Дело № 2-1345/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Хабаровск 18 августа 2017 года 

Краснофлотский районный суд города Хабаровска в составе: 

председательствующего судьи Малеева А.А., 

при секретаре Костынюк А.О.,

с участием представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кобаляна ФИО6 к АО «Донстрой» о признании пунктов договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома недействительными,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к АО «СК Донстрой» о признании пунктов договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома недействительными, ссылаясь на то, что между ответчиком АО «СК Донстрой» и истцом заключен договору №... участия в долевом строительстве многоквартирного дома от *** г. на строительство объекта недвижимости – 2-х комнатной квартиры, тип 

<

данные изъяты> Согласно п.10.6 Договора, в случае, если разногласия и споры не могут быть разрешены сторонами в течение трех месяцев, они разрешаются в предусмотренном действующим законодательством РФ порядке в Никулинском районном суде г.Москва или Арбитражном суде г.Москва (договорная подсудность). На основании п.1 ст.1 закона РФ «О защите прав потребителей» отношения с участием потребителей, регулируются Гражданским кодексом РФ, законом «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами РФ. Согласно ч.1 ст.16 закона «О защите прав потребителей», условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ признаются недействительными. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п.4 ст.421 ГК РФ). Согласно п.1 ст.422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Между тем, реализация принципа свободы договора в отношениях с участием потребителя ограничена императивными нормам Конституции РФ (определением Верховного суда РФ от 15.09.2015 г. №4-КГ 15-47). Согласно разъяснениям, данным в абз.2 п.2 п.45 Постановления Пленума РС РФ от 28.06.2012 г. №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами РФ, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договора страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям возникающим из таких договоров, закон «О защите прав потребителей» применяется в части, не урегулированной специальными законами. С учетом положений ст.39 закона «О защите прав потребителей» к отношениям, возникающим из договоров об оказании отдельных видов услуг с участием гражданина, последствия нарушения условий которых не подпадают под действие главы 3 закона, должны применяться общие положения закона «О защите прав потребителей», в частности о праве граждан на альтернативную подсудность (п.2 ст.17). Как разъяснено в п.76 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей. С учетом приведенных норм права, условие Договора, закрепляющее обязанность разрешать споры только в Никулинском районном суде г.Москва или Арбитражном суде г.Москва ущемляет предусмотренное законом право истца на альтернативную подсудность, закрепленную ст.29 ГПК РФ, ст.17 закона «О защите прав потребителей». Кроме того, территориальная подсудность является основой для разграничения компетенции судов общей юрисдикции одного уровня. По правилам определения территориальной подсудности гражданского судопроизводства подлежит определению конкретный суд, обладающий компетенцией по разрешению данного гражданского дела в качестве суда общей юрисдикции. Исходя, из буквального содержания условий договора №... от *** г. эти условия не позволяют однозначно определить суд, в котором стороны договорились разрешить спор, так как предусматривают рассмотрение споров, как в Никулинском районном суде г.Москвы, так и в Арбитражном суде г.Москвы, то есть вопрос о подсудности в порядке, предусмотренном ст.32 ГПК РФ, между сторонами не урегулирован. Согласно п.п.3.1 цена договора рассчитывается, как произведение размера Проектной площади Объекта долевого строительства на цену 1 кв.м. Объекта долевого строительства, согласованную Сторонами в п.п.3.4 Договора. Цена Договора может быть изменена, в случае если фактическая площадь Объекта долевого строительства превысит или уменьшится относительно Проектной площади Объекта долевого строительства (п.п.3.5-3.9). В соответствии с п.п.3.5 Договора, в случае если фактическая площадь Объекта долевого строительства превысит проектную площадь Объекта долевого строительства, цена договора подлежит изменению в сторону увеличения, при этом истец обязан произвести доплату Ответчику исходя из цены 1 кв.м., указанной в п.п.3.4 Договора (

<

данные изъяты> руб.). Согласно п.п.3.7 Договора, в случае, если фактическая площадь Объекта долевого строительства уменьшится относительно проектной площади объекта долевого строительства на пять процентов или менее, перерасчет цены договора не производится. Указанные пункты Договора закрепляют отсутствие обязанностей Застройщика по возврату денежных средств при отклонении фактической площади Объекта долевого строительства от проектной площади на 5 % и менее. Из буквального толкования названных пунктов Договора следует, что данные условия устанавливают преимущества Застройщика перед Дольщиком, поскольку содержат указание на отсутствие обязанности Застройщика по уплате Дольщику соответствующих денежных средств при уменьшении площади Объекта долевого строительства относительно проектной площади при уменьшении на 5 % и менее, тогда как от Дольщика требуется произвести уплату за все дополнительные квадратные метры излишне построенного жилья. Согласно п.3 ст.1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей, участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п.4 ст.1 ГК РФ). Злоупотребление правом при совершении сделки является нарушением запрета, установленного в ст.10 ГК РФ, в связи с чем такая сделка должна быть признана недействительной в соответствии со ст.10 и 168 ГК РФ. В соответствии с п.п 2 п.2 ст.7 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, участник долевого строительства вправе потребовать соразмерного уменьшения цены договора. Таким образом, право на соразмерное уменьшение цены договора следует из закона. Поэтому условия договора, когда дополнительные расчеты между сторонами в случае уменьшения площади объекта долевого строительства на 5% и менее не производится, ставит участника долевого строительства в неравное, с ущемлением прав, по сравнению с Застройщиком, положение, когда в случае увеличения площади объекта долевого строительства по результатам обмеров органов техинвентаризации участник обязан произвести застройщику в независимости от процента увеличения. В свою очередь, Федеральным законом №214-ФЗ не предусмотрена возможность определять (изменять) цену договора участия в долевом строительстве способом, указанным Застройщиком. Настоящая позиция отражена в Определении Верховного суда РФ от 30.01.2017 г. №309-АД16-19428 по делу №А47-5176/2016. К редакции п.п.3.7 Договора требование ст.421 ГК РФ не применимо, поскольку имеет место случай, когда содержание условия о стоимости объекта предписано законом. Согласно ч.3 ст.555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу её площади или иного показателя её размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера, переданного покупателю недвижимого имущества. Кроме того, условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными (ч.4 ст.7 закона №214-ФЗ). На основании вышеизложенного, руководствуясь п.1 ст.166, ст.ст.167, 168 ГК РФ, ч.1 ст.16, п.2 ст.17 Закона РФ «О защите прав потребителей», истец просит признать п.п.10.6, п.п. 3.7 договора №... участия в долевом строительстве многоквартирного дома от *** г. недействительными.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о месте и времени которого уведомлен в установленном порядке.

Представитель истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал, подтвердил изложенное в исковом заявлении. С письменными возражениями ответчика, относительно заявленных исковых требований не согласен. Также не согласен с позицией ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, пояснил, что доводы ответчика о том, что срок исковой давности исчисляется с даты регистрации спорного объекта *** г., являются необоснованными, поскольку законодатель не связывает начало течения срока исковой давности по требованию о признании ничтожной сделки недействительной с моментом государственной регистрации договора, а исполнение договора само по себе не определяется государственной регистрацией договора. Срок исковой давности, по мнению представителя истца, исчисляется с *** г., когда было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, то есть с момента совершения ответчиком действий, направленных на выполнение принятых на себя сделкой обязательств. Просил исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика АО «СК Донстрой» в судебное заседание не явился, о месте и времени уведомлены в установленном порядке. Согласно письменных возражений, ответчик не согласен с доводами, изложенными в исковом заявлении, считает их незаконными и необоснованными, а исковые требования не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям. Истец в обоснование своего требования о признании недействительным п.3.7 Договора, указывает на положения п.2 ч.2 ст.7 и ч.4 ст.7 ФЗ от 30.12.2004 г. №214-ФЗ. Вместе с тем, п.1 ст.421 ГК РФ закреплен один из основополагающих принципов гражданского законодательства – принцип свободы договора, в соответствии с которым граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. В силу п.1 ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. То есть, свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании. В соответствии с ч.1 ст.7 Закона № ФЗ-214 от 30.12.2004 г. застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Согласно ч.2 ст.7 названного закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков. Недостаток товара (работы, услуг) определяется в соответствии с преамбулой закона «О защите прав потребителей», как несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию. Таким образом, не любые недостатки объекта долевого строительства влекут право потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора, а только те, которые приводят к ухудшению качества объекта долевого строительства делают его непригодным, при этом договором может быть предусмотрено и другое. Определяя цену Объекта, стороны согласовали условия, при которых она рассчитывается, что не противоречит положениям ст.421 ГК РФ о свободе договора, не является нарушением Закона «О защите прав потребителей», которые не содержит положений, устанавливающих обязательные требования к договорам участия в долевом строительстве, не противоречит и ч.4 ст.7 ФЗ 214-ФЗ от 30.12.2004 г., предусматривающей ничтожность условий договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, поскольку ответственность застройщика установлена законом, который не любые недостатки объекта признает влекущими право требовать от него соразмерного уменьшения цены договора. Согласно разъяснениям, содержащимся в п.76 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 г. №25 Ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-I "О защите прав потребителей", статья 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 года N 395-I "О банках и банковской деятельности"). Пункт 3.7 Договора, в котором стороны предусмотрели, что в случае уменьшения фактической площади Объекта долевого строительства на 5 % или менее относительно проектной площади Объекта долевого строительства, цена Договора изменению не подлежит, не содержит условий нарушающих положения Закона «О защите прав потребителей» или нормы ГК РФ, в связи с чем, правовые основания для признания его недействительным отсутствуют. Пункт 10.6 Договора устанавливает, что в случае, невозможности разрешения сторонами возникших разногласий и споров путем двусторонних переговоров в течение 3 месяцев, они разрешаются в предусмотренном действующим законодательством РФ порядке в Никулинском районном суде г.Москвы или Арбитражном суде г.Москвы (договорная подсудность). В обоснование своего требования о признании недействительным данного пункта, истец ссылается на положения п.1 ст.16, п.2 ст.17 Закона «О защите прав потребителей». Согласно ст.32 ГПК РФ стороны могут по соглашению между собой изменить территориальную подсудность для данного дела до принятия его судом к своему производству. Подсудность, установленная статьями 26, 27 и 30 настоящего Кодекса, не может быть изменена соглашением сторон. Конституционный Суд РФ в определении от 25.09.2014 г. №2192-О указал, что «…статья 32 ГПК РФ, предоставляя сторонам право изменить территориальную подсудность спора между ними по обоюдному соглашению, заключенному до принятия судом дела к своему производству, принята в развитие положений статьи 47 Конституции Российской Федерации, а потому не может расцениваться как нарушающая конституционные права граждан (определения от 17 ноября 2009 года N 1427-О-О, от 23 марта 2010 года N 388-О-О, от 17 января 2012 года N 145-О-О и др.). В силу п.1 ст.16 Закона «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Действующее законодательство Российской Федерации не содержит запрета на определение сторонами договорной подсудности. Поэтому правовых оснований для признания п.10.6 Договора не имеется. Кроме того, истцом пропущен срок исковой давности для предъявления требования о признании недействительными п.3.7 и п.10.6 Договора №... участия в долевом строительстве многоквартирного дома от *** г. Так, названный договор был зарегистрирован Управлением Росреестра по Москве *** г., истец же обратился в суд с исковыми требованиями лишь в июне 2017 г., то есть за пределами срока, предусмотренного п.1 ст.181 ГК РФ срока исковой давности. Ответчик заявляет суду о пропуске Истцом срока исковой давности для предъявления требования о признании недействительными п.3.7. и п.10.6 Договора. На основании изложенного, руководствуясь положениями ст. 181, 199, 421 и 424 ГК РФ, просят исковые требования оставить без удовлетворения. 

В силу положений ст. 167 ГПК РФ, суд рассмотрел дело в отсутствии не явившихся лиц.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст.12 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Отношения, возникающие в связи с заключением и исполнением договора долевого участия в строительстве регулируется нормами ФЗ от 30.12.2004 г. № 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В силу положений ч. 9 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно ч.1 ст.1 закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» отношения в области защиты прав потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Законом, другими федеральными законами (далее - законы) и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Как установлено судом, *** г. между Закрытым акционерным обществом «СК ДОНСТРОЙ» (переименовано в АО «СК ДОНСТРОЙ»), именуемым «Застройщик» и Кобалян ФИО7, именуемым «Участник» заключен Договор № ... участия в долевом строительстве многоквартирного дома (далее Договор), предметом которого является: объект долевого строительства – квартира (жилое помещение), двухкомнатная, 

<

данные изъяты>

Согласно п.10.6 Договора, стороны будут прилагать все усилия к тому, чтобы решить возникающие разногласия и споры, связанные с исполнением договора, путём двусторонних переговоров. Переговоры осуществляются посредством направления заказных писем с описью вложений и уведомлениями о вручении по адресам для уведомления, указанным в разделе 11 настоящего договора. В случае, если разногласия и споры не могут быть разрешены сторонами в течение трех месяцев, они разрешаются в предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации порядке в Никулинском районном суде г.Москвы или Арбитражном суде г.Москвы (договорная подсудность). 

Как следует из ч.2 ст.17 закона «О защите прав потребителей» иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства.

Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора (ч.7 ст.29 ГПК РФ).

Статьей 32 ГПК РФ предусмотрено, что стороны могут по соглашению между собой изменить территориальную подсудность для данного дела до принятия его судом к своему производству. Подсудность, установленная статьями 26, 27 и 30 настоящего Кодекса, не может быть изменена соглашением сторон.

В обоснование искового требования о признании недействительным п.10.6 Договора, истец ссылается на то, что условие договора, закрепляющее обязанность разрешать возникшие споры между сторонами только в Никулинском районном суде г.Москвы или Арбитражном суде г.Москвы ущемляет предусмотренное право истца на альтернативную подсудность, закрепленную ст.29 ГПК РФ и ст.17 закона «О защите прав потребителей». Также, исходя из буквального содержания пункта 10.6 не возможно определить подсудность, так как указано два суда.

В силу ч.1 ст.16 закона «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Согласно п.76 разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.

На основании изложенного, проанализировав представленные доказательства в их совокупности, суд находит исковые требования истца о признании недействительным п.10.6 Договора, законными и обоснованными, поскольку условия названного пункта о договорной подсудности, в случае возникновения спора между сторонами, ущемляет права истца, как потребителя, поскольку в данном случае, истец лишен возможности выбрать альтернативную подсудность при защите своих прав, в случае возникновения спора между ним, как Участником долевого строительства по договору №... от *** г. и ответчиком, как Застройщиком, которая закреплена ст.29 ГПК РФ и ст.7 закона «О защите прав потребителя».

Кроме того, исходя из буквального содержания п.10.6 Договора, невозможно однозначно определить суд, в котором стороны договорились разрешить спор, поскольку указан как Никулинский районный суд. г.Москвы, так и Арбитражный суд г.Москвы, то есть вопрос о подсудности в порядке, предусмотренном ст.32 ГПК РФ, между сторонами не урегулирован.

При толковании условий договора, судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (ст431 ГК РФ).

В связи с чем, исковые требования в части признания недействительным п.10.6 Договора подлежат удовлетворению.

Рассматривая исковые требования о признании недействительным п.3.7 договору №... от *** г., суд приходит к следующему.

Согласно п.3.1 Договора Цена настоящего Договора рассчитывается, как произведение размера Проектной площади Объекта долевого строительства на цену 1 кв.м. Объекта, согласованную сторонами в п.3.4 настоящего договора. Цена договора может быть изменена в случае, если фактическая площадь Объекта долевого строительства превысит или уменьшится относительно проектной площади Объекта (п.3.5-3.9), а также по соглашению сторон, путем заключения дополнительного соглашения к договору. 

В соответствии с п.3.4 Цена 1 кв.м. Объекта долевого строительства составляет 

<

данные изъяты> руб. Цена 1 кв.м. Объекта долевого строительства может быть изменена по соглашению сторон, путем заключения дополнительного соглашения к Договору.

В случае если фактическая площадь Объекта долевого строительства превысит проектную площадь Объекта долевого строительства, Цена договора подлежит изменению в следующем порядке: Стороны производят перерасчет Цены договора, исходя из цены 1 кв.м. Объекта долевого строительства, указанной в п.3.4 настоящего договора, о чем стороны подписывают соответствующее дополнительное соглашение к настоящему Договору об изменении Цены договора (п.3.5 Договора).

Пунктом 3.6 договора установлено, что сумма подлежащая уплате согласно п.3.5 настоящего Договора, производится Участником долевого строительства в течение 10 рабочих дней с даты получения от Застройщика соответствующего уведомления.

Согласно п.3.7 Договора, в случае, если фактическая площадь объекта долевого строительства уменьшится относительно Проектной площади объекта долевого строительства на 5 процентов или менее, перерасчет цены договора не производится.

В соответствии с п.1.4 Договора проектная площадь Объекта долевого строительства составляет 195,10 кв.м., из них летние помещения (площадь летних помещений рассчитывается с понижающим коэффициентом) – 2,60 кв.м.

Согласно п.3 Дополнительного соглашения от *** г. к договору №... от *** г. фактическая площадь объекта долевого строительства составляет 193,9 кв.м. (включает 191,2 кв.м площадь помещений квартиры и 2,7 кв.м. площадь летних помещений).

Таким образом, исходя из вышеперечисленных пунктов Договора, следует, что ответчик, как Застройщик имеет преимущество перед истцом, как Участником долевого строительства по договору №... от *** г., поскольку условия договора изложены таким образом, что в случае увеличения площади Объекта долевого строительства, Участник долевого строительства обязан оплатить излишне построенные квадратные метры Застройщику, тогда как, в случае уменьшения проектной площади на 5 % и менее перерасчет Цены договора не производится. То есть, Застройщик может построить объект меньшего размера (что и произошло, согласно дополнительного соглашения от *** г.), при этом условия договора, в частности п.3.7, исключает ответственность Застройщика за нарушение условий договора в части отклонения от площади объекта долевого строительства.

Согласно п.п.3, 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу п.п.2 п.2 ст.7 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: соразмерного уменьшения цены договора.

В силу ч.1 ст.16 закона «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Согласно ч.4 ст.7 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Учитывая изложенное, суд принимает сторону истца, поскольку требования п.3.7 Договора явно нарушают и ущемляют права истца, как участника долевого строительства и потребителя, что недопустимо и противоречит действующему законодательству.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о законности и обоснованности исковых требований в части признания недействительным п.3.7 Договора №... от *** г., в связи с чем, исковые требования в данной части подлежат удовлетворению.

При этом, суд не принимает доводы стороны ответчика, полагающей, что нарушения прав истца, как потребителя отсутствуют, поскольку в ходе судебного разбирательства установлено и доказано обратное.

Сторона ответчика, заявляя о пропуске срока исковой давности, ссылается на то, что истцом настоящий иск подан за пределами срока исковой давности, предусмотренного п.1 ст.181 ГК РФ, который по мнению ответчика исчисляется с момента регистрации договора №... в Управлении Росреестра по г.Москве *** г.

В силу п.1 ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.

Как следует из абз.4 п.101 разъяснений изложенных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» если сделка признана недействительной в части, то срок исковой давности исчисляется с момента начала исполнения этой части.

То есть, моментом начала течения срока исковой давности по требованиям о признании сделки недействительной в силу ничтожности и применении последствий её недействительности, является момент совершения хотя бы одной стороной действий, направленных на выполнение принятых на себя данной сделкой обязательств.

Из материалов дела следует, что *** г. ответчиком получено разрешение №... на ввод объекта в эксплуатацию.

Следовательно, началом исполнения договора №... от *** г. следует считать дату получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а не дату государственной регистрации договора, на которую ссылается сторона ответчика.

Таким образом, суд приходит к выводу, что истцом не пропущен срок исковой давности, установленный п.1 ст.181 ГК РФ. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Кобаляна ФИО8 к АО «Донстрой» о признании пунктов договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома недействительными - удовлетворить.

Признать пункты 10.6 и 3.7 Договора №... участия в долевом строительстве многоквартирного дома от *** г. заключенного между ЗАО «СК ДОНСТРОЙ» и Кабаляном ФИО9, недействительными.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд через Краснофлотский районный суд г. Хабаровска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Мотивированное решение составлено 23.08.2017 г.

Судья: А.А.Малеев