Административное дело № 3а-228/2024

УИД 23OS0000-01-2023-001197-47

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 июля 2024 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Кириченко М.Б.,

при ведении протокола секретарем 

судебного заседания Нигоевым В.Р., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной рыночной,

установил:

ФИО1 обратился в Краснодарский краевой суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит с учетом уточнения установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........, наименование - ................, назначение - нежилое, площадью ................ кв.м, расположенного по адресу: ............, на дату определения стоимости 01.01.2021 года в размере его рыночной стоимости 16 461 709 рублей и обязать административного ответчика внести в ЕГРН в качестве кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночную стоимость в размере 16 461 709 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на то, что согласно отчету об оценке № 231208-Н-1 рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2021 года спорного объекта недвижимого имущества составляет 16 461 709 рублей, в то время как кадастровая стоимость составляет 28 612 454,08 рублей.

Административный истец указывает, что кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет увеличение его налоговых обязательств. 

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе, с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ).

Представителем административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, просит вынести законное и обоснованное решение. Также направлен отзыв, в котором указывает, что заключение эксперта выполнено с нарушением законодательства в области оценочной деятельности и не может быть принято в качестве допустимого доказательства по делу.

Представителем административного ответчика ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО3 направлено возражение на административное исковое заявление, в котором указывает, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ с использованием достоверных сведений об объектах недвижимости по состоянию на дату оценки.

Представителем административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО4 направлен отзыв по делу, в котором указывает на отсутствие какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства, просит рассмотреть дело по существу с учетом изложенной позиции в отсутствие представителя Управления Росреестра по Краснодарскому краю. 

Представителем заинтересованного лица - главой администрации Пролетарского сельского поселения Кореновского района ФИО5 направлен отзыв на административное исковое заявление, согласно которому просит отказать в удовлетворении административного искового заявления и рассмотреть дело без участия представителя администрации.

При таких обстоятельствах, учитывая, что судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 КАС РФ, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 03.07.2016 года № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу абзаца 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28) с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Согласно представленным по запросу суда информационному письму Филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 16.01.2024 года № 27-00556-СС/24 и выписке, административный истец с 17.03.2022 года является собственником объекта недвижимого имущества нежилого здания с кадастровым номером ........, наименование - ................, площадью ................ кв.м, расположенного по адресу: .............

Таким образом, ФИО1 наделен правом на оспаривание кадастровой стоимости данного объекта, в том числе, в судебном порядке. Указанное обстоятельство никем из лиц, участвующих в деле, в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 09.09.2021 года № 2259 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края» утверждена оспариваемая кадастровая стоимость здания с кадастровым номером ........ в размере 28 612 454,08 рублей и в соответствии со статьей 18 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с 01.01.2022 до 01.01.2024 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости - 01.01.2021 года.

В размере 33 511 939,69 рублей была утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 19.09.2023 года № 2260 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края» и в соответствии со статьей 18 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с 01.01.2024 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости - 01.01.2023 года.

Вышеприведенная информация также отражена в письме филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 16.01.2024 года № 27-00556-СС/24.

В силу пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются.

Таким образом, на момент рассмотрения судом настоящего административного дела, оспариваемая кадастровая стоимость спорного объекта недвижимого имущества является архивной.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости, с учетом изложенного, суд считает 01.01.2021 года верной датой определения кадастровой стоимости.

Частью 5 статьи 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости спорного объекта недвижимого имущества, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке № 231208-Н-1 от 15.12.2023 года, выполненный ................», из которого следует, что рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2021 года объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ составляет 16 461 709 рублей.

Предоставленный административным истцом отчет об оценке выполнен по заказу и исключительно в интересах административного истца, его составление оплачено административным истцом. Оценщик, выполнивший указанное исследование, не предупреждался об уголовной ответственности за содержание проведенного исследования.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства и федеральных стандартов оценки.

