Дело № 3а-39/2025 

УИД 26OS0000-04-2024-000740-45

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 апреля 2025 года г. Ставрополь 

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Черниговской И.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Барсегян Л.Б.,

с участием представителя административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края – ФИО1, действующей на основании доверенности,

представителей административного ответчика государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» - ФИО2 и ФИО3, действующих на основании доверенностей,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Агромин» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, государственному бюджетному учреждению Ставропольского края «Ставкрайимущество» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Агромин», действуя через представителя по ордеру и доверенности адвоката Сорокина Т.В., обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, в котором просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами 26:23:080809:45 по состоянию на 1 января 2023 год и 26:23:080809:1 по состоянию на 1 января 2022 года. 

В обоснование иска представителем административного истца указано, что ООО «Агромин» является собственником объекта недвижимого имущества – здания с кадастровым номером 26:23:080809:45, а также арендатором земельного участка с кадастровым номером 26:23:080809:1. 

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером … по состоянию на 1 января 2023 года определена в размере 8 416 616 рублей 55 копеек; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером …. по состоянию на 1 января 2022 года определена в размере 6 413 900 рублей 8 копеек. 

Представитель административного истца, считая оспариваемую кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы как плательщика налоговых и арендных платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов, просит установить кадастровую стоимость:

- объекта недвижимого имущества с кадастровым номером … равной рыночной, определенной в отчете ООО «ДЭД ЭКСПЕРТ» от 23 мая 2024 года № 312-05/2024, в размере 3 474 000 рублей; 

- земельного участка с кадастровым номером 26:23:080809:1 равной рыночной, определенной в отчете ООО «ДЭД ЭКСПЕРТ» от 21 мая 2024 года № 311-05/2024, в размере 3 077 000 рублей. (т. 1 л.д. 7-9)

Определением от 20 марта 2025 года ГБУ СК «Ставкрайимущество» привлечено к участию в деле в качестве административного ответчика с исключением его из числа заинтересованных лиц, а в качестве заинтересованного лица к участию в деле привлечено Управление имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа (т. 2 л.д. 1-2).

В судебном заседании представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края - ФИО1 возражала против заключения эксперта АНО Центр судебных экспертиз «ЭКСПЕРТ-ПРОФИ» № 22 ОТ 17.02.2025 ФИО4, считая его необоснованным, в т.ч. по доводам письменного возражения ГБУ СК «Ставкрайимущество». Просила отказать административному истцу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. 

В судебном заседании представители административного ответчика ГБУ СК «Ставкрайимущество» по доверенности ФИО2 и ФИО3 возражали против удовлетворения требований ООО «Агромин», поддержав доводы представленного возражения на заключение эксперта по настоящему административному делу, в котором указано следующее:

1. Справочник оценщика недвижимости 2021 г. Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки под редакцией ФИО5 (далее - Справочник), содержит исчерпывающий перечень основных ценообразующих факторов, с указанием их значимости с точки зрения их влияния на стоимость производственно-складских объектов соответствующего класса, которые подлежат использованию при определении рыночной стоимости объектов оценки, в рамках проводимых исследований и экспертиз в соответствии с указанным выше Справочником (Таблица № 7 Справочника). Принимая во внимание, что при определении источников справочной информации, необходимой для проведения расчетов в рамках порученной судом оценочной экспертизы, эксперт указал на использование исключительно данных, содержащихся в Справочнике, у эксперта отсутствовали основания для избрания ценообразующих факторов, отличных, от указанных в приведенной выше Таблице.

Вместе с тем, определяя рыночную стоимость объекта оценки (нежилого здания), эксперт использовал корректировку к ОА № 1-3 по ценообразующему фактору «Наличие водоснабжения и канализации», который отсутствует в указанном выше Справочнике, и расчет которого был произведен экспертом исходя из данных, содержащихся в базе данных Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» (далее - «СтатРиелт»), что является недопустимым и нарушает принцип непротиворечивости заключения эксперта.

2. В соответствии со Справочником оценщика недвижимости 2021 г. Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки под редакцией ФИО5, в целях устранения систематической составляющей погрешности, приводящей к искусственному завышению рыночной стоимости объекта недвижимости, используется понижающая процентная поправка к избранным объектам-аналогам - так называемая «скидка на торг».

На стр. 98 заключения эксперт, определяя подлежащую применению к объектам-аналогам «скидку на торг», указывает, что поскольку ОА № 1-3 расположены в городах с населением до 500 тыс. человек и уровнем доходов населения ниже среднего, к указанным объектам подлежит применению корректирующая поправка в размере -17,7 % (Таблица № 231 Справочника). Вместе с тем, с указанным выводом эксперта не представляется возможным согласиться ввиду того, что избранная экспертом таблица справочника, содержащая указанную выше корректирующую поправку, подлежит применению к объектам недвижимости, предназначенным исключительно для пищевого производства, в свою очередь, избранные экспертом ОА № 1-3 являются универсальными объектами производственно-складского назначения (стр. 93 Заключения эксперта), исходя из чего применение к ним указанной выше корректирующей поправки в размере - 17,7 % является необоснованным. Учитывая положения таблицы Справочника, к ОА № 1-3 подлежала применению корректировка «скидки на торг» -17,5 %. При этом применяя корректировку, подлежащую применению к объектам, предназначенным для пищевого производства, эксперт при подборе объектов-аналогов отказался от использования указанных объектов. Например на странице 37 Заключения, табл.6 ОА №1, расположенный по адресу: 

<

...> в объявлении указано. «Продаётся готовый бизнес по производству соломки (хлебных палочек), печенья», что является пищевым производством.

3. На стр. 98-99 Заключения эксперта № 22 от 17.02.2025 г., эксперт, определяя корректировку по местоположению, указывает, что поскольку объект оценки относится к «прочим населенным пунктам», а ОА № 2-3 расположены в «райцентре с развитой промышленностью», к указанным объектам аналогам подлежит применению корректирующая поправка в размере - 31%, исходя из расчета данных Таблиц № 14,18 Справочника оценщика недвижимости 2021 г. Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки под редакцией ФИО5: 1) (0,52/0,75- 1)* 100 % = -31 %. 

Вместе с тем, приведенный расчет корректировки по местоположению объектов недвижимости не является достоверным, поскольку основан на неправильном применении экспертом Таблиц Справочника, подлежащих применению при указанном расчете.

Так, определяя корректирующую поправку на местоположение объектов недвижимости, эксперт, с учетом фактического расположения объекта оценки (прочие населенные пункты) и ОА № 2-3 (райцентр с развитой промышленностью) в границах одного субъекта Российской Федерации (Ставропольского края), должен был использовать значения, содержащиеся в Таблице № 8 Справочника (Отношение цен производственно-складских объектов по районам области по отношению к областному центру), а не Таблиц № 14, 18 Справочника. Таким образом, размер корректирующей поправки по местоположению составит - 29,7 %, исходя из расчета: (0,52/0,74 - 1) * 100%, где:

0,52 - среднее значение для прочих населенных пунктов (объект оценки);

0,74 - райцентры и поселки городского типа с развитой промышленностью (ОА № 2-3).

4. На стр. 103 Заключения эксперта, эксперт, определяя корректировку по типу ремонта использует данные Таблицы № 167 Справочника. Вместе с тем, данные указанной выше Таблицы не могли быть использованы экспертом, поскольку содержат стоимость проведения ремонтных работ, рассчитанную из стоимости ремонтных работ следующих городов: Москва, Краснодар, Екатеринбург, Новосибирск, Санкт-Петербург и т.д. Корректнее использовать данные Таблицы Справочника, содержащие сведения, усредненные в целом по городам России (Таблица № 15 5 Справочника). В данном случае, скорректированная стоимость квадратного метра ОА № 1 составила бы 9 287 руб. 55 коп. (размер корректировки -19 %), а не 8 277 руб. 00 коп. (размер корректировки -28%, как было фактически рассчитано экспертом в процентном выражении), тем более, что экспертом выбраны ОА, стоимость 1кв.м. которых находится в диапазоне между минимальным значением и медианным, т.е. реальная рыночная стоимость экспертом занижается.

5. На стр. 103-104 Заключения, эксперт, применяет к ОА № 3 корректировку по наличию отопления - 26 %, указывая, что объект является отапливаемым, исходя из описания в объявлении. Вместе с тем, исходя из указанного описания, а также фотоматериалов заключения эксперта, не представляется возможным установить фактически какую площадь отапливает газовая миникотельная- раздевалку, кабинет или общую площадь ОА, исходя из чего, применение указанной корректировки является необоснованным.

Таким образом, ГБУ СК «Ставкрайимущество» полагает, что результат оценки, т.е. рыночная стоимость объекта исследования - нежилого здания, является недостоверным, эксперт пришел к неверным выводам, которые привели к неверному расчету. В связи с этим в отсутствие достоверных и достаточных доказательств несоответствия кадастровой стоимости объекта оценки его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023, остается недоказанным факт нарушения прав административного истца установленной кадастровой стоимостью, несмотря на пояснения эксперта в данной части (т. 2 л.д. 5-11). Просили отказать истцу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме с учетом также того, что экспертом пояснения по фактам допущенных нарушений в полном объеме не даны.

В судебное заседание представители административного истца ООО «Агромин» и административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края, филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, Управления имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа не явились, извещены о дате слушания дела надлежащим образом, что подтверждается материалами дела, о причине неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении дела от них не поступало. 

В соответствии с требованиями ст. 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом.

Выслушав явившихся в судебное заседание лиц, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. 

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. 

Согласно п. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. 

Исходя из статьи 3, подпункта 1 статьи 14, пункта 1 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) каждое лицо должно уплачивать законно установленные налоги, которые должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными; налог на имущество организаций является региональным налогом, устанавливается в соответствии с НК РФ и законами субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 373 НК РФ налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса. 

Статьей 375 НК РФ установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса (пункт 2). 

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. 

В абзаце 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. 

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ). 

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ). 

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта. 

Административный истец как организация, зарегистрированная в предусмотренном законодательством РФ порядке, и как правообладатель объекта недвижимости на основании статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налога на имущество организаций, а также плательщиком арендной платы в отношении находящегося в его пользовании земельного участка, в связи с чем внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивает права и законные интересы административного истца, связанные с уплатой установленного НК РФ налога на имущество организации и арендных платежей.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ООО «Агромин» является собственником объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 26:23:080809:45, площадью 545.1 кв.м., назначение: нежилое, назначение: здание мельницы, вид разрешенного использования: нежилое (нежилое здание), расположенного по адресу: Ставропольский край, 

<

...> д 45, что подтверждается выпиской из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости от 23 мая 2024 года № КУВИ-001/2024-140238798 (т. 1 л.д.24-25).

Также судом установлено и материалами дела подтверждается, что ООО «Агромин» является арендатором земельного участка с кадастровым номером …., площадью … кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под производственной территорией, расположенного по адресу: С… что подтверждается выпиской из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости от 23 мая 2024 года № КУВИ-001/2024-140229175 (т. 1 л.д. 19-23), а также договором аренды земельного участка № 193 от 27 апреля 2004 года с учетом дополнительного соглашения от 20.10.2004 (т. 1 л.д. 26-28).

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 26:23:080809:45 по состоянию на 1 января 2023 года определена в размере 8 416 616 рублей 55 копеек, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 23 мая 2024 года № КУВИ-001/2024-140270465 (т. 1 л.д. 61); а кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:23:080809:1 по состоянию на 1 января 2022 года определена в размере 6 413 900 рублей 8 копеек, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 23 мая 2024 года № КУВИ-001/2024-140262104 (т. 1 л.д. 29).

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванных объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчеты об оценке ООО «ДЭД ЭКСПЕРТ» от 21 мая 2024 года № 311-05/2024 и от 23 мая 2024 года № 312-05/2024, в которых рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 26:23:080809:45 определена в размере 3 474 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером … определена в размере 3 077 000 рублей (т. 1 л.д. 30-60, 62-93). 

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9). 

Согласно пункту 11 ФСО N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком. 

Аналогичные положения содержатся в пунктах 1 и 2 Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)" (приложение N 5 к приказу Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200), согласно которым при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки. 

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 утвержден и сохраняет свою юридическую силу Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", в соответствии с пунктом 25 которого оценка недвижимости основывается на принципах обоснованности и проверяемости. 

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда от 23 октября 2024 года по делу при отсутствии возражений со стороны представителя административного истца проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта АНО Центр судебных экспертиз «ЭКСПЕРТ-ПРОФИ» № 22 от 17.02.2025 ФИО4 (т. 1 л.д. 125-256) итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 26:23:080809:45 определена в размере 2 843 000 руб., а земельного участка с кадастровым номером 26:23:080809:1 определена в размере 4 096 000 рублей. 

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы эксперта АНО Центр судебных экспертиз «ЭКСПЕРТ-ПРОФИ» № 22 от 17.02.2025 ФИО4 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, и соответствует требованиям Федерального Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется. 

Обследование объектов экспертизы проведено экспертом лично26.11.2024. 

При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. 

Для получения наглядного представления об объектах исследования в заключении приведены фото и схемы. 

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки: нежилое здание – промышленная недвижимость производственно-складского назначения под пищевое производство, являющееся объектом вторичного рынка, земельного участка – рынок земли для производственной деятельности (индустриальная застройка).

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом из предложения к продаже земельных участков под индустриальную застройку за период с 13.10.2020 по 21.09.2021 на дату определения стоимости 01.01.2022, а также предложений к продаже объектов производственно-складского назначения и земельных участков под индустриальную застройку за период с 05.01.2022 по 30.11.2022 на дату определения стоимости 01.01.2023 по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующих таблицах. 

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями действующего законодательства. 

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости и здания, и земельного участка сравнительным подходом (методом сравнения продаж). При этом эксперт обосновал отказ от применения иных подходов и методов оценки. 

При расчете рыночной стоимости объектов оценки экспертом описаны примененные корректировки. Так при оценке земельного участка с кадастровым номером 26:23:080809:1 применены следующие корректировки: поправка на условия рынка (торг), на общую площадь, на расположение относительно автомагистралей, на транспортную доступность (асфальтирование подъездного пути к участку). В отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 26:23:080809:45 применены следующие корректировки: поправка на условия рынка (торг), на общую площадь, на материал стен, на физическое состояние объекта, на тип ремонта, на наличие отопления, водоснабжения и канализации. Как применение, так и отказ в применении корректировок экспертом в заключении мотивирован. 

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки. 

Вопреки необоснованным и неподтвержденными объективными доказательствами доводам представителей административного ответчика ГБУ СК «Ставкрайимущество» выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. 

Вопреки доводам возражения административного ответчика ГБУ СК «Ставкрайимущество» в письменных пояснениях на них (т. 2 л.д. 20-29), с которыми суд соглашается как обоснованными, эксперт ФИО4 пояснил, что довод представителя ответчика о том, что экспертом необоснованно применены корректировки по ценообразующему фактору «Наличие водоснабжения и канализации», которых нет в ФИО6 Лейфера не обоснован, поскольку основываясь на произведенном анализе рынка, в соответствии с пп. г п.11 ФСО №7 эксперт на стр. 45 заключения отобрал ценообразующие факторы, имеющие максимальное влияние на стоимость объекта экспертизы. Также в соответствии с пп. е п.22 ФСО №7: «для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость. …». Эксперт на стр. 58 табл. 8, стр. 74 табл. 11 и стр. 91 табл. 14 заключения, учел вышеприведенные элементы сравнения. Согласно п.10 ФСО III и ст. 7 ФЗ-73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» эксперт, основываясь на своем опыте и знаниях в области оценочной деятельности, использовал в расчетах как Справочник оценщика недвижимости под ред. ФИО5, так и корректировки рыночной стоимости СтатРиелт, считая их наиболее подходящими, полными и достоверными, так как они составлены на основе статистической обработки рыночных данных, экспертных опросов и социологических исследований. Использование экспертом одного, двух и более справочных данных и различных методических рекомендаций является допустимым, и не нарушает принцип непротиворечивости, как утверждает специалист в возражении, так как данный фактор не является нормой права. 

По возражению относительно применения им к аналогам неверной корректировки «скидка на торг» поясняет, что объект экспертизы является зданием мельницы, что отнесено к объектам пищевого производство, следовательно, «скидка на торг» обоснованно использована экспертом. Учитывая, что объекты-аналоги №1-3 являются универсальными производственно-складскими зданиями, эксперт на стр. 94 скорректировал объекты-аналоги на функциональное назначение, что в свою очередь устранило различие между объектами-аналогами и исследуемым объектом. Корректировки обоснованы на стр. 97-98 заключения. Кроме того, в табл. 13 стр. 84-86 заключения эксперт в соответствии с пп. в п.22 ФСО №7, приводит обоснование отбора объектов-аналогов для объекта экспертизы, в которой аналог №1, расположенный по адресу 

<

...> продается готовым бизнесом вместе с оборудованием и сырьем, в связи с чем не может быть использован в расчете, так как экспертом определяется рыночная стоимость непосредственно объекта капитального строительства, а не бизнеса со всеми его составляющими. Таким образом, отказ от аналога №1 обоснован. 

Относительно возражения о неверном применении корректировки на местоположение аналогов, поясняет, что объект экспертизы расположен в населенном пункте со статусом «поселок» в Минераловодском районе, тогда как объекты-аналоги №2-3 расположены в населенном пункте со статусом «город» с развитой промышленностью, в которых численность населения до 500 тыс. человек. Данное различие не может быть проигнорировано экспертом, ценовая политика на рынке недвижимости, уровень жизни, а также развитость инфраструктуры, рассматриваемых населённых пунктов влияют на стоимость недвижимости, как в сегменте земли и жилой застройки, так и в сегменте промышленных объектов, к которому относится объект экспертизы. Приведенная специалистом в возражении таблица №8 содержит в себе значения коэффициентов, усредненных по городам России, что неверно, так как необходимо использовать коэффициенты для городов с населением до 500 тыс. человек. Таким образом, корректировка обоснована.

Относительно возражения о неверном применении корректировки по типу ремонта поясняет, что согласно Справочнику, используемому экспертом, корректировка на уровень отделки (тип ремонта) применяется в случае, если ремонт в одном из объектов полностью отсутствует, что соответствует данному случаю. Специалист в возражении говорит о корректности использования корректировок из табл. 155 этого же справочника, с чем эксперт полностью не согласен, т.к. данная корректировка относится к «состоянию отделки», т.е. является качественной оценкой состояния, это значит, невозможно сравнивать состояние отделки между объектами, у которых нет ремонта (без отделки/от строителей) и объектами, у которых выполнен косметический ремонт помещений, как у объекта-аналога №1 (табл. 14 стр. 95 заключения). Таким образом, корректировка обоснована.

Относительно возражения административных ответчиков относительно площади отопления объекта аналога № 3 поясняет, что специалист в возражении указывает не основательное предположение о том, что объект-аналог №3 отапливается частично, чем вводит суд в заблуждение, поскольку в описании объявления отсутствует всякого рода информация о том, какая площадь отапливается или не отапливается. Ввиду наличия в описании объявления указания котельной, эксперт принимает объектаналог №3 за отапливаемый объект. Рыночная стоимость объекта экспертизы определяется на ретроспективную дату, объявления о ценах предложений к продаже аналогичных объектов взяты из архивных источников, следовательно, интервьюирование с продавцом объекта-аналога №3 не представляется возможным, т.е. эксперт не может выдумывать ценообразующие факторы самостоятельно. Корректировка обоснована (т. 2 л.д. 20-29).

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется. 

Таким образом, доводы представителей административных ответчиков о допущенных, по их мнению, нарушениях, экспертом при проведении судебной экспертизы не нашли своего подтверждения, а кроме того, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения. 

Учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, а также представил обоснованные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ, не представлено. Само по себе несогласие представителей с выбранными аналогами, введенными экспертом корректировками, а также определенной рыночной стоимостью спорных объектов недвижимости основанием для сомнений в достоверности заключения эксперта не является. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. 

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы в судебном заседании не установлено, а сторонами ходатайства об этом не заявлено, в связи с чем, суд считает заключение судебной экспертизы объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным. 

Оснований для установления кадастровой стоимости объектов оценки в размере рыночной стоимости, определенной в представленных административным истцом отчетах об оценке ООО «ДЭД ЭКСПЕРТ» от 21 мая 2024 года № 311-05/2024 и от 23 мая 2024 года № 312-05/2024, у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемого объекта недвижимости. Кроме того, эксперт ФИО4 предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, экспертиза проведена на основании определения суда, тогда как оценщик ФИО7 об уголовной ответственности не предупреждалась, исследование проведено ею по заказу административного истца, что может вызвать сомнения в объективности представленного отчета. При этом самим административным истцом выводы вышеуказанного заключения судебной оценочной экспертизы не оспариваются.

Надлежащих доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено. 

Таким образом, факт завышения кадастровой стоимости в отношении спорных объектов недвижимости по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика налоговых и арендных платежей. 

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью, одна из которых утверждена приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 № 1263, а другая определена актом об утверждении кадастровой стоимости АОКС-26/2023/000111 от 20.03.2023, и внесенными в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены. 

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы эксперта АНО Центр судебных экспертиз «ЭКСПЕРТ-ПРОФИ» № 22 от 17.02.2025 ФИО4 на дату их государственной кадастровой оценки подлежат удовлетворению. 

Вопреки доводам административного ответчика ГБУ СК «Ставкрайимущество» об исключении учреждения из числа соответчиков, которое отклонено судом при рассмотрении настоящего дела, оснований для его удовлетворения не имеется, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером … определена на основании акта ГБУ СК «Ставкрайимущество» АОКС-26/2023/000111 от 20.03.2023 по состоянию на 01.01.2022 (03.04.2023 - дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН), что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 23.05.2024 № КУВИ-001/2024-140262104 (л.д. 29).

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость – на 1 января 2022 года и 1 января 2023 года соответственно. 

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 2 октября 2024 года (согласно оттиску почтового штампа на конверте (л.д. 95). 

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

административное исковое заявление ООО «Агромин» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ГБУ СК «Ставкрайимущество» - удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания с кадастровым номером …, площадью … кв.м, вид объекта: здание, наименование: здание мельницы, назначение: нежилое, виды разрешенного использования: нежилое (нежилое здание), расположенного по адресу: Ставропольский край, …., в размере равном его рыночной стоимости 2 843 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года. 

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером …, площадью … кв.м, вид объекта: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под производственной территорией, расположенного по адресу: … в размере равном его рыночной стоимости 4 096 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами … и …. 

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 2 октября 2024 года.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 21 апреля 2025 года.

Судья И.А. Черниговская