дело № 2-3536\17 

Решение

именем Российской Федерации

24 июля 2017 года Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Агрба Д.А.,

при секретаре Бородовской Ю.О. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО к ООО «Альянсстройинвест» о взыскании неустойки, штрафа и морального вреда, по встречному иску ООО «Альянсстройинвест» к ФИО о признании договора участия в долевом строительстве расторгнутым, взыскании неустойки

УСТАНОВИЛ:

ФИО обратился в суд с иском, указывая, что 30 июня 2015 года между ним (участник долевого строительства) и ООО «Альянсстройинвест» (Застройщик) был заключен договор №-КВ участия в долевом строительстве. Данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по РО в установленном законом порядке 04.08.2015 г.

Согласно раздела 1 договора Объектом долевого строительства является трехкомнатная квартира (жилое помещение) № в жилом доме общей проектной площадью №.м., расположенном на земельном участке площадью 1881 кв.м. с кадастровым номером № имеющим адресный ориентир: 

<

...>)

В соответствии с п. 3.1 Договора цена договора составляет 7000500 рублей.

В дальнейшем, 15 июля 2015 года между сторонами был заключен договор №-КВ участия в долевом строительстве. Данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по РО в установленном законом порядке 04.08.2015 года.

Согласно раздела 1 Договора объектом долевого строительства является трехкомнатная квартира (жилое помещение) № в жилом доме общей проектной площадью 107,7 кв.м., расположенном на земельном участке площадью 1881 кв.м. с кадастровым номером №, имеющим адресный ориентир: 

<

...>).

В соответствии с п. 3.1 Договора цена договора составляет 7000500 рублей.

Таким образом, общая сумма денежных средств, вложенная для строительства жилого дома по двум договорам, как указывает истец, составляет 14001000 рублей.

Согласно п. 2.1 договоров Застройщик обязался в предусмотренные договором сроки обеспечить строительство жилого дома и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать объект долевого строительства Участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется произвести оплату, определенную договором на условиях раздела 3, а также принять объект долевого строительства.

Дополнительными соглашениями от 31.01.2017, заключенными между истцом и застройщиком внесены изменения в п. 4.1 договоров, установлен срок передачи объектов долевого строительства участнику долевого строительства – не позднее 14 марта 2017 года. Дополнительные соглашения зарегистрированы в Управлении Росреестра по РО в установленном законом порядке.

Согласно справкам ООО «Альянсстройинвест» № и № от 30.11.2016 года задолженность ФИО по указанным договорам отсутствует, расчеты произведены полностью, претензий не имеется.

Истец указал, что свои обязательства перед застройщиком он исполнил в полном объеме, однако в нарушение п. 4.1 Договора застройщик до настоящего времени не сдал жилой дом в эксплуатацию и не передал объект участнику.

В связи с просрочкой, возникшей по вине Застройщика, истец просил в соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона от 20.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» взыскать с ООО «Альянсстройинвест» неустойку за период просрочки с 15.03.2017 года по 10.05.2017 год (57 дней) по ключевой ставке ЦБ РФ 9,5% в размере 246067 руб. 58 коп., компенсацию морального вреда в сумме 5000 рублей, штраф в размере 50% от взысканных сумм.

ООО «Альянсстройинвест» обратился со встречным иском, указывая, что в силу п. 3.2 Договоров сроки и порядок внесения денежных средств в счет оплаты стоимости квартир определялись в Графиках платежей, являющихся неотъемлемой частью Договоров. Графиком платежей установлено, что оплата цены договора в полном объеме должна была состояться не позднее 25.12.2016 года. Однако в указанный срок обязательства ФИО исполнены не были.

Письмом исх. № от 28.04.2017 года в адрес ФИО направлено предупреждение о необходимости погашения задолженности с разъяснением правовых последствий неисполнения требования. Указанное предупреждение проигнорировано истцом, денежные средства не внесены.

В соответствии с ч 5 ст. 5 Федерального закона от 20.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» указанные обстоятельства являются основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 Закона.

Письмом исх № от 01.06.2017 г истцу направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве от 30.06.2015 №-КВ. Письмом исх.№ от 01.06.2017 истец уведомлен об одностороннем отказе от исполнения Договора участия в долевом строительстве от 15.07.2015 №-КВ. Договора участия в долевом строительстве от 30.06.2015 №-КВ и от 15.07.2015 №-КВ расторгнуты 01.06.2017 года.

ООО «Альянсстройинвест» 03.06.2017 года в Управление Росреестра по Ростовской области поданы заявления о регистрации расторжения в одностороннем порядке договоров участия в долевом строительстве от 30.06.2015 №-КВ и от 15.07.2015 №-КВ.

Кроме того, в соответствии с п. 6 ст. 5 Федерального закона от 20.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник несет ответственность по выплате неустойки за нарушение сроков исполнения обязательств за период с 26.12.2016 года по 31.05.2017 г. по ключевой ставке ЦБ РФ 10% в размере : по договору №-КВ от 30.06.2015 года в сумме 364026 рублей; по договору №-КВ от 15.07.2015 г. в сумме 364026 рублей.