С учетом положений статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике; цель оценки; точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Согласно статье 77 КАС РФ в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, оценивая представленный в материалы административного дела отчет об оценке как доказательство, в целях устранения каких-либо сомнений относительно обоснованности, суд на основании определения от 06.02.2024 года назначил судебную экспертизу, поручив ее производство эксперту ФИО6 ООО «Граунд». Перед экспертом поставлены вопросы о соответствии указанного отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а также о величине рыночной стоимости объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости.

Согласно заключению эксперта № Г27-228/2024, подготовленному экспертом ООО «Граунд» ФИО6, рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2021 года объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ составляет 23 671 900 рублей.

Отчет об оценке № 231208-Н-1 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности, так как в нем допущены нарушения ФСО и методики оценки. Математических ошибок в отчете не выявлено. 

В заключении эксперта приведена таблица на соответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки (л. 14-16 заключения эксперта). Эксперт указал, что при определении рыночной стоимости сравнительным подходом оценщиком ошибочно применен корректирующий коэффициент на этаж расположения для объектов-аналогов № 1-3, в то время как объект экспертизы и объекты-аналоги № 1-3 являются отдельно стоящими зданиями. Также оценщиком не применен корректирующий коэффициент на местоположение для объектов-аналогов № 1-3, так как объект экспертизы и объекты-аналоги № 1-3 находятся в разных административно-территориальных районах Краснодарского края (объект экспертизы - ............, объекты-аналоги № 1,2 - Ленинградский район, объект-аналог № 3 - Брюховецкий район). Оценщиком в качестве объектов-аналогов используются предложения о продаже несопоставимых по площади объектов (площадь объекта-аналога № 1 - 24 кв.м, объекта-аналога № 2 - 83,6 кв.м, объекта-аналога № 3 - 252 кв.м).

При определении рыночной стоимости доходным подходом, по мнению эксперта, оценщик ошибочно применяет корректирующий коэффициент на этаж расположения для объекта-аналога № 3, в то время как объект экспертизы и объект-аналог № 3 являются отдельно стоящими зданиями. Отсутствует корректирующий коэффициент на материал стен для объекта-аналога № 2, вместе с тем, согласно описанию объекта-аналога № 2 материал стен - сэндвич-панель, а материал стен объекта экспертизы - кирпич. Помимо этого, оценщиком не применен корректирующий коэффициент на местоположение для объектов-аналогов № 1-3; в качестве объектов-аналогов используются предложения о сдаче в аренду несопоставимых по площади объектов; после согласования результатов оценки оценщиком применен корректирующий коэффициент, учитывающий долю стоимости, приходящуюся на земельный участок, однако, при определении рыночной стоимости доходным подходом, в качестве объектов-аналогов № 1-2 использованы предложения о продаже встроенных помещений, реализующихся без земельного участка.

По результатам ознакомления с вышеуказанным заключением эксперта, представителем департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 представлен отзыв, согласно которому заключение эксперта не может быть принято в качестве допустимого доказательства, поскольку выполнено с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-Ф3, федеральных стандартов оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

Представитель административного истца по доверенности ФИО7 также выразил несогласие с результатами проведенной по делу судебной экспертизы, представил рецензию № 1-07.05/2024-Р/1 на заключение эксперта, из которой следует, что заключение эксперта выполнено с нарушением требований действующего законодательства и не может являться допустимым доказательством по делу.

Для оценки соответствующих доводов представителей и рецензии, устранения возможных сомнений в обоснованности проведенного экспертного исследования, которые невозможно устранить в судебном разбирательстве путем допроса эксперта, а также ввиду необходимости исключения неоднозначного толкования экспертного заключения, определением Краснодарского краевого суда от 15.05.2024 года по делу назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Бизнес-Партнер» ФИО8 Перед экспертом поставлены вопросы о соответствии отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а также о величине рыночной стоимости объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости.

Согласно заключению эксперта № БП-2169, подготовленному экспертом ООО «Бизнес-Партнер» ФИО8, отчет об оценке № 231208-Н-1 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности. Математических ошибок в отчете не выявлено.

В заключении эксперта приведена таблица на соответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки (л. 15-16 заключения эксперта).

