Дело № 2-3005/2021

64RS0046-01-2021-005141-21

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 июля 2021 года г. Саратов

Ленинский районный суд г. Саратова в составе

председательствующего судьи Ивакиной Е.А.,

при секретаре Клевцовой К.Ф.,

с участием представителя истца ФИО1 к.,

ответчика ФИО2, ее представителя ФИО3,

ответчика ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к ФИО2, ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения, признании недействительным акта государственной регистрации права собственности,

установил:

истцы обратились в суд с иском к ФИО2, ФИО4, в котором просят считать недействительным договор купли-продажи жилого помещения от 09.02.2021г. по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО4, применить последствия недействительности сделки купли-продажи жилого помещения, перевести на них права и обязанности покупателя жилого помещения по адресу: 

<

адрес>, признать недействительным акт государственной регистрации права собственности ФИО4 на указанное жилое помещение, указав, что они являются владельцами по 1\2 доли в общедолевой собственности 

<

адрес>, жилой площадью 17,1 кв.м., общей площадью 24,9 кв.м., в коммунальной квартире по адресу: 

<

адрес>. В указанной коммунальной квартире владельцем комнаты 2, жилой площадью 13,5 кв.м., общей площадью 19,6 кв.м. ранее являлась ФИО2 13.07.2020г. ею ФИО5 было получено почтовое отправление от ФИО2 с предложением купить ее комнату в коммунальной квартире за 430 000руб. Она согласилась приобрести указанное жилое помещение, написала в уведомлении о продаже письменное согласие и подлинник вручила ФИО2 Однако в январе 2021г. ей стало известно, что ФИО2 ее длительное время обманывала и скрытно от нее продала спорное жилое помещение неизвестному лицу, в чем она убедилась лично при посещении квартиры. Ей ФИО5 извещение о продаже со стороны ФИО2 было направлено и ею получено 13.07.2020г. Уже 17.07.2020г. ею было исполнено на этом извещении о продаже письменная запись о согласии на покупку продаваемой комнаты в коммунальной квартире за предлагаемую цену. Данное извещение с записью о согласии покупки комнаты она лично вручила ФИО2. Впоследствии она договорилась с ФИО6 о совместной покупке этой комнаты и своими родственниками о частичном кредите для сбора указанной продавцом комнаты суммы, предупредила ФИО2, чтобы она сообщила дату передачи денежных средств или аванса за комнату и оформления сделки. ФИО2 заверила ее, что продажа пока откладывается и о дате продажи она сообщит заблаговременно. При этом она интересовалась у ФИО2, когда она намеревается совершить сделку купли-продажи комнаты, но она постоянно откладывала, конкретную дату предоставления ею аванса или полной суммы денег не назначала.

Определением суда от 08.07.2021г. указанное гражданское дело в части исковых требований истца ФИО6 производством прекращено, в связи с отказом истца ФИО6 от иска.

В процессе рассмотрения дела ФИО5 уточнила требования, просит заменить покупателя в договоре купли-продажи жилого помещения № в коммунальной квартире по адресу: 

<

адрес>, заключенный между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО4 от 09.02.2021г. на истца ФИО5, в связи с нарушением ответчиками требований правовых норм о приоритетном праве покупки недвижимого имущества и перевести на истца права и обязанности покупателя комнаты 2 по указанному адресу, признать недействительным акт государственной регистрации права собственности ФИО4 на указанное жилое помещение.

Ответчиком ФИО2 представлены возражения на иск, согласно которым с требованиями не согласна, указав, что требуя признать договор купли-продажи недействительным, применить последствия недействительности сделки, истцы не указали основание признания сделки недействительной. М-вы стороной сделки не были, а потому не имеют права предъявлять такие требования. Хотя М-вы в иске указывают на нормы ст.250 ГК РФ, не приводят каких-либо доводов в обосновании данной статьи. Истец должен ставить иные требования и представлять доказательства, главное доказать наличие денег. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. При предъявлении такого иска истец обязан внести на банковский счет управления судебного департамента уплаченную покупателем сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке необходимых расходов. Истцы доказательств наличия у них указанных денежных сумм не представили. У истцов данной суммы не было и нет. 13.07.2020г. она направила ФИО7 заказное письмо с предложением купить ее комнату за 430 000руб. Поскольку они своих фактических адресов ей не оставили. Она направила письмо по месту нахождения их комнаты, т.е. по адресу их коммунальной квартиры, где они занимают одну комнату. Письмо это М-вы получили, поскольку представили его в качестве доказательства. Кроме того, ФИО5, после того как она в 2018г. получила наследство –комнату в коммуналке, часто приходила, убиралась, забирала счета и оплачивала их. В 2020г. она реже стала приходить, но также раз в неделю приходила за счетами, чтобы их оплатить, убраться в комнате и в местах общего пользования, поскольку там стал проживать ее сын. У них один почтовый ящик, один ключ от него, поскольку она там жила, она всю корреспонденцию вынимала и клала на ее стол. Она хотела купить у нее комнату, но у нее не было денег, она сама об этом говорила, поскольку у нее неоплаченные кредиты, новые кредиты ей не дают, поскольку плохая кредитная история. Дописка, которую она в своем письме написала, не подтверждает ее согласия на покупку ее комнаты и ее извещения об этом, поскольку нет ее подписи, что она была извещена о ее согласии. Все лето она находилась на даче, поэтому она ее не видела и она ей ничего не говорила о своем согласии ни в этот день, ни в последующие дни. Наоборот, в декабре 2020г. ФИО5 предложила выкупить у нее комнату за 700 000руб. Она отказалась, нет денег. После этого она пошла в риэлторскую фирму, поняла что она покупать ее комнату не будет. Ей нашли покупателя ФИО4 23 декабря они составили предварительный договор с ФИО4, поскольку она знала, что ФИО7 не может купить комнату. Риэлтор 25.12.2020г. направил телеграмму ФИО7 по известному месту их нахождения о том, что за 400 000руб. продается ее комната. Месяц ждали ответа. Она Маркову видела в январе и феврале 2021г. В феврале после того как въехала Кузнецова Маркова В.С. позвонила ей и стала упрекать, что она продала комнату и что она могла бы набрать 400 000руб. Но она два года собиралась выкупить у нее комнату, потом предлагала ей купить у нее свою комнату. Только после этого она решила продать комнату другим лицам. Кроме того, ее вынудил продать комнату сын ФИО7, который каждый день устраивал пьянство с приятелями. Жить там стало не возможно.

Представитель истца в судебном заседании поддержала исковые требования по доводам иска.

Ответчик ФИО2, ее представитель ФИО3 с требованиями не согласились по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Ответчик ФИО4, с требованиями не согласилась, указав, что она вселилась в спорную комнату в феврале 2021г. ФИО7 в квартире не проживает. В настоящее время она начала делать ремонт в своей комнате и в местах общего пользования.

Истец, представители третьего лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц. 

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, оценив в совокупности все имеющиеся доказательства, суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Данному конституционному положению корреспондирует п. 3 ст. 1 ГК РФ, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Пунктом 4 ст. 1 ГК РФ предусмотрено, что никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В п. 1 ст. 10 ГК РФ закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В соответствии со ст. ст. 12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу ст. 55 ГПК РФ доказательствами по гражданскому делу являются любые фактические данные, на основе которых в определенном законом порядке суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, иные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела. Эти данные могут устанавливаться объяснениями сторон, показаниями свидетелей, письменными доказательствами. 

В силу ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В силу п.6 ЖК РФ, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно ст.250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Согласно п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

По смыслу статьи 250 ГК РФ преимущественное право покупки может быть нарушено и защищается судом только в том случае, когда сособственник не только желал, но и имел реальную возможность приобрести имущество на тех же условиях, а именно на момент продажи имущества другим лицам имел денежную сумму, указанную в договоре.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1.2 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980 N 4 (в ред. от 06.02.2007) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Совершение указанных выше действий необходимо, чтобы убедиться в платежеспособности истца и исполнимости принимаемого решения.

Невнесение денежных средств в указанном порядке является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку в данном случае участник долевой собственности, заявляющий требования о переводе на него прав и обязанностей покупателя, не выполняет обязанности покупателя по оплате имущества, установленные пунктом 1 статьи 454 ГК РФ.

Пунктом 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Требование об извещении можно признать исполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно п.2 ст.168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п.1 ст.10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В судебном заседании установлено, что ФИО6, ФИО5 являлись сособственниками комнаты 

<

адрес> (по 1\2 доли в праве) (л.д.13-14), с 07.06.2021г. ФИО5 является единственным собственником указанной комнаты (договор купли-продажи от 03.06.2021г.), что следует из выписки из ЕГРН от 07.06.2021г.

До 09.02.2021г. ФИО2 являлась собственником комнаты 

<

адрес>. 

29.01.2021г. между ФИО2 и ФИО4 заключен договор купли-продажи спорной комнаты 

<

адрес> (л.д.15-16). Цена договора 400 000 рублей. Переход права собственности зарегистрирован 09.02.29021г.

Квартира 

<

адрес> является коммунальной.

13.07.2020г. ФИО2 в адрес ФИО6 и ФИО5 направлено по адресу: 

<

адрес> уведомление с предложением продать свою комнату № за сумму 430 000руб. (л.д.10).

Данное уведомление получено ФИО5 13.07.2020г., что подтверждено ею в исковом заявлении.

25.12.2020г. ФИО2 в адрес ФИО5, ФИО6 направлены телеграммы по адресу: 

<

адрес>, с уведомлением о продаже комнаты 2 по цене 400 000руб. с указанием на право первоочередной покупки (л.д.113-116).

Указанные телеграммы не доставлены, квартира закрыта.

29.01.2021г. между ФИО2 и ФИО4 заключен договор купли-продажи спорной комнаты 

<

адрес> (л.д.15-16). рублей. Переход права собственности зарегистрирован 09.02.29021г.

Проанализировав собранные доказательства, суд приходит к выводу о том, что ФИО2 была надлежащим образом исполнена обязанность по уведомлению М-вых о предстоящей продаже принадлежащей ей комнаты в коммунальной квартире, между тем истец в течение месяца после извещения ответчиком о продаже комнаты конкретных действий, направленных на ее приобретение, не предпринимала, хотя не была лишена возможности высказать встречные условия приобретения, обсудить с продавцом факультативные условия сделки, истцом не были совершены действия, направленные на приобретение комнаты, подтверждение платежеспособности, например, путем внесения денежной суммы на депозит нотариуса или фактической передачи их ответчику, направление протокола разногласий, напротив, истец ФИО5 никак не отреагировала на полученное заявление (л.д.10), не совершила никаких действий по фактическому приобретению спорной комнаты, вследствие чего право на преимущественную покупку спорной комнаты со стороны истца считается утраченным, и ответчик ФИО2 правомерно заключила договор купли-продажи спорной комнаты с ответчиком ФИО4

К указанию истца о том, что она передала сообщение о согласии купить комнату ФИО2 (л.д.10), суд относится критически, достоверных доказательств указанному обстоятельству истцом не представлено.

Согласно разъяснениям, данным в п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (в ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

При таких обстоятельствах основания для признания спорного договора купли-продажи комнаты недействительным по мотиву нарушения права преимущественной покупки отсутствуют.

По смыслу статьи 250 ГК РФ преимущественное право покупки может быть нарушено и защищается судом только в том случае, когда сособственник не только желал, но и имел реальную возможность приобрести имущество на тех же условиях, а именно на момент продажи имущества другим лицам имел денежную сумму, указанную в договоре.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1.2 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980 N 4 (в ред. от 06.02.2007) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Совершение указанных выше действий необходимо, чтобы убедиться в платежеспособности истца и исполнимости принимаемого решения.

Невнесение денежных средств в указанном порядке является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку в данном случае участник долевой собственности, заявляющий требования о переводе на него прав и обязанностей покупателя, не выполняет обязанности покупателя по оплате имущества, установленные пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, суд учитывает то обстоятельство, что невнесение денежных средств в указанном порядке является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку в данном случае участник долевой собственности, заявляющий требования о переводе на него прав и обязанностей покупателя, не выполняет обязанности покупателя по оплате имущества, установленные п. 1 ст. 454 ГК РФ.

Кроме того, при предъявлении иска по правилам ст. 250 ГК РФ, истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму.

Из буквального толкования вышеуказанных норм права в совокупности с разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда РФ следует, что последствием нарушения права истца на преимущественный выкуп комнаты будет перевод на истца прав покупателя по указанному договору купли-продажи, для чего истцу, в обязательном порядке, требуется представить доказательства своей платежеспособности путем внесения требуемой денежной суммы (в рамках настоящего спора – 400 000руб.) на банковский счет Управления Судебного департамента по Саратовской области.

Вместе с тем, учитывая тот факт, что истцом, в нарушение положений вышеуказанных норм права, доказательства, свидетельствующие о его платежеспособности не представлены, денежные средства на счет Управления Судебного департамента по Саратовской области внесены не были, что не оспаривалось в судебном заседании представителем истца, суд приходит к выводу, что перевод прав покупателя спорной комнаты на истца, без внесения соответствующих денежных средств невозможен.

На основании ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Проанализировав собранные по делу доказательства в их совокупности, оценив их относимость, допустимость и достоверность, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца в полном объеме.

На основании ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Расходы по оплате услуг представителя относятся к издержкам, связанным с рассмотрением дела (ст. 94 ГПК РФ), и подлежат возмещению в соответствии со ст. 100 ГПК РФ в разумных пределах, с учетом конкретных обстоятельств. 

Предполагается, что размер возмещения стороне расходов должен быть соотносим с объектом защищаемого права и при взыскании денежных сумм суд должен учитывать объем помощи, оказываемой представителем своему доверителю, продолжительность времени оказания помощи, сложность рассмотрения дела. Исходя из объема выполненной представителем ответчика ФИО2 работы, с учетом конкретных обстоятельств рассмотрения дела, руководствуясь принципом разумности и справедливости, суд считает, что в связи с отказом в удовлетворении иска, с истца ФИО5 в пользу ответчика ФИО2 следует взыскать 18 000 руб. в счет возмещения расходов по оплате услуг представителя.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО5 к ФИО2, ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения, признании недействительным акта государственной регистрации права собственности, - оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО2 судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме 18 000руб.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения через Ленинский районный суд г. Саратова

Мотивированное решение изготовлено 13 июля 2021 года.

Судья