УИД 70OS0000-01-2023-000129-39

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 апреля 2024 года Томский областной суд в составе

председательствующего Кущ Н.Г.,

при секретаре Волкове А.В.,

с участием представителя общества с ограниченной ответственностью «Форсаж» ФИО1,

представителя областного государственного бюджетного учреждения «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске административное дело №3а-12/2024 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Форсаж» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка, установлении кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

решением областного государственного бюджетного учреждения «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» (сокращенное наименование - ОГБУ «ТОЦИК») от 27 июля 2023 года № ОРС-70/2023/000474 обществу с ограниченной ответственностью «Форсаж» отказано в установлении в отношении находящегося у общества в аренде земельного участка с кадастровым номером /__/, общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/, кадастровой стоимости в размере, равном ее рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке от 16 июня 2023 года №627/23, поскольку данный отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

ООО «Форсаж» обратилось в суд с административным исковым заявлением к ОГБУ «ТОЦИК», Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области, Управлению Росреестра по Томской области о признании незаконным указанного выше решения ОГБУ «ТОЦИК» и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке от 16 июня 2023 года №627/23, составляющей 2467000 рублей по состоянию на дату оценки - 14 июня 2023 года.

В обоснование заявленных требований указано, что ООО «Форсаж» является собственником нежилого помещения с кадастровым номером /__/, находящегося в здании с кадастровым номером /__/, расположенном на земельном участке с кадастровым номером /__/ по адресу: /__/.

Земельный участок находится в аренде у ООО «Форсаж»; право аренды возникло на основании дополнительного соглашения №3/3 от 08 февраля 2019 года к договору аренды земельного участка от 08.10.2013 и дополнительному соглашению №3 от 01.03.2006 года к договору в редакции дополнительных соглашений от 16.11.2010 года, №3/1 от 19.08.2011, от 08.10.2013, №3/2 от 14.12.2017, согласно которому право и обязанности арендатора по договору аренды переходят от ООО «Гаро Систем» к ООО «Форсаж» с 26 декабря 2018 года; при этом размер арендной платы зависит от размера кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно сведениям из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ составляет 3642663 рубля 20 коп., определена по состоянию на 01 января 2022 года, подлежит применению с 01 января 2023 года.

Административный истец, полагая завышенной указанную кадастровую стоимость земельного участка, обратился с заявлением в ОГБУ «ТОЦИК», к которому приложил отчет о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 14 июня 2023 года №627/23 от 16 июня 2023 года, подготовленный ООО «Центр ЭКО». Решением ОГБУ «ТОЦИК» от 27 июля 2023 года №ОРС-70/2023/000474 было отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Административный истец полагает указанное решение незаконным и необоснованным, нарушающим права и законные интересы ООО «Форсаж».

Определением судьи Томского областного суда от 16 ноября 2023 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены муниципальное образование «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска, общество с ограниченной ответственностью «АвтоЭксперт», ФИО3

На основании статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд счет возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителей административных ответчиков Департамента по управлению государственной собственностью Томской области, Управления Росреестра по Томской области, заинтересованных лиц муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска, ООО «АвтоЭксперт», ФИО3, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

В письменном отзыве представитель Департамента по управлению государственной собственностью Томской области ФИО4 просил отказать в удовлетворении заявленных требований, полагая решение ОГБУ «ТОЦИК» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка правомерным; полагал, что представленное заключение эксперта содержит некорректные выводы. 

В судебном заседании представитель ООО «Форсаж» ФИО1 поддержал заявленные требования по изложенным в административном исковом заявлении основаниям. Указал, что заключением судебной экспертизы не подтверждено, что оспариваемое решение ОГБУ «ТОЦИК» является законным и обоснованным. Административным ответчиком в оспариваемом решении указано, что оценщиком неверно и необоснованно применена корректировка на наличие асфальта в отношении объектов-аналогов; при этом ответчик исходил из того, что подъездные пути и территория объекта оценки имеет асфальтовое покрытие, что не соответствует действительности. В заключении судебной экспертизы эксперт не установил такой недостаток отчета об оценке как применение корректировки «наличие ограждения», следовательно, второе основание, указанное в решении ОГБУ «ТОЦИК», не нашло своего подтверждения. Полагал, что указание в отчете об оценке на то, что при расчете рыночной стоимости объектов оценки оценщиком принято решение о целесообразности в качестве объектов-аналогов выбрать земельные участки сельскохозяйственного назначения с последующей корректировкой их цены на функциональное назначение, является опиской, не повлиявшей на итоговые результаты оценки; в своем заключении судебный эксперт также указал на техническую ошибку. Следовательно, в настоящем случае административный ответчик не должен был отказывать в принятии отчета по такому основанию, так как такая опечатка не повлияла на результаты самого отчета. Отметил, что даже если одно из оснований оспариваемого отказа является незаконным, то такой отказ в любом случае подлежит признанию незаконным с указанием на то, в какой части он является незаконным.

Представитель ОГБУ «ТОЦИК» ФИО2 в судебном заседании заявленные требования не признал. Полагал, что представленное заключение судебной экспертизы подтверждает то обстоятельство, что представленный ООО «Форсаж» отчет об оценке не соответствует требованиям федерального законодательства, в связи с чем оспариваемое решение является законным и обоснованным.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, допросив эксперта М., суд пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Пунктом 19 статьи 5 Федерального закона от 31 июля 2020 года №269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Федеральный закон от 3 июля 2016 года №237-ФЗ дополнен статьей 22.1 (вступившей в силу 11 августа 2020 года), согласно части 1 которой, кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей).

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года №269-ФЗ до 1 января 2026 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ, в течение которого высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению норм статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (пункт 1); с даты, указанной в решении, в субъекте Российской Федерации применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости и не применяются положения статьи 22 этого Закона (подпункты «а» и «б» пункта 3).

Постановлением Администрации Томской области от 24 марта 2022 года №102а «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ на территории Томской области – 1 июля 2022 года.

В соответствии с частями 3 и 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, по результатам рассмотрения которого названное бюджетное учреждение вправе принять решение как об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости равной рыночной в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления (часть 10 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Согласно части 12 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ в случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1, послужившие основанием для принятия такого решения.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Как установлено судом, ООО «Форсаж», ООО «АвтоЭксперт», ФИО3 согласно заключенному с департаментом недвижимости от имени администрации Города Томска договором аренды с множественностью лиц на стороне арендатора №020902:09 в редакции дополнительных соглашений являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером /__/, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: /__/ (т.1, л.д.136-138).

Согласно условиям дополнительного соглашения №3/2 от 14 декабря 2017 года к договору аренды земельного участка №020902:09 и дополнительному соглашению №3 от 01.03.2006 к договору в редакции дополнительных соглашений от 16.11.2010, №3/1 от 19.08.2011, от 08.10.2013

арендная плата по настоящему договору за период с 15 августа 2017 года устанавливается в соответствии с решением Думы Города Томска от 05.07.2011 №172 «Об утверждении Положения «О переходе на взимание арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования «Город Томск», от кадастровой стоимости земельных участков», решением Думы Города Томска от 05.07.2011 №171 «О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «Город Томск», в случаях ее расчета от кадастровой стоимости», в соответствии с которыми размер арендной платы земельного участка определяется исходя из его кадастровой стоимости (т.1, л.д.23).

Таким образом, обращение административного истца, являющегося арендатором земельного участка и плательщиком арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости земельного участка, с заявлением об оспаривании решения бюджетного учреждения в полной мере согласуется с положениями статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Действующая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ утверждена приказом Департамента по управлению государственной собственностью Томской области №40 от 8 ноября 2022 года и по состоянию на 1 января 2022 года составляет 3642663 руб. 20 коп. (т.1, л.д.12).

В соответствии с распоряжением Администрации Томской области от 21 июля 2017 года № 365-ра и подпунктом 5.1 пункта 2.3 Устава ОГБУ «ТОЦИК» данное бюджетное учреждение на территории Томской области уполномочено рассматривать заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости и принимать решения по ним.

Соблюдая установленный статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ порядок, административный истец 07 июля 2023 года обратился в ОГБУ «ТОЦИК» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером /__/ в размере его рыночной стоимости – 2467000 рублей, определенной по состоянию на 14 июня 2023 года (т.1, л.д.26).

К заявлению об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости административным истцом был приложен отчет ООО «Центр экономических консультаций и оценки» №627/23 от 16 июня 2023 года, содержащий указанные выше сведения о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 14 июня 2023 года.

Решением ОГБУ «ТОЦИК» от 27 июля 2023 года №ОРС-70/2023/000474 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Решение подписано и.о.заместителя директора по государственной кадастровой оценке Х., чьи полномочия подтверждены представленным в материалы дела приказом директора ОГБУ «ТОЦИК» от 3 июля 2023 года №25-к.

При изложенных данных оспариваемое решение принято бюджетным учреждением в пределах предоставленных ему полномочий, в установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» срок.

В соответствии с требованиями части 12 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ в оспариваемом решении указаны следующие причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости:

1) применение неверного и необоснованного значения корректировки на «наличие асфальта» в отношении всех объектов-аналогов, ввиду того, что подъезд к земельному участку и его территория имеет асфальт, а оценщик в Отчете ошибочно указывает на его отсутствие, что приводит к занижению итоговой рыночной стоимости и нарушению требований статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-ФЗ; 

2) неверное и необоснованное применение корректировки на «наличие ограждения» для иного сегмента недвижимости в отношении всех объектов-аналогов, ввиду того, что корректировка, примененная оценщиком, предназначена для объектов капитального строительства, а не для земельных участков, чем является объект оценки, приводит к искажению итоговой рыночной стоимости и нарушению требований статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-ФЗ, подпункта «б» пункта 22 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611;

3) противоречивая информация, указанная в Отчете, такая как «при расчете рыночной стоимости объектов оценки оценщиком принято решение о целесообразности в качестве объектов-аналогов выбрать земельные участки сельскохозяйственного назначения с последующей корректировкой их цены на функциональное назначение», однако в качестве объектов-аналогов использует земельные участки индустриального назначения, нарушает требования подпунктов 1, 2 пункта 2 ФСО VI, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ №200 от 14.04.2022, а также статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-ФЗ (т.1, л.д.27-28).

Для оценки правомерности выводов, приведенных в решении ОГБУ «ТОЦИК» от 27 июля 2023 года №ОРС-70/2023/000474 относительно представленного ООО «Форсаж» отчета, а также проверки соответствия отчета требованиям законодательства, судом по ходатайству административного истца назначена судебная экспертиза на предмет определения соответствия отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату его оценки.

Согласно заключению эксперта ФБУ Томская ЛСЭ Минюста России, содержащимся в заключении №80/7-4-24 от 11 марта 2024 года, отчет от 16 июня 2023 года №627/23 об оценке рыночной стоимости земельного участка, подготовленный ООО «Центр экономических консультаций и оценки», имеет нарушения требований статьи 11 Федерального закона №135-ФЗ, пункта 10 подпункт 1 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», а также недостатки в виде использования неполных сведений, технических ошибок и описок, в том числе указанных в решении ОГБУ «ТОЦИК» от 27 июля 2023 года №ОРС-70/2023/000474; допущенные нарушения и недостатки повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/; рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 14 июня 2023 года определена в размере 2936000 рублей.

Указано, что на основании проведенного исследования эксперт констатирует, что оценщиком в Отчете допускались множественные мелкие опечатки по тексту; оценщик не обоснованно не применил повышающую корректировку на местоположение для объектов 2 и 3 при сравнении местоположения с оцениваемым объектом, что допускает неоднозначное толкование или вводит в заблуждение пользователей Отчета и не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона №135-ФЗ; оценщиком некорректно принята корректировка на близость объектов к автомагистрали, что вводит в заблуждение пользователей Отчета и не соответствует статье 11 Федерального закона №135-ФЗ, п.10 пп.1 ФСО V; оценщиком некорректно принята корректировка на наличие асфальтирования, что вводит в заблуждение пользователей отчета и не соответствует статье 11 Федерального закона №135-ФЗ, п.10 пп.1 ФСО V.

Также указано, что отчет от 16.07.2023 №627/23 содержит нарушения статьи 11 Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.10 п.1 ФСО «Подходы и методы оценки (ФСО V)», в том числе указанные в решении ОГБУ «ТОЦИК» от 27.07.2023 №ОРС – 70/2023/000474, которые непосредственно повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Оценивая данное заключение эксперта в порядке статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает его достоверным доказательством, полученным по вопросам, поставленным на разрешение эксперту, в том числе по проверке отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также о действительной рыночной стоимости земельного участка, заключение соответствует Федеральному закону «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», содержит все необходимые сведения доказательственного значения, достаточно мотивировано, выводы предельно ясны, сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами, не содержат противоречий. Эксперт, проводивший судебную экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности. Порядок проведения судебной экспертизы, форма и содержание данного экспертного заключения отвечает требованиям статей 49, 77, 79, 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

При проведении экспертизы экспертом проведена проверка соответствия отчета об оценке и выполненной оценки требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, а также существующим принципам и методикам проведения оценки, результаты исследования и сделанные выводы подробно изложены в описательной части экспертного заключения со ссылками на методическую литературу и федеральные стандарты оценки.

Допрошенная в судебном заседании эксперт М. пояснила, что наличие либо отсутствие асфальта на земельном участке по /__/ вообще не должно было учитываться, поскольку земельный участок оценивается как условно свободный от всех улучшений; асфальтовое покрытие относится к улучшению; выразила согласие с ОГБУ «ТОЦИК» относительно необоснованности применения корректировки на асфальт, поскольку к объекту /__/ понижающая корректировка на наличие асфальта не должна была применяться; указала, что в отчете об оценке были многочисленные описки, которые, хоть и не повлияли на результат оценки, вводят в заблуждение пользователей отчета, что согласно требованиям ФСО является недопустимым.

Проверяя довод представителя административного истца о том, что в судебном заседании, с учетом выводов судебной экспертизы, не подтверждено, что оспариваемое решение ОГБУ «ТОЦИК» является законным и обоснованным, суд приходит к следующему.

Как следует из содержания первого замечания, указанного в оспариваемом решении ОГБУ «ТОЦИК», административный ответчик, указывая на необоснованное применение корректировки на наличие асфальта, исходил из того, что объект оценки имеет асфальтовое покрытие, что не нашло своего подтверждения при рассмотрении дела. Заключение судебной экспертизы также указывает на необоснованное применение понижающей корректировки на аналог 1 в размере -12%, поскольку асфальтирование как элемент благоустройства повышает стоимость участка только в случае, если он в хорошем или удовлетворительном техническом состоянии, не требующем ремонта, при детальном рассмотрении земельного участка по Google снимкам карты градостроительного Атласа Города Томска установлено, что на асфальтовом покрытии имеются повреждения и участок заасфальтирован не полностью.

Как следует из отчета о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером /__/, подготовленного ООО «Центр экономических консультаций и оценки», оценщиком применена корректировка на наличие ограждения; при этом обоснование корректировки, приведенное в таблице 5.4.8, взято из Справочника оценщика недвижимости -2023 «Объекты капитального строительства» (стр.44 Отчета, т.1, л.д.70 оборот). Учитывая, что объектом оценки являлся земельный участок, суд находит правильным вывод ОГБУ «ТОЦИК» о необоснованном применении корректировки «на наличие ограждения» в связи с тем, что примененная оценщиком корректировка предназначена для объектов капитального строительства, а не для земельных участков.

То обстоятельство, что в заключении судебной экспертизы данное обстоятельство не отражено как нарушение, по мнению суда, не влияет на правомерность вывода административного ответчика, сделанного в оспариваемом решении. Эксперт М. в судебном заседании показала, что имеется разница при применении данной корректировки по земельному участку и по объекту капитального строительства. Применение корректировки, предназначенной для объектов капитального строительства, при оценке земельного участка является нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, в том числе требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости бюджетное учреждение принимает в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Из буквального толкования данной нормы следует, что основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости является, в том числе, установление нарушений требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта, при этом указанной нормой не предусмотрено, что при применении данного основания необходимо установить, что допущенные нарушения требований законодательства повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта оценки.

