Дело № 2-263/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Неман 28 октября 2020 года 

Неманский городской суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Марочкович Л.А.

при секретаре Самуховой В.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «ЖилКомСервис» о защите прав потребителей, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском о признании незаконными начислений ООО «ЖилКомСервис» с 01 марта 2018 года за содержание общего имущества МКД, за исключением работ по содержанию дымо-вентиляционной трубы, крыши, трубопровода холодного водоснабжения и обязании ООО «ЖилКомСервис» прекратить дальнейшие начисления за содержание общего имущества МКД за исключением работ по содержанию дымо-вентиляционной трубы, крыши, трубопровода холодного водоснабжения по 

<

адрес>. 

Мотивируя требования тем, что по результатам конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом от 17.01.2018, управляющей организацией для дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, является ООО «ЖилКомСервис».

Согласно договору управления многоквартирным домом от 05.02.2018 000 «ЖилКомСервис» взял на себя обязательство по управлению данным домом и начисляет плату за содержание общего имущества МКД согласно утвержденному перечню, в который входят следующие виды работ:

-работы по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества;

-работы по обеспечению вывоза твёрдых бытовых отходов;

-работы по обеспечению требований пожарной безопасности - осмотры и обеспечение рабочего состояния пожарных лестниц, проходов, выходов;

-работы, выполняемые в зданиях с подвалами;

-работы, выполняемые, для надлежащего содержания стен многоквартирных домов;

-работы, выполняемые в целях надлежащего содержания перекрытий и покрытий многоквартирных домов;

-работы, выполняемые в целях надлежащего содержания балок (ригелей) перекрытий и покрытий многоквартирных домов;

-работы, выполняемые в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов;

-работы, выполняемые в целях надлежащего содержания лестниц многоквартирных домов;

-работы, выполняемые в целях надлежащего содержания фасадов многоквартирных домов;

-работы, выполняемые в целях надлежащего содержания перегородок в многоквартирных домах;

-работы, выполняемые в целях надлежащего содержания внутренней отделки многоквартирных домов;

-работы, выполняемые в целях надлежащего содержания полов помещений,

относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

-работы, выполняемые в целях надлежащего содержания оконных и дверных заполнений помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

-работы, выполняемые в целях надлежащего содержания систем вентиляции и дымоудаления многоквартирных домов;

-общие работы, выполняемые для надлежащего содержания систем водоснабжения (холодного и/или горячего), отопления и водоотведения в многоквартирных домах;

-работы, выполняемые в целях надлежащего содержания электрооборудования, радио- и телекоммуникационного оборудования в многоквартирном доме;

-работы, выполняемые в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме.

В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года № 491, в состав общего имущества входят: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Жилое помещение в 

<

адрес>, представляет собой одноэтажный двухквартирный дом, который не отвечает характеристике многоквартирного дома, поскольку не содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений, и квартиры не имеют прямого доступа к помещениям общего пользования. А именно, каждая квартира имеет отдельный вход, отдельный подвал, чердачное помещение, отсутствует общий подъезд, отопление котелковое. Квартиры примыкают друг к другу лишь стенами. Квартира 

<

адрес> находится в муниципальной собственности, 

<

адрес> находится в общедолевой собственности (по 

<

данные изъяты> доли в праве) между ФИО1 и ФИО2

Между тем, с марта 2018 года по апрель 2020 года на 

<

адрес> начислена плата в размере 17 913 руб. 09 коп., из которой 11 821 руб. 64 коп. - общая сумма за указанный период за услугу содержание общего имущества МКД; 1 886 руб. 58 коп. - пени за просрочку платежа за содержание общего имущества МКД; 3 941 руб. 46 коп. - услуга по обращению с твердыми коммунальными отходами; 263 руб. 41 коп. - пени за просрочку платежа. Сумма в размере 4 204 руб. 87 коп. (обращение с ТКО и пени за просрочку платежа) уплачена полностью 04.06.2020 года, о чём 05.06.2020 года в адрес ООО «ЖилКомСервис» было направлено заявление по адресу электронной почты zzhhkk@bk.ni.

