№ 2- 6578/2024 

УИД 03RS0003-01-2024-005650-18

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 декабря 2024 года г. Уфа

Кировский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Абдрахмановой Л.Н.,

при секретаре Валиевой Р.М.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО Специализированный застройщик «Новатор» о защите прав потребителя,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО Специализированный застройщик «Новатор» о возложении обязанности устранить выявленные строительные недостатки, обеспечении устройства системы кондиционирования воздуха в квартире истца, взыскании с ответчика неустойки за нарушение сроков передачи квартиры в размере 795430,71 руб., компенсации морального вреда в размере 100000 руб. и штрафа.

В обоснование иска указано, что между ООО Специализированный застройщик «Новатор» и ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого является квартира, расположенная по адресу

<

адрес>, 

<

адрес>.

Истец полностью оплатила стоимость квартиры в сумме 6541371 руб. Таким образом, выполнил в полном объеме взятые на себя обязательства. 

Срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства – не позднее ДД.ММ.ГГГГ. 

Однако объект долевого строительства - квартира передана истцу по одностороннему акту приема-передачи лишь ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с чем, истцом заявлено о взыскании с ответчика неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 795430,01 рублей, исходя из расчета: 6541371 рублей*114 дней*2*1/300*16%.

В процессе эксплуатации квартиры истцом были выявлены недостатки. 

Согласно локального сметного расчета на предмет оценки качества работ и стоимости устранения недостатков, в указанной квартире выявлены существенные отступления производственного характера по качеству. Стоимость работ для устранения выявленных дефектов в квартире истца составляет 113 128,45 руб. 

Кроме того, условиями договора долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено устройство системы кондиционирования квартиры, которая, по мнению истца, на момент передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ отсутствует, что является нарушением условий договора долевого участия.

Направленная в адрес ответчика претензия истца от ДД.ММ.ГГГГ оставлена без исполнения.

Вышеуказанное явилось основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

Истец, ее представитель в судебном заседании требования иска поддержали, просили удовлетворить.

Представитель ответчика ООО Специализированный застройщик «Новатор» - ФИО3 возражал об удовлетворении исковых требований по доводам отзыва. Также заявлено о снижении размера неустойки и штрафа в случае удовлетворения иска.

Представитель третьего лица в суд не явился, извещены о рассмотрении настоящего дела.

Суд, на основании ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствии представителя третьего лица, надлежаще извещенных о дате и времени судебного заседания.

Заслушав истца, представителей истца и ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между ООО Специализированный застройщик «Новатор» и ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого является квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>.

Истец полностью оплатила стоимость квартиры в сумме 6541371 руб. Таким образом, выполнил в полном объеме взятые на себя обязательства. 

Срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства – не позднее ДД.ММ.ГГГГ. 

Однако объект долевого строительства - квартира передана истцу по одностороннему акту приема-передачи лишь ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Закона РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи.

В соответствии с ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока, обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно ст. 6 названного Закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

В соответствии с положениями Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 №326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» были установлены следующие особенности применения неустойки (штрафа пени) и иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве.

В частности, в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2024 г. включительно.

Согласно части 2 вышеуказанного Постановления, в период с 1 июля 2023 г. до 31 декабря 2024 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г.

С учетом изложенного при расчете неустойки, подлежащей взысканию с ответчика, суд определяет ставку рефинансирования, действовавшую по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, то есть 7,5%.

Как следует из условий заключенных сторонами договоров долевого участия в строительстве, объекты (квартира и нежилое помещение) должны были быть переданы истцу в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Направленное ДД.ММ.ГГГГ ответчиком в адрес истца уведомление о завершении строительства и готовности объекта долевого строительства передаче участнику, получено истцом ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно акта осмотра помещения (квартиры) № от ДД.ММ.ГГГГ, составленного ФИО2 и представителем ОО СЗ «Новатор», установлено наличие строительных недостатков.

В связи с чем, доводы представителя ответчика о том, что истцу было направлено уведомление о готовности объекта долевого участия и истец уклонился от приемки квартиры, суд находит несостоятельными.

Напротив, истец принял меры к принятию квартиры, между тем, наличие недостатков и дефектов не позволило истцу принять объект долевого строительства, застройщику предоставлена возможность для устранения указанных недостатков и передачи квартиры, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Из приведенных норм в их взаимосвязи следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждению участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.

В силу ст. 56 ГПК РФ бремя доказывания надлежащего исполнения своих обязательств по договору о долевом участии в строительстве жилья и передачи квартиры ответчиком в пользу истца либо их уклонения от принятия квартиры, являющейся объектом долевого строительства, лежит на застройщике.