Во встречном иске ООО «Альянсстройинвест» просило расторгнуть договор участия в долевом строительстве №-КВ от 30.06.2015 года, заключенный между обществом и ФИО,; расторгнуть договор участия в долевом строительстве №-КВ от 15.07.2015 года, заключенный между обществом и ФИО,; взыскать с ФИО неустойку за нарушение установленного договором участия в долевом строительстве №-КВ от 30.06.2015 года срока внесения платежа в размере 364026 рублей; взыскать с ФИО неустойку за нарушение установленного договором участия в долевом строительстве №-КВ от 15.07.2015 года срока внесения платежа в размере 364026 рублей; взыскать с ФИО расходы по оплате государственной пошлины.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил суду заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, поэтому суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие истца в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель истца по доверенности в судебном заседании исковые требования поддержала и просила их удовлетворить, дав пояснения аналогичные доводам иска, встречные требования не признала, просила во встречном иске отказать, ссылаясь на то, что обязательства по внесению денежных средств доверителем исполнены, что подтверждается справками, выданными ООО «Альянсстройинвест» об отсутствии задолженности.

Представитель ООО «Альянсстройинвест» по доверенности первоначальные исковые требования не признала, просила в иске истцу отказать, встречные требования поддержала и просила их удовлетворить, по основаниям, изложенным во встречном иске. 

Выслушав представителей стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, это означает, что субъекты гражданского права самостоятельно, по своей воле определяют, заключать ли им договор, а если они принимают решение о его заключении, то самостоятельно определяют, когда, с кем, какой договор заключать и на каких условиях.

Правоотношения сторон регулируются Федеральным законом N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии сч.4и5ст.5Федерального закона от 30 декабря 2004г. N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федерального закона N214-ФЗ) в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренномстатьей9настоящего Федерального закона; в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей9 настоящего Федерального закона.

Согласноч.3ст.9Федерального закона N214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренныхчастями4и5статьи5настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренномчастью4статьи8настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии счастью4настоящей статьи.

Из содержанияч.4ст.8Федерального закона N214-ФЗ следует, что предупреждение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.

В судебном заседании установлено, что 30 июня 2015 года между ФИО (участник долевого строительства) и ООО «Альянсстройинвест» ( Застройщик) был заключен договор №-КВ участия в долевом строительстве. Данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по РО в установленном законом порядке 04.08.2015.

Согласно раздела 1 договора Объектом долевого строительства является трехкомнатная квартира (жилое помещение) № в жилом доме общей проектной площадью 107,7 кв.м., расположенном на земельном участке площадью 1881 кв.м. с кадастровым номером 

<

...>, имеющим адресный ориентир: 

<

...>)

В соответствии с п. 3.1 Договора цена договора составляет 7000500 рублей.

В дальнейшем, 15 июля 2015 года между сторонами был заключен договор №-КВ участия в долевом строительстве. Данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по РО в установленном законом порядке 04.08.2015 года.

Согласно раздела 1 Договора объектом долевого строительства является трехкомнатная квартира (жилое помещение) № в жилом доме общей проектной площадью 107,7 кв.м., расположенном на земельном участке площадью № кв.м. с кадастровым номером №, имеющим адресный ориентир: 

<

...>).

В соответствии с п. 3.1 Договора цена договора составляет 7000500 рублей.

Согласно Графику платежей к каждому из вышеуказанных договоров денежные средства за объекты долевого строительства подлежали уплате единовременно в срок до 25.12.2016 года.

Денежные средства должны быть внесены Участником на расчетный счет Застройщика ( п. 3.3 Договоров).

ФИО не представлено финансовых документов, подтверждающих внесение им на счет застройщика денежных средств в размере 14001000 рублей в установленные обязательствами сроки.

ФИО в обоснование исполнения обязательств по оплате объектов ссылается на то, что трехсторонним (ФИО, ООО «Альянсстройинвест», ООО «ДиМакс») соглашением № от 01.12.2015 года его задолженность по договорам долевого строительства должна была быть зачтена в счет задолженности ООО «Альянсстройинвест» перед ООО «ДиМакс» за поставленные материалы и выполненные работы.

Между тем, данное соглашение, исходя из его текста, не является неотъемлемой частью Договора участия в долевом строительстве от 30.06.2015 г. №-КВ и договора участия в долевом строительстве от 15.07.2015 г. №-КВ, следовательно, не может изменять установленный по договорам сторонами порядок уплаты стоимости объектов. Упоминания в Договорах участия в долевом строительстве о вышеуказанном соглашении не имеется. В тексте соглашения отсутствуют какие-либо сведения о наличии у ООО «ДиМакс» обязательств перед ФИО на сумму 14001000 рублей, которые могли послужить основанием для заключения ООО «ДиМАКС» вышеуказанного соглашения. Кроме того, из представленной финансово-технической документации, не усматривается факт исполнения соглашения от 01.12.2015 года.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Учитывая, что обязательства по внесению ФИО денежных средств в сумме 14001000 рублей на расчетный счет ООО «Альянсстройинвест» последним не исполнены, обязательство в этой части не изменено, денежные средства по Договору участия в долевом строительстве от 30.06.2015 г. №-КВ и договору участия в долевом строительстве от 15.07.2015 г. №-КВ застройщиком не получены, в связи с чем, обязательства ФИО считаются не исполненными.

