дело № 3а-233/2025

УИД 26OS0000-04-2025-000069-37

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 апреля 2025 года город Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе судьи Ситьковой О.Н., при секретаре судебного заседания Демченко Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, 

установил:

ФИО1 обратился в Ставропольский краевой суд с административным иском, в котором просит установить кадастровую стоимость по состоянию на 01.01.2022 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2014+/-16 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под существующим нежилым зданием, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости – 1 553 000 рублей, установленной в отчете об оценке рыночной стоимости ООО «Центр Экспертизы и Оценки «Трайко» от 24.09.2024 г. № 142/2/2024. 

Административный иск обоснован тем, что административный истец владеет на праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером №.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 ноября 2022 года № 1215 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» и по состоянию на 01 января 2022 года составляет 4 476 940,74 рублей.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы плательщика земельного налога, исчисляемого из размера кадастровой стоимости объекта. 

Административный истец и его представитель (ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие), представители административных ответчиков - Министерства имущественных отношений Ставропольского края (ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя), Управления Росреестра по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц - ГБУ СК «Ставкрайимущество» (ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя), Администрации города Пятигорска Ставропольского края, извещенные надлежащим образом, в суд не явились, сведений об уважительных причинах неявки не имеется, что в силу требований части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

В судебное заседание от представителя административного истца поступило письменное уточнение к административному иску об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной заключением судебной экспертизы от 14.04.2025 г. № ЭЗ 030/2025. 

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ). 

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1). 

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. 

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку земельный налог за находящийся у ФИО1 на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок с кадастровым номером № рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости.

Как следует из материалов административного дела, на основании решения Пятигорского городского суда от 25.06.2013 г. за административным истцом признано право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером №, 2014+/-16 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под существующим нежилым зданием, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Указанный земельный участок находится в пользовании административного истца, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 27.08.2024 г. № КУВИ-001/2024-213771546, запись регистрации от 24.10.2014 г. № (т. 1 л.д. 11-14).

Согласно разъяснениям в абзаце 1 и 4 п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

С учетом изложенного, административный истец обладает правом на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 ноября 2022 года № 1215 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» и по состоянию на 01 января 2022 года составляет 4 476 940,74 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 25.12.2024 г. № КУВИ-001/2024-312931791 (т. 1 л.д. 10).

Оспаривая установленную кадастровую стоимость спорного земельного участка, и полагая ее завышенной, административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости ООО «Центр Экспертизы и Оценки «Трайко» от 24.09.2024 г. № 142/2/2024, согласно которого рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2022 года определена в размере 1 553 000 рублей (т. 1 л.д. 15-55). 

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона № 135-ФЗ об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В процессе рассмотрения дела, в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости спорного земельного участка, и установления юридически значимых обстоятельств по делу определением Ставропольского краевого суда от 27.01.2025 г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту Автономной некоммерческой организации «Межрегиональное агентство судебных экспертов» ФИО3 (т. 1 л.д. 160-163).

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы Автономной некоммерческой организации «Межрегиональное агентство судебных экспертов» ФИО3 от 14.04.2025 г. № ЭЗ 030/2025 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 г. определена в размере 2 308 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы Автономной некоммерческой организации «Межрегиональное агентство судебных экспертов» ФИО3 от 14.04.2025 г. № ЭЗ 030/2025 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Экспертное заключение Автономной некоммерческой организации «Межрегиональное агентство судебных экспертов» ФИО3 от 14.04.2025 г. № ЭЗ 030/2025 подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется. 

Из экспертного заключения следует, осмотр экспертом проводился 21.02.2025 г. 

Эксперт использовал при проведении оценки объекта документы, полученные из материалов дела, составленные позже даты оценки, и допускал, что от даты оценки до даты указанной в документах, каких – либо существенных количественных и качественных изменений характеристик объекта экспертизы не произошло. 

Для определения стоимости недвижимости эксперт исследовал рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Эксперт, учитывая принципы классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков недвижимости пришел к выводу, что исследуемый объект можно отнести к сегментам: в зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости – земельные участки различного назначения; в зависимости от состояния земельного участка – застроенные земельные участки; в зависимости от характера полезности недвижимости – доходная недвижимость; в зависимости от степени представленности объектов - широко распространенные объекты, в зависимости от категории земель различают земли – населенных пунктов; в зависимости от экономической активности регионов – неактивные рынки недвижимости; в зависимости от степени готовности – готовые объекты. 

Эксперту при выборе аналогов были доступны сведения о ценах предложениях по объектам коммерческой недвижимости и земельным участкам из баз данных по коммерческой недвижимости, в том числе архив объявлений (https://ruads.org), (https://архивощенщика.рф), официальный сайт Ставропольского края (www.1777.ru), АВИТО (www.avito.ru). 

Основным правилом выбора аналогов был выбор земельных участков, имеющих наиболее близкое расположение к объекту оценки, наиболее сходных объекту оценки по основным, экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам (то есть имеющих минимальное количество отличий). В качестве аналогов использовались участки, расположенные в Ставропольском крае. 

Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы. 

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключении произведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков – земли населенных пунктов, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки. 

Выявленные объекты-аналоги сопоставлялись с оцениваемым по всем элементам сравнения, используемым при расчете стоимости сравнительным подходом. 

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице. 

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости сравнительным подходом (100%). Затратный и доходный подходы не применялись экспертом. При этом, отказ от применения иных подходов и методов оценки обоснован. 

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта, с учетом местоположения, наиболее эффективного использования.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки. 

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Ходатайств о назначении повторной судебной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Заключение судебной оценочной экспертизы опровергает содержащиеся в отчете об оценке данные об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного объекта недвижимости по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика земельного налога, в связи с чем у суда имеются основания для удовлетворения административного иска с учетом выводов заключения судебной оценочной экспертизы. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть на 01 января 2022 года.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 14 января 2025 года.

Вместе с экспертным заключением поступило заявление Автономной некоммерческой организации «Межрегиональное агентство судебных экспертов» о взыскании судебных расходов за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 70 000 рублей.

Согласно ст. 106, ч. 3 ст. 108 КАС РФ к судебным расходам относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, которые получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Как установлено судом, по результатам судебной оценочной экспертизы кадастровая стоимость объекта недвижимости в расхождении с государственной кадастровой оценкой составляет 48,44% соответственно.

Разрешая в порядке ст. 111 КАС РФ заявление Автономной некоммерческой организации «Межрегиональное агентство судебных экспертов» о взыскании судебных расходов, суд находит его подлежащим удовлетворению за счет административного истца, не представившего доказательств исполнения определения суда о назначении судебной экспертизы и поступления денежной суммы в пользу экспертного учреждения, также принимая во внимание результаты рассмотрения административного дела и то обстоятельство, что согласно положенному в основу решения суда заключению судебной оценочной экспертизы разница между рыночной стоимостью объекта недвижимости и его кадастровой стоимостью укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений, разница составляет менее 50%, что соответственно, не является свидетельством ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или ее применение.

В данном случае постановленное решение суда не может расцениваться как принятое против административного ответчика, который не имеет противоположных с административным истцом юридических интересов, поскольку действовал при утверждении Приказа в соответствии с действующим законодательством и в рамках своих полномочий, ошибок при оценке объекта недвижимости истца не выявлено. Удовлетворение требований административного истца в данной ситуации сводится к реализации в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости в размере рыночной и не может служить основанием для взыскания судебных расходов за проведение судебной экспертизы с Министерства имущественных отношений Ставропольского края. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 года в размере 2 308 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости считать – 14 января 2025 года.

Взыскать с ФИО1 в пользу Автономной некоммерческой организации «Межрегиональное агентство судебных экспертов» (АНО МАСЭ) судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 70 000 рублей путем перечисления на банковские реквизиты: 

Автономной некоммерческой организации «Межрегиональное агентство судебных экспертов» (АНО МАСЭ), юридический адрес: 

<

данные изъяты>

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Дата составления мотивированного решения суда 30 апреля 2025 года. 

Судья О.Н. Ситькова