Дело № 3а-81/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Пенза 28 июня 2018 г.

Пензенский областной суд в составе

судьи Гордеевой Н.В., 

при секретаре Юнусовой Ю.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Правительству Пензенской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пензенской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, 

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с требованием к Правительству Пензенской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (далее - Управление Росреестра по Пензенской области), Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пензенской области (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пензенской области) об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости находящегося в собственности земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1500 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость спорного земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что, в свою очередь, влечет нарушение его права как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости.

Просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в равном его рыночной стоимости размере 166147 руб. по состоянию на 24 июня 2014 г.

Административный истец ФИО1, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, доверив представление своих интересов ФИО2, который в судебном заседании заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме. 

Представитель административного ответчика – ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пензенской области – ФИО3 (доверенность от 25 октября 2017 г.) разрешение заявленных требований оставила на усмотрение суда, поддержав доводы, приведенные в письменных отзывах на административный иск.

Представитель административного ответчика - Правительства Пензенской область - ФИО4 (доверенность от 6 октября 2017 г.) в удовлетворении требований к Правительству области просила отказать.

Представитель административного ответчика - Управления Росреестра по Пензенской области - ФИО5 (доверенность от 19 октября 2017 г.) оставила разрешение заявленных требований на усмотрение суда, при этом в удовлетворении требований к Управлению просила отказать, поскольку кадастровая стоимость земельного участка определялась в соответствии с положениями ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности. 

Представители заинтересованных лиц – администрации г. Сердобска Пензенской области - ФИО6, администрации Сердобского района Пензенской области – ФИО7 разрешение заявленных требований также оставили на усмотрение суда,

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, допросив эксперта – оценщика ФИО8, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), положения которого подлежат применению при рассмотрении настоящего дела в силу части 7 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1500 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства нежилого здания, расположенный по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ 

<

адрес> (л.д. 7).

В соответствии со статьей 390 Налогового кодекса РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Как собственник земельного участка административный истец несет обязанность по уплате земельного налога, размер которого зависит от кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, он вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ). На основании части 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена органом кадастрового учета в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешённого использования или уточнения площади земельного участка, утверждёнными приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 г. № 222, в соответствии с актом определения кадастровой стоимости земельного участка от 24 июня 2014 г. и составила –2 697 090 руб. 

В соответствии с частью 1 статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости датой определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № является 24 июня 2014 г., следовательно, датой, по состоянию на которую должна быть определена его рыночная стоимость, следует считать 24 июня 2014 г. (л.д. 5).

В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ № (далее-отчет №), подготовленный оценщиком ООО «Лаборатория судебной экспертизы» - ФИО10, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на дату оценки составила –166147 руб. (л.д. 13-47).

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 постановления Пленума от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1,20 Закона об оценочной деятельности).

Суд, исследовав отчет № применительно к положениям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и вышеприведенным разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, приходит к выводу о том, что указанный отчет, как составленный с нарушением норм законодательства об оценочной деятельности, не может служить доказательством рыночной стоимости спорного земельного участка на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в силу следующего.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначности толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Требования к порядку проведения и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки, стандарты и правила оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).

В нарушение п/п «в» п.22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611, согласно которому при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов, использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке, оценщик критериев отбора объектов - аналогов не привел. Вопреки требованиям раздела V ФСО № 7 оценщик не выполнил анализ рынка земельных участков в сегменте рынка объекта оценки.Также в отчете отсутствует суждение о возможных границах интервала, в котором может находиться стоимость (результат оценки) (п. 30 ФСО № 7), ссылки на источники используемой информации для анализа рынка, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. 

В соответствии с п/п «б» п.22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Согласно п.10 Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Между тем при определении рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом методом сравнения продаж, оценщиком были подобраны объекты-аналоги, которые несопоставимы с объектом оценки по местоположению. В частности, оценщиком был использован объект-аналог № 3, расположенный в р.п. Шемышейка Пензенской области, в то время как оцениваемый объект расположен в городе областного подчинения. При этом соответствующая корректировка оценщиком вопреки требованиям п. 22 ФСО № 7 применена не была с указанием на то, что оцениваемый объект и объекты – аналоги находятся в районный центрах Пензенской области, с чем суд согласиться не может.

Кроме того, документы, предоставленные заказчиком оценщику, не подписаны уполномоченным на то лицом и не заверены в установленном порядке (п. 12 ФСО № 3).

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчет об оценке составлен с существенными нарушениями законодательства об оценочной деятельности, влияющими на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, в связи с чем не может быть признан надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость спорного земельного участка.

При таких обстоятельствах рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости в заявленном ФИО1 размере - 166147 руб. не может считаться достоверно установленной и доказанной надлежащим образом.

В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка, судом по ходатайству заинтересованного лица администрации г. Сердобска Пензенской области была назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 24 июня 2014 г., проведение которой поручено экспертам-оценщикам ООО «Центр Бизнес-планирования».

По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта от 13 июня 2018 г. №, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка на дату оценки составила – 675000 руб. (л.д. 120-166).

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Так, в качестве исходных данных для расчета использована информация о ценах продажи (ценах предложений) земельных участков под коммерческую застройку на дату оценки, поскольку сегмент рынка, к которому отнесен объект оценки, является сегмент, включающий участки, предназначенные для строительства объектов торгового и административного назначения. 

После проведения анализа рынка было отобрано 3 аналога, наиболее точно сопоставимых с объектом исследования. По каждому объекту-аналогу были проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемого земельного участка. В частности, были сделаны корректировки: на торг, на различие площадей ( по объектам –аналогам №1 и № 2), после чего проведено согласование скорректированных стоимостей объектов - аналогов и определена стоимость оцениваемого земельного участка.

Допрошенная в судебном заседании эксперт-оценщик ФИО8, составившая вышеуказанное экспертное заключение, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы, обосновала заключение, сославшись на методы проведенного исследования, мотивировав сделанные в их результате выводы.

По возражениям представителя административного истца на заключение эксперта, полагавшего, что заключение не может являться надлежащим доказательством по административному делу, поскольку в нарушение п/п а-в п. 22 ФСО № 7 оценщиком в качестве объектов-аналогов использованы объекты, значительно отличающиеся по местоположению от объекта – оценки (объект оценки расположен в г. Сердобске, тогда как объекты-аналоги - в п. Мокшан и п. Рамзае, которые находятся в непосредственной близости от областного центра),

эксперт-оценщик ФИО8 пояснила, что объекты-аналоги были выбраны по принципу сопоставимости с учетом достаточности информации, необходимой для идентификации объектов. При этом корректировка по местоположению объектов-аналогов не проводилась по той причине, что, несмотря на то, что они расположены в поселках (в отличие от объекта исследования, расположенного в городе областного подчинения), находятся они, в отличие от объекта исследования, либо на первой линии, либо в центре населенного пункта, либо вблизи трассы. Следовательно, объект исследования и объекты-аналоги расценены по местоположению как равнозначные. 

Ссылка представителя административного истца на решение Пензенского областного суда от 28 марта 2018 г. по делу №, содержащее выводы относительно подбора объектов-аналогов оценщиком ООО «Лаборатория судебной экспертизы» - ФИО10, в силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора не имеет.

Довод представителя административного истца о необходимости учета экспертом данных о конкретных сделках с земельными участками в г. Сердобске на дату оценки, во внимание принят быть не может, поскольку в силу п\п «а» п.22 ФСО № 7 оценщик вправе осуществлять подбор объектов-аналогов как с известными ценами сделок, так и предложений, что и было сделано экспертом-оценщиком в ходе производства судебной экспертизы.

Ссылка представителя административного истца на оценку спорного участка, проведенную администрацией Сердобского района Пензенской области в сентябре 2014 г. для открытых торгов, в соответствии с которой рыночная стоимость участка составила 169370 руб., что соответствует рыночной стоимости участка в отчете ООО «Лаборатория судебной экспертизы», во внимание судом принята быть не может, поскольку указанное обстоятельство правового значения при разрешении настоящего спора не имеет.

Оценивая возражения представителя административного истца в части выводов эксперта, суд полагает, что им не приведено достаточных, допустимых и достоверных доказательств необоснованности выводов, сделанных в рамках экспертного заключения.

Поскольку оснований для назначения повторной экспертизы, предусмотренных частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судом не установлено, в удовлетворении соответствующего ходатайства представителя административного истца судом отказано.

В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами, признает его допустимым и достаточным доказательством по делу, а величину рыночной стоимости, определенную экспертным заключением, - достоверной.

Из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в п.24 постановления от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного, суд полагает, что рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером № надлежит установить с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта №, т.е. в размере –675000 руб. 

Суд не находит оснований для определения рыночной стоимости объекта в указанном административном истцом размере, поскольку, как указывалось выше, представленный им отчет об оценке составлен с существенными нарушениями законодательства об оценочной деятельности, влияющими на определением итоговой величины рыночной стоимости объекта. 

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20. Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности). 

В данном случае ФИО1 первоначально обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорных земельных участков 5 декабря 2017 г., что усматривается из решения Пензенского областного суда от 28 марта 2018 г. по делу по административному иску ФИО1 об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пензенской области, следовательно, установленная кадастровая стоимость подлежит применению с 01 января 2017 г.

Доводы представителя административного ответчика - Правительства Пензенской области, содержащиеся в письменных возражениях, о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в соответствии с действующим законодательством, не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверность результатов государственной кадастровой оценки земельных участков не входит в предмет проверки при рассмотрении заявления об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

Удовлетворяя требования ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости, суд в то же время находит не подлежащими удовлетворению требования административного истца к Правительству Пензенской области и Управлению Росреестра по Пензенской области, поскольку указанные государственные органы не являются надлежащими ответчиками по делу.

Как указывалось выше, кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена органом кадастрового учета в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешённого использования или уточнения площади земельного участка, утверждёнными приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 г. № 222 на основании акта определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, то есть в порядке ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности. 

В силу ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, определение кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

Согласно разъяснениям, содержащимися в абз. 3 п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», согласно которым по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Таким органом по настоящему делу является ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пензенской области, которое и является надлежащим административным ответчиком по делу.

По приведенным основаниям судом отклоняется довод ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пензенской области, приведенные в письменном отзыве на административный иск, о том, что Учреждение является ненадлежащим ответчиком по делу. 

Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1500 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 24 июня 2014 г. в размере его рыночной стоимости – 675000 (шестьсот семьдесят пять тысяч) рублей.

Датой подачи ФИО1 заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 5 декабря 2017 г.

В удовлетворении административного иска ФИО1 к Правительству Пензенской области и Управлению Росреестра по Пензенской области – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пензенского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 2 июля 2018 г.

Судья Н.В. Гордеева