Письмом исх № от 28.04.2017 года в адрес ФИО направлено предупреждение о необходимости погашения задолженности с разъяснением правовых последствий неисполнения требования. Обязательства ФИО в установленном договором порядке так и не были исполнены.

В соответствии с ч 5 ст. 5 Федерального закона от 20.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» указанные обстоятельства являются основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 Закона.

В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 20.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Согласноч.3ст.9Федерального закона N214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренныхчастями4и5статьи5настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренномчастью4статьи8настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии счастью4настоящей статьи.

Из содержанияч.4ст.8Федерального закона N214-ФЗ следует, что предупреждение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.

Письмом исх. № от 01.06.2017 истцу направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве от 30.06.2015 №-КВ. Письмом исх. № от 01.06.2017 истец уведомлен об одностороннем отказе от исполнения Договора участия в долевом строительстве от 15.07.2015 №-КВ. Таким образом, Договоры участия в долевом строительстве от 30.06.2015 №-КВ и от 15.07.2015 №-КВ расторгнуты 01.06.2017 года. 

При этом застройщиком соблюден месячный срок после направления уведомления, по истечении которого он предпринял меры к расторжению договоров. В связи с этим суд приходит к выводу, что процедура расторжения договоров в одностороннем порядке, предусмотренная как законом, так и договорами участия в долевом строительстве, застройщиком была соблюдена.

ООО «Альянсстройинвест» 03.06.2017 года в Управление Росреестра по Ростовской области поданы заявления о регистрации расторжения в одностороннем порядке договоров участия в долевом строительстве от 30.06.2015 №-КВ и от 15.07.2015 №-КВ.

Суд не может не принять в качестве доказательства надлежащего исполнения своих обязательств по договорам представленные ФИО справки, выданные ООО «Альянсстройинвест», об отсутствии у последнего задолженности перед ООО «Альянсстройинвест», поскольку данные справки были для осуществления государственной регистрации договоров долевого участия.

Кроме того, ссылаясь на то, что обязательства ФИО исполнены 3-им лицом ООО «ДиМАКС», представил суду трехстороннее соглашение.

Меду тем, в силу норм ст.422 ГКФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

Условиями договоров долевого участия предусмотрено, что участник оплачивает цену договора в безналичной форме путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика, каких-либо дополнительных соглашений к договору, предусматривающих возможность проведения расчетов по договору путем получения товарно-материальных ценностей стороны в материалы не представили.

ФИО не представлено доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, в частности первичной документации, свидетельствующих о получении ООО «Альянсстройинвест» товарно-материальных ценностей на сумму 14001000 рублей. 

Таким образом, суд приходит к выводу о наличии у ООО «Альянсстройинвест» оснований для одностороннего отказа от исполнения договора, такой односторонний отказ не противоречит закону, договоры считаются расторгнутыми с 01.06.2017 года.

При этом, требования ФИО о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа удовлетворению не подлежат, поскольку объект долевого строительства по каждому из договоров не подлежат передаче ФИО ввиду неисполнения им своих обязательств по оплате объектов, следовательно, просрочка на стороне Застройщика не возникла.

В соответствии со ст. 5 п. 6 Федерального закона от 20.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В связи с нарушением ФИО обязательств по договорам участия в долевом строительстве, ООО «Альянсстройинвест» имеет право на получение неустойки за период с просрочки с 26.12.2016 года по дня расторжения договора – 31.05.2017 год, что составило 156 дней. Исходя из ключевой ставки ЦБ РФ расчет неустойки составит: 7000500 х 10%\300 х 156 =364026 рублей, по каждому договору.

Ответчиком по встречному иску оплачена государственная пошлина в размере 22481 рубль, которая в соответствии со ст. 98 ГПК РФ взыскивается с ФИО

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р е ш и л:

Исковые требования ФИО к ООО « Альянсстройинвест» о взыскании неустойки, штрафа и морального вреда - оставить без удовлетворения.

Признать договор участия в долевом строительстве №-КВ от 30.06.2015 года, заключенный между ООО «Альянсстройинвест» и ФИО расторгнутым.

Признать договор участия в долевом строительстве №-КВ от 15.07.2015 года, заключенный между ООО «Альянсстройинвест» и ФИО расторгнутым.

Взыскать с ФИО в пользу ООО «Альянсстройинвест» неустойку за нарушение установленного договором участия в долевом строительстве №-КВ от 30.06.2015 года срока внесения платежа в размере 364026 рублей; неустойку за нарушение установленного договором участия в долевом строительстве №-КВ от 15.07.2015 года срока внесения платежа в размере 364026 рублей, расходы по оплате государственной пошлине в сумме 22481 рубль.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 01.08.2017 года

Судья: