УИД 61OS0000-01-2024-000729-32

дело № 3а-419/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 июля 2024 г. г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Журба О.В., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Ростовский литейный завод» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 25 апреля 2024 г. № ОРС-61/2024/000392 и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Ростовский литейный завод» (далее ООО «Ростовский литейный завод», общество) в лице генерального директора ФИО3, обратилось в суд с административным исковым заявлением, указав, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 30 970 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: Р.3.07.00 Коммунальное обслуживание (размещение зданий и сооружений в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с порядковыми номерами Р.03.07.01-Р.3.07.02); Р.6.39.00 Производственная деятельность (производственное здание, сооружение производственного назначения); Р.6.39.01 Производственная деятельность (производственные комплексы (индустриальный парк, промышленный парк)); Р.6.41.00 Тяжелая промышленность (объекты капитального строительства металлургической, машиностроительной промышленности, а также изготовления и ремонта продукции судостроения, авиастроения, вагоностроения, машиностроения, станкостроения, а также другие подобные промышленные предприятия, для эксплуатации которых предусматривается установление охранных или санитарно-защитных зон); Р.6.42.00 Автомобилестроительная промышленность (объекты капитального строительства для производства транспортных средств и оборудования, производства автомобилей, производства автомобильных кузовов, производства прицепов, полуприцепов и контейнеров, предназначенных для перевозки одним или несколькими видами транспорта, производства частей и принадлежностей автомобилей и их двигателей). Земельный участок является объектом налогообложения, налоговой базой является кадастровая стоимость участка. Кадастровая стоимость, утвержденная по результату государственной кадастровой оценки, по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 250 110 003,6 руб., что не соответствует рыночной стоимости. Согласно отчету № 53/2 от 25 декабря 2023 г., выполненному ООО «Межрегиональный центр экономических исследований», рыночная стоимость участка по состоянию на 27 ноября 2023 г. составила 72 593 680 руб. Представитель ООО «Ростовский литейный завод» обращался в ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» с целью установления кадастровой стоимости участка в размере его рыночной стоимости. Решением № ОРС-61/2024/000392 от 25 апреля 2024 г. в удовлетворении данного заявления отказано, с чем административный истец не согласен. Просил признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» № ОРС-61/2024/000392 от 25 апреля 2024 г. и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, равной его рыночной стоимости в размере 72 593 680 руб., по состоянию на 27 ноября 2023 г.

После ознакомления с заключением судебной экспертизы № 214 от 10 июля 2024 г. представитель административного истца уточнил требования в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), просит признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» № ОРС-61/2024/000392 от 25 апреля 2024 г. и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, равной его рыночной стоимости в размере 156 058 000 руб., по состоянию на 27 ноября 2023 г.

Представитель ООО «Ростовский литейный завод» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще уведомлен. Представитель общества ФИО4, действующая по доверенности, подала ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя административного истца. 

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее - ГБУ «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области», ГБУ РО). В деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (минимущество Ростовской области), ППК «Роскадастр», Администрация г. Ростова-на-Дону.

Представитель ГБУ «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» в судебное заседание не явился, о времени и месте уведомлен, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие. 

Представители ППК «Роскадастр», минимущества Ростовской области в судебное заседание не явились, о времени и месте уведомлены, ходатайствовали о рассмотрении дело в свое отсутствие.

Представитель Администрации г. Ростова-на-Дону в судебное заседание не явился, о времени и месте надлежаще уведомлен.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в судебном заседании не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 КАС РФ суд принял решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 декабря 2020 г. № 42 «О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства»).

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о кадастровой оценке, Федеральный закон № 237-ФЗ), с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ до 1 января 2023 г. установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Закона о кадастровой оценке, особенности которого зависят от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению названных положений.

29 декабря 2022 г. Правительством Ростовской области принято постановление № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ», которым предписано с 1 января 2023 г. перейти к применению на территории Ростовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Согласно части 11 статьи 22.1 Закона о кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Как установлено материалами дела ООО «Ростовский литейный завод» является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 30 970 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: Р.3.07.00 Коммунальное обслуживание (размещение зданий и сооружений в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с порядковыми номерами Р.03.07.01-Р.3.07.02); Р.6.39.00 Производственная деятельность (производственное здание, сооружение производственного назначения); Р.6.39.01 Производственная деятельность (производственные комплексы (индустриальный парк, промышленный парк)); Р.6.41.00 Тяжелая промышленность (объекты капитального строительства металлургической, машиностроительной промышленности, а также изготовления и ремонта продукции судостроения, авиастроения, вагоностроения, машиностроения, станкостроения, а также другие подобные промышленные предприятия, для эксплуатации которых предусматривается установление охранных или санитарно-защитных зон); Р.6.42.00 Автомобилестроительная промышленность (объекты капитального строительства для производства транспортных средств и оборудования, производства автомобилей, производства автомобильных кузовов, производства прицепов, полуприцепов и контейнеров, предназначенных для перевозки одним или несколькими видами транспорта, производства частей и принадлежностей автомобилей и их двигателей). 

Согласно статьям 388, 389 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком земельного налога, налоговая база которого, в силу положений пункта 1 статьи 390 указанного кодекса, определяется как его кадастровая стоимость.

В соответствии с постановлением минимущества Ростовской области от 12 февраля 2021 г. № П-2 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области» проведены работы по государственной кадастровой оценке земельных участков, расположенных на территории Ростовской области, по состоянию на 1 января 2022 г.

Согласно выписке из ЕГРН от 20 мая 2024 г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 1 января 2022 г., подлежащая применению с 1 января 2023 г., определена в размере 250 110 003,6 рублей (л.д. 18 том 1).

4 апреля 2024 г. в ГБУ РО поступило заявление представителя ООО «Ростовский литейный завод» ФИО5 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости.

К указанному заявлению был приложен отчет № 53/2 от 25 декабря 2023 г., выполненный оценщиком ООО «Межрегиональный центр экономических исследований» ФИО1., об оценке рыночной стоимости указанного земельного участка в размере 72 593 680 рублей по состоянию на 27 ноября 2023 г.

25 апреля 2024 г. ГБУ РО принято решение № ОРС-61/2024/000392 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. 

Согласно разделу V решения причинами к отказу послужили допущенные в отчете № 53/2 нарушения следующих норм: ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 30, п. 20 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», пп. 3 п. 7, пп. 4 п. 9 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)».

В решении указано, что выявленные нарушения, допущенные при оценке, касаются процесса оценки, использованных объектов-аналогов, примененных корректировок и оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Оспариваемое решение ГБУ РО принято в пределах предоставленных бюджетному органу полномочий, с соблюдением процедуры его принятия, что не опровергается административным истцом и по этим основаниям не оспаривается.

21 мая 2024 г., без нарушения установленного частью 3.1 статьи 245 КАС РФ трехмесячного срока, общество обратилось в суд с настоящим административным иском.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, установления рыночной стоимости земельного участка, судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО Оценочная компания «Золотая цифра» ФИО2

Согласно заключению эксперта ФИО2., в результате проведенного анализа на соответствие отчета об оценке №53/2 от 25 декабря 2023 г., выполненного ООО «Межрегиональный центр экономических исследований», на соответствие требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям федерального закона и федеральным стандартам выявлены нарушения п. 10 Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО №III)», п. 22б, п. 30 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)»; при составлении отчета от 25 декабря 2023 г. №53/2 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН использовались неполные и (или) недостоверные сведения в отношении характеристик объектов-аналогов. Достоверность информации, приведенной оценщиком в отчете в отношении объектов-аналогов №3 и №5, не подтверждена. 

Расчетные ошибки выявлены не были. Были выявлены нарушения в методах расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости. Факторы, влияющие на стоимость земельного участка, определены правильно, но информация, использованная оценщиком, неполная и недостоверная. 

Нарушения, перечисленные в п. 5.1 решения ГБУ РО от 25 апреля 2024 г. № ОРС-61/2023/000392, подтверждаются полностью, перечисленные в п. 5.2 – частично.

По состоянию на 27 ноября 2023 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена экспертом в размере 156 058 000 руб.

Суд полагает, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ: экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, указания на примененные методы, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы. Оснований не доверять представленному заключению судебной экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является достоверным и допустимым доказательством.

Экспертом выявлены недостатки, перечисленные в решении ГБУ РО и оказывающие влияние на итоговую величину рыночной стоимости определенную в отчете об оценке. 

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления ООО «Ростовский литейный завод» у ГБУ РО имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной в соответствии с отчетом № 53.

Поскольку совокупность указанных в статье 227 КАС РФ условий для признания оспариваемого решения ГБУ РО незаконным отсутствует, в этой части суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Административным истцом также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной.

Частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

По смыслу названной нормы требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения и не носит самостоятельного характера. Вместе с тем, разрешение данного требования не поставлено законодателем в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке № 53/2 требованиям закона не отвечает и установленная на его основании рыночная стоимость участка не может быть положена в основу решения.

При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 27 ноября 2023 г. эксперт произвел описание местоположения и состав земельного участка, проведен анализ его наиболее эффективного использования, анализ рынка объекта исследования. 

Исходя из категории, вида разрешенного использования участка, его местоположения и физических свойств, эксперт обоснованно отнес его к сегменту «земельные участки производственно-складского назначения».

При анализе фактических данных о ценах сделок и предложений из сегмента рынка объекта исследования эксперт отобрал 22 предложения наиболее сопоставимых с рассматриваемым по основным критериям, определил диапазон цен (таблица 3). 

Определяя рыночную стоимость, эксперт применил сравнительный подход, в рамках которого использовала методы сравнения продаж. Требования пункта 2 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611, экспертом соблюдены, отказ от применения иных подходов обоснован.

Из исследуемого сегмента экспертом отобраны три объекта-аналога, наиболее схожих с исследуемым участком (Таблица 6). 

В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями. Использованный в заключении состав аналогов суд признает экономически обоснованным.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик и произвел необходимые корректировки стоимости на снижение цены в процессе торгов, наличие коммуникаций (Таблица 7).

Количество примененных экспертом корректировок свидетельствует о достаточно высокой степени сопоставимости аналогов по существенным характеристикам с объектом оценки, что согласуется с требованиями подпункта 4 пункта 5 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки ФСО V».

В заключении содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок. Примененные экспертом корректировки соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы. Объективный вывод дает исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным, данных о наличии в нем нарушений, лишающих заключение доказательственного значения, не установлено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертиз не поступило, возражения, замечания на заключение судебной экспертизы не представлены.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости в соответствии с экспертным заключением в размере 156 058 000 рублей по состоянию на 27 ноября 2023 г., подлежат удовлетворению.

В силу пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ юридически значимой датой для целей применения сведений о кадастровой стоимости земельного участка является дата подачи заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в бюджетное учреждение – 4 апреля 2024 г.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным, суд возлагает судебные расходы по оплате судебной экспертизы на административного истца.

ООО Оценочная компания «Золотая цифра» представило в суд финансово-экономическое обоснование расходов и счет на оплату, связанных с производством судебной экспертизы на сумму 70 000 рублей (л.д. 20 том 2). Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы административный истец внес на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 70 000 рублей (платежные поручения № 468 от 6 июня 2024 г. на 65 000 руб. и № 501 от 17 июня 2024 г. на 5 000 руб.). Указанную сумму необходимо перечислить ООО ОК «Золотая цифра» в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 177-180, 249, 293 КАС РФ суд

решил:

административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Ростовский литейный завод» удовлетворить частично.

Отказать в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Ростовский литейный завод» о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» № ОРС-61/2024/000392 от 25 апреля 2024 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 30 970 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: Р.3.07.00 Коммунальное обслуживание (размещение зданий и сооружений в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с порядковыми номерами Р.03.07.01-Р.3.07.02); Р.6.39.00 Производственная деятельность (производственное здание, сооружение производственного назначения); Р.6.39.01 Производственная деятельность (производственные комплексы (индустриальный парк, промышленный парк)); Р.6.41.00 Тяжелая промышленность (объекты капитального строительства металлургической, машиностроительной промышленности, а также изготовления и ремонта продукции судостроения, авиастроения, вагоностроения, машиностроения, станкостроения, а также другие подобные промышленные предприятия, для эксплуатации которых предусматривается установление охранных или санитарно-защитных зон); Р.6.42.00 Автомобилестроительная промышленность (объекты капитального строительства для производства транспортных средств и оборудования, производства автомобилей, производства автомобильных кузовов, производства прицепов, полуприцепов и контейнеров, предназначенных для перевозки одним или несколькими видами транспорта, производства частей и принадлежностей автомобилей и их двигателей), равной его рыночной стоимости по состоянию на 27 ноября 2023 г., в размере 156 058 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН считать 4 апреля 2024 г.

За счет денежных средств, поступивших от общества с ограниченной ответственностью «Ростовский литейный завод» в целях обеспечения расходов на проведение судебной экспертизы по делу № 3а-419/2024, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 70 000 рублей на счет общества с ограниченной ответственностью Оценочная компания «Золотая цифра». 

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения.

Судья О.В.Журба