каждого из истцов.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Крылья» в пользу ФИО8 штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 42 950 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Крылья» в пользу ФИО3, ФИО4 штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере по 5000 руб., в пользу каждого из истцов.

Исковые требования ФИО5, ФИО7, – удовлетворить частично.

Исключить из акта приема-передачи объекта долевого строительства от 25 декабря 2020 года по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № от 09.02.2018 – квартиры № в доме № по 

<

адрес> в 

<

адрес> указание на окончательную стоимость объекта долевого участия (квартиры) в размере 4 322 900 руб. и необходимость доплаты участниками долевого строительства застройщику денежных средств в размере 135 330 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Крылья» в пользу ФИО5, ФИО7 переплату по договору № П-12/2016 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с подземной автостоянкой, фитнес центром, по ул. Генерала Толстикова, 75А в 

<

адрес> от 15 марта 2019 года в размере по 20615 руб., в пользу каждого, компенсацию морального вреда по 10000 руб. в пользу каждого, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере по 15 307,5?0 руб. в пользу каждого из истцов.

В удовлетворении остальной части заявленных требований истцов отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Крылья» в доход бюджета муниципального образования «Город Калининград» государственную пошлину в размере 4000 руб.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца с момента принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 2 августа 2021 года.

Судья М.В. Примак