Такие доказательства не были представлены ответчиком.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу о законности заявленного истцом требования о взыскании с ответчика неустойки.

Таким образом, неустойка подлежит взысканию за период с 01.10.2023 г. по 21.01.2024 г. в сумме 369 587,46 руб. исходя из следующего расчета: 6 541 371 руб. х 113 дней х 2 х 1/300 х 7,5%.

Представителем ответчика был представлен отзыв на исковое заявление, согласно которому, в частности, просит применить положения ст. 333 ГК РФ.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки (штрафа) последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, оценка указанному критерию отнесена к компетенции суда первой инстанции и производится им по правилам ст. 67 ГПК РФ, исходя из своего внутреннего убеждения, основанного на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех обстоятельств дела.

При этом суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба. Вместе с этим, названный баланс должен исключать получение гражданином - участником долевого строительства необоснованной и несоразмерной выгоды вследствие взыскания неустойки и штрафа. Истцом не представлены доказательства причинения ему убытков фактом нарушения срока передачи объекта недвижимости.

Таким образом, суд считает возможным применить положения ст. 333 ГК РФ и уменьшить размер неустойки, подлежащий взысканию с ответчика, до 350 000 руб. в пользу истца.

Далее. В силу части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Исходя из положений части 1 ст. 7 указанного федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно положениям части 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с пунктом 5 статьи 7 Федерального закона №214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Согласно части 6 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

По смыслу названных правовых норм, в пределах гарантийного срока устанавливается ответственность застройщика за недостатки (дефекты) выполненных работ, выявленных в пределах гарантийного срока.

Истец при подаче искового заявления указала, что в процессе эксплуатации квартиры истцом были выявлены недостатки. 

Согласно локального сметного расчета на предмет оценки качества работ и стоимости устранения недостатков, в указанной квартире выявлены существенные отступления производственного характера по качеству. Стоимость работ для устранения выявленных дефектов в квартире истца составляет 113 128,45 руб. 

Часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ устанавливает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Определением Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 16.07.2024 года по ходатайству представителя ответчика в связи с оспариванием наличия строительных недостатков и стоимости их устранения в случае их наличия по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено АНО «Гинэкс».

Согласно выводам заключения судебной строительно-технической экспертизы № от 19.09.2024 г. качество выполненных строительных работ в квартире истца в части заявленных недостатков не соответствует требованиям проектной документации, и иным обязательным строительным нормам и правилам (СНиП), предъявляемым на момент ввода в эксплуатацию. Указанные недостатки являются результатом нарушения технологии выполнения работ при строительстве объекта, недостатки привели к ухудшению качества квартиры. Стоимость устранения выявленных недостатков с учетом стоимости материалов согласно заключению эксперта АНО «Гинэкс» составляет 73 835,97 руб. 

Кроме того, настоящим исследованием установлены следующие объемы работ по устранению дефектов:

-демонтаж/монтаж в помещении кухни-гостиной в оконном блоке ОК-56 двухкамерных стеклопакетов (1160*540-зшт., 300*540-2 шт.) с заменой материала;

-демонтаж/монтаж в помещении комнаты №1 в оконном блоке ОК-69двухкамерных стеклопакетов (1160*540-зшт., 300*540-2 шт.) с заменой материала;

-демонтаж/монтаж штукатурного слоя стен шириной 40 см с армированием сеткой со стоимостью материалов;

-демонтаж/монтаж штукатурного слоя стен шириной 20 см с армированием сеткой со стоимостью материалов.

Суд приходит к выводу, что приведенное заключение эксперта представляет собой письменный документ, отражающий ход и результаты исследований, проведенных экспертом, в котором указано, кем и на каком основании проводились исследования, их содержание, дан обоснованный ответ на поставленный перед экспертом вопрос и сделаны соответствующие выводы. Такое заключение является мнением специалиста в определенной области познания, заключение дано в соответствии с требованиями гражданского процессуального закона, эксперт об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ предупреждался.

Оценив данное экспертное заключение по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех имеющихся в деле доказательств, суд полагает его объективным и достоверным.

Ответчиком данные выводы экспертизы не оспорены и не опровергнуты, и доказательств устранения выявленных недостатков в квартире истца суду не представлено и не приведено.

Истцом заявлены требования, которые она поддерживает в судебном заседании, об обязании ответчика устранить строительные недостатки.

Суд приходит к выводу, что исковые требования в указанной части подлежат частичному удовлетворению с учетом результатов судебной строительно-технической экспертизы, так как ответчиком доказательств, опровергающих наличие вышеуказанных строительных недостатков в квартире истца, в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах, так как сторонам согласно гражданского процессуального законодательства предоставлены процессуальные права на основе диспозитивности, что подразумевает возможность свободного распоряжения участником процесса своими процессуальными правами и обязанностями, при том, что истец самостоятельно определяет размер своих исковых требований, суд приходит к выводу об обязании ответчика устранить выявленные строительные недостатки в квартире истца путем демонтажа/монтажа в помещении кухни-гостиной в оконном блоке ОК-56 двухкамерных стеклопакетов (1160*540-зшт., 300*540-2 шт.) с заменой материала; демонтажа/монтажа в помещении комнаты №1 в оконном блоке ОК-69двухкамерных стеклопакетов (1160*540-зшт., 300*540-2 шт.) с заменой материала; демонтажа/монтажа штукатурного слоя стен шириной 40 см с армированием сеткой со стоимостью материалов; демонтажа/монтажа штукатурного слоя стен шириной 20 см с армированием сеткой со стоимостью материалов.

В соответствии с п.2 ст. 10 Закона РФ «Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Суд считает необходимым уменьшить компенсацию морального вреда в пользу истца до 5000 руб., учитывая особенности рассматриваемого дела, факт нарушения со стороны ответчика прав истца.

Кроме того, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца штраф в размере 177500 руб. (350000 руб. + 5 000 руб.) х 50%).

Оснований для снижения суммы штрафа суд не усматривает.

Между тем, исполнение решения суда в части взыскания финансовых санкций (штрафа, неустойки) следует отсрочить до дня отмены ограничений, установленных Постановлением N 326 от 18.03.2024 г.

Далее. Истец также указала, что условиями договора долевого участия № от 20.11.2022 года предусмотрено устройство системы кондиционирования квартиры, которая, по мнению истца, на момент передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ отсутствует, что является нарушением условий договора долевого участия, в связи с чем, истцом заявлено требование об обязании ответчика обеспечить устройство системы кондиционирования воздуха в квартире истца.

Разрешая указанное требование истца ФИО1 и отказывая в его удовлетворении, судом принимается во внимание следующее.

Так согласно договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в квартире истца предусмотрена система центрального кондиционирования без установки внутренних блоков.

Согласно представленной представителем ответчика Памятки по системе кондиционирования, передаваемой покупателям квартир, следует, что для функционирования вышеуказанной системы кондиционирования собственникам квартир необходимо устанавливать соответствующее оборудование, перечень и виды которого указаны в данной Памятке.

В судебном заседании истец не подтвердила установку указанного оборудования.

В этой связи, доводы истца об отсутствии в ее квартире системы центрального кондиционирования опровергнуты в ходе судебного разбирательства, а доводы о ее не функционировании суд находит преждевременными и недоказанными со стороны истца.

Таким образом, требования ФИО2 подлежат частичному удовлетворению. 

Поскольку исковые требования судом удовлетворены частично, а истец освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу искового заявления на основании п. 4 ч. 2 ст. 333.36 НК РФ, то в соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика, не освобожденного от уплаты государственной пошлины, подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 7000 рублей.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.

Обязать ООО Специализированный застройщик «Новатор» устранить выявленные недостатки в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>, а именно, произвести демонтаж/монтаж в помещении кухни-гостиной в оконном блоке ОК-56 двухкамерных стеклопакетов (1160*540- 3 шт., 300*540-2 шт.) с заменой материала; демонтаж/монтаж в помещении комнаты № в оконном блоке ОК-69 двухкамерных стеклопакетов (1160*540-3 шт., 300*540-2 шт.) с заменой материала; демонтаж/монтаж штукатурного слоя стен шириной 40 см с армированием сеткой со стоимостью материалов; демонтаж/монтаж штукатурного слоя стен шириной 20 см с армированием сеткой со стоимостью материалов.

Взыскать с ООО Специализированный застройщик «Новатор» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО2 неустойку за нарушение сроков передачи квартиры в размере 350 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, штраф в размере 177 500 рублей.

Отсрочить исполнение решения суда в части взыскания финансовых санкций до дня отмены ограничений, установленных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 г. N 326.

В удовлетворении остальной части иска ФИО2 отказать.

Взыскать с ООО Специализированный застройщик «Новатор» (ИНН 

<

***>) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 7000 руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца с даты изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г.Уфа Республики Башкортостан.

Судья Абдрахманова Л.Н.

Мотивированное решение изготовлено 09.12.2024 г.