Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 мая 2017 года г.Самара 

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Бамбуровой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании 

административное дело №3а-487/2017 по административному исковому заявлению АО «Самаранефтепродукт»» об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости,

с участием представителя АО «Самаранефтепродукт» по доверенности ФИО2,

у с т а н о в и л:

АО «Самаранефтепродукт» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 59 244 200 руб. 

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что вышеуказанный объект недвижимости принадлежит Обществу на праве собственности. 

Кадастровая стоимость спорного нежилого здания, установленная в размере 103 214 468 руб., значительно превышает рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке в размере 59 244 200 руб.. Завышение кадастровой стоимости нежилого помещения нарушает права и законные интересы административного истца, в связи с этим административный истец просит установить кадастровую стоимость нежилого здания равной рыночной стоимости в размере, определенном отчетом об оценке.

Представитель АО «Самаранефтепродукт» по доверенности ФИО2 поддержала заявленное требование в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении. 

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Администрация г.о.Самары, Правительство Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

ФГБУ ФКП «Росреестра» по Самарской области представило отзыв, в котором оставило разрешение заявленного требования на усмотрение суда.

Управление Росреестра по Самарской области в письменном отзыве просило рассмотреть дело в его отсутствие, возражало против заявленных требований, если дополнительные доказательства достоверности рыночной стоимости не будут представлены.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав представителя административного истца, оценщика ФИО1, исследовав материалы дела, суд считает заявленное АО «Самаранефтепродукт» требование подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях /пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»/.

Налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (статья 14 и пункт 1 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации).

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года N 98 "О налоге на имущество организаций на территории Самарской области" (в ред. от 11.04.2016 г. № 41-ГД) является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ № 135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). 

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о нежилом здании с кадастровым номером: №, расположенном по адресу: 

<

адрес>.

Собственником данного нежилого здания является АО «Самаранефтепродукт», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным ДД.ММ.ГГ..

Кадастровая стоимость нежилого здания определена в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области №118 от 14.03.2012 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» в размере 103 214 468 руб.

Датой определения кадастровой стоимости спорного нежилого здания является 06.06.2011 года, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

АО «Самаранефтепродукт» не согласилось с кадастровой стоимостью нежилого здания и обратилось для определения его рыночной стоимости в ООО «

<

данные изъяты>».

Согласно отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГ. рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером: № определена оценщиком по состоянию на 06.06.2011г. в размере 59 244 200 руб.

На отчет получено положительное экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГ., выполненное НК СРО «

<

данные изъяты>».

Ссылаясь на отчет об оценке и полагая свои права нарушенными, АО «Самаранефтепродукт» 21.12.2016 года обратилось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта капитального строительства в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области.

Решением Комиссии № от ДД.ММ.ГГ. заявление АО «Самаранефтепродукт» о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером: № было отклонено.

В своем решении Комиссия указала, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем: отсутствуют сведения о балансовой стоимости объекта оценки / указано, что данные не представлены- нарушена статья 11 135-ФЗ; оценщик указывает на средние значения диапазонов значений стоимости по сегменту рынка объекта оценки около 46 тыс. руб./кв.м, что противоречит указанной на стр.№ информации, содержащей сведения о средней стоимости по г.Самаре в размере около 37 тыс. руб., причем без учета земельных участков. входящих в состав единых объектов недвижимости и скидки на торг, имеются противоречия в отчете- нарушен п. 5 ФСО №3, п.11 ФСО №7; отсутствует информация о доступном оценщику объеме информации по объектам-аналогам. Приведены только 10 аналогов, из них только 2 расположены в смежных с районом расположения объекта оценки районах. При этом согласно анализу рынка количество предложений только по г.Самаре составляет около 120-140 тыс. кв.м, из них 9% приходится на Самарский район. Таким образом, имеется достаточное количество предложений для формирования выборки объектов-аналогов; полученный оценщиком результат / менее 30 тыс.руб./кв.м./ существенно ниже указанных средних значений по сегменту рынка, причем значения по факторам стоимости объекта оценки выше, чем у приведенных аналогов и средних значений по рынку. Данное обстоятельство никак не обосновано и не подтверждено. Корректировка на плотность застройки, используемая оценщиком /описание на стр.№ отчета/ не учитывает разницу в стоимости земельных участков под объектами-аналогами.

Не согласившись с выводами комиссии и считая свои права нарушенными, административный истец обратился в суд с заявленным требованием, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. 

В силу ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 вышеупомянутого закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка выполнена по состоянию на 06.06.2011 г., то есть на дату определения кадастровой стоимости нежилого здания.

Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объектов оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. 

При определении стоимости единого объекта оценки /нежилого здания с земельным участком/ учитывались следующие ценообразующие факторы: передаваемые имущественные права, условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки, условия продажи и условия сделки, изменение цен между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, местоположение объекта, физические характеристики объекта, экономические характеристики, наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью, позиционирование объекта оценки на рынке.

Наиболее эффективным использованием объекта оценки оценщик указал использование его в качестве объекта офисного назначения.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком / пункт 11 ФСО №1/.

Оценщик произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного, доходного подходов и затратного подходов.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информации, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки/ п.19 ФСО № 1/.

В рамках затратного подхода оценщиком определена стоимость объекта капитального строительства и стоимость земельного участка, относимого к объекту капитального строительства.

В разделе 11.1 на страницах № отчета определена стоимость права на земельный участок, входящего в состав единого объекта недвижимости, в размере 8 355 312 руб.

Определение рыночной стоимости в рамках затратного подхода произведено путем суммирования затрат на создание объекта капитального строительства и прибыли предпринимателя и вычитания физического износа и устареваний объекта.

В результате произведенных расчетов рыночная стоимость, определенная в рамках затратного подхода, составила 49 700 017 руб.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки /пп.12-14 ФСО №1/.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО №7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. №611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В рамках сравнительного подхода на первом этапе оценщиком определена стоимость единого объекта недвижимости, включающего в себя ОКС, а затем на втором этапе определена стоимость объекта капитального строительства как разница в стоимости единого объекта недвижимости и стоимость земельного участка, рассчитанная в рамках затратного подхода в разделе 11.

Оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащиеся в доступных источниках. В качестве объектов-аналогов им выбраны предлагаемые для продажи торговые здания с земельными участками, расположенные в г.Самаре, характеристики которых приведены в таблице № на страницах № отчета.

Применены корректировки на условия рынка, на скидку к цене предложения, на местоположение, на состояние внутренней отделки, на плотность застройки.

В результате расчета рыночная стоимость объекта оценки, полученная сравнительным подходом, составила 68 379 484 руб.

Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный поход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы /п.п.15, 16 ФСО №1/.

Расчет рыночной стоимости методом прямой капитализации в рамках доходного подхода, в результате которого рыночная стоимость составила 54 880 888 руб., произведен на страницах № отчета.

Согласовав полученные в результате применения разных подходов результаты, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости на дату оценки составила 59 244 200 руб.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в отчете об оценке должны быть указаны: точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки.

В отчете оценщиком не указана балансовая стоимость объекта оценки ввиду того, что сведения о балансовой стоимости не были представлены оценщику.

Величина балансовой стоимости объекта оценки не используется при расчете величины рыночной стоимости и не влияет на результат оценки.

В решении комиссии указано о том, что отчет содержит противоречия относительно средних диапазонов значений стоимости по сегменту рынка, чем нарушен пункт 5 ФСО №3. 

Пункт 5 ФСО №3 предусматривает, что содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика и других заинтересованных лиц и не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов. 

Как пояснила оценщик ФИО1, в анализе цен в сегменте рынка объекта оценки средняя стоимость офисных помещений составляет 46,6 тыс. руб./кв.м., а по результатам проведенного ею отбора аналогов, максимально приближенных к объекту оценки по площади и другим физическим характеристикам, средняя стоимость объектов, аналогичных объекту оценки, составила 37 968 руб./кв.м., в связи с этим нарушений пункта 5 ФСО №3 оценщиком не допущено.

Относительно замечания комиссии о том, что полученный оценщиком результат существенно ниже средних значений по сегменту рынка, следует отметить, что полученная оценщиком стоимость объекта оценки 1 кв.м не включает в себя стоимость земельного участка, тогда как данные о ценах предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится объект оценки, включают в себя стоимость земельных участков и не учитывают скидку на торг. 

Используемая оценщиком корректировка на плотность застройки учитывает различие избыточного /недостающего/ количества земли на 1 кв.м строений аналогов в сравнении с объектом оценки.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного нежилого здания, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке выполнен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, величина рыночной стоимости, определенная отчетом об оценке, является достоверной.

Признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца как плательщика налога на имущество, суд полагает, что кадастровая стоимость нежилого помещения по состоянию на 06.06.2011 года подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке. 

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 21.12.2016 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Требование АО «Самаранефтепродукт» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером с кадастровым номером: №., расположенного по адресу: 

<

адрес> равной рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 59 244 200 руб.

Датой обращения АО «Самаранефтепродукт» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 21.12.2016 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме. 

Судья Т.А.Родина