Копия Дело № 2-2624/19

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Казань 18 июня 2019 года

Приволжский районный суд г.Казани РТ в составе:

председательствующего судьи Хасановой Э.К., 

при секретаре Шакировой Р.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 , ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Юнид-Казань» о взыскании неустойки, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 , ФИО2 обратились в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Юнид-Казань» о взыскании неустойки, указав в обоснование исковых требований, что они ДД.ММ.ГГГГ заключили с ответчиком предварительный договор купли-продажи квартиры № СГ10-462И, в соответствии с которым при заключении основного договора купли-продажи обязались приобрести, а ответчик обязался продать квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, строящийся жилой комплекс «Солнечный город», жилой дом строительный № 

<

адрес>. В соответствии с пунктом 1.1 предварительного договора основной договор купли-продажи квартиры должен быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В обеспечение своих обязательств по заключению основного договора истцы обязались уплатить ответчику обусловленную предварительным договором цену 47 363 рубля за 1 кв.м., всего – 4 400 000 рублей в следующем порядке: сумма 2 600 000 рублей уплачивается покупателем из собственных денежных средств путем внесения на счет продавца, сумма 1 800 000 рублей уплачивается за счет кредитных средств, предоставленных по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ. Обязательства по оплате вышеуказанной квартиры исполнены истцами в полном объеме. В соответствии с пунктом 1.3 предварительного договора купли-продажи истцы обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры в течение 20 рабочих дней с момента получения продавцом свидетельства о праве собственности на квартиру. В соответствии с пунктом 4.2.1 предварительного договора ответчик обязался известить истцов о получении им свидетельства о праве собственности на квартиру путем направления письменного уведомления в течение 7 рабочих дней со дня получения свидетельства о праве собственности на квартиру. Согласно пункту 5.4 предварительного договора в случае неисполнения ответчиком обязанности, предусмотренной пунктом 4.2.1 договора, ответчик выплачивает истцам пени в размере 0,01 % от общей стоимости квартиры за каждый день просрочки, но не более 0,5 % от общей стоимости квартиры. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости ответчик зарегистрировал право собственности на квартиру ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик письменное уведомление о получении им свидетельства о праве собственности на квартиру истцам не направил, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 по телефону сообщили о необходимости произвести оценку квартиры и оформить залог на квартиру. Время просрочки составило 46 дней. Основной договор купли-продажи квартиры ответчик заключил лишь ДД.ММ.ГГГГ и передал квартиру. Время просрочки составило 45 дней. С учетом изложенного истцы просят обязать ответчика выплатить неустойку в связи с нарушением предусмотренного предварительным договором купли-продажи квартиры срока передачи квартиры в размере 990 000 рублей, выплатить неустойку в связи с нарушением срока, предусмотренного пунктом 5.4 предварительного договора купли-продажи квартиры, в размере 20 240 рублей 00 коп.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 , являющийся одновременно представителем истицы ФИО2 , увеличил размер исковых требований, просил взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока передачи квартиры в размере 1 232 000 рублей и неустойку в связи с нарушением срока, предусмотренного пунктом 5.4 предварительного договора купли-продажи квартиры, в размере 20 240 рублей 00 коп.

Истец ФИО1 , являющийся одновременно представителем истицы ФИО2 , в судебном заседании исковые требования поддержал.

Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал, в случае удовлетворения исковых требований просил применить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации к неустойке, предусмотренной статьей 23.1 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», ввиду ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Заслушав истца ФИО1 , являющегося одновременно представителем истицы ФИО2 , представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с преамбулой Закона РФ «О защите прав потребителей» потребитель - гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности; продавец - организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, реализующие товары потребителям по договору купли-продажи.

Согласно пункту 1 Постановления Пленума Верховного суда от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом РФ, Законом РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 "О защите прав потребителей", другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно статье 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Из материалов дела судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Обществом с ограниченной ответственностью «Юнид-Казань» (продавец) с одной стороны и ФИО1 , ФИО2 (покупатели) с другой стороны заключен договор, поименованный предварительным договором купли-продажи квартиры № СГ10-462И, в соответствии с которым стороны обязались заключить в 4 квартале 2017 года основной договор купли-продажи квартиры в многоквартирном 22-этажном монолитно-кирпичном доме, расположенной по адресу: 

<

адрес>, строящийся жилой комплекс «Солнечный город» в границах улиц Оренбургский тракт и 

<

адрес>, жилой дом строительный № инвестиционного комплекса 6, подъезд 8, этаж 7, 

<

адрес>.

В соответствии с пунктом 1.3 предварительного договора купли-продажи стороны обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры в течение 20 рабочих дней с момента получения продавцом свидетельства о праве собственности на квартиру. При этом обязанность продавца передать покупателям квартиру наступает только в случае внесения покупателями денежных средств в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора купли-продажи квартиры в полном объеме.

Стоимость квартиры определена в пункте 2.1 указанного договора равной 4 400 000 рублей, которую покупатели обязаны внести в течение 2 банковских дней с момента подписания предварительного договора. 

В соответствии с пунктом 4.2.1 предварительного договора ответчик обязался известить истцов о получении им свидетельства о праве собственности на квартиру путем направления письменного уведомления в течение 7 рабочих дней со дня получения свидетельства о праве собственности на квартиру. 

Согласно пункту 5.4 предварительного договора в случае неисполнения ответчиком обязанности, предусмотренной пунктом 4.2.1 договора, ответчик выплачивает истцам пени в размере 0,01 % от общей стоимости квартиры за каждый день просрочки, но не более 0,5 % от общей стоимости квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ ода истцы произвели полную оплату стоимости квартиры.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости, право собственности на вышеуказанную квартиру зарегистрировано за ответчиком ДД.ММ.ГГГГ. Несмотря на это ответчиком уведомление об этом в установленный пунктом 4.2.1 предварительного договора срок не направлено, согласно исковому заявлению истцов известили об этом лишь ДД.ММ.ГГГГ. Доказательства обратного представителем ответчика суду не представлены.

Следовательно, требование истца о взыскании неустойки, предусмотренной пунктом 5.4 предварительного договора, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 20 240 рублей является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Требование истцов о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока передачи квартиры суд считает подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. 

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со статьей 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. 

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество либо обязанности оплатить его. 

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В силу вышеизложенных норм независимо от наименования договора при установлении его природы необходимо установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся между сторонами договора отношений.

В рассматриваемом случае договором, заключенным между сторонами ДД.ММ.ГГГГ, хотя и поименованным предварительным договором купли-продажи, предусмотрена обязанность ответчика передать истцам в собственность квартиру в строящемся многоквартирном доме не позднее ДД.ММ.ГГГГ и обязанность последних в полном объеме до заключения в будущем основного договора купли-продажи внести полную сумму стоимости этой квартиры.

Таким образом, указанный договор от ДД.ММ.ГГГГ не является предварительным договором купли-продажи по смыслу статьи 429 ГК РФ, а является по своей правовой природе договором купли-продажи квартиры. Положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» к правоотношениям сторон в рассматриваемом случае не применимы, поскольку согласно материалам дела ответчик не является застройщиком многоквартирного дома.

Согласно статье 23.1 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» договор купли-продажи, предусматривающий обязанность потребителя предварительно оплатить товар, должен содержать условие о сроке передачи товара потребителю. 

В случае, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты в определенном договором купли-продажи размере, не исполнил обязанность по передаче товара потребителю в установленный таким договором срок, потребитель по своему выбору вправе потребовать:

передачи оплаченного товара в установленный им новый срок;

возврата суммы предварительной оплаты товара, не переданного продавцом.

При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара.

В случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара.

Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы.

Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара.

Истцами ДД.ММ.ГГГГ произведена в полном объеме предварительная оплата приобретаемой квартиры.

Согласно пункту 1.2 заключенного ДД.ММ.ГГГГ между сторонами договора срок заключения основного договора купли-продажи квартиры – 4 квартал 2017 года. 

Согласно пункту 4.2.2 договора ответчик обязан передать истцам квартиру в момент подписания основного договора на основании передаточного акта.

Исходя из системного толкования изложенных условий договора, квартира должна быть передана ответчикам не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Однако основной договор подписан сторонами лишь ДД.ММ.ГГГГ, спорная квартира передана истцам также ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с ответчика полежит взысканию неустойка в размере 0,5 % стоимости квартиры – 990 000 рублей (4 400 000 х 0,5 % х 45).

Представитель ответчика просит снизить размер неустойки ввиду его несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

В силу статьи 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

По смыслу указанной нормы закона неустойка представляет собой меру ответственности за нарушение исполнения обязательств, носит воспитательный и карательный характер для одной стороны и одновременно, компенсационный, то есть, является способом возмещения потерь, вызванных нарушением обязательств, для другой стороны, и не может являться способом обогащения одной из сторон.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, содержащимся в пункте 34 Постановления Пленума от ДД.ММ.ГГГГ N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

С учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2.2 Определения от ДД.ММ.ГГГГ №-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Исходя из принципа осуществления гражданских прав в своей воле и в своем интересе, неустойка может быть уменьшена судом при наличии соответствующего волеизъявления со стороны ответчика. Бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства лежит на ответчике, заявившем о ее уменьшении; недопустимо снижение неустойки ниже определенных пределов, определяемых соразмерно величине учетной ставки Банка России, поскольку иное фактически означало бы поощрение должника, уклоняющегося от исполнения своих обязательств.

Учитывая конкретные обстоятельства дела, последствия и сроки нарушения ответчиком договорных обязательств, суд, соглашаясь с мнением представителя ответчика, считает, что заявленная ко взысканию неустойка в размере 1 232 000 рублей 00 коп. явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и считает возможным на основании статьи 333 Гражданского кодексом РФ уменьшить ее размер до 70 000 рублей.

В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. 

Согласно пункту 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

Поскольку ответчиком требования истцов о выплате неустойки в добровольном порядке не исполнены, с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию штраф в размере 45 120 рублей 00 коп. (20240 + 70000) : 2).

В соответствии с частью 1 статьи 98, частью 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса РФ, пунктом 1 части 1 статьи 333.19, пунктом 10 части 1 статьи 333.20 Налогового кодекса РФ с ответчика в пользу ФИО1 подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 410 рублей 00 коп., а также с ответчика в доход бюджета муниципального образования 

<

адрес> подлежит взысканию государственная пошлина в размере 2 497 рублей 20 коп.

Руководствуясь частью 1 статьи 98, частью 1 статьи 103, статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО1 , ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Юнид-Казань» о взыскании неустойки удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Юнид-Казань» в пользу ФИО1 , ФИО2 неустойку в связи с нарушением срока передачи квартиры размере 70 000 рублей и неустойку за нарушение срока направления уведомления в размере 20 240 рублей, штраф в размере 45 120 рублей 00 коп.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Юнид-Казань» в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 410 рублей 00 коп.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Юнид-Казань» в доход бюджета муниципального образования г.Казани государственную пошлину в размере 2 497 рублей 20 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд РТ в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Приволжский районный суд г.Казани. 

Судья: подпись.

Копия верна.

Судья Приволжского районного

суда г.Казани Э.К.Хасанова