Дело № 2-2873/2017 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 октября 2017 года 

Пермский районный суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Казакова М.В., 

при секретаре Ожгибесовой К.В., 

с участием истца ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к АО «Строгановский посад» о признании права собственности на жилой дом, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к АО «Строгановский посад» о признании права собственности на индивидуальный жилой дом. В обоснование исковых требований указано, что между ним и ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» (в последствии преобразовано в ЗАО «Строгановский посад») заключен договор купли-продажи земельного участка № от 10.11.2011 года земельного участка с кадастровым номером № площадью № кв.м. по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>. По передаточному акту участок был передан ему 27.12.2012 года. Государственная регистрация права собственности на земельный участок отсутствует. Указанный участок приобретен им в целях строительства индивидуального жилого дома в коттеджном поселке «Строгановский посад» в связи с чем 10.11.2011 года между ним и ответчиком заключен договор подряда на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, стоимость работ составила 1 618 750 рублей, оплата которых произведена истцом в полном объеме. 30.09.2015 года ответчик передал ему в собственность индивидуальный жилой дом. С даты передачи жилого дома по акту приема-передачи от 30.09.2015 года он является законным владельцем и собственником этого недвижимого имущества. На сегодняшний день ответчик уклоняется от государственной регистрации права собственности на земельный участок, несмотря на надлежащее исполнение покупателем обязательств по договору и фактическую передачу ему земельного участка, а также расположенного на нем жилого дома. В ходе производства дела о банкротстве АО «Строгановский посад» истцу стало известно, что приобретенный им земельный участок находится в залоге у АО «Россельхозбанк» на основании договора об ипотеке земельных участков от 28.06.2011 года №.10. В настоящее время жилой дом имеет полную готовность, его семья проживает в указанном доме и несет бремя его содержания, поддерживает имущество в исправном, безопасном и пригодном для эксплуатации в соответствии с назначением состоянии. Строительство объекта недвижимости для истца не нарушает прав третьих лиц, его строительство осуществлено на основании разрешения на строительство. Просит признать за ним право собственности на вновь созданный индивидуальный жилой дом общей площадью 146,5 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 925 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>. 

Истец ФИО1 в судебном заседании просил об удовлетворении заявленных требований на основании доводов, изложенных в иске. 

Конкурсный управляющий АО «Строгановский посад» ФИО2 представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, в представленном письменном отзыве с иском не согласился. 

Представитель третьего лица ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства.

Суд, выслушав объяснения истца, изучив гражданское дело, установил следующие обстоятельства. 

В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. 

На основании ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем признания права и иными способами, предусмотренными законом. В соответствии с абз. 1 ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений. Согласно ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК). 

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. 

При этом в случае, если недвижимое имущество создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является в силу ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой.

В соответствии с ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, осуществляется на основании разрешения на строительство. Полномочиями по выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) в силу ч. 6 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации обладают органы местного самоуправления. 

В соответствии с ч. 1 ст. 64 Закона «Об ипотеке», если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания и сооружение залогодателя. На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения (ч. 1 ст. 65 Закона «Об ипотеке»). 

Как следует из материалов дела, 05.08.2013 года ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» преобразовано в ЗАО «Строгановский посад». Решением Арбитражного суда Пермского края от 09.03.2016 года по делу № А50-19240/2015 ЗАО «Строгановский посад» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим утвержден ФИО2 

10.11.2011 года между ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» и ФИО1 заключен договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> площадью 925 кв.м. (л.д. 7-10). 09.02.2013 года между сторонами подписан передаточный акт указанного земельного участка, участок передан истцу (л.д. 13). 

10.11.2011 года между ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» (подрядчик) и ФИО1 (заказчик) заключен договор подряда № на строительство жилого дома, по условиям которого подрядчик взял на себя обязательства осуществить строительство индивидуального жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, коттеджный поселок «Строгановский посад», стоимость работ по строительству определена в размере 1 618 750 рублей (л.д. 16-20). 28.11.2013 года Архитектурно-строительной инспекцией Пермского муниципального района выдано разрешение на строительство объекта капительного строительства «Коттеджный поселок «Строгановский посад» (л.д. 41-44). 30.09.2015 года между ЗАО «Строгановский посад» и ФИО1 подписан акт приема-передачи жилого дома (объекта незавершенного строительства), расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> (л.д. 27). Согласно платежным документам, ФИО1 по договору подряда № произвел оплату ЗАО «Строгановский посад» в полном объеме (л.д. 15, 28,29). 

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в отношении земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, площадью 925 кв.м. зарегистрировано обременение в виде ипотеки. 

Из заключения специалиста АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» в отношении объекта по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, кадастровый №, следует, что дом соответствует требованиям, предъявляемым к жилым одноквартирным домам, дом пригоден для постоянного проживания. 

Разрешая исковые требования по существу, суд приходит к выводу о том, что за истцом ФИО1 следует признать право собственности на спорный объект по основаниям ст. 222 ГК РФ. 

Судом установлено, что деятельность ответчика ЗАО «Строгановский посад» была связана со строительством коттеджного поселка «Строгановский посад», для чего ответчиком был использован принадлежащий ему на праве собственности земельный участок с кадастровым номером № площадью 925 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства. Данный участок был предоставлен в залог ОАО «Россельхозбанк» в обеспечение кредитных обязательств ЗАО «Строгановский посад», а затем был продан истцу, хотя переход права собственности не был зарегистрирован. Именно на этом участке по заказу ФИО1 ответчиком был возведен спорный объект, строительство которого осуществлялось в соответствии с проектной документацией, разрешением на строительство, генеральным планом. Таким образом, жилой дом возведен истцом в соответствии с требованиями действующего законодательства, на участке, предназначенном для этих целей, с согласия собственника участка (если не считать того, что при организации строительства истец считал себя собственником участка, на что имелись основания) и залогодержателя. Возведенный жилой дом, как было указано выше, построен в соответствии с проектом, разрешением на строительство, генеральным планом, соответствует строительным и градостроительным нормам и правилам. Иного суду не доказано. Представленное истцом заключение не оспорено, оснований усомниться в достоверности изложенных в нем сведений у суда не имеется. Также не усматривается наличие какой-либо заинтересованности экспертов при проведении исследования, в связи с чем выводы заключения, подготовленного АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», принимаются судом во внимание при установлении по делу юридически значимых обстоятельств. В ходе реализации своих процессуальных прав ответчик и третье лицо не предоставили суду доказательств наличия существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил при возведении указанной постройки, равно как и доказательств того, что она создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также доказательств нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц сохранением данной постройки. 

Доводы ответчика о невозможности рассмотрения дела вне рамок дела о банкротстве подлежат отклонению. Предметом исковых требований не является имущество, включенное в конкурсную массу должника, поскольку спорный жилой дом является самовольной постройкой, в силу прямого указания закона он не может быть признан предметом гражданского оборота. Удовлетворение исковых требований само по себе не влечет изменений в имущественном положении должника. Поэтому оснований для отнесения рассматриваемого спора к делу о банкротстве и трансформации требования в денежное требование путем включения его в реестр требований кредиторов должника не имеется. 

Также при разрешении спора следует отметить, что предметом ипотеки является земельный участок, но не жилой дом, вновь созданный истцом на этом участке с соблюдением требований законодательства. В связи с этим по смыслу положений ч. 1 ст. 65, ст. 69 Закона «Об ипотеке» запись об ипотеке земельного участка не может служить препятствием для государственной регистрации права собственности на возведенный на этом участке жилой дом. 

Доводы стороны ответчика о том, что единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов автоматически влечет отчуждение части принадлежащего ответчику земельного участка, что недопустимо, принимая во внимание запрет, установленный законодательством о банкротстве, также подлежат отклонению. В силу прямого указания закона, а именно ст. 38 Закона «Об ипотеке» и ст. 353 ГК РФ, приобретение лицом, за которым признано право собственности на задание, права на земельный участок возможно только при условии соблюдения интересов как ответчика - должника в конкурсном производстве, так и залогодержателя. При таком положении, поскольку спорное строение в собственность ответчика не поступало, в конкурсную массу не включено, признание за истцом права собственности на него не лишает АО «Строгановский посад» возможности реализации своих прав на земельный участок в порядке, предусмотренном законодательством. 

Согласно п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» вступившие в законную силу судебные акты являются основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. 

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на индивидуальный жилой дом общей площадью 146,5 кв.м., инвентарный номер №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № площадью 925 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, коттеджный поселок «Строгановский посад». 

Решение является основанием для государственной регистрации права собственности. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Пермский районный суд Пермского края в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме (03 ноября 2017 года). 

Судья Подпись М.В. Казаков 

Копия верна. Судья: