XXX

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

XX.XX.XXXX Санкт-Петербург

Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Валентова А.Ю. при секретаре Захаровой Е.А. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «Проспект Кима, 19» о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО «Проспект Кима, 19» о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда. 

В обоснование исковых требований истцы указывают, что 30.10.2017 г. между истцами и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве № Д-ОС-10/17-3/1-334 (далее по тексту – договор). 

В соответствии с заключенным договором ответчик обязался построить гостинично-офисный комплекс «Доклендс» (апартотель со встроенными помещениями и подземной автостоянкой) на земельном участке, площадью 14 180 кв.м., расположенном по адресу: ... и не позднее 31 декабря 2017г. передать истцу, как участнику долевого строительства, объект долевого строительства – нежилое помещение апартаменты, общей площадью 30,82 кв.м., студия, расположенное на 5 этаже с условным номером 334. Цена договора в соответствии с п. 4.1 составляет 5 770 000 руб. 

Со стороны истца все условия договора были выполнены, была уплачена цена договора. Однако квартира ответчиком была передана 15.11.2018г. Фактическая площадь апартаментов составила 28,7 кв.м. 

31.07.2018 истцами была направлена в адрес ответчика претензия с требованием выплатить причитающуюся ему неустойку и компенсацию морального вреда, однако ни денежные средства, ни ответ на претензию в адрес истца не поступили.

10.10.2018, 16.11.2018 истцами были направлены в адрес ответчика повторные претензии с требованием выплатить причитающуюся неустойку и компенсацию морального вреда, однако ни денежные средства, ни ответ на претензию в адрес истца не поступили.

Вследствие чего истцы просят взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока передачи квартиры за период с 01.01.2018 по 15.11.2018 в размере 954 127 руб. 20 коп., компенсацию за уменьшение площади апартамента в размере 396 897 руб. 92 коп, убытки в размере 13 655 руб. 70 коп., убытки в размере 6 983 руб. 12 коп., расходы на оплату услуг адвоката в размере 5 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 898 руб. 32 коп., компенсацию морального вреда в пользу ФИО1 в размере 100 000 руб., компенсацию морального вреда в пользу ФИО2 в размере 100 000 руб., взыскать в пользу ФИО1 расходы по уплате госпошлины в размере 300 руб., взыскать в пользу ФИО2 расходы по уплате госпошлины в размере 300 руб., солидарно штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требования ФИО1 и ФИО2 

Истцы в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом, доверили представлять интересы представителю. Представитель истцов ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, просил иск удовлетворить. 

Представитель ответчика ФИО4 в судебное заседание явился, иск не признал, просил отказать, представил отзыв на исковое заявление в котором также пояснил, что считает требуемые истцом суммы неустойки, штрафа, компенсации морального вреда завышенными, просил снизить размер неустойки и штрафа в соответствии со. ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Представитель третьего лица, привлеченный к участию в деле ООО «Докландс Девелопмент» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. 

Суд считает возможным рассмотреть дело при указанной явке в соответствии с правилами ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ). 

Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, оценив доказательства, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 30.10.2017 г. между истцами и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве № Д-ОС-10/17-3/1-334 (далее по тексту – договор) (л.д. 20-24). 

В соответствии с заключенным договором ответчик обязался построить гостинично-офисный комплекс «Доклендс» (апартотель со встроенными помещениями и подземной автостоянкой) на земельном участке, расположенном по адресу: ... и не позднее 31 декабря 2017г. передать истцам, как участникам долевого строительства, объект долевого строительства – апартаменты (студию), общей площадью 30,82 кв.м. расположенные на 5 этаже с условным номером 334. Цена договора в соответствии с п. 4.1 составляет 5 770 000 руб. 

Застройщик обязуется передать нежилое помещение апартаменты, дольщику после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но не позднее 31.12.2017 г. 

Со стороны истцов все условия договора были выполнены, была уплачена цена договора, (л.д. 44-46, 69). Данный факт не оспаривается ответчиком.

При этом апартаменты ответчиком были переданы по акту приема-передачи от 14.07.2018 г. (л.д. 140). 

20.08.2018 за истцами зарегистрировано право общей совместной собственности на помещение (л.д. 50-52, 188). 

Довод истца о том, что помещение было передано истцу 15.11.2018г., поскольку ключи от помещения были переданы истцу по расписке о приемке документов от указанной даты (л.д. 29) отклоняется судом, поскольку в акте приема-передачи помещения от 14.07.2018 прямо указано на передачу истцу ключей в количестве 5 штук.(пункт 5). 

31.07.2018 истцами была направлена в адрес ответчика претензия с требованием выплатить причитающуюся ему неустойку и компенсацию морального вреда, однако ни денежные средства, ни ответ на претензию в адрес истца не поступили (л.д. 36). 

10.10.2018, 16.11.2018 истцами были направлены в адрес ответчика повторные претензии с требованием выплатить причитающуюся неустойку и компенсацию морального вреда, однако ни денежные средства, ни ответ на претензии в адрес истцов не поступили (л.д. 37-42). 

Судом установлено, что предусмотренный договором срок передачи апартаментов нарушен, апартаменты в указанный срок не переданы истцам. 

Ответчик просил снизить размер неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ, т.к. размер неустойки несоразмерен нарушенному обязательству.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Частью 1 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон) предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

При таких обстоятельствах, поскольку ответчиком был нарушен установленный договором срок передачи истцу квартиры, суд приходит к выводу о том, что истец имеет право на взыскание в свою пользу неустойки на основании части 2 статьи 6 Федерального закона.

При этом ответчиком соглашений о продлении срока сдачи объекта к заключенному договору между сторонами не представлено, срок исполнения договора нарушен ответчиком при отсутствии обстоятельств, освобождающих его от ответственности. 

Истец просит взыскать неустойку за период с 01.01.2018 по 15.11.2018г. в размере 954 127 руб. 20 коп. Однако в данном случае неустойка подлежит начислению за период с 10.01.2018 (поскольку 31.12.2107-08.01.2018 являлись нерабочими днями) по 14.07.2018 и составляет 518 723 руб. (5 770 000 х 186 х 7,25 х 3/300 = 518 723 руб. ). 

В силу ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Как указано в п. 69 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 24.03.2016 года № 7 «О применении судами положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке. 

Суд учитывает, что ответчик просил снизить неустойку по ст. 333 ГК РФ, и полагает, что данные обстоятельства должны быть учтены при определении размера неустойки исходя из всех обстоятельств дела, баланса интересов сторон и иных обстоятельств, имеющих значения для определения размера неустойки и подлежащих обязательному учету судом при вынесении решения.

Суд принимает во внимание, действия ответчика, наступившие последствия, в том числе осуществление истцом платежей по кредитному договору, заключенному для оплаты договора долевого участия. Истцом не представлено доказательств наличия значительных материальных последствий несвоевременного исполнения ответчиком обязательств по передаче квартиры, кроме самого факта просрочки в передаче квартиры.

Суд полагает размер заявленной неустойки завышенным и несоответствующим последствиям нарушения обязательства. 

Поскольку сумма подлежащей взысканию неустойки, уплата которой предусмотрена ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и заключенным между сторонами договором, является мерой гражданско-правовой ответственности, носит характер законной (договорной) неустойки, возможно уменьшение данных процентов на основании ст. 333 ГК РФ.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Поэтому в части первой ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение статьи 35 Конституции Российской Федерации.

Принимая во внимание, что размер процентов несоразмерен последствиям просрочки исполнения обязательства, суд полагает возможным уменьшить ее размер в соответствии со ст. 333 ГК РФ и взыскать с ответчика неустойку в пользу истцов в размере 280 000 руб. в равных долях: в пользу ФИО1 в размере 140 000 руб., в пользу ФИО2 в размере 140 000 руб.

Истцы указывают, что в соответствии с произведенным СПб ГУП «ГУИОН» обмером площадь апартамента составляет 28,7 кв.м., что на 2,12 кв.м. меньше указанной в договоре. 

В соответствии с п. 4.5 договора, если в результате проведения обмеров специализированной организацией, выполненных для ввода объекта строительства в эксплуатацию, общая площадь объекта долевого строительства будет отличаться от общей площади объекта долевого строительства по проекту, указанной в п. 1.2 договора более чем на 5 процентов (как в большую, так и в меньшую сторону), стороны производят соответствующий перерасчет цены договора на сумму, равную произведению расчетной цены одного квадратного метра, умноженную на соответствующее изменение площади объекта долевого строительства 

Т.е. стороны прямо определили момент определения площади помещения – при проведения обмеров специализированной организацией, выполненных для ввода объекта строительства в эксплуатацию. При вводе объекта в эксплуатацию площадь объекта уменьшилась на 1,52 кв.м., что менее 5 % от площади по договору (1,52/30,82 = 4,9 процента). Вследствие чего цена договора не изменилась.

Данный способ обмера не противоречит нормам Градостроительного кодекса РФ, позволяет произвести замеры до отделки помещения. 

Истцом не представлено доказательств, что на момент ввода объекта строительства в эксплуатацию общая площадь помещения составляла 28,7 кв.м., а не 29,3 кв.м., как указано в акте от 14.07.2018, поскольку изменение площади помещения возможно в случае проведения отделочных работ. Представленный истцом технический паспорт от 05.12.2018 не подтверждает данное обстоятельство. 

Таким образом, в связи с тем, что общая площадь объекта долевого строительства отличается от общей площади объекта долевого строительства по проекту, указанной в п. 1.2 договора менее чем на 5 процентов требование о взыскании компенсации за уменьшение площади апартамента в размере 396 897 руб. 92 коп, отклоняется судом, как и вытекающие расходы по обмеру помещения в размере 6 983 руб. 12 коп.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Требование истцов о взыскании убытков на оплату коммунальных платежей в размере 13 655 руб. 70 коп., за период июль – сентябрь 2018 отклоняется судом, поскольку доказательств невозможности использования нежилого помещения по своему назначению истцом не представлено. 

Согласно преамбуле Закона РФ «О защите прав потребителей» настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав. Потребитель - гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

При этом названный закон дает понятие субъектов данных правоотношений. В частности, к потребителю закон относит гражданина, имеющего намерение заказать или приобрести либо заказывающего, приобретающего или использующего товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Из содержания указанных выше правовых норм и актов разъяснения законодательства следует, что при отнесении споров к сфере регулирования Закона о защите прав потребителей следует определять не только субъектный состав участников правоотношения, но и то, для каких нужд заключен договор на оказание услуг по содержанию общего имущества дома.

По смыслу закона «О защите прав потребителей», на истцов возлагается бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о том, что они являются потребителем и на них распространяются положения Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Как установлено судом, приобретенный истцом апартамент расположен в гостинично-офисном комплексе «Доклендс» (апартотель со встроенными помещениями и подземной автостоянкой).

Апартаменты в гостиницах как и квартиры могут используются для пребывания людей, но апартаменты в гостиницах не могут рассматриваться как жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан и удовлетворения ими бытовых нужд, иначе говоря, не могут рассматриваться как квартиры, правовой статус которых определен п. 3 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации. При том, что "апартаментами" именуются и просторные квартиры в элитных жилых комплексах или просто квартиры с панорамным остеклением, спорным объектом по данному делу является не просторная квартира в элитном доме, а помещение, которое размещено в объекте, разрешение на строительство которого, выдано как на гостиницу.

К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Квартирой, в частности, признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 1, 3 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Жилищное законодательство не предусматривает такого понятия, как апартаменты, в связи с чем, данный вид недвижимого имущества можно отнести к нежилым помещениям. Нежилые помещения не предназначены для постоянного проживания граждан, поэтому могут быть только местом их временного пребывания. Так, к местам временного пребывания граждан относятся, в частности, гостиницы (п. 3 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713).

С учетом изложенного, можно сделать вывод о том, что апартаменты - это нежилые помещения, относящиеся к местам временного размещения (пребывания) граждан, не предназначенные для их постоянного проживания.

Поскольку апартаменты относятся к категории нежилых помещений, в них, в отличие от квартиры, нельзя оформить постоянную регистрацию по месту жительства (п. 16 разд. 3 Правил постановки и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации).

В этой связи, для того, чтобы распространить на спорное правоотношение Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей", в соответствии с которым истцом заявлен иск о защите нарушенного права, и указывается на приобретение объекта в гостиничном комплексе для проживания в личных целях, необходимо, как того требует данный Закон, подтвердить факт приобретения объекта исключительно для использования в личных, семейных целях, не связанных с извлечением прибыли.

Истцы ссылаются на п. 1.2.7 договора, согласно которому кредитуемый объект недвижимости предназначен исключительно для использования в личных, семейных, домашних, и иных целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Объект долевого строительства является нежилым помещением, предназначенным для проживания (без права постоянной регистрации).

Однако поскольку нежилое помещение по ранее указанным нормативным основаниям не предназначено для проживания людей, ссылка истца на данный пункт договора не может являться доказательством приобретения помещения для использования в личных, семейных, домашних. Доказательств перевода нежилого помещения в категорию жилого, либо совершения направленных на это действий, истцами не представлено.

Кроме того, в материалах дела имеются документы о ведении с декабря 2018 переговоров между истцами и управляющей компанией ООО «Докландс Девелопмент» о заключении договора на управление апартаментами, а именно переписка по электронной почте, в том числе с электронной почты ФИО5, указанной в договоре долевого участия в строительстве. Данное обстоятельство указывает на то, что помещение приобреталось истцами для получения прибылом. 

Согласно пояснениям представителя ответчика, затруднением в заключении указанного договора управления являлась передача по акту от 15.11.2018 (л.д. 31) мебели временного использования, до предоставления постоянной мебели. 

Поскольку характер и назначение имущества - нежилое помещение - с очевидностью не предполагает его использование для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, истцами, доказательств объективно и достоверно подтверждающих указанные обстоятельства не представлено, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для применения к спорным правоотношениям Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей, отклонив требования истца о взыскании компенсации морального вреда, штрафа, основанных на нормах указанного закона.

Из материалов дела следует, что для квалифицированной защиты своих интересов истец обратился за юридической помощью, заключив 10 ноября 2018 года соглашение об оказании юридических услуг (листы дела 78-80). Оплату оказанных услуг истец произвел на общую сумму 5 000 рублей, что подтверждается распиской в договоре (лист дела 81).

На основании части 1 статьи 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Суд считает, что в данном случае, исходя из категории дела, объема работ, принципа разумности и справедливости, требование об оплате услуг адвоката подлежит удовлетворению пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 1 900 руб.: 950 руб. в пользу ФИО1 и 950 руб. в пользу ФИО2 

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. 

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ в связи удовлетворением части исковых требований, с ответчика также подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 898 руб. 32 коп. в равных долях.

Также по результату рассмотрения дела с ответчика в доход бюджета Санкт-Петербурга подлежит взыскание государственной пошлины в сумме 6 489 руб. 

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 56, 167, 194-198 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования - удовлетворить в части.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью ООО «Проспект Кима, 19» в пользу ФИО1 неустойку в размере 140 000 руб., расходы по оплате услуг адвоката в размере 950 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 949 руб. 

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью ООО «Проспект Кима, 19» в пользу ФИО2 неустойку в размере 140 000 руб., расходы по оплате услуг адвоката в размере 950 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 949 руб. 

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью ООО «Проспект Кима, 19» в доход бюджета Санкт-Петербурга государственную пошлину в сумме 6 489 руб. 

В удовлетворении остальных требований - отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд в месячный срок со дня составления в окончательной форме через Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья А.Ю. Валентов