Так, эксперт указывает, что оценщиком необоснованно был применен сравнительный и доходный подход. Применяя сравнительный подход, оценщик не учел, что на открытом рынке отсутствуют предложения о продаже сопоставимых по состоянию отделки/физическому состоянию объектов капитального строительства, в связи с чем применение сравнительного подхода в данном случае недопустимо и приводит к искажению итогового результата. Также в данном случае неприменим и доходный подход, поскольку объект оценки не способен приносить доход, пока в нем не будет проведен капитальный ремонт.

Учитывая, что содержащиеся в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости объекта недвижимого имущества опровергнуты заключением судебной экспертизы, отчет об оценке не может быть признан допустимым доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости объекта.

Таким образом, оценивая отчет об оценке № 231208-Н-1 от 15.12.2023 года, выполненный ................, как доказательство по делу, суд приходит к выводу, что он составлен с нарушениями требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, не отражает действительную рыночную стоимость спорного объекта недвижимого имущества, в связи с чем, не может служить достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимого имущества.

Разрешая поставленный судом вопрос о размере рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, эксперт определил, что рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2021 года объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ составляет 25 865 300 рублей.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Выражая несогласие с выводами, содержащимися в заключении эксперта № БП-2169, представителем департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО2 направлен отзыв на заключение эксперта, согласно которому считает, что заключение эксперта № БП-2169 не может быть принято судом в качестве допустимого доказательства. В обоснование своих возражений указывает, что экспертом не подтвержден и не обоснован физический износ объекта экспертизы в размере 54,6%, не описаны дефекты конструктивных элементов здания, не обоснованы присвоенные значения весовых коэффициентов для расчета износа поэлементно (табл. № 9, стр.46 заключения);

Также некорректно применение к расчетам значения прибыли предпринимателя в размере 4%. Прибыль предпринимателя формируется за счет разности доходов от продажи построенного объекта и затрат на обеспечение его строительства, согласно «Справочнику оценщика недвижимости-2020 Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода» (табл. № 18, стр. 52 справочника) расширенное значение прибыли предпринимателя для объектов торгового назначения находится в диапазоне от 11,2% до 24,9% при среднем значении 18%.

Некорректно обоснование эксперта об отказе от применения корректирующего коэффициента в размере НДС к стоимости строительных материалов и работ (стр. 44 заключения). Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 с изменениями от 09.09.2019, при определении стоимости замещения или воспроизводства в рамках затратного подхода указывают на необходимость производить корректировки на величину НДС в сторону увеличения в случае использования справочных показателей, определенных без учета налога на добавленную стоимость. Указанные в заключении эксперта источники (кроме экстраполяции тенденций изменения индексов цен на строительно-монтажные работы стр. 44 заключения) публикуют нормативы стоимости строительства без НДС, тогда как на рынке стоимость строительных материалов и строительных работ включает НДС.

Таким образом, представитель административного ответчика ставит под сомнение достоверность выводов эксперта ввиду наличия в заключении эксперта, по его мнению, нарушений требований законодательства в области оценочной деятельности.

В силу положений части 4 статьи 49 КАС РФ эксперт обязан явиться по вызову суда для личного участия в судебном заседании и ответить на вопросы, связанные с проведенным исследованием и данным им заключением.

Из указанного следует, что при представлении в суд письменного заключения эксперта последний может быть вызван в судебное заседание для дачи пояснений в случае наличия в заключении неопределенности выводов, препятствующей установлению обстоятельств дела или их обоснования, которая не может быть преодолена судом в силу отсутствия специальных познаний.

Суд воспользовался процессуальным правом на вызов эксперта для дачи пояснений в целях устранения возражений относительно представленного им доказательства для получения возможности дальнейшей его оценки.

В судебное заседание эксперт ФИО8 не явился, представил письменные пояснения по существу изложенных замечаний, из которых следует, что при определении физического износа объекта экспертизы экспертом были использованы фотоматериалы оцениваемого объекта, имеющиеся в отчете об оценке № 231208-H-1. Поскольку рыночная стоимость определяется на дату в прошлом, определить состояние объекта исследования не представляется возможным, в связи с чем физический износ объекта недвижимости определялся методом экспертного состояния на основании материалов дела, с использованием шкалы износа.

Прибыль предпринимателя была принята по данным опроса участников рынка (собственников, инвесторов, их представителей), пользователей сайта www.statrielt.ru, на основе актуальных рыночных данных по состоянию на 01.01.2021 года. В качестве прибыли предпринимателя принимается среднее значение диапазона для торговых помещений и зданий в размере 0,04 (4%).

В обоснование отказа от применения корректирующего коэффициента в размере НДС, эксперт сослался на кассационное определение Верховного Суда Российской Федерации от 09.08.2018 года № 5-КГ18-96, в котором указано, что установление кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости (в целях исчисления налога на имущество организаций и без их реализации) в размере, равном их рыночной стоимости с учетом НДС, не является правомерным и на законе не основано.

Проверив и сопоставив доводы возражений представителя административного ответчика на заключение эксперта с письменными пояснениями эксперта, суд полагает, что доводы представителя о допущенных экспертом нарушениях являются несостоятельными, не основаны на доказательствах.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза - предусмотренное законодательством Российской Федерации о судопроизводстве процессуальное действие, включающее в себя проведение исследований и дачу заключения экспертом по вопросам, требующим специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом, в силу статьи 25 того же Закона, в письменном заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, приведена оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Как следует из заключения эксперта № БП-2169, оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федеральному закону от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Рыночная стоимость объекта экспертизы мотивированно определялась экспертом с использованием затратного подхода методом сравнительной единицы с использованием сборников УПВС. Отказ эксперта от применения доходного и сравнительного подходов имеет соответствующее обоснование, которое приведено на страницах 36-38 заключения, и не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которому оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, содержатся ссылки на источники используемой информации, экспертом произведена оценка объекта недвижимости с учетом его количественных и качественных характеристик; корректирующие коэффициенты приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме этого, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам экспертизы и приобщена к материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит. 

При изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Доводы представителя административного ответчика о допущенных, по его мнению, нарушениях экспертом при проведении судебной экспертизы не нашли своего подтверждения, а кроме того, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, а также представил обоснованные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ, не представлено.

В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд считает заключение судебной экспертизы объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным.

При изложенных обстоятельствах суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение повторной судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по административному делу доказательствами, полагает возможным установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта № БП-2169, подготовленного экспертом ООО «Бизнес-Партнер» ФИО8, на дату определения кадастровой стоимости 01.01.2021 года. 

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является 21.12.2023 года (дата обращения с административным исковым заявлением в суд). Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы административного дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 21.12.2023 года. 

С учетом изложенного, заявленные административные исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Из разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, следует, что если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

При изложенных обстоятельствах, оспариваемая архивная кадастровая стоимость спорного объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ подлежит установлению на период с 01.01.2022 года до 01.01.2024 года.

Кроме того, генеральным директором ООО «Граунд» ФИО9 заявлено ходатайство о взыскании с ФИО1 расходов за проведение судебной экспертизы в размере 85 000 рублей.

От генерального директора ООО «Бизнес-Партнер» ФИО10 также поступило ходатайство о взыскании с ФИО1 расходов за проведение повторной судебной оценочной экспертизы в размере 90 000 рублей.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах подлежит разрешению в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно положениям статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате экспертам (пункт 1).

Согласно части 3 статьи 108 КАС РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

В части 5 статьи 247 и части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства РФ, пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 предусмотрено и разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В рассматриваемом случае, представленный административным истцом отчет об оценке был отклонен судом в качестве достоверного доказательства величины рыночной стоимости. Для установления данного обстоятельства, подлежащего доказыванию административным истцом, и правильного рассмотрения и разрешения административного дела назначались судебные экспертизы, производство которых было поручено эксперту ООО «Граунд» ФИО6, повторная судебная экспертиза - эксперту ООО «Бизнес-Партнер» ФИО8

Судебные экспертизы были проведены, но в основу решения Краснодарского краевого суда от 25.07.2024 года положено заключение повторной судебной экспертизы № БП-2169, подготовленное экспертом ООО «Бизнес-Партнер» ФИО8, которое исследовано и оценено в совокупности с другими доказательствами.