Учитывая вышеизложенное, проанализировав содержание оспариваемого решения ОГБУ «ТОЦИК», заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания незаконным и необоснованным решения ОГБУ «ТОЦИК» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от 27 июля 2023 года №ОРС-70/2023/000474, так как при рассмотрении дела нашло свое подтверждение несоответствие представленного ООО «Форсаж» административному ответчику отчета о рыночной стоимости спорного земельного участка требованиям законодательства, в том числе тех, на которые указано в оспариваемом решении, что свидетельствует о наличии у бюджетного учреждения предусмотренных пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ оснований для отказа в удовлетворении заявления ООО «Форсаж».

Согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона 3 июля 2016 года №237-ФЗ одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Поскольку статья 22.1 названного Федерального закона не регулирует процедуру установления судом рыночной стоимости, возможность ее определения с учетом данной нормы следует отнести применительно к главе 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В силу пункта 3 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

При этом согласно части 3.1 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административного дела об оспаривании решения бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в резолютивной части решения суда также должно содержаться указание на установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если такое требование было заявлено административным истцом.

Таким образом, требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть заявлено при предъявлении административного иска только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения, и в случае признания такого решения законным суд не вправе отказать в удовлетворении заявленного административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, поскольку иное противоречит гарантиям судебной защиты права истца на установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости для целей, предусмотренных законодательством.

Суд полагает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ равной рыночной стоимости в размере, определенном судебным экспертом по состоянию на 14 июня 2023 года и составляющей 2936000 рублей.

При этом суд отмечает, что по изложенным выше основаниям заключение судебной экспертизы признается достоверным доказательством, полученным по вопросам, поставленным на разрешение эксперту, в том числе по вопросу установления рыночной стоимости спорного земельного участка. 

При определении экспертом рыночной стоимости земельного участка в заключении подробно описан процесс, подходы и методы оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки и факторы, влияющие на его стоимость

Экспертом использован предусмотренный законодательством об оценочной деятельности сравнительный подход оценки и метод сравнения продаж, который позволяет достичь максимальной точности в определении стоимости объекта.

Согласно заключению экспертом подобраны максимально сопоставимые объекты-аналоги для определения стоимости оцениваемого объекта. Подробные характеристики объектов, выбранных в качестве объектов-аналогов, представлены в таблице с их описанием, которое дает надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

В качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами экспертом последовательно применены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения, с описанием корректировок, обоснованием необходимости и возможности применить поправки к рассчитываемой рыночной стоимости земельного участка, приведены расчеты, а также пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Доводы о том, что представленное экспертное заключение не соответствует требованиям законодательства об оценке, в частности, не приложены скриншоты объявлений, в качестве объекта-аналога использован объект, дата продажи которого позднее даты оценки спорного земельного участка, являются несостоятельными, так как заключение судебной экспертизы не является отчетом о рыночной стоимости, требования к которому установлены законодательством об оценочной деятельности.

Суд учитывает, что экспертом исследование проводилось в соответствии с положениями Федерального закона от 31 мая 2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации; расчет стоимости исследуемого объекта проводился в соответствии с Методическими рекомендациями по производству стоимостных и преобразовательных исследований при производстве судебных строительно-технических экспертиз: «Решение экспертных вопросов, связанных с определением рыночной стоимости строительных объектов и земельных участков, функционально связанных с ними», Учебно-методическим пособием «Решение экспертных вопросов, связанных с определением рыночной стоимости строительных объектов и земельных участков», на что указано в заключении эксперта №80/7-4-24 от 11 марта 2024 года.

Доказательств, которые опровергали бы выводы экспертного заключения, свидетельствовали бы о рыночной стоимости земельного участкам в ином размере по состоянию на 14 июня 2023 года, участвующими в деле лицами не представлено. Ходатайств о назначении повторной экспертизы участниками процесса не заявлено. При таких обстоятельствах указанная в заключении эксперта итоговая величина рыночной стоимости земельного участка в размере 2936000 руб. подлежит признанию достоверной для установления кадастровой стоимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Форсаж» в части признания незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» от 27 июля 2023 года №ОРС-70/2023/000474 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказать;

это же административное исковое заявление в части требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить;

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/ равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 14 июня 2023 года, в размере 2936000 рублей;

датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости названного объекта недвижимости равной рыночной стоимости считать 7 июля 2023 года. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Томский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Председательствующий 

Мотивированное решение изготовлено 15 мая 2024 года