38RS0№-38

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 мая 2020 года г. Иркутск

Иркутский районный суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Недбаевской О.В., при секретаре Комине А.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску А.Ю.Р. к ООО «НОРД-ВЕСТ» о признании права собственности на нежилое помещение, 

УСТАНОВИЛ:

Истец А.Ю.Р. обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «НОРД-ВЕСТ», в котором просит признать за ней право собственности на встроенное нежилое помещение, назначение: коммунально-бытовое, расположенное в многоквартирном трехэтажном жилом ...., общей площадью 1517,58 кв.м., в техническом подполье со строительным №, предварительная площадь помещения по проекту 36,17 кв.м.

В обоснование заявленных требований истец указала, что 30.03.2018 между ней и ООО «НОРД-ВЕСТ» был заключен Договор участия в долевом строительстве №/н от **/**/****, по условиям которого Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом (далее - Дом) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Дома передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется уплатить в порядке и в сроки, установленные настоящим договором, цену и принять в собственность Объект долевого строительства.

Застройщик осуществляет строительство Дома на земельном участке со следующими характеристиками: категория земель - земли населенных пунктов; общая площадь земельного участка - 4571 кв.м.; кадастровый номер земельного участка №, разрешённое использование земельного участка - под жилую застройку, адрес земельного участка: .....

Согласно договора, объектом долевого строительства является встроенное нежилое помещение, назначение: коммунально-бытовое, расположенное в многоквартирном трехэтажном жилом ...., общей площадью 1517,58 кв.м., в техническом подполье со строительным №, предварительная площадь помещения по проекту 36,17 кв.м.

В соответствии с условиями Договора, указанное помещение не является частью квартир и не предназначено для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме (п. 1.4. Договора).

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч.3 ст. 4 указанного Закона).

На основании ч. 4 ст. 4 Указанного закона, договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору; 6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

Согласно ч. 1 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Как указывает истец, совместно с ответчиком ООО «НОРД-ВЕСТ» договор №/н от **/**/**** был подан в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области на государственную регистрацию.

Уведомлением от 02.07.2018 № (-6546) осуществление государственной регистрации представленного договора участия в долевом строительстве в отношении объекта: земельный участок с кадастровым номером: №, по адресу: Российская Федерация, ...., приостановлено до **/**/****, из которого следует, что для продолжения регистрации, Управлением Росреестра по Иркутской области сделаны запросы в компетентные органы для получения дополнительных сведений, а также предложено заявителям предоставить необходимую информацию, а именно: документы, подтверждающие внесение изменений в Разрешение на строительство от **/**/**** №№ и проектную декларацию касательно строительства нежилых помещений в техническом подполье, а также, что данные помещения не относятся к общему имуществу жильцов многоквартирного дома.

Уведомлением от 01.10.2018 № (-6546) Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области отказано в осуществлении действий по государственной регистрации договора долевого участия в строительстве на земельный участок, расположенный по адресу: ...., м-н Березовый.

В обоснование отказа в осуществлении действий по государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве указано, что не представлены документы, подтверждающие внесение изменений в Разрешение на строительство от 09.03.2011 №№ касательно строительства нежилых помещений в техническом подполье, а также, что данные помещения не относятся к общему имуществу жильцов многоквартирного дома, что в соответствии с п.5 ч.1 ст. 26 Закона «О государственной регистрации недвижимости», является основанием для приостановления осуществления государственного учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Как указывает истец, ею обязательства по договору участия в долевом строительстве исполнены в полном объеме, цена договора в размере 723 400 руб. оплачена.

26.12.2018 ООО «НОРД-ВЕСТ» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

В силу ч. 1 ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Согласно правовой позиции ВАС РФ, выраженной в Постановлении Президиума от 15.12.2009 № 12537/09, при решении вопроса об отнесении помещений к общему имуществу многоквартирного дома надлежит устанавливать, являются ли такие помещения требующими постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля.

В соответствии с условиями Договора, указанное помещение не является частью квартир и не предназначено для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме (п. 1.4. Договора).

Из заключения, подготовленного специалистами АО «Ростехинвентаризация -Федеральное БТИ» следует, что встроенное нежилое помещение, расположенное в многоквартирном трехэтажном жилом ...., в техническом подполье, со строительным номером 5, предварительная площадь 36,17 кв.м., имеет отдельный вход, не является помещением, предназначенным для обслуживания более одного помещения в данном доме, а значит, не является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, полагает истец, заключенный между сторонами договор участия в долевом строительстве №/н от 30.03.2018 содержит все существенные условия, предусмотренные для данного вида договора, спорное нежилое помещение не является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, обязательства со стороны истца исполнены в полном объеме, многоквартирный дом введен в эксплуатацию, однако истец лишен возможности оформить свои права на нежилое помещение, в связи с чем, нарушаются его права как потребителя, которые подлежат особой защите.

В судебное заседание истец А.Ю.Р. не явилась, о рассмотрении дела была извещена надлежащим образом, представила заявление с просьбой о рассмотрении дела в ее отсутствие, указав, что заявленные требования поддерживает в полном объеме. 

Представитель ответчика ООО «НОРД-ВЕСТ» в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела был извещен надлежащим образом, представил заявление с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствие, в этом же заявлении исковые требования А.Ю.Р. признал в полном объеме.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Иркутской области в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела был извещен надлежащим образом, по существу заявленных требований представил письменный отзыв, в котором просил рассматривать дело в его отсутствие.

Учитывая надлежащее извещение участников процесса о рассмотрении дела, поступившие от них заявления с просьбой о рассмотрении дела в их отсутствие, суд, с учетом положений ст. 167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие сторон и их представителей, представителя третьего лица. 

Изучив письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца, исходя из следующего. 

Одним из способов защиты гражданских прав в соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ является признание права. 

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса РФ, возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 30 марта 2018 года между А.Ю.Р. и ООО «НОРД-ВЕСТ» был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного ..../н, объектом которого являлось встроенное нежилое помещение, назначение коммунально – бытовое, расположенное в многоквартирном трехэтажном жилом доме: ...., общей площадью 1517,58 кв.м., в техническом подполье со строительным №, предварительной площадью помещения по проекту (проектная площадь) 36,17 кв.м.

В соответствии с п. 1.4. Договора помещение не является частью квартир и не предназначено для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме.

Цена договора на момент его заключения составила 723 400 кв.м. (п.2.1. Договора).

Установлено, что свои обязательства по уплате денежных средств по договору долевого участия в строительстве А.Ю.Р. исполнила в полном объеме, что не оспаривается ответчиком.

19.06.2018 истец А.Ю.Р. совместно с представителем ООО «НОРД-ВЕСТ» обратились в Управление Росреестра по Иркутской области с заявлением о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Уведомлением от 02.07.2018 государственная регистрация права была приостановлена в связи с тем, что согласно Разрешению на строительство от 09.03.2011 №№ с учетом изменения от 28.02.2018 на земельном участке с кадастровым номером № разрешено строительство жилых домов. Кроме того, Управление Росреестра по .... посчитало, что испрашиваемое истцом помещение является общим имуществом жильцов многоквартирного дома, в связи с чем, в администрацию Марковского муниципального образования был направлен запрос. 

Уведомлением от 01.10.2018 в государственной регистрации права истцу было отказано в связи с не предоставлением по запросу Управления Росреестра по .... документов вносились ли изменения в разрешение на строительство, проектную декларацию в части строительства нежилых помещений, а также сведений, является ли нежилое помещение общим имуществом жильцов многоквартирного дома, имеются ли в нежилом помещении инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения оборудование. 

Согласно представленной в материалы дела Проектной декларации от 22.10.2012, при строительстве жилого многоквартирного дома, в котором расположено спорное нежилое помещение, которые по функциональному назначению не входят в состав общего имущества участников долевого строительства после ввода объекта в эксплуатацию: встроенные помещения, не входящие в общую долевую собственность, имеющие отдельные входы, торгово – хозяйственного, офисного, коммунально – бытового, социально – культурного, спортивного назначения и техническое помещение для обслуживания. 

Из заключения АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» от 03.03.2020, специалистами которого проведено обследование нежилого помещения, в ходе изучения технической документации и визуального осмотра было выявлено, что объект – встроенное нежилое помещение, расположенное в многоквартирном трехэтажном жилом ...., в техническом подполье со строительным № имеет отдельный вход, не является помещением для обслуживания более одного помещения в данном доме, а значит не является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. 

Согласно доводам искового заявления, фактически указанное техническое помещения является нежилым. Доказательств обратного в материалы дела не представлено. 

Таким образом, проанализировав представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что истцом денежные средства за объект долевого строительства уплачены в полном объеме, т.е. обязательства по договору участия в долевом строительстве выполнены в полном объеме, спорное нежилое помещение является изолированным, с отдельным входом, не относится к объектам общедолевого имущества собственников многоквартирного жилого дома, в котором оно расположено, жилой дом, в котором находится нежилое помещение, сдан в эксплуатацию, притязаний третьими лицами не заявлено, отсутствие возможности зарегистрировать право собственности во внесудебном порядке нарушает право истца, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения заявленных исковых требований. 

Доводы представителя третьего лица Управления Росреестра по Иркутской области об отсутствии оснований для признания права собственности на встроенное нежилое помещение суд оценивает критически. 

Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Передача объекта долевого строительства застройщиком и его приемка участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Объект долевого строительства можно передать только после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 8).

Согласно п. 1 ст. 12 указанного Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). 

Из материалов дела следует, что истец свои обязательства по уплате обусловленной договорами цены выполнил в полном объеме; жилой дом, в котором расположено спорное нежилое помещение, как объект недвижимости существует, введен в эксплуатацию.

Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Проанализировав и оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу, что отсутствие государственной регистрации договора долевого участия не может умалять право собственности истца на объект недвижимости, который ею оплачен и принят.

Из правовой позиции Конституционного Суда РФ, отраженной в Определении от 05.07.2001 № 132-О, следует, что государственная регистрация договора, равно как и государственная регистрация права на объект недвижимости, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор как основание возникновения, изменения и прекращения права на объект недвижимости, вторгаться в содержание договора. Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.

Из Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017 следует, что действие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве. При этом такие случаи не ставятся в зависимость от государственной регистрации договора.

Согласно ч. 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

С учетом изложенного доводы представителя третьего лица относительно того, что отсутствие государственной регистрации договора участия в долевом строительстве является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права на объект недвижимости, не состоятельны, обусловлены субъективным неверным толкованием положений действующего законодательства.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требование А.Ю.Р. к ООО «НОРД-ВЕСТ» – удовлетворить.

Признать за А.Ю.Р. право собственности на встроенное нежилое помещение, назначение: коммунально – бытовое, расположенное в многоквартирном трехэтажном жилом ...., общей площадью 1517,58 кв.м., в техническом подполье со строительным №, предварительная площадь по проекту 36,17 кв.м. 

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский районный суд Иркутской области в течение месяца со дня его принятия. 

Судья: О.В. Недбаевская