Подготовленные экспертами заключения содержат ответы на поставленные судом вопросы и данные о ходе проведенных экспертных исследований, от дачи заключения эксперты не отказались, представленные в суд заключения не были признаны недопустимыми доказательствами.

Наличие у суда сомнений в обоснованности первичного экспертного заключения, послужившее в соответствии со статьей 83 КАС РФ основанием для назначения повторной судебной экспертизы, не исключает расходы на проведение предшествующей экспертизы из числа судебных издержек применительно к положениям пункта 1 статьи 106 КАС РФ. Выплата вознаграждения эксперту за проведение экспертизы не поставлена законом в зависимость от последующего назначения дополнительной или повторной экспертиз.

Согласно части 1 статьи 111 КАС РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

С учетом характера рассмотренного судом спора, предметом которого явилось установление кадастровой стоимости в размере рыночной, в предмет доказывания при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов входит выяснение вопроса о том, допущена ли в результате массовой кадастровой оценки объектов недвижимости ошибка, повлекшая нарушение прав соответствующего лица, либо удовлетворение заявленных административным истцом требований сводилось к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости (пункт 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года № 20-П).

Как следует из материалов административного дела, расхождение между кадастровой стоимостью объекта недвижимого имущества (28 612 454,08 рублей) и размером его рыночной стоимости (25 865 300 рублей) по состоянию на оспариваемую дату, установленное в заключении эксперта ООО «Граунд» ФИО6, составляет 17, 3 %, а установленную в заключении эксперта ООО «Бизнес-Партнер» ФИО8 - 9,6 %, что укладывается в приемлемый с точки зрения существенных стандартов государственной оценки диапазон отклонений, не является многократным и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков, в связи с чем судебные расходы подлежат отнесению на административного истца. 

Административными ответчиками не оспаривалось право ФИО1 на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости.

При указанных обстоятельствах, с учетом вышеприведенных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, судебные расходы, связанные с проведением судебных экспертиз, следует отнести на административного истца, поскольку решение суда по настоящему делу нельзя расценивать, как принятое против интересов административных ответчиков.

Кроме того, вопрос о возложении оплаты за проведение судебной экспертизы № Г27-228/2024, подготовленной экспертом ООО «Граунд» ФИО6, разрешен вступившим в законную силу определением суда от 06.02.2024 года, судебной экспертизы № БП-2169, подготовленной экспертом ООО «Бизнес-Партнер» ФИО8, - определением суда от 15.05.2024 года.

Размер подлежащих взысканию денежных средств подтверждается отвечающими требованиям допустимости и достоверности письменными доказательствами, в том числе документами, свидетельствующими о действительной стоимости судебных экспертиз, объеме произведенных экспертной организацией работ, их расчете и финансово-экономическом обосновании. Согласно калькуляции проведенных работ стоимость экспертизы, проведенной ООО «Граунд», составила 85 000 рублей; проведенной ООО «Бизнес-Партнер» - 90 000 рублей.

С учетом вышеизложенного, заявленные экспертными организациями ходатайства о взыскании расходов за проведение судебных экспертиз суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной рыночной - удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........, наименование - ................, назначение - нежилое, площадью ................ кв.м, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости равной 25 865 300 (двадцать пять миллионов восемьсот шестьдесят пять тысяч триста) рублей на дату определения кадастровой стоимости 01.01.2021 года, на период с 01.01.2022 года до 01.01.2024 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровым номером ........ считать 21.12.2023 года. 

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Граунд» судебные расходы в размере 85 000 (восьмидесяти пяти тысяч) рублей.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Бизнес-Партнер» судебные расходы в размере 90 000 (девяноста тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме будет изготовлено в срок не более чем десять рабочих дней со дня окончания судебного разбирательства по административному делу.

Судья Краснодарского краевого суда М.Б. Кириченко 

Решение суда в окончательной форме составлено 8 августа 2024 года.