Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 октября 2024 года Самарский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Хлыстовой Е.В.,

при секретаре Буиновой И.Е.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

представителей ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» ФИО2, ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-214/2024 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ПДБ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, 

У С Т А Н О В И Л:

ООО «ПДБ» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, в котором просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 9508+/-34 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 30 803 809 рублей 15 копеек.

Требования мотивированы тем, что Общество является собственником вышеуказанного земельного участка, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки существенно превышает размер рыночной стоимости, тем самым затронуты права и обязанности административного истца, как плательщика земельного налога. 

На основании изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в судебном порядке.

Представитель административного истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании уточнил административные исковые требования, просил установить кадастровую стоимость по результатам повторной судебной экспертизы, подготовленной Автономной некоммерческой организации «Самарский региональный центр судебных экспертиз» в размере 31 916 264 рубля. Ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявлял. 

Представитель ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» по доверенности ФИО3 в судебном заседании просила установить кадастровую стоимость по экспертизе, выполненной ООО «Аудиторская фирма «Сонар-Ф» в размере 42 510 268 рублей, поскольку данная стоимость находится в диапазоне рыночных цен для сегмента рынка, к которому относится рассматриваемый земельный участок, при этом ходатайства о назначении повторной экспертизы не заявляла.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителей административного истца, заинтересованного лица ГБУ СО «Центр кадастровой оценки», изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Установлено, что ООО «ПДБ» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 9508+/-34 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, что подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. 

Приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 25.11.2022 № 2181 утверждена кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 45942465 рублей 84 копейки.

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца, от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера земельного налога.

Согласно статье 22 Федерального закона Российской Федерации от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или суде по заявлению об оспаривании.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.

Административный истец воспользовался предоставленным статьей 22 Федерального закона Российской Федерации от 03.07.2016 № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка и 30 ноября 2023 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд.

В соответствии с п.1 ст.22 ФЗ РФ от 03.07.2016 № 237-ФЗ, для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

При таких обстоятельствах, обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости является обоснованным. Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административный истец в обоснование своих требований представил отчет об оценке ООО «Поволжский центр независимой экспертизы» от 31.07.2023 № 1414/2, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 01.01.2022 составляет 30 803 809 рублей 15 копеек.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении.

В ходе судебного разбирательства проведены судебные экспертизы на предмет установления действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.

Согласно экспертному заключению ООО «Аудиторская фирма «Сонар-Ф» от 21.03.2024, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2022 составляет 42 510 268 рублей.

Допрошенный в ходе рассмотрения дела эксперт ООО «Аудиторская фирма «Сонар-Ф» ФИО4 поддержал выводы судебной экспертизы, указывая, что у него имеются все необходимые документы для осуществления экспертной деятельности, оценка стоимости земельного участка осуществляется в соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков» разработанными и утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002г. №568-р, в остальном эксперт руководствовался ФЗ от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации, Приказом Минюста РФ от 20.12.2002г. № 346 «Об утверждении Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации». На стр. 22 заключения приведен анализ рынка эксперт брал предложения на рынке по всему г.Самара, корректировки проводились по местоположению и по площади. 

Возражая против установления кадастровой стоимости земельного участка на основании заключения ООО «Аудиторская фирма «Сонар-Ф», стороной административного истца было представлено заключение специалиста (рецензента) № 12 от 15.05.2024, выполненное экспертом ООО «Золотое сечение» (т.2, л.д. 41-52), исходя из которого заключение ООО «Аудиторская фирма «Сонар-Ф» методологии и практике судебно-экспертной и оценочной деятельности не соответствует, результат экспертизы объективным, обоснованным и достоверным считать нельзя. Вышеуказанные выводы сделаны на основании того, что на момент производства экспертизы источник приказ Минюста РФ от 20.12.2002 года № 346 утратил силу; осмотр объекта не проводился в нарушение п. 5 ФСО 7; экспертом описан не весь объем доступных рыночных данных. 

Действительно приказом Минюста России от 28.12.2023 № 404 «Об утверждении Инструкции по организации производства судебных экспертиз в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Министерства юстиции Российской Федерации» признан утратившим силу приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 20.12.2002 N 347 "Об утверждении Инструкции по организации производства судебных экспертиз в судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации", которым эксперт ООО «Аудиторская фирма «Сонар-Ф» ФИО4 руководствовался при проведении экспертизы. 

Согласно п. 5 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (ред. от 14.04.2022) при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

В нарушение вышеуказанной нормы, экспертом ФИО4 осмотр объекта не производился, что им не отрицалось в судебном заседании. При этом экспертное заключение причин, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра, не указаны. 

В судебном заседании эксперт ФИО4 не отрицал, что не весь объем доступных рыночных данных им исследован. Если бы были взяты иные аналоги, имевшиеся на рынке, то рыночная стоимость была бы другой. 

Таким образом, заключение ООО «Аудиторская фирма «Сонар-Ф» составлено с нарушением норм законодательства об оценочной деятельности, а именно не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки.

Согласно заключению повторной судебной экспертизы, выполненной ООО «Автономной некоммерческой организации «Самарский региональный центр судебных экспертиз» по состоянию на 01.01.2022 рыночная стоимость земельного участка составляет 31 916 264 рубля.

Возражая против установления кадастровой стоимости земельного участка на основании заключения эксперта ООО «Автономной некоммерческой организации «Самарский региональный центр судебных экспертиз», представитель ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» ФИО5 указала, что в заключении не приведены выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта; аналоги брались только в части районов города Самары, а не по всеми городу.

Суд критически относится к вышеуказанным доводам, поскольку экспертом приведены выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, при этом взяты аналоги в районах, находящихся в близлежащих районах города Самары от земельного участка административного истца. 

Так, допрошенный в ходе рассмотрения дела эксперт ООО «Автономной некоммерческой организации «Самарский региональный центр судебных экспертиз» ФИО6 поддержал выводы судебной экспертизы, указывая, что на стр. 12 заключения указан использованный сегмент, в основу отбора аналогов положены сведения о месте расположения объектов в границах Советского внутригородского административного района либо граничащих с ним Промышленного, Октябрьского и Железнодорожного, с учетом территориальных зон и видов их использования, критерием отбора по площади выбран диапазон от 3 000 до 25 000 кв.м., включающий диапазон 6 000-10 000 кв.м. к которому относится исследуемый объект недвижимости, а также два соседних справа и слева диапазона. На стр. 24 заключения к аналогу №7 применена корректировка относительно «красных линий», к остальным аналогам не применялась, т.к. находятся не в зоне «красных линий».

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки. 

Оценивая экспертные заключения по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд учитывает, что в заключение эксперта ООО «Автономной некоммерческой организации «Самарский региональный центр судебных экспертиз» определенная итоговая рыночная стоимость объекта экспертизы не является произвольной, при оценке объекта недвижимости эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки с учетом физического состояния помещения на дату оценки; в заключение приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость; анализ наиболее эффективного использования объекта исследования; описание процесса оценки, обоснование выбора используемых подходов к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос, с возможностью проверки их обоснованности.

Оснований не доверять выводам экспертного заключения у суда не имеется, выводы эксперта последовательны, логичны, аргументированы, эксперт обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, его заинтересованность в исходе дела отсутствует. 

Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности указанного экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорого объекта, сторонами и заинтересованными лицами не представлено. Возражений относительно выводов повторной судебной экспертизы, ходатайств о проведении повторной либо дополнительной экспертиз не заявлено. Кроме того, стороной административного истца уточнены заявленные административные исковые требования в соответствии с результатами повторной судебной экспертизы.

Заключение повторной судебной экспертизы, выполненное ООО «Автономной некоммерческой организации «Самарский региональный центр судебных экспертиз» является наиболее полным и аргументированным, составленным в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности в Российской Федерации.

Принимая во внимание представленные доказательства, в том числе заключения экспертиз, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка является завышенной и нарушает права административного истца.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что административный истец обратился в суд 30.11.2023, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «ПДБ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 9508+/-34 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 31 916 264 рубля.

Дата подачи административного иска в суд 30.11.2023.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 06.11.2024.

Судья: Е.В Хлыстова