Считают, что действия ООО «ЖилКомСервис» по начислению и взиманию платы за содержание общего имущества МКД, при отсутствии общего имущества, применительно к ст.ст. 16, 29 Закона о защите прав потребителей, ущемляющими установленные законом наши права, как потребителей услуг.

В целях досудебного урегулирования конфликта и решения данного вопроса, истцами неоднократно направлялись обращения в ООО «ЖилКомСервис».

13.12.2018 года было проведено общее собрание собственников помещения с целью выбора непосредственного способа управления домом 

<

адрес>. 22.02.2019 года ООО «ЖилКомСервис» передал ФИО2 техническую документацию на жилой дом 

<

адрес> по акту приема-передачи технических документов.

15.04.2019 года в адрес ФИО2 поступило письмо от ООО «ЖилКомСервис» об отказе в непосредственном управлении домом, техническая документация была возвращена в ООО «ЖилКомСервис». 

13.06.2019 года в адрес ООО «ЖилКомСервис» было направлено заявление с просьбой произвести проверку предоставления коммунальных услуг за период с марта 2018 по май 2019 года, результаты отразить в акте проверки. В ответ на данное заявление ООО «ЖилКомСервис» направил письмо от 17.06.2019 года, в котором указал законодательные акты, согласно которым выбирается управляющая организация, устанавливается размер платы за содержание жилого помещения, предоставляются коммунальные услуги. Акт проверки предоставления коммунальных услуг за указанный период не был предоставлен. 

03.07.2019 года в адрес ООО «ЖилКомСервис» была направлена претензия о пересмотре перечня оказываемых коммунальных услуг и исключения из данного перечня тех услуг, осуществление которых не является возможным в связи с отсутствием общего имущества. Ответ от 08.07.2019 года на данную претензию практически слово в слово повторяет ранее данный ответ от 17.06.2019 года, за исключением того, что ООО «ЖилКомСервис» сообщает, что перечень оказываемых коммунальных услуг пересмотру не подлежит в связи с их оказанием. При этом оказание данных услуг ничем не подтверждается.

06.11.2019 года направлено заявление в ООО «ЖилКомСервис» с просьбой произвести влажную уборку лестничной площадки, выполнить влажную протирку подоконников, оконных решеток, перил лестниц, произвести мытьё окон, то есть выполнить все те услуги, которые утверждены в перечне работ и услуг по содержанию общего имущества собственников помещения. В своём ответе от 12.11.2019 года ООО «ЖилКомСервис» сообщает о невыполнимости наших требований, в связи допущенной ошибкой при определении состава общего имущества, тем самым фактически подтверждая отсутствие общего имущества по вышеназванному адресу.

В судебном заседании ФИО1, ФИО2 в порядке ст.39 ГПК РФ уточнили заявленные исковые требования исковые требования, пояснив что согласно договора управления многоквартирным домом от 05.02.2018 года ООО «ЖилКомСервис» взял на себя обязательство по управлению домом №, расположенным в 

<

адрес> и начисляет плату за содержание общего имущества МКД согласно утвержденному перечню обязательных работ. Жилое помещение, расположенное в 

<

адрес>, представляет собой двухквартирный дом. В ходе осмотра данного дома специалистом администрации Неманского городского округа с целью определения общего имущества многоквартирного дома, было установлено, что входы в квартиры индивидуальные, подвалы индивидуальные, расположены под каждой квартирой, разделены капитальной стеной и имеют отдельные входы, система водоотведения у каждой квартиры индивидуальная в колодец, расположенный на придомовой территории, вводы сетей электроснабжения в каждую квартиру индивидуальные от отдельных электрических столбов. К общему имуществу относятся: внутренние стены, разделяющие квартиры и подвальные помещения, дымо-вентиляционная труба, крыша, имеющая общую стропильную систему, трубопровод холодного водоснабжения. В связи с этим, ООО «ЖилКомСервис» не оказывает и не может оказать все услуги по содержанию общего имущества МКД, указанные в перечне обязательных работ.

