Дело № 2-4248/2024

55RS0003-01-2024-005459-67

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Омск 29 октября 2024 года

Ленинский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Могилёвой О. В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Юрьевым А. Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО11 к ФИО1 ФИО12 ФИО4 ФИО14 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи жилого помещения,

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3, ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи жилого помещения, указав, что он является собственником 1/3 доли квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер № Указанная квартира находилась в общей долевой собственности с ФИО5 и ФИО3, по 1/3 доли у каждого. Ему стало известно о том, что ФИО3 решила продать свою долю в квартире ФИО4 Однако о продаже доли в квартире он не был поставлен в известность. 07 июня 2024 года договор купли-продажи состоялся, но о намерении совершить данную сделку ответчик его не поставила в известность. С данной сделкой он не согласен, поскольку нарушено его право преимущественной покупки продаваемой доли.

Просит признать за ним преимущественное право покупки 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, ранее принадлежавшей ФИО3; перевести права и обязанности ФИО4 как приобретателя 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №

Истец ФИО2 в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Представитель истца ФИО2 по доверенности ФИО6 заявленные требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить. Указала, что в рассматриваемом случае нарушено преимущественное право истца на приобретение доли в жилом помещении. В 2024 году поступило предложение пристава о намерении приобрести долю в квартире. Стоимость доли в жилом помещении была определена в рамках исполнительного производства и ФИО3 не оспорена. Вместе с тем, ФИО3 в нарушение положений статьи 250 Гражданского кодекса продает свою долю по иной цене, при этом не ставит в известность об этом долевых собственников.

Третье лицо ФИО5 в судебном заседании полагал требования истца подлежащими удовлетворению, указав на недобросовестные действия ответчика при продаже доли в квартире. Пояснил, что не претендует на спорную долю в квартире, но готов приобрести ее у ответчика для своего сына ФИО2 

Ответчик ФИО3 в судебном заседании участия не принимала, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом. Ранее в судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований, указав, что неоднократно сообщала истцу о своем намерении продать долю в квартире, нотариусу для оформления сделки предоставила уведомления, которые направляла в 2023 году.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении, указав, что ФИО3 при продаже доли действовала в соответствии с законом. 

Представитель ответчика ФИО4 по доверенности ФИО7 в судебном заседании возражала относительно заявленных требований.

Третьи лица Управление Росреестра по Омской области, нотариус ФИО8 в судебном заседании участия не принимали, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что на основании договора купли-продажи квартиры от 19 мая 1999 года ФИО3, ФИО2 и ФИО5 приобрели в общую долевую собственность квартиру 

<

адрес>

Согласно материалам реестрового дела на жилое помещение, 07 июня 2024 года между ФИО3 и ФИО4 заключен договор купли-продажи доли квартиры, согласно условиям которого ФИО3 продала ФИО4 принадлежащую ей на праве общей долевой собственности 1/3 долю 

<

адрес>

На основании договора в пользование ФИО4 перешло право пользования комнатой, площадью 7,7 кв.м, места общего пользования (кухня, санузел, коридор, балкон) находятся в совместном пользовании собственников жилого помещения.

Обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, истец указывает, что при продаже дли нарушено его право преимущественной покупки доли в жилом помещении.

В соответствии с частью 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Согласно статье 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В соответствии с разъяснениями Конституционного Суда Российской Федерации, данными в определении от 17 июля 2012 года № 1296-О, положения статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляющие для участников долевой собственности преимущественное право покупки доли в праве общей собственности (пункт 1), устанавливающие обязанность продавца доли в праве общей собственности известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать ее постороннему лицу (пункт 2), а также предусматривающие с учетом специфики данного права особый способ его защиты - перевод прав и обязанностей покупателя на участника долевой собственности и срок для его использования (пункт 3), призваны обеспечить баланс интересов всех сособственников при распоряжении имуществом, находящимся в их общей долевой собственности.

Таким образом, пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентирует последствия нарушения преимущественного права покупки.

Исходя из предмета и оснований заявленных требований, подлежащими доказыванию в рамках настоящего дела, являются факт надлежащего извещения продавцом остальных участников долевой собственности о своем намерении продать долю, а также обращение долевого собственника в суд с требованиями перевода прав и обязанностей покупателя в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки.

Согласно «Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу», утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты 28 марта 2016 года № 03/16 (Письмо ФНП от 31.03.2016), продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (пункт 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В извещении должны быть указаны объект продажи и цена продажи. С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

По смыслу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом положения пункта 2 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Если лицу, направляющему сообщение, известен адрес фактического места жительства гражданина, сообщение может быть направлено по такому адресу.

Бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть: свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику; выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.

В случае отсутствия сведений о регистрации участника долевой собственности по месту жительства или пребывания, в том числе в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в Федеральной миграционной службе, допускается направление извещения по адресу места нахождения имущества.

Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.

Согласно статье 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (статья 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, и она была возвращена по истечении срока хранения. Таким образом, риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Если корреспонденция была возвращена в связи с истечением срока хранения в отделении связи, то извещение считается доставленным со дня поступления в отделение связи по месту жительства адресата, определяемого по календарному штемпелю на конверте.

Как следует из материалов дела, 26 мая 2023 года ФИО3 направила в адрес ФИО5 и ФИО2 уведомление о намерении продать 1/3 долю в квартире по адресу: 

<

адрес> цене 650 000 рублей.

Уведомления направлялись заказной почтой с уведомлением, однако не были получены ФИО2 и ФИО5, почтовые отправления возвращены в связи с истечением срока хранения.

Договор купли-продажи спорной доли заключен между ответчиками 07 июня 2024 года, стоимость 1/3 доли в квартире, согласно договору, соответствует той, которая предлагалась истцу как участнику долевой собственности.

Из материалов по оформлению сделки купли-продажи доли в квартире, представленных нотариусом ФИО8, следует, что для оформления сделки представлены уведомления с описью вложений, направленные ФИО3 в адрес ФИО2 и ФИО5 26 мая 2023 года.

Су находит несостоятельными доводы стороны истца о том, что предложением от 17 апреля 2024 года являлось последним предложением, направленным в адрес долевых собственников, содержащим условия и стоимость доли в 2024 году. 

В судебном заседании установлено, что 19 декабря 2022 года в отношении должника ФИО3 возбуждено исполнительное производство № № с предметом - взыскание неосновательного обогащения в размере 394 070 рублей в пользу ФИО2

10 июня 2024 года исполнительное производство окончено в связи с фактическим исполнением требований исполнительного документа.

Как следует из постановления судебного пристава от 04 декабря 2023 года в рамках исполнительного производства арестовано имущество – 1/3 доля в квартире по адресу: 

<

адрес> В соответствии с данным постановлением приняты результаты оценки спорной доли в квартире на сумму 1 636 700 рублей.

Действительно судебным приставом в адрес ФИО5 направлялось предложение от 17 апреля 2024 года, из которого следует, что судебный пристав уведомляет о том, что в рамках исполнительного производства № №, возбужденного в отношении ФИО3, наложен арест от 30 июня 2023 года на 1/3 долю жилого помещения по адресу: 

<

адрес>

В данном предложении судебный пристав просил сообщить о намерении или об отказе приобрести принадлежащую долю в жилом помещении. 

Суд отмечает, что данное предложение направлено в рамках реализации арестованного имущества. Однако исполнительное производство окончено фактическим исполнением. Из справки о движении денежных средств следует, что последнее внесение денежных средств в счет погашение задолженности осуществлено должником ФИО3 30 мая 2024 года.

Спорная доля в квартире не продана на торгах, иных сведений сторонами не представлено.

Согласие ФИО3 в рамках исполнительного производства с оценкой спорной доли в квартире, не свидетельствует о том, что данное предложение исходило от ее имени.

При этом, как установлено выше, для оформления договора купли-продажи спорной доли, нотариусу представлены уведомления, направленные в адрес долевых собственников 26 мая 2023 года.

Доводы стороны истца о том, что уведомления по месту регистрации не поступали, судом отклоняются.

Из представленных суду почтовых отправлений усматривается номер почтового идентификатора каждого письма, которые возможно отследить на официальном Интернет-сайте Почта России.

В соответствии со справкой, представленной ФИО2 о его нахождении в командировке в период с 15 февраля 2023 года по 10 ноября 2023 года согласно путевого листа в период с 02 апреля 2023 года по 10 июня 2023 года он работал по маршруту г. Санкт-Петербург - г. Мурманск.

Согласно сведениям об отслеживании почтового отправления № направленного в адрес ФИО2, почтовое отправление находилось в почтовом отделении до 29 июня 2023 года.

Доводы ФИО5 о том, что в период направления ФИО3 уведомления о намерении продать долю в квартире он находился у своей знакомой, судом отклоняются.

В судебном заседании в качестве свидетеля опрошена ФИО9, которая пояснила, что ФИО5 приходится ей другом, который в период больничного проживал у нее в связи с полученной травмой. ФИО5 проживал у нее, поскольку за ним требовался уход, а его сын ФИО2 находился в командировке. ФИО5 проживал у нее до июня. Она по просьбе ФИО5 проверяла его почтовый ящик, но уведомлений в них не было.

Данное обстоятельство не свидетельствует об уважительности неполучения уведомления, поскольку почтовое отправление, содержащее данное уведомление № поступило в почтовое отделение 27 мая 2023 года где хранилось до 27 июня 2023 года.

Фактическое проживание ФИО5 не по месту регистрации, которым обусловлено неполучение извещений по адресу регистрации, не свидетельствует о несоблюдении в отношении него продавцом ФИО3 процедуры по уведомлению о намерении продать долю в праве собственности на квартиру, поскольку осуществление лицом своих прав и обязанностей, связанных с местом проживания, находится в зависимости от волеизъявления такого лица, которое при добросовестном отношении должно позаботиться о получении почтовой корреспонденции, направляемой на его имя по месту регистрации.

Не проживая в 2023 году постоянно по адресу регистрации, ФИО5 не был лишен возможности обратиться в почтовое отделение с заявлением о перенаправлении ему поступающей по адресу регистрации корреспонденции на адрес фактического проживания.

Злоупотребления правом по смыслу, указанном в пункте 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, со стороны ответчиков не допущено. Сама по себе продажа доли в праве собственности на недвижимое имущество бесспорно свидетельствовать об этом не может и установленную пунктом 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации презумпцию добросовестности и разумности поведения участников гражданских правоотношений не опровергает.

Доказательств недобросовестных действий со стороны ответчиков, истцом не представлено.

Материалы дела свидетельствуют о том, что ФИО3 исполнила обязанность по предложению ФИО5 и ФИО2 выкупить принадлежащую ей 1/3 долю в спорном жилом помещении, договор купли-продажи доли в квартире оформлен у нотариуса, которому представлены уведомления о намерении продать долю в квартире.

Истец ФИО2 не воспользовался имеющимся у него преимущественным правом покупки этой доли. Договор купли-продажи принадлежащих долей заключен между ФИО3 и ФИО4 лишь 07 июня 2024 года, то есть по истечении срока, установленного частью 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ФИО5 в судебном заседании указал, что не претендует на спорную долю в жилом помещении, готов приобрести ее для своего сына – ФИО2

Денежные средства в размере 650 000 рублей внесены на депозит Управления судебного департамента в Омской области ФИО5 только после подачи иска в суд. Доказательств о наличии денежных средств у истца на момент извещения о намерении продать доли и на момент заключения сделки купли-продажи материалы дела не содержат.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что ФИО3 в адрес долевых собственников в установленном порядке направлено предложение о покупке доли в праве собственности на имущество за 650 000 рублей, суд приходит к выводу о соблюдении ответчиком требований действующего законодательства об извещении о намерении продать принадлежащую ей долю.

Поскольку истец согласие на совершение покупки доли в праве собственности на недвижимое имущество за 650 000 рублей не выразил, ФИО3 обоснованно полагала, что истец отказался от преимущественного права покупки спорной доли, в связи с чем заключила договор купли-продажи с ФИО4

Оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает необходимым исковые требования ФИО2 оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

Исковые требования ФИО1 ФИО15 к ФИО1 ФИО16, ФИО4 ФИО18 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи жилого помещения, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путём подачи апелляционной жалобы в Ленинский районный суд города Омска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья: (подпись) О. В. Могилёва

Мотивированный текст решения изготовлен 12 ноября 2024 года

Судья: О. В. Могилёва