Просят признать незаконными начисления ООО «ЖилКомСервис» с 01.03.2018 года по 30.09.2020 года на общую сумму 12 353 руб. 40 коп. за работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества, включены в перечень работ и услуг в договоре управления многоквартирным домом от 05.02.2018 года на 

<

адрес>: работы по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме - сухая и влажная уборка тамбуров, коридоров, лестничных площадок и маршей; влажная протирка подоконников, оконных решеток, перил лестниц, шкафов для электросчетчиков слаботочных устройств, почтовых ящиков, дверных коробок, полотен дверей, доводчиков, дверных ручек; мытье окон; проведение дератизации и дезинсекции помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме; работы по обеспечению требований пожарной безопасности - осмотры и обеспечение рабочего состояния пожарных лестниц, проходов, выходов; работы, выполняемые в зданиях с подвалами; работы, выполняемые в целях надлежащего содержания балок (ригелей) перекрытий и покрытий многоквартирных домов; работы, выполняемые в целях надлежащего содержания лестниц многоквартирных домов; работы, выполняемые в целях надлежащего содержания фасадов многоквартирных домов; работы, выполняемые в целях надлежащего содержания перегородок в многоквартирных домах; работы, выполняемые в целях надлежащего содержания внутренней отделки многоквартирных домов; работы, выполняемые в целях надлежащего содержания полов помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; работы, выполняемые в целях надлежащего содержания оконных и дверных заполнений помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; работы, выполняемые в целях надлежащего содержания электрооборудования, радио- и телекоммуникационного оборудования в многоквартирном доме; работы, выполняемые в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме, за исключением следующих работ по содержанию по содержанию и ремонту общего имущества: работы, выполняемые в целях надлежащего содержания перекрытий и покрытий многоквартирных домов; работы, выполняемые для надлежащего содержания стен многоквартирных домов; работы, выполняемые в отношении всех видов фундаментов; работы, выполняемые в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов; работы, выполняемые в целях надлежащего содержания систем вентиляции и дымоудаления многоквартирных домов - по 

<

адрес> на общую сумму 2 980 руб. 30 коп. за период с 01.03.2018 года по 30.09.2020 года.

Кроме того, просят обязать ООО «ЖилКомСервис» прекратить производить дальнейшие начисления за содержание общего имущества МКД по 

<

адрес>, за исключением следующих работ по содержанию и ремонту общего имущества: работы, выполняемые в целях надлежащего содержания перекрытий и покрытий многоквартирных домов; работы, выполняемые для надлежащего содержания стен многоквартирных домов; работы, выполняемые в отношении всех видов фундаментов; работы, выполняемые в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов; работы, выполняемые в целях надлежащего содержания систем вентиляции и дымоудаления многоквартирных домов. 

Представитель ООО «ЖилКомСервис» по доверенности ФИО3 исковые требования ФИО1, ФИО2 не признала, просила в удовлетворении иска отказать. Суду пояснила, что касается расчета, то истцы включили в него как перечень работ все работы, которые выполняются ООО «ЖилКомСервис», а именно они включают: работы, выполняемые в целях надлежащего содержания балок перекрытий и покрытий многоквартирных домов; работы выполняемые в целях надлежащего содержания фасадов многоквартирных домов; в целях содержания перегородок, в целях содержания внутренней отделки; в целях надлежащего содержания оконных и дверных дополнений, электрооборудования. То есть все, что ООО «ЖилКомСервис» выполняет и все что является общим имуществом дома, истцы считают, что ООО «ЖилКомСервис» это не выполняет. Также истцы говорили, что оплачивали только за ТБО. Это не соответствует действительности, потому что коммунальная услуга по ТБО и строка выделена отдельно в расходах только с 1 января 2019 года. До этого момента она не была коммунальной услугой и входила в состав общего имущества МКД, а содержание общего имущества МКД истцы не оплачивали с марта 2018 года по январь 2019 года. Выделить отдельно не предоставляется возможным, так как на тот момент это была жилищная услуга и соответственно при оплате задолженности, эта услуга распределялась на все содержание общего имущества многоквартирного дома как того требуют законодательные нормы. Кроме того, истцы зная о том, что по их мнению нарушаются их права, но конкурс был проведен и они получали квитанции, результаты конкурса и условия конкурса не обжаловали. По результатам торгов предусмотрен срок давности, а именно один год по оспариванию результатов конкурса. Сейчас конкурс заканчивается и уже прошло три года и поэтому полагают, что согласно гражданским нормам и условиям договора, истцы сознательно это не обжалуют, так как согласно ст. 10 ГК РФ является злоупотреблением права, поэтому полагаю, что срок давности пропущен, сейчас отдельно рассматривать условие конкурса отдельно от оспаривания торгов законодательство не позволяет. Ст.448 п. 8 ГК РФ указывает, что условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами: 3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах. ФИО4 не согласны с перечнем работ и перечень работ имеет определённую тарификацию, которая указана в конкурсной документации. Это изменение на прямую влияет на цены на торгах и оспаривать эти условия возможно было только как условие договора заключенного на торгах и по результатам конкурса. Согласно п.1 ст.449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Если были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи. В данном случае такие существенные нарушения были допущены администрацией Неманского городского округа, которые повлияли на цену торгов, а именно был неправильно определен состав общего имущества. Согласно постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 пункт 1 состав общего имущества определяется: в) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации. В данном случае конкурс был проведен в связи с тем, что согласно ст. 161 ЖК РФ они не реализовали свое право на выбор управляющей компании и поэтому их дом попал в конкурсную массу. То есть собственники сознательно своими действиями не провели общее собрание и не выбрали управляющую компанию, но они получали квитанции и видели, сколько должны платить. За три года ФИО4 не обратились в суд, пропустили все сроки и сейчас спустя три года они желают изменить условия договора, заключенного по результатам торгов. Полагает, что в данном случае это не возможно в силу законодательства и в силу судебных решений. Речь идет о стабильности, согласно которой пропущены все сроки давности, а именно вместо одного года прошло три. 

Директор ООО «ЖилКомСервис» ФИО5 исковые требования ФИО1, ФИО2 не признал, просил в удовлетворении иска отказать. Суду пояснил, что в материалах дела не имеется никаких доказательств, что ООО «ЖилКомСервис» не выполняет какие-то работы. В подтверждение этих доказательств должен быть составлен акт, составленный вместе с жильцами и управляющей организацией. Действительно за составлением данного акта жильцы не обращались и поэтому в материалах дела доказательств о том, что управляющая организация не выполняет свои обязанности по содержанию общего имущества, нет. Что касается того имущества которого нет, это все из-за того, что собственники сами не выполняют свои обязанности. Первоначально они не выполнили обязанности по выбору способа управления и управляющей организации, они не выбрали председателя совета дома или уполномоченное лицо, которое контролирует выполнение работ. По сути сейчас мы рассматриваем условие конкурса, на сегодняшний день конкурс состоялся и когда администрация проводила этот конкурс, риски несли как собственники, так и управляющая организация, то есть собственников домов что-то не устраивало и они могли обратиться в суд в течение года, чтобы защитить свои интересы. Управляющую компанию этот договор устраивал согласно постановления Правительства РФ № 75 о проведении конкурса. Управляющая организация шла на этот конкурс с тем условием и за ту сумму, которая указана в договоре и за установленный тариф, управляющая компания обязалась выполнять на спорном доме работы. Поэтому сейчас оспаривание результатов конкурса речи не может быть, так как сроки все прошли. Подтверждающие документы, какие работы выполнялись ООО «ЖилКомСервис» в материалах дела есть. 

Представитель привлеченной к участию в деле в качестве третьего лица администрации Неманского городского округа по доверенности ФИО6 в судебном заседании по существу заявленных исковых требований ФИО1 и ФИО2 не возражал.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 

<

адрес> находится в муниципальной собственности, 

<

адрес> находится в общедолевой собственности (по 

<

данные изъяты> доли в праве) между ФИО1 и ФИО2

Администрацией Неманского городского округа на основании ч. 4 ст. 161 ЖК РФ и постановления Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 (ред. от 04.03.2015 года) «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» был проведен конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, в том числе и домом № 

<

адрес>

Единственным участником и соответственно победителем конкурса стало ООО «ЖилКомСервис», что подтверждается Протоколом рассмотрения заявок на участие в конкурсе по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом от 17 января 2018 года.

В п. 41 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (далее - Правила), утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 года № 75 (ред. от 04.03.2015 года) указано, что конкурсная документация, утверждаемая организатором конкурса, включает в себя перечень работ и услуг, устанавливаемый организатором конкурса в зависимости от уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, включая требования к объемам, качеству, периодичности каждой из таких работ и услуг, сформированный из числа работ и услуг, указанных в минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 года № 290, по форме согласно приложению № 2. При этом организатор конкурса в соответствии с перечнем работ и услуг самостоятельно определяет расчетную стоимость каждой из работ и услуг.

Согласно п. 71 Правил, в случае если только один претендент признан участником конкурса, организатор конкурса в течение 3 рабочих дней, с даты подписания протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе, передает этому претенденту проект договора управления многоквартирным домом, входящий в состав конкурсной документации. При этом договор управления многоквартирным домом заключается на условиях выполнения обязательных работ и услуг, указанных в извещении о проведении конкурса и конкурсной документации, за плату за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении конкурса. Такой участник конкурса не вправе отказаться от заключения договора управления многоквартирным домом.

В связи с чем, ООО «ЖилКомСервис» заключило сроком на 3 года договор управления многоквартирным домом от 05 февраля 2018 года, действующий с 1 марта 2018 года.

Кроме того, в ч.5 ст.161 ЖК РФ указано, что орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса.

24 января 2018 года в газете «Неманские вести» администрация Неманского городского округа уведомила собственников жилых помещений в многоквартирных домах о том, что «19 января 2018 года единственному участнику конкурса ООО «ЖилКомСервис» администрацией Неманского городского округа передан проект договора по управлению многоквартирным домом. 

С текстом проекта договора управления многоквартирным домом можно было ознакомиться на официальном сайте администрации Неманского городского округа по адресу: http://neman.gov39.ru/, а также в газете «Неманские вести». О месте и сроках подписания договоров победитель конкурса ООО «ЖилКомСервис» собственников жилых помещений в многоквартирных домах уведомит самостоятельно».

24 января 2018 года в газете «Неманские вести» был опубликован проект договора на управление многоквартирным домом.

02 февраля 2018 года и повторно 07 февраля 2018 года в газете «Неманские вести» ООО «ЖилКомСервис» информировало о том, что по итогам проведенного администрацией Неманского городского округа конкурса по отбору управляющей организации по управлению многоквартирными домами право управления многоквартирными домами получило ООО «ЖилКомСервис». 

Собственники жилых и нежилых помещений многоквартирных домов, в соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса РФ обязаны заключить договор управления домом с ООО «ЖилКомСервис». Для заключения договора управления необходимо явиться в управляющую организацию по адресу: 

<

...> до 17-00, перерыв с 12-00 до 13-00, выходной: суббота, воскресенье.

С текстом проекта договора управления можно ознакомиться в офисе управляющей организации, на сайте администрации Неманского городского округа по адресу: http://neman.gov39.ru/, или в газете «Неманские вести» от 24.01.2018 года.

К данному объявлению прилагался список многоквартирных домов, собственникам помещений которых необходимо заключить договор управления домом с ООО «ЖилКомСервис». В этом списке был указан, в том числе и дом, расположенный в 

<

адрес>, в котором ФИО1 и ФИО2 являются собственниками 

<

адрес>.

Однако, вопреки требованиям ч.5 ст.161 ЖК РФ, ФИО1 и ФИО2, как собственники 

<

адрес>, не исполнили свою обязанность по подписанию договора управления домом с ООО «ЖилКомСервис».

При этом, как разъяснено в и. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 года № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности», «наниматели и собственники обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме независимо от факта пользования общим имуществом, например лифтом. Отсутствие письменного договора управления у собственника с управляющей организацией не освобождает его от внесения платы за содержание общего имущества (часть 3 статьи 30, часть 1 статьи 36, пункт 2 части 1 и пункт 1 части 2 статьи 154, часть 1 статьи 158, часть 1 статьи 162 ЖК РФ)».

Следовательно, тот факт, что ФИО1 и ФИО2 не подписали договор управления с ООО «ЖилКомСервис» никак не влияет на их обязанность в силу закона вносить плату за содержание общего имущества и оплачивать оказанные ей ООО «ЖилКомСервис» работы и услуги.

При этом довод истцов о том, что они имеют право пересматривать перечень оказываемых работ и услуг не основан на нормах закона и противоречит тексту п. 5.1 проекта договора, в котором ничего не сказано о том, что жители МКД могут согласовывать перечень работ и услуг.

Более того, в рассматриваемой ситуации жители дома не имеют права согласовывать перечень работ и услуг, так как согласно и. 41 Правил конкурсная документация, утверждаемая организатором конкурса, включает в себя перечень работ и услуг, устанавливаемый организатором конкурса в зависимости от уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, включая требования к объемам, качеству, периодичности каждой из таких работ и услуг, а в п. 71 Правил установлено, что договор управления многоквартирным домом заключается на условиях выполнения обязательных работ и услуг, указанных в извещении о проведении конкурса и конкурсной документации, за плату за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении конкурса.

В данном случае управляющая компания ООО «ЖилКомСервис» была выбрана не жителями МКД на основании протокола общего собрания собственников, а органом местного самоуправления, который провел конкурс в связи с тем, что собственники самостоятельно своевременно не выбрали управляющую организацию.

Таким образом, перечень работ и услуг определен условиями конкурса и изменению не подлежит, заключить договор управления на иных условиях собственники жилых помещений имели право до проведения конкурса с любой управляющей организацией, но своим правом собственники не воспользовались.

ООО «ЖилКомСервис», как победитель конкурса, приступило к исполнению договора управления многоквартирным домом от 05 февраля 2018 года на условиях выполнения обязательных работ и услуг, указанных в извещении о проведении конкурса и конкурсной документации. При этом ООО «ЖилКомсервис» приступило к исполнению всего перечня работ и услуг, указанных в 26 пунктах Приложения № 3 к договору управления многоквартирным домом от 05 февраля 2018 года.

При этом ООО «ЖилКомСервис», как сторона Договора управления многоквартирным домом от 05 февраля 2018 года добросовестно оказывает услуги и работы по управлению, содержанию и текущему ремонту 

<

адрес>, что подтверждается договорами, заключенными с ресурсоснабжающими организациями (Договором энергоснабжения № от 20 марта 2018 года, Договором № на отпуск тепловой энергии в горячей воде от 01 марта 2018 года, Договором № на отпуск (прием) холодной воды и прием (сброс) сточных вод на общедомовые нужды от 01 марта 2018 года, Договором № возмездного оказания услуг по сбору и транспортированию твердых коммунальных отходов от 01 марта 2018 года, Договором с ГП КО «Единая система обращения с отходами» (Региональным оператором) № на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами от 01.01.2019 года, действующим в связи с не урегулированием разногласий на условиях типового договора, утвержденного постановлением Правительства РФ от 12 ноября 2016 г. №), платежными поручениями за холодную воду, за электроэнергию, за вывоз и размещение ТКО, нарядами-заданиями от 14.07.2020 года, от 08.07.2020 года, актами осмотра здания за 2018, 2019, 2020 г.г., распечаткой звонков за период с марта 2018 года по май 2020 года, круглосуточно поступающих на телефон диспетчерской службы: 

<

***>. 

Кроме того, необходимо отметить, что исправление ошибки допущенной организатором конкурса-администрацией Неманского городского округа при определении состава общего имущества является по своей сути оспариванием условий конкурса и его результатов. В данном случае, договор управления заключен по результатам публичных торгов (конкурса) и сам договор является частью конкурсной документации. Оспаривание договора, заключенного по результатам конкурса возможно только при оспаривании результатов самого конкурса.

Вместе с тем, согласно п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ (п. 2 ст. 449 ГК РФ).

Однако, истцы результаты проведенного конкурса в судебном порядке не оспаривали, конкурс, проведенный администрацией 17 января 2018 года, судом недействительным не признавался, следовательно, договор управления многоквартирным домом от 05 февраля 2018 года является действительным.

Кроме того, отсутствие общего подъезда не означает отсутствие общего имущества в доме в целом, так как согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с положениями ст. 210 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

В соответствии с ч. 4 ст. 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Частью 1 ст. 158 ЖК РФ установлена обязанность собственника помещения в многоквартирном доме нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

В силу п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги.

Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства (часть 1 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, являются обязательными платежами (ч. 2 ст. 39 ЖК РФ).

06.11.2019 года истцы направили заявление в ООО «ЖилКомСервис» с просьбой произвести влажную уборку лестничной площадки, выполнить влажную протирку подоконников, оконных решеток, перил лестниц, произвести мытье окон, то есть выполнить все те услуги, которые утверждены в перечне работ и услуг по содержанию общего имущества собственников помещения. 

12.11.2019 года ООО «ЖилКомСервис» уведомило о невыполнимости требований истцов в связи с допущенной ошибкой при определении состава общего имущества, тем самым фактически подтверждая отсутствие общего имущества по вышеназванному адресу.

Согласно пункту 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 года № 491, собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений.

Размеры платы за содержание жилого помещения и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ (пункт 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 года № 491).

В Минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 года № 290, указаны услуги и работы, необходимые для обеспечения надлежащего собрания общего имущества в МКД, и перечень таких услуг и работ является минимальным, что следует из самого текста нормативного акта.

Так, в пункте 23 указанного Минимального перечня, предусмотрены работы по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме:

сухая и влажная уборка тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов;

влажная протирка подоконников, оконных решеток, перил лестниц, шкафов для электросчетчиков слаботочных устройств, почтовых ящиков, дверных коробок, полотен дверей, доводчиков, дверных ручек;

мытье окон;

очистка систем защиты от грязи (металлических решеток, ячеистых покрытий, приямков, текстильных матов);

проведение дератизации и дезинсекции помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, дезинфекция септиков, дворовых туалетов, находящихся на земельном участке, на котором расположен этот дом.

Таким образом, уборка помещений, входящих в состав общего имущества в МКД (мест общего пользования), относится к работам по содержанию общего имущества в МКД.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 года № 290 утверждены Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД.

Из пункта 2 указанных Правил следует, что перечень услуг и работ из числа включенных в Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 года № 290, периодичность их оказания и выполнения определяются и отражаются в зависимости от выбранного и реализованного способа управления многоквартирным домом. В случае, если в установленном порядке выбран способ управления МКД управляющей организацией - то в договоре управления многоквартирным домом.

При этом согласно пункту 3 Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, перечень услуг и работ в отношении каждого многоквартирного дома определяется с учетом:

а) конструктивных элементов многоквартирного дома, в том числе конструкций и (или) иного оборудования, предназначенного для обеспечения условий доступности для инвалидов помещения многоквартирного дома;

б) наличия и состава внутридомовых инженерных систем, обеспечивающих предоставление потребителям коммунальных услуг тех видов, которые могут быть предоставлены с использованием таких внутридомовых инженерных систем;

в) наличия земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома;

г) геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома.

Таким образом, законодатель отнес услуги по уборке мест общего пользования к услугам по содержанию общего имущества в МКД, указав минимальный состав такой услуги, перечислив минимальные работы в пункте 23 Минимального перечня услуг и работ, необходимые для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, предоставив собственникам помещений в МКД право в зависимости от конструктивных элементов многоквартирного дома, состава общего имущества (наличия общих помещений) изменить сами работы, которые оказываются в рамках данной услуги, их разновидность, а также их периодичность.

Однако, такой вопрос может быть разрешен только путем принятия собственниками помещений в МКД во-первых, решения об утверждении договора управления многоквартирным домом, приложением к которому является Перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, то есть в этом Перечне услуг и работы указать конкретные виды услуг и работ по уборке мест общего пользования, их периодичность, которые необходимо осуществлять именно в отношении данного МКД, учитывая его конструктивные особенности и состав общего имущества; во-вторых, путем принятия решения об утверждения размеры платы за такую услугу, как содержание общего имущества в МКД (содержание жилого помещения) с учетом Перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества именно в данном МКД, учитывая его особенности.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, руководствуясь вышеуказанными нормами права, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 и ФИО2 При этом суд исходит из того, что в ходе рассмотрения дела нарушений законодательства выразившихся в начислении истцам платы за работы и услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома, которые включены в перечень работ и услуг договора управления многоквартирным домом от 05 февраля 2018 года на 

<

адрес>, не установлено, следовательно истцы, как собственники квартиры обязаны своевременно и в полном объеме вносить плату за содержание жилого помещения и коммунальные услуги. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 197-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

ФИО1, ФИО2 в удовлетворении иска отказать. 

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Неманский городской суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 05 ноября 2020 года. 

Судья Л.А